Det finnes over 300.000 festetomter i Norge og forholdet mellom bortfester og fester er strengt regulert i Lov om tomtefeste. Du skal med andre ord slippe overraskelser når du kjøper hytter eller hus på festet tomt, men det er greit å kjenne til reglene.
Fester har også lovbestemt rett til å kreve innløsning av tomten når det har gått 30 år av festetiden,&nbsp;sier Kallum.
&nbsp;
-&nbsp;Deretter er regelen at du skal ha en innløsningsmulighet hver gang det har gått to år for bolighus, og hvert tiende år for fritidsbolig.&nbsp;
Bortfester kan normalt ikke nekte innløsning, samtidig kan bortfester ikke kreve at fester kjøper ut tomta.
Skal du selge hytte? Kom i kontakt med en lokalkjent eiendomsmegler her
&nbsp;
Det er gitt unntak for landbrukseiendommer&nbsp;
I lovens §34 ligger noen unntak fra rett til å kreve innløsning, dette gjelder spesifikt det såkalte landbruksunntaket for fritidshus (ikke bolighus). Her må det vises til tomtefesteloven med forskrifter, og de nærmere vilkår for å kunne nekte innløsning, sier advokaten.&nbsp;
Den som leier tomta kan når som helst kjøpe den ut hvis grunneieren sier ja&nbsp;
Det er ingenting som hindrer for at grunneier og fester også utenom de lovbestemte tidsintervaller kan innløse tomten, men det krever at grunneier godtar dette.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Les også: Hva er forskjellen på tomtefeste og punktfeste?
&nbsp;
&nbsp;Hvis fritidsboligen din står på en festetomt definert som landbrukseiendom blir ting noe mer komplisert, sier advokaten. Da gjelder det såkalte "Landbruksunntaket". (Foto: NTB Scandinavia)
&nbsp;
Grunneier kan nekte å innløse hvis det er landbrukseiendom&nbsp;
Dersom tomta oppfyller kravene til landbrukseiendom etter tomtefesteloven, kan grunneier nekte å innløse tomten med loven i hånd, sier Kallum.&nbsp;
Denne begrensningen i innløsningsretten er gitt for å beskytte landbruksnæringen.
Grunneier bestemmer i slike tilfeller selv om han eller hun ønsker å påberope seg retten til å nekte innløsning eller ikke.
Det kan være vanskelig å se om landbruksunntaket skal gjelde
Om landbruksunntaket kan gjelde eller ikke kan i en del tilfeller uten aktiv jord og skogbruksdrift bero på mer komplekse vurderinger.
- Da må gjerne advokater kontaktes for å tolke og oppnå enighet, hvis det kommer til en sak mellom fester og bortfester, sier Kallum.
Vil du vite hva hytten din er verdt i dagens marked? Bestill verdivurdering her
&nbsp;
Frist for å varsle krav om innløsning&nbsp;
Hvis du ønsker å løse ut et tomtefeste, gjelder bestemte tidsfrister for å varsle etter loven. Skal du nå fram er det da viktig at fristene ikke oversittes.&nbsp;
Fester må normalt fremme skriftlig krav om innløsning senest ett år før innløsningstidspunkt, jf tomtefesteloven&nbsp; § 36.&nbsp;
Ønsker du å kreve innløsning må du passe på tidsfristene!&nbsp;
Når innløsning først skjer ved utløpet av festetiden har bortfester plikt til å varsle om rett til å kreve innløsning, og informere om fristen for å kreve dette. I motsatt fall er innløsningsretten ikke falt bort på innløsningstidspunktet.&nbsp;
&nbsp;

Over 300.000 boliger og hytter står på festetomt i Norge og det er som regel helt problemfritt og rimelig. Tomtefesteloven regulerer leieforholdet strengt. (Foto: NTB)
&nbsp;
Hvordan beregnes innløsningssummen?&nbsp;
Tomtefesteloven har også regler om hvorledes innløsningssummen skal beregnes, jf § 37. - Hvordan summen beregnes er avhengig av type festekontrakt, om den er tidsubegrenset, eller om det er avtalt festetid i kontrakten.&nbsp;
For tidsubestemt kontrakt fastsettes innløsningsummen til 25 x årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet.&nbsp; I slike tilfelle vil grunneier kun ha krav på økonomisk kompensasjon ved bortfall av festeavgift.&nbsp;
Hvordan summen beregnes avhenger av type festekontrakt
For festekontrakt med avtalt festetid har bortfester valget mellom å kreve 25 x oppregulert festeavgift, eller 40 prosent av råtomteverdien. &nbsp;Bortfester kan da kreve den beregningsmåte han eller hun ønsker.&nbsp;
&nbsp;
Har du rett til å felle trær på festetomta du leier?
&nbsp;
Hvis du ønsker å kjøpe ut lenge før kontrakt går ut, skal det kompenseres
Hvis innløsning først finner sted 10 år eller mindre for når festetiden utløper, kan bortfester spesielt ved innløsning kreve at engangsløftet benyttes ved oppregulert festeavgift, sier Kallum.&nbsp;
-Ved innløsning før dette vil oppreguleringen av festeavgift ofte være begrenset til konsumprisindeks, og gi en lavere innløsningssum.&nbsp;
Det skal gis fradrag for den verdiøkning fester har gitt tomten under leietiden&nbsp;
Ved beregning av råtomteverdien skal det beregnes ut fra tomtens beskaffenhet da festet tok til, slik at det gis fradrag for den verdiøkning som fester har tilført tomten, sier han.&nbsp;
For fester er det viktig at alle slike verdiøkende tiltak tilført tomten blir opplyst og vektlagt ved fastsettelse av råtomteverdien.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Hva markedsverdien kan settes til avgjør prisen
Hva en potensiell kjøper ville ha betalt for råtomta (hvis selveiertomt) blir avgjørende, og dere må da sammenligne mot tilsvarende råtomter uten feste i samme område, sier Kallum.&nbsp;
&nbsp;- Det må legges vekt på tomtens individuelle forhold. Pris må baseres på tomtens opprinnelige beskaffenhet.&nbsp;
Tomteverdien kan ikke settes høyere enn hva den kunne blitt solgt for i et fritt marked&nbsp;
Ved verdivurderingen skal det etter loven også legges til grunn faktisk utnyttelse av tomten. Tomteverdien må ikke settes høyere enn det tomten kan selges for dersom det bare er tillatt med det eller de husene som står på tomten.
&nbsp;
&nbsp;
En tomt kan ha forandret seg veldig under mange års festetid, det kompliserer verdifastsettelsen. Skal du kjøpe ut skal verdien settes til markedsvrdi på "råtomta", altså pris på tomten som sådan før beplantning, uten hus mm (Foto:&nbsp; Istock)
&nbsp;
Det kan være krevende å sette riktig takst&nbsp;
Det innhentes ofte takst eller&nbsp; verdivurdering&nbsp;for å få fastsatt råtomteverdien, men det er en utfordring at disse ofte spriker mye, sier Kallum.&nbsp;
- Det er viktig å følge prinsipper for verdsettelse etter tomtefesteloven, og det sikres best mulig gjennom mandat.&nbsp;
Hvis dere ikke blir enige kan det kreves rettslig skjønn
&nbsp;Hvis partene ikke blir enige om innløsningssummen og vilkårene, kan det kreves rettslig skjønn.&nbsp; Fester vil ved tvist kunne søke rettshjelpsdekning gjennom&nbsp; bolig-&nbsp;eller&nbsp;hytteforsikringen.&nbsp;
Før rettslige skritt iverksettes plikter partene og forsøke å komme til en minnelig løsning, sier Kallum.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Gjennomføring av innløsning av tomtefeste&nbsp;
Ved innløsning blir fester eier av tomten, og den går over til å bli en selveiertomt. Bortfesteren plikter å medvirke til innløsningen, og få skilt ut tomten, slik at festeren får hjemmel til tomten.&nbsp;
Det anbefales at eiendomsmegler eller advokat bistår med innløsningen, og at det settes opp kontrakt hvor innløsningssum og oppgjør avtales og sikres.&nbsp;
Fester har krav på skjøte på tomten, og at den er fri for pengeheftelser.
-Kostnadene forbundet med innløsningen skal dekkes av fester som kjøper, og dette avtales skriftlig i kjøpekontrakten.&nbsp;
Festekontrakten skal da slettes, men før dette må fester påse at de gamle rettighetene under tidligere festeforhold blir gjennomgått og videreført. Dette gjelder f.eks vei, parkering, båtplass m.v.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;




Vurderer du å selge boligen eller hytta?
Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.&nbsp;
DNB Eiendom legger ut for alt inntil boligen eventuelt legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.




Kontakt en eiendomsmegler her!




&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;

.
Samlivsbrudd var en av hovedårsakene til at folk solgte eneboligen sin, da Norges Eiendomsmeglerforbund gjorde en undersøkelse som ble gjort blant alle landets eiendomsmeglere i 2015.
Det er ingen grunn til å tro at dette bildet har endret seg, DNB Eiendoms eiendomsmeglere over hele landet kan bekrefte overfor Alt om bolig at skilsmisse stadig er en av de vanligste årsakene til at eneboliger selges.
&nbsp;
Store verdier som skal deles
– Det er knyttet store verdier i å eie en enebolig i dag. Spesielt i og rundt de større byene, sier eiendomsmegler Sverre Nielsen på&nbsp; DNB Eiendoms Asker-kontor.
Ingen av partene har råd til å kjøpe ut den andre
En enebolig i vårt område koster sjelden under sju-åtte millioner kroner. Da blir det fort for tøft for en part å kjøpe ut den andre.
Ofte ender det med at den må selges og veksles inn i to ny mindre boliger, sier den rutinerte megleren.
&nbsp;
Les også: Så mye koster skilsmissen
&nbsp;
Rådfør dere med megler!
På vårt kontor i Asker omsatte vi over 100 eneboliger i løpet av fjoråret, fortsetter han. Ikke få av disse salgene skyldes skilsmisser.
– Jeg tror nesten samlivsbrudd må være vanligste årsaken til eneboligsalg. Og som eiendomsmegler er vi ofte en av de første partene prater med om bosituasjonen, når&nbsp;vi kommer inn for å ta en verdivurdering.&nbsp;
Eneboliger selges ofte på grunn av samlivsbrudd.&nbsp;
Utgangspunktet for de fleste er at de ønsker at en av partene skal ta over, hvis mulig, men med dagens prisnivå er det ofte vanskelig. Da blir rolle å gi råd om boligbytte.&nbsp;
– Det kan våre en fordel å snakke med en som kjenner tilbudet og prisnivået i området du ønsker å kjøpe. Vi kan i tillegg bistå med råd og tips i forbindelse med alt fra utforming av bud til overtagelsestidspunkt og boligkjøperforsikringer, sier Nielsen.
&nbsp;

En Ipsos-undersøkelse gjort for DNB Eiendom i september 2017 viser at flere menn enn kvinner har mulighet til å kjøpe ut tidligere ektefelle ved skilsmisse (Alle type boliger).&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Vanskeligst i Oslo og omegn
Undersøkelsen DNB Eiendomspuls viser at det er vanskeligere å kjøpe ut partneren sin i landets dyreste byer, Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim enn i andre byer.
Spesielt i Oslo, hvor en enebolig nå koster i snitt 11 000 000 kroner er det vanskelig.
I landets fire største byer svarer 6 av 10 at de ikke ville hatt råd til å kjøpe ut partneren av boligen ved skilsmisse. - Disse tallene gjelder imidlertid alle type boliger. Andelen øker jo dyrere boliger det er snakk om, sier daglig leder for DNB Eiendom Bryggesporen i Bergen, Dag Jonny Johannessen.&nbsp;
Selv etter siste års prisfall er prisene på eneboliger skyhøye i byene.
– Når to personer går sammen, kjøper de ut i fra det som de sammen har mulighet til å by. Kombinasjonen av det samlede gjeldsnivået og boligprisstigningen avgjør om en person alene klarer å overta boligen. Har de i tillegg eid boligen i noen år har de gjerne økt lånet for å pusse opp, sier Johannessen.
&nbsp;

Eneboliger i Norges største byer har blitt så dyre at kun et fåtall nyskilte klarer å kjøpe ut sin partner ved skilsmisse. &nbsp;(foto: Pexels)
&nbsp;
Skaper sirkulasjon
Ut fra siste skilsmissestatistikk fra Statistisk Sentralbyrå vil ca 41 prosent av alle inngåtte ekteskap ende i skilsmisse (tallet har vært stabilt 2014-2016).
– Og de som gjennomgår et samlivsbrudd og må altså trolig kjøpe seg ned i boligstørrelse og verdi. En enebolig selges, og to leiligheter kjøpes.
Folks kjærlighetsliv skaper sirkulasjon i boligmarkedet
Motsatt vil det alltid være en god strøm også motsatt vei, minner Johannessen om. - Folk finner hverandre, selger hver sin leilighet og kjøper noe større sammen.
Så kommer barna og behovet for enda større bolig trenger seg på. Vi kan nesten si at det er folks kjærlighetsliv som skaper sirkulasjon i markedet, på godt og vondt.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Slik deler dere boligen ved skilsmisse
.

Jus

Kan vi kjøpe ut festetomten?

Boligmarkedet

Må dere selge eneboligen når dere tar ut skilsmisse?