Boligmarkedet

Slik kan boliglånet fordeles på to

Tekst: Øivind Skorve, 16.8.2018* Foto: Stig B. Fiksdal

Finansieringen er på plass. Dere fikk boligen dere ville ha! Nå er spørsmålet hvordan dere skal fordele lånet, sier Silje Sandmæl i DNB.

 

Når et par skal kjøpe bolig sammen, kan selve fordelingen av lånet fort komme litt i bakgrunnen av gleden ved endelig å skulle bo under samme tak, sier Sandmæl.

 

Det er sjelden sånn at begge eier en halvpart

I en ideell verden går alle par inn med en lik andel egenkapital og de eier en lik andel av boligen. Men oftere enn ikke er utgangspunktet helt annerledes.

Hva er for eksempel den beste løsningen hvis den ene av partene har mye mer egenkapital enn den andre?

Hvem som har betalt hvor mye styrer eierandelen

Det er pengene som styrer eierandel, uansett om dere er gift eller samboere. Skal dere gjøre unntak fra dette må dere skrive det ned i en særskilt avtale.

 

Les også: Slik deler dere boliglånet riktig!

 

Hvordan skal dette paret regne ut eierbrøken i felles bolig? Silje Sandmæl forklarer

Ofte er det slik at mannen eier mest av felles bolig, da lånet står på han og han betaler mest ned på det. Eierbrøk styres nettopp av hvem som gikk inn med hva av egenkapital, og hvem som betaler hvor mye av lånet, forklarer Silje Sandmæl.  (Foto: NTB)  

 

Viktig å få dokumentert eierandel - i kjøpekontrakt og samboeravtale

Det aller viktigste er at dere diskuterer dere fram til en avtale som føles rettferdig for begge parter, og at det avtales skriftlig med vitners bekreftelse, sier forbrukerøkonomen.

Uten egne skriftlige avtaler er det loven som bestemmer

Og skal loven følges eier du den delen du har betalt for, og det er den andelen du skal kjøpes ut med dersom dere skulle flytte fra hverandre igjen.

Dette gjelder også ved ekteskap, det såkalte "skjevdelingsprinsippet" gjelder, slik at du ved skilsmisse eier den andel du kan dokumentere at du eide ved ekteskapsinngåelse.

 

Eksempel:

Tirill og Thor kjøper en bolig til tre millioner. Tirill har 800 000 kroner i egenkapital, mens Thor har 200 000 kroner. De tar opp to millioner i lån.

 

Hva er mest rettferdig når eierandel beregnes?

Bør eierandelen baseres på innskutt egenkapital?  

– Ja, det kan være en fornuftig løsning. Jeg synes fordeling av boliglån bør reflektere eierbrøk, men det er også noen som ser det i forhold til inntekt dersom den ene parten har en vesentlig høyere inntekt enn den andre, sier Sandmæl. Hvilken løsning som er mest hensiktsmessig mener hun er individuelt og må tilpasses den enkeltes situasjon.

Det mest vanlige vil nok være å dele det opp fra innskutt kapital, og da ville det i vårt eksempel bli slik:

 

 

Tirill

Thor

Andel av lån

1 000 000

1 000 000

Egenkapital

800 000

200 000

Total andel av kjøpesum

1 800 000

1 200 000

Andel ift totalsum

1800/3000

1200/3000

Eierbrøk

60 %

40 %

Eierbrøken blir med andre ord slik at Tirill eier 60 prosent av boligens verdi og Thor 40 prosent. Dette kan de velge å føre på skjøtet (kjøpekontrakten hos megler). 

 

Skal de to betale en lik andel av lånet eller skal den som eier mest betale mest?

  – Nei, de har felles lån og betaler det samme, eierandelen ligger i den innskutte egenkapitalen, sier Sandmæl.

 

Hva hvis de vil eie 50 /50 selv om den ene har mest egenkapital? 

 Selv om de to går inn med ulik andel egenkapital, kan de likevel eie hver sin halvpart (50/50) av boligen. Forutsetningen for dette er at de to inngår en avtale seg i mellom at den ene av partene skal betale mer på lånet og de månedlige kostnadene enn den andre. 

Da verdien er 3 millioner og en femtiprosents andel vil koste 1,5 millioner, vil Thor måtte betale på 1,3 i lån utover sin egenandel å 200 000 kroner. Tirill på sin side har betalt 800 000 av sin andel med sparepenger og må låne 700 000 for å dekke opp sin andel. 

Hvis en har mer egenkapital, kan den andre oppveie det ved å ta mer i lån

– I dette eksempelet vil da Thor måtte betale renter og avdrag tilsvarende 1,3 millioner i lån, mens Tirill må betale på de resterende 700 000. Dette er viktig å dokumentere i en samboeravtale, sier Sandmæl.

Ved et eventuelt brudd deles da overskuddet i to.  – Thor vil imidlertid sannsynligvis ha langt mer gjeld gjenstående, og vil da sitte igjen med igjen med et mindre overskudd når boligen selges enn Tirill, sier Sandmæl.

 

Dele boligen rettferdig - hvordan gjør vi det?

Hvis målet er at dere skal eie halve boligen hver, står dere fritt til å endre skjøtet med eierandelen når den som eier minst har klart å kjøpe seg inn tilsvarende 50 %, sier Sandmæl (foto: NTB Shutterstock)

 

Kan vi endre eierforholdet etter hvert?

En eierbrøk er ikke meislet i stein. Det kan være ulike forhold som gjør at det er aktuelt å endre den, som for eksempel arv, sier Sandmæl.

Vi tar igjen utgangspunkt i eksempelet med Tirill og Thor, som har tinglyst eierbrøken på skjøtet (boligen) med fordelingen 60/40. La oss si at Thor etter noen år arver 300 000 kroner, og at han ønsker å bruke disse pengene til å øke sin eierandel i boligen.

Hvordan løser vi det rent praktisk - må det skrives ny samboeravtale?

– Ja, det bør dere gjøre. Innbetaler på lånet må ellers tinglyse ny eierbrøk. Samboeravtalen vil uansett overstyres av det som er tinglyst ved en eventuell tvist, sier Sandmæl.

 

Samboeravtale finner du her! 

Les også om hvordan en bolig deles ved samlivsbrudd (ekteskap)

  

Vurderer du å selge boligen din?

Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.  

DNB Eiendom legger ut for alt inntil eiendommen legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.

Bestill en eiendomsmegler her!