Fjellhus allé 1

Oslo

Enebolig

1931

Grunn og fundamenter: Boligen er fundamentert på antatt faste masser med støpt betong. Ingen synlig drenering rundt boligen. Yttervegger: Grunnmur i antatt betong/stein, øvrige yttervegger i trebindingsverk kledd med liggende trepanel. Tak: Valmet tak tekket med profilerte metallplater. Nedløp og renner i metall. Vinduer: Vinduer med malte trekarmer og 2-lags energiglass. Topphengslet vindu med doble glass i kjellertrapp Ytterdører og porter: Malt glatt ytterdør med glassfelt. Tofløyede terrassedør med malte trekarmer og 2-lags energiglass. Se vedlagte tilstandsrapport datert (10.01.2022) der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se s.2 i tilstandsrapporten. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 eller Tilstandsgrad 3 Følgende har fått tg2: Vindu i kjellertrapp: Topphengslet kjellervindu med doble glass. Vurdering av avvik: • Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. • Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne • Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket Etasjeskille/ gulv mot grunn: Støpt gulv i kjeller. Trebjelkelag i etasjeskiller. Vurdering av avvik: • Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 m. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak • For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. • For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: • Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak • Det bør gjennomføres radonmålinger Pipe og ildsted: Pipe i teglstein. Ildsted ikke montert. Vurdering av avvik: • Det er påvist andre avvik: Pipe og brannmur er kledd med gipsplater og ingen sider av pipe og brannmur er synlig. Pipe er ikke besiktet på loft grunnet manglende adkomst. Tiltak • Andre tiltak: Kontroll av pipe må foretas før ildsted evt. monteres. Innvendige trapper: Malt tretrapp. Vurdering av avvik: • Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper • Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. • Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Tiltak • Åpninger er såpass store at det ut i fra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. • Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. • Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. • Rekkverket er såpass lavt at det ut i fra sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde. • Håndløper bør monteres på vegg. • Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Innvendige dører: For det meste formpressede dører. Dør med sprosseglass mellom stue/kjøkken. En finerdør og en malt profilert tredør i kjeller. Formpressede dører er nye 2021. Vurdering av avvik: • Det er påvist at enkelte dører er feilmontert/tar i karm e.l. • Det er påvist andre avvik: Dører i kjeller er brukslitte og må justeres. Tiltak • Det er ikke behov for utbedringstiltak. • Enkelte dører må justeres Overflater gulv: Flislagt gulv med varierende fall Vurdering av avvik: • Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) • Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. • Det er påvist sprekker i fliser. • Bunnlist/ oppkant ved sluk er høyere enn topp membran ved dør. • Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er varierende fall på gulv. Det er fall fra sluk til sluk. Bule på gulv og mot fall. Tiltak • Det må foretas utbedring av fallforhold. • Det må gjøres tiltak for å utbedre avviket. • Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. • Våtrommet fungerer med dette avviket. • Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Vegger og bad må total oppusses. Sluk, membran og tettesjikt: Vurdering av avvik: Ukjent tettesjikt/membran. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen • Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak • Installering av tett dusjkabinett anbefales. Avtrekk: Vurdering av avvik: • Det er manglende mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkken. Avtrekksvifte mangler. Tiltak • Mekanisk avtrekk bør etableres. Vannledninger: Vurdering av avvik: Rør i rør-i-rør system fra 2021 med vannfordelingsskap i bad 2. etasje. Synbare kobberrør i kjeller Varmtvannstank: Varmvannsbereder 198 L fra 1997 er innkasset i kjøkken i kjeller. Vurdering av avvik: • Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Drenering: Ukjent dreneri Vurdering av avvik: • Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring. • Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak • Det bør gjøres lokale tiltak. • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. • Lokal utbedring må utføres. • Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. • Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. • Det er ikke behov for utbedringstiltak. • Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Følgende har fått tg3: Overflater: Fliser på gulv i entré og gang i kjeller. Vurdering av avvik: • Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. • Det er påvist andre avvik: • Overflater har sterk slitasjegrad. Det er løse fliser, bom (hulrom) og sprukne flisefuger. Fliser er lagt på uegnet underlag. Tiltak • Overflater må utbedres eller skiftes. • Det må foretas tiltak for å lukke avviket Rom under terreng: Påforet yttervegg mot gårdsplass var tørr i trekonstruksjon og isolasjon men grunnmur var med kondenstendenser og vil på sikt påvirke på foret konstruksjon. Vurdering av avvik: • Det er konstatert høyt fuktnivå og synlig skade i vegg. Tiltak • Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. Påforede konstruksjoner mot terreng i kjeller er en risikokonstruksjon og må påaktes bl.a. av generell høy skadefrekvens. Ventilasjon: Det er montert elektrisk styrt vifte med denne er defekt. Vurdering av avvik: • Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. • Det er påvist fuktskjolder etc rundt ventiler. • Avtrekksvifte er defekt. • Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering. Tiltak • Det bør etableres tilluft til våtrommet. • Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. • Det må foretas tiltak for å lukke avviket. • Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres. • Påviste skader må utbedres. • Avtrekksystemet må utbedres

Hvitevarer som er på visning medfølger kjøpet. Dvs. Kjøleskap/ fryser, oppvaskmaskin og komfyr/ platetopp.

2021

Boligen er vesentlig oppgradert i 2021 med bl.a.: - Ytterkledning og ny isolasjon - Nye vinduer i 1.etasje og 2.etasje - Nye gulv i 1.etasje og 2.etasje - Nye innerdører - Malte overflater - Montert downlights i hele 1.etasje og 2.etasje. - Nytt bad i 2.etasje med varmekabler - Nytt elektrisk anlegg med to sikringsskap. - Oppgradert baderomsinnredning i kjeller - Terrasseplatting foran boligen - Platting og nytt glassrekkverk på balkong i 2.etasje - Nye automatiske garasjeporter

Garasje/P-plass, Balkong/Terrasse

Det er garasjeplass med plass til to biler. Ellers er det god plass til parkering for flere biler på eiendommen.

Bad: Kjeller Bad med fliser på gulv og vegger. Innredning bestående av servantskap i hvit profilert utførelse med 2 toppmonterte servanter på benkeplate i laminat, stort speil, wc og åpen dusjnisje. Badet er p.t ikke godkjent, men det er nylig sendt inn søknad fra arkitekt til Plan og bygningsetaten om bruksendring fra tilleggsdel til varig oppholdsrom. 2. etasje: Bad med fliser på gulv og vegger. Innredning bestående av servantskap i hvit høyglans med heldekkende servant, overskap med speildører, vegghengt wc og dusjhjørne med svingdør. Det ble foretatt søk med fuktmåler MMS2 på befaringen men det ble ikke registrert unormale utslag de steder søkene ble utført. Kjøkken: Kjeller: Kjøkkeninnredning med hvite glatte fronter. Benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum med 1-greps blandebatteri. Fliser på vegg over benk. 1. etasje: Takhøy kjøkkeninnredning glatte fronter. Benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum med 1- greps blandebatteri. Fliser på vegg over benk. Innvendig standard: Gulv: Fliser i entré, begge bad samt gang og kjøkken i kjeller, ellers laminat i øvrige. Malt tretrapp. Vegger: Fliser i begge bad og kjøkken i kjeller, ellers malt trepanel og malte glatte flater i øvrige rom. Himling: Malte glatte flater og MDF-panel. Downlights i alle rom. Teknisk: VVS-installasjoner, generelt: Nytt rør i rør i rør system med vannfordelingsskap i bad 2. etasje. Varmvannsbereder 198 L fra 1997 er plassert i kjeller. Oppvarming: Elektrisk oppvarming med panelovner. Gulvvarme i bad i 2. etasje. Luftbehandling/ ventilasjon: Naturlig ventilasjon. El-styrt avtrekksvifte i bad 2. etasje. Tilluft via veggventiler og spalteventiler i vinduer. Elektrisk anlegg: Nye sikringsskap med automatsikringer i gang kjeller, og i gang 1. etasje fra 2021.

Boligen går over 2 plan og inneholder følgende: Kjeller: Gang m/trapp, bad, 2 soverom, kjøkken og bad. Kjelleretasje er ikke godkjent for varig oppholdsrom. Det er nylig søkt om bruksendring fra tilleggsdel/ bod til varig opphold i kjeller. Søknad fra arktitekt ligger hos Plan og bygg. 1.etasje: Entré, stue og kjøkken 2.etasje: Gang m/trapp, 3 soverom (stue), og bad.

Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut.

Sven Landell

Tilstandsrapport

1/9/2022

eiet

Nei

Nei

Nei

Eiet

1017.1

Stor og pent opparbeidet selveiet tomt på over 1 mål. Tomten er er opparbeidet med stor hage, prydbusker og frukttrær. Det er shinglet gårdsplass/ stikkvei til eiendommen.

Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen «Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn». Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og administrasjon/politikk/kommuneplan/ Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Se vedlagte informasjonsbrev som i august 2021 ble sendt eierne av eiendommer som er vist innløst i vårt planforslag, deriblant eier av Fjellhus allé 1. Her skriver vi bl.a. «Status per i dag er altså at det ikke foreligger en formell plan, men at vårt planforslag fortsatt viser at din eiendom må innløses dersom veiprosjektet skal gjennomføres. I brevet opplyses bl.a. også at neste rullering av Nasjonal Transportplan er i 2025. E6 Oslo øst. Informasjon om status for prosjektet I vårt brev datert 16. november 2020 orienterte vi eierne av eiendommer som er vist innløst i vårt forslag til reguleringsplan for E6 Oslo øst, om status for prosjektet. Da opplyste vi at det kunne komme nye signaler når Nasjonal Transportplan (NTP) skulle behandles av Stortinget. Nå er denne behandlet, og vi ønsker å gi dere en kort orientering om hvordan situasjonen er i dag. Status per i dag er altså at det ikke foreligger en formell plan, men at planforslaget fortsatt viser at eiendommen Fjellhus Allé 1 må innløses dersom veiprosjektet skal gjennomføres. Prosjektet er ikke prioritert i Nasjonal transportplan Nasjonal Transportplan 2022 – 2033 ble behandlet av Stortinget 14. juni 2021. E6 Oslo øst ble ikke prioritert i NTP. Videre framdrift for prosjektet er dermed usikkert, det vil avhenge av politisk forankring for videre planlegging og finansiering av prosjektet. Neste behandling av NTP er i 2025. Viktig å opplyse om status dersom du skal selge eiendommen din Vegvesenet har ferdigstilt et planforslag med reguleringsplan og konsekvensutredning (KU) som kan tas fram igjen, dersom det blir gitt politisk klarsignal for videreføring. Status per i dag er altså at det ikke foreligger en formell plan, men at vårt planforslag fortsatt viser at din eiendom må innløses dersom veiprosjektet skal gjennomføres. Det er viktig å opplyse om dette dersom eiendommen skal selges. Vi har forståelse for at denne situasjonen kan være vanskelig for dere. Vi har holdt informasjonsmøter for eierne av alle eiendommene vi foreslår innløst. Her har vi orientert om regelverk, framgangsmåte og de berørte partenes rettigheter. I etterkant har eierne fått tilsendt møtereferat med kopi av vår presentasjon. https://www.vegvesen.no/vegprosjekter/europaveg/e6osloost/

Det foreligger ekspedisjons dokument fra 1930, som ifølge kommunen ansens som datidens ferdigattest. Det foreligger ekspedisjonsdokument for innredning av bad i 2 etasje fra. 1939, som ifølge kommunen ansens som datidens ferdigattest. Det foreligger ferdigmelding for garasje i 1952. Det er søknadspliktig bruksendring om du endrer et rom fra tilleggsdel til hoveddel. Boligens kjeller (tidligere boder) er innredet og innlemmet i hoveddel. Dette er det ikke søkt bruksendring om.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/139/10: 09.10.1930 - Dokumentnr: 901576 - Bestemmelse om deleforbud Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om benyttelse Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om vann/kloakkledning Bestemmelse om veg 06.02.1931 - Dokumentnr: 902033 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om kloakkledning 30.05.1939 - Dokumentnr: 7539 - Bestemmelse om veg Gjelder denne registerenheten med flere 22.08.1930 - Dokumentnr: 900581 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:139 Bnr:8 17.02.1998 - Dokumentnr: 011759 - Vann og kloakk Eier av gnr. 131n bnr. 10 gis rett til å legge stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom eiendommen gnr. 139, bnr 72. Stikkledninger legges fra offentlige ledninger som er anlagt på gnr. 139, bnr. 72 langs eiendomsgrense nord/øst.

Kommunen har legalpant for forfalte kommunale avgifter og ev. eiendomsskatt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom AM Invest AS, September 2021 total renovert bad i 2.etg. nytt membran, sluk, varmekabel, isolasjon. Fliser. Firma gir attest på utført arbeid. 2.2 Er arbeidet byggemeldt? Ikke oppgradert eller renovert i oppgitt tidsperiode. Jobben er gjort nå i september2021 11. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? AM invest har bruket elektrikerfirma som gir attest. Alle sikringer er byttet osv ny sikringsskap. Firma gir attest for utført arbeid. 12.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Får erklæring fra elektriker som har gjennomført arbeidet. 17. Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser? E6 Oslo øst. Prosjektet er satt på vent. 21. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Det er renovert 2 bod nede i kjelleren og laget kjøkken nede i kjelleren.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Gulvvarme i bad i 2. etasje.

Selger har ikke utført energimerking iht. gjeldende regelverk, se https://www.energimerking.no/no/energimerking-bygg/kjopeleie-bolig1/kva-kan-eg-krevje/