Oppsandveien 45

Nordre Follo

Enebolig

2006

Enebolig over 2. etasjer + uinnredet loft. Oppført på støpt ringmur og grunnmur. Innvendig støpt betonggulv. Etasjeskille i betongelementer. Yttervegger i isolert bindingsverk med utvendig malt trekledning. Saltak oppført i treverkskonstruksjon tekket med glasert takstein. Vinduer og balkongdører med isolerglass. 2 stk. elementpiper i boligen. Vannbåren gulvvarme i begge etasjer via luft til vann varmepumpe. Garasjen er oppført på støpt betongsåle med varmekabler. Ringmur. Yttervegger av isolert bindingsverk med utvendig malt trekledning. Saltak tekket med glasert takstein. Lagt gulv på loft for lagringsplass. Det er egen inngangsdør og vinduer med isolerglass. Lys og strøm. 3 x leddporter med motordrift og fjernkontroll. Det er også montert el. ladeboks for elbil. Montert bevegelses sensor for lys. Anneks/uthus på eiendommen er svært gammel og er blitt sterkt preget av slitasje/elde/råte/skjevheter. Se vedlagte tilstandsrapport datert 08.06.2022 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2: AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK: - Takkonstruksjon/Loft. Noe begrenset med lufting ned mot gesimsen. Noe svertesopp i undertak på loftet ble observert. - Vinduer stue 2. etasje (syd). Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Utvendig sprosser er blitt preget av vær/vind. Påstartet råte i enkelte sprosser. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på tettesjikt/membran. Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Enkelte terrassebord mot syd har reist seg noe fra underlaget. Enkelte fliser på uteplass mot syd har dels løsnet. -Pipe og ildsted. Sprekker i murpuss over glassdører på ildsted 2. etasje. Ellers ingen merknader. - Innvendige trapper. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk 1 etasje er mer enn 10 cm. Bratt trapp til loft. - Overflater gulv, bad/vaskerom. Svertesopp er registrert. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Noe svertesopp på silikon. Er fall på gulv men ikke helt 1/50 fall på gulv i dusjhjørnet og noe liten høydeforskjell fra slukrist og til topp gulvflis ved sluk. Sanitærutstyr og innredning. Bad/vaskerom. Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Ventilasjon > Bad/vaskerom Gå til side Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. - Ventilasjon, bad. Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Noe svakt avtrekk fra ventil. - Overflater Gulv . Bad. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist sprekker i fliser. Svertesopp er registrert. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Sprekt gulvflis er utenfor dusjhjørnet. Svertesopp på silikon i dusjhjørnet. Bom ble observert i flere gulvfliser. Sprekk/løs flisfuge utenfor dusjhjørnet. - Sanitærutstyr og innredning. Bad. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. En styreknapp på badekar var løs. Noe svakt trykk på vann til badekar. Noe slitasje i overflate på eikeinnredning. - Ventilasjon. Bad. Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering. Liten luftespalte/til luft ved dørterskel. - Overflater og innredning. Kjøkken. Sprekk i induksjonstopp. Ellers fungerer kjøkkenet som det skal. Normal slitasje etter 17 års bruk. - Overflater og konstruksjon. Wc. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Toalettrom mangler styrt tilluftsventilering. - Vannledninger. Det er irr på rør. Det er redusert vannmengde/trykk ved samtidig tapping i kraner. Ble opplevd svak vanntrykk til badekar 2. etasje. Det er observert irr/korrosjon på en kobling til samlestokk på teknisk rom. - Avløpsrør. Det er redusert avrenning ved samtidig tapping i utstyr. - Ventilasjon. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. - Vannbåren varme. Kondenserer en del på rør til teknisk anlegget (lå noe vann på gulv ved befaring). Kondenseringen vil være noe variabel gjennom året. Grunnet kondensering er det blitt noe korrosjon på deler av utsyr. - Tekniske installasjoner. Elektrisk anlegg. - Utvendige vann og avløpsledninger. Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak. - Overflater. En sprekk i himling på soverom 2. etasje. Enkelte fuktmerker etter potteplante på innvendig utforing til vinduer. - Sluk, membran og tettesjikt. Bad/vaskerom. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen. - Overflater Gulv. Bad. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Sluk, membran og tettesjikt. Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. - Sanitærutstyr og innredning. Bad. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Sluk, membran og tettesjikt. Bad. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen Sluk som har begrenset tilgang ligger under badekar. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3: - Balkongdør stue 2. etasje. Råteskader i utvendig sprosser.

Garasje/P-plass, Balkong/Terrasse

Det er parkering i en garasje på ca. 60 kvm, som har plass til tre biler. Garasjen ble oppført i 2016, og har et gulvet lagringsloft med adkomst via nedfellbar loftstrapp. I garasjen er det sidedør, gulvvarme, bevegelsessensor for lys og en ladeboks for elbil. Garasjen har tre leddporter med motordrift og fjernkontroll. I tillegg er det gode muligheter for parkering i en stor, asfaltert innkjørsel med rundkjøring. I tillegg til ovennevnte er det en stor gruset parkeringsplass ved innkjøringen til eiendommen. Her er det god plass til flere biler om det skal arrangeres større selskap.

Entré: Eneboligen har et overbygget inngangsparti med tofløyet ytterdør. Entreen er stor og flott, passer utmerket inn i det herskapelige huset og gir et fint førsteinntrykk. Her er det også godt med skapplass, og rom til å plassere inn flere møbler. Entreen har gulvvarme, downlights i himlingen og vakre vinduer i klassisk stil. Hall/kjellerstue: Fra entreen kommer man inn i en flott hall/stue med fliser, panelvegger malt i en trendy blåtone og downlights i himlingen. Her er det både gulvvarme og en vakker ovn for ekstra hygge. Det er plass til tv-løsning og stor sofagruppe, og rommet er perfekt hvis man ønsker å trekke seg litt tilbake. Videre fører entreen deg mot en stor trapp av eik som tar deg opp mot annen etasje. Kjøkken: Et flott, klassisk og velutstyrt kjøkken ligger i direkte tilknytning til stuen – her mangler det ikke på noe. Rommet har eikegulv, gulvvarme og panelvegger malt i en tidsriktig blåtone. Innredningen fra JKE design av typen Lyon har profilerte eikefronter, vitrineskap og granitt benkeplate med nedfelt oppvaskkum. For et luftigere uttrykk er flere overskap droppet til fordel for åpne flater med vinduer, men det er likevel godt med både skap- og benkeplass. Over kokesonen er det en takhengt ventilator i stilrent design, og downlights i store deler av himlingen tilfører lys til arbeidsflatene. Selv om kjøkkenet har en klassisk stil som kler boligen godt er det bygget i en funksjonell stil hvor maten både kan inntas på den store granittplaten ved kjøkkenøya mens man ser på at maten tilberedes, eller ved bordet som står i tilknytning til kjøkkenet. Av hvitevarer har kjøkkenet integrert induksjonstopp, stekeovn, kaffemaskin fra Miele, dampovn, oppvaskmaskin, fryser med ismaskin og stort kjølehjørne med god oppbevaringskapasitet. Kjøkkenet har god plass til langbord, og det er utgang til en herlig balkong som passer perfekt for morgenkaffen. På kjøkkenbalkongen er det plass til stor sittegruppe, det er flott usjenert utsyn og flere varmelamper bidrar til å forlenge sesongen ute. Ikke nok med det, på kjøkkenet er det en stilig, plassbygget peis med gjennomsyn til stuen. Stue/spisestue: Stuen er virkelig romslig og lekker – et flott høydepunkt i en bolig fylt av påkostede detaljer. Det er svært god møbleringsfrihet i stuen, så her kan man enkelt innrede med flere sittegrupper – uten at det oppleves rotete. Her får man mye boltreplass for hele familien, og i disse store og luftige rommene har det vært arrangert middager for over 60 personer. I en noe adskilt del kan man ha en koselig tv-krok, her står det en stor høykvalitets sofa med plass til hele familien. En innebygd pais gir god og lun stemning på mørke kvelder. Spisestuedelen har en nydelig rosett i himlingen, og innbyr til store middagsselskaper. I stuen er det store krysspostvinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys, og dagslyset suppleres fint av downlights i deler av himlingen. Fra vinterhagen leder en tofløyet glass dør ut til en stor sydvent terrasse. Denne stuedelen har flislagt gulv med varme og vakre vinduer langs alle veggene. Vinduene gir god utsikt over den vakre naturen rundt boligen. Det øvrige stuearealet er smakfullt innredet med eikegulv og veggflater malt i en dus, trendy sandtone. Stuen er virkelig et lunt oppholdsrom med både gulvvarme og to peisovner. Det ene ildstedet er plassbygget og har gjennomsyn til kjøkkenet. Bad/wc/vaskerom: Boligen har hele tre utsøkte bad – ett i andre etasje og to i første etasje. I tillegg er det et wc-rom i andre etasje og en badstue i første etasje. Badet oppe ligger i suiteløsning med hovedsoverommet og et omkledningsrom. Her får man et stort og lekkert bad med lyse vegg- og gulvfliser. Det er gulvvarme, vegghengt toalett og downlights i himlingen. Badet har både et dusjhjørne med innfellbare glassdører og et stort boblebadekar med dusjløsning. Den øvrige innredningen består av to speilskap med belysning og en hylleløsning med to toppmonterte servantskåler. Wc-rommet i andre etasje er innredet med parkettgulv, gulvvarme og malte panelvegger. I rommet er det vegghengt toalett, servantinnredning og et speil med belysning. Bad 2: Badet nede fremstår som tidsriktig med mørke gulvfliser med varme. Veggene er kledd med hvite fliser og fliser i en mørk jordtone. På badet er det vegghengt toalett og downlights i himlingen. Badet har både en dusjnisje med svingbar dør og et deilig badekar med dusjløsning. Baderomsinnredningen består av dobbel servant med skuffer, to veggskap og et speil med belysning. Tilliggende badet er det en badstue med panelvegger, badstueovn og plassbygde trebenker. Bad 3/Vaskerom: Det siste våtrommet nede er et sort bad og vaskerom med egen, praktisk utgang gårdplassen. Badet er romslig og stilrent, med grå gulvfliser og hvite veggfliser. Gulvet er utstyrt med varme, og det er downlights i himlingen. Badet har vegghengt toalett og et dusjhjørne med innfellbare dører. Baderomsinnredningen består av servant med underskap, to veggskap og et speil med belysning. Ellers har badet en stor skapinnredning med arbeidsbenk og nedfelt skyllekum. Under benken er det opplegg for vaskemaskin og plass til tørketrommel. Soverom: Eneboligen har hele seks gode, delikate soverom – fire i første etasje og to i andre etasje. Med unntak av det ene rommet oppe er alle soverommene utstyrt med varme i gulvet. Store krysspostvinduer sørger for godt med naturlig lys til rommene, og dagslyset suppleres ypperlig av downlights i deler av himlingen. Hovedsoverommet i andre etasje har fiberoptikk i himlingen, og det er god plass til dobbeltseng. Tilliggende rommet er det et omkledningsrom, og herfra er det videre adkomst til badet. Alle soverommene har plass til garderobeløsninger, og entreen er innredet med et stort skap. Bod / garderobe: Boligen har for øvrig godt med ekstra lagringsplass i annekset, i et garderoberom i andre etasje, i et teknisk rom nede og i et stort, uinnredet rom i tredje etasje. Sistnevnte har god takhøyde og meget god lagringskapasitet, mens det tekniske rommet har egen utgang og benyttes i dag som trimrom.

Planløsning 1. etasje: Entre´, hall/stue, 2 ganger, bad/wc, badstue, badwc//vaskerom, 4 soverom og teknisk rom/trimrom. 2. etasje: Stue/spisestue, kjøkken, gang, bad/wc, wc, kontor/gjesterom, soverom, garderobe, omkledningsrom, trapperom og kott. 3. etasje: Uinnredet rom. Annet: Anneks/uthus på ca. 39 kvm. Kvaliteter/oppgraderinger/teknisk - Herskapelig enebolig fra 2005. - Smarthus teknologi. Lys og varme kan styres med app. - Gjenomgående LAN nettverk i de fleste rom. - Ligger nydelig til i skogkanten. - Stor garasje med lagringsloft. - Montert en ladeboks for elbil. - Anneks med stort potensial. - Mye lagringsplass i 3. etasje. - Flott tomt på over 14 mål. - Tomten er vesentlig fornyet. - Et bad pusset opp i 2012. - 300 liters bereder fra 2006. - Privat borevann på tomten. - Privat infiltrasjonsanlegg. - Naturlig ventilasjon i huset. - Mekanisk avtrekk fra kjøkken. - Mekanisk avtrekk fra våtrom. - Elskap med automatsikringer. - Sentralstyrt lyssystem i huset. - Utebelysning styrt av fotocelle. - Parabol og opplegg for internett. - Boligen er koblet opp mot alarm.

Morten Bratberg

Tilstandsrapport

8/10/2021

eiet

Nei

Kjøper plikter ved inngåelse av denne kontrakt å undertegne på skjema «Egenerklæring om konsesjonsfrihet” ved erverv av fast eiendom».

Nei

Sefrakminne. Nei Kulturminne. Nei

Nei

Eiet

14531.1

Eneboligen ligger nydelig til for seg selv i skogkanten, omringet av vakkert naturlandskap og en stor, a°pen a°ker ved adkomsten til eiendommen. Eiendommen grenser til jorder med dyrket mark, og det er umiddelbar nærhet til Gaupesteinmarka. Eneboligen ligger på en flott, solrik tomt som måler hele 14531,1 kvm, og her får man virkelig en unik eiendom med mye boltreplass. Både boligen og tomten har et herskapelig uttrykk, og huset er oppført med vakre utskjæringer i front. Tomten er vesentlig opparbeidet i senere tid, med stor gressplen, diverse beplantning, stor flaggstang og belegningsstein rundt huset. Deler av eiendommen er naturtomt med fjell i dagen, trær og annen stedlig vegetasjon. På eiendommen står det et rødmalt anneks fra 1879, som har stort potensiale. Det er utført diverse utvendig forbedringer pa° fasaden, men annekset har behov for vedlikehold innvendig. Foran huset finner man en stor, asfaltert innkjørsel med rundkjøring, som understreker det herskapelige uttrykket som preger eiendommen. Fra stuen er det utgang til en vidunderlig terrasse mot syd, med fint utsyn og et areal på ca. 75 kvm. Terrassen er utstyrt med belysning og utestikk. Her kan man enkelt innrede i ulike soner, og uteplassen innbyr til store, sosiale sammenkomster. I senere tid er det etablert to herlige terrasser med skifer på dekke, og til sammen måler uteplassene ca. 40 kvm. Det ene uterommet har adkomst fra den sydvendte terrassen, og det er montert et flott, plassbygget utekjøkken med to griller. Her oppleves det som om man er midt i skogen, og det er vakker natur så langt øye kan se. Ikke nok med det, mot vest på tomten ligger det en ny, hellelagt uteplass med en liten trivelig sittegruppe. Og utenfor kjøkkenet er det en overbygget balkong på ca. 16 kvm. Her finner man enkelt roen mens man skuer utover de skogkledde omgivelsene. Det er meget gode solforhold på eiendommen, så på uteplassene kan man virkelig nyte varme dager til fulle.

Området er regulert til jord- og skogbruk, jf reguleringsplan "Landbruksområdene i søndre del av Ski kommune", id 89. Ikrafttredelse 29.05.1978

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig datert 07.05.2014 Det foreligger ferdigattest for frittstående garasje/bod datert 28.11.2016 Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3020/82/6: 17.02.1905 - Dokumentnr: 900014 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3020 Gnr:82 Bnr:1 01.01.2020 - Dokumentnr: 223873 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0213 Gnr:82 Bnr:6 Rettighet: 29.08.2014. Bestemmelse om veg. Rettigheten hefter i Knr. 3020 gnr. 82 bnr. 1.

Kommunen har legalpant for forfalte kommunale avgifter og ev. eiendomsskatt.

Privat vann og vei. Septiktank, tømmes av kommunen.

- Eier har privat brøyteavtale fra avkjøringen i Oppsandveien og inn til egen eiendom.

1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? - Ja. De forhold som fremgår av tilstandsrapporten som er utarbeidet av takstmann Morten Bratberg 5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? - Ja. De forhold som fremgår av tilstandsrapporten som er utarbeidet av takstmann Morten Bratberg 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? - Ja. Sprekker i rom i 2. etasje ved overgang mellom vegg til himling (ved overgang list til himling). Sprekker varierer noe ved variasjon etter årstider. Noen mindre sprekker i takflate i vinterhage samt mastersoverom. Se nærmere tilstandsrapport ved Morten Bratberg. 9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som rotter, mus, maur eller lignende? - Om høsten forsøker mus å komme seg inn på råloftet. Det har vært oppdaget sølvkre (ikke skjeggkre) i begrenset omfang og Anticimex engasjeres for å fjerne de. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av faglært. Installering av EL Uttak, installering av utelys, installering av EL i garasje, utskifting av lysutstyr, innarbeidelse av Sensio system. Arbeid utført av: Elektrontjenesten AS og Akershus - Østfold Elektro AS. -Elektrontjenesten AS og Akershus - Østfold Elektro AS. JA. 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja. Ført en gjennomgang slik nærmere beskrevet i tilstandsrapporten utarbeidet av Morten Bratberg. 13. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? - Ja. Det er en Salto El ladeboks i garasjen. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? - Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad - Huset er malt utvendig av eier og familie. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? - Ja. Det er utarbeidet en tilstandsrapport av Morten Bratberg. 16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? - Huset er malt utvendig av eier og familie. 23 Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger. - Det er utarbeidet en tilstandsrapport av Morten Bratberg. 24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? - Ja. Det er registrert en servitutt til å benytte veien inn til huset.

Eneboligen oppvarmes med vannba°ren gulvvarme i alle rom, med unntak av kontoret/soverommet i andre etasje. Gulvvarmen leveres via en luft til vann varmepumpe, og varmesystemet er lagt opp med sentralstyring via Sensio app som kan styres via mobil eller ipad. I tillegg er det en kakkelovn i hallen, en peisovn i stuen og en innebygd peis med gjennomsyn fra kjøkkenet til stuen.

Opplyst strømforbruk i attesten er inkludert oppvarming av garasje til 20 grader og lading av el-bilder.