I likhet med forrige tom&aring;neders-m&aring;ling var det ogs&aring; i mars og april en &oslash;kning i nybyggsalget. Det bidrar til en positiv utvikling de siste 12 mnd. hvor antall salg n&aring; teller rett over 9&nbsp;000. Dette er likevel fortsatt 28,4% svakere enn f&oslash;r pandemien (2019), men opp 8,2% m&aring;lt mot samme periode i fjor. &nbsp;
- Vi var naturligvis spent p&aring; &aring; se om den relativt positive utviklingen i starten av &aring;ret ville fortsette, og vi mener tallene er en god indikasjon p&aring; at positiviteten s&aring; sm&aring;tt er p&aring; vei tilbake. Samtidig er det regionale forskjeller i salgsutviklingen, og i enkelte omr&aring;der er det fortsatt en opplevelse av bunnen enn&aring; ikke er n&aring;dd. Vi har fortsatt har et krevende nybyggmarked, understreker Hansen.
Antall fullf&oslash;rte boliger stuper
S&aring; langt i &aring;r har det v&aelig;rt interessant &aring; f&oslash;lge med p&aring; byggestatistikken fra SSB. Mens det i fjor var fallende igangsettingstillatelser som stjal overskriftene, er det fallende fullf&oslash;rte boliger som er fokuset i &aring;r.
Ser vi p&aring; mars isolert falt antall fullf&oslash;rte boliger falt med 335 enheter, som er en nedgang p&aring; -47% sammenliknet med samme m&aring;ned i fjor &ndash; og et fall p&aring; -4,9% i 12 mnd. tellingen. Dette er det st&oslash;rste fallet vi noen gang har registrert i v&aring;r analyseperiode som strekker seg tilbake til 2017.
- At antall fullf&oslash;rte boliger faller er ikke overraskende, og nedgangen er helt i tr&aring;d med v&aring;re forventninger etter en periode med kraftig fall i den faktiske igangsettingen (spade i jorden).
- Sett opp mot 12 mnd. tellingen &oslash;kte den faktiske igangsettingen i mars, og det tyder p&aring; at bunnen n&aring; kan v&aelig;re n&aring;dd, men vi ligger fortsatt cirka. -53% under det estimerte boligbehovet, sier Hansen.
- I 2024 forventer vi et fall i fullf&oslash;rte boliger til rett under 20 000. Det vil gi en &aring;rlig boligmangel p&aring; cirka 10 000, som er hele 33% under det reelle boligbehovet. B&aring;de i 2025 og 2026 forventer vi videre nedgang, f&oslash;r det igjen snur i takt med faktiske igangsettinger. Vi mener dette vil bidra til &aring; forsterke et allerede stort samfunnsproblem, for vi er ikke i n&aelig;rheten av &aring; dekke det reelle boligbehovet.
Manglende handling fra politikerne kan gi boligkrise
S&aring; hva kan gj&oslash;res for &aring; snu den negative utviklingen?
- Vi ser at det for tiden er flere, b&aring;de bransjeorganisasjoner og politikere, som engasjerer seg i boligpolitikken. Spesielt Eiendom Norge har g&aring;tt i bresjen for &aring; avskaffe dagens utl&aring;nsforskrift. De argumenterer for at den gjeldende forskriften bidrar til &aring; hemme veksten i samfunnet, og at den forhindrer s&aelig;rlig f&oslash;rstegangskj&oslash;pere i &aring; komme seg inn p&aring; boligmarkedet, sier Hansen.
- At det er krevende for f&oslash;rstegangskj&oslash;perne underst&oslash;ttes blant annet av en rapport fra Cicero hvor det kommer frem at det var et rekordlavt antall f&oslash;rstegangskj&oslash;pere som kom seg inn i boligmarkedet i 2023.
Med en sterk bruktboligvekst (+5,9% s&aring; langt i &aring;r) og kraftig fall i usolgte boliger vil boligmarkedet i enda st&oslash;rre grad preget av &laquo;selgers marked&raquo; fremover.
- Denne utviklingen kan gj&oslash;re det nesten umulig for unge f&oslash;rstegangskj&oslash;pere uten &laquo;foreldrebanken&raquo; i ryggen &aring; komme seg inn p&aring; boligmarkedet - spesielt i storbyene. Det mener jeg er sv&aelig;rt bekymringsfullt.
Hansen mener noe m&aring; gj&oslash;res fra politisk side for &aring; unng&aring; det som kan bli en av norgeshistoriens verste boligkriser.
- Eiendom Norges synspunkt forsterkes b&aring;de i Norges Banks utl&aring;nsunders&oslash;kelse og i SSBs kredittindikator som viser at norske husholdningers gjeld fortsetter &aring; falle. Med dette bakteppet blir det spennende &aring; se om man fra politisk side vil fjerne eller justere l&aring;neforskriften i en tid med vedvarende h&oslash;ye renter, sier Hansen.
Han legger til at han har full forst&aring;else for at l&aring;neforskriften i sin tid ble innf&oslash;rt i en tid med null-rente, men at forskriften i sin n&aring;v&aelig;rende form har utspilt sin rolle.
Vil nybyggsalget ta seg videre opp i &aring;r?
Om vi sammenlikner forventet salgsutviklingen p&aring; nybygg i 2024 med 2009 (etter finanskrisen), kan vi forvente en relativ flat utvikling denne v&aring;ren.
- N&aring;r vi baserer oss p&aring; historiske data og tar h&oslash;yde for dagens boligunderskudd, mener vi at en oppgang ultimo 2024 er realistisk sammenliknet med dagens niv&aring;. I v&aring;r prognose forutsetter vi ogs&aring; at en del av de prosjektene som har v&aelig;rt satt p&aring; vent legges ut for salg. Se nedenst&aring;ende graf 1.

Grafen tar utgangspunkt i DNB Markets sin oppdaterte prognose for styringsrenten, hvor de tror den vil holde seg uendret p&aring; 4,5% frem til desember og flate ut p&aring; 3,25% fra og med Q2 2026.
- At styringsrenten holdes uendret i lengre tid enn f&oslash;rst forventet, tror vi ikke vil f&aring; stor innvirkning p&aring; nybyggsalget i 2024. S&aring; lenge det ikke kommer en uventet rente&oslash;kning, vil en stabil rente bidra til &aring; f&aring; positiviteten tilbake. I tillegg m&aring; renten naturligvis ned f&oslash;r vi f&aring;r et st&oslash;rre l&oslash;ft i salget, mener Hansen.
- Vi tror at den positive utviklingen vi har hatt s&aring; langt i &aring;r taler for at vi vil f&aring; en &laquo;normal&raquo; trend med &oslash;kende salg frem mot sommeren, som ogs&aring; var tilfellet i fjor. Dersom markedet utvikler seg som i beregningen i grafen over, kan vi forvente en betydelig &oslash;kning, avslutter Hansen.

Med de historisk svake salgstallene vi har opplevd i &aring;r, er det lite som tyder p&aring; at nybyggmarkedet vil klare &aring; hente seg helt inn igjen i 2024. Likevel tror vi n&aring; at vi har lagt det verste bak oss, og at bunnen n&aring;s i l&oslash;pet av vinteren f&oslash;r det igjen begynner &aring; se lysere ut. &nbsp;
- Vi forventer at markedet vil ta seg noe opp neste &aring;r, men det er fortsatt en lang vei opp til normale niv&aring;er, sier Hansen.
Han mener usikkerheten i markedet f&oslash;rst og fremst er knyttet til renteniv&aring;et og &oslash;vrige levekostnader, og at mange kj&oslash;pere er usikre p&aring; verdien av egen bolig. Det meldes ogs&aring; at det hos enkelte finansinstitusjoner er vanskeligere &aring; f&aring; mellomfinansiering. - Forutsigbarhet rundt renten er utrolig viktig for en bedre balanse og en mer positiv psykologi i markedet. For at vi skal lykkes med &aring; f&aring; opp salgstallene fremover er det ogs&aring; helt avgj&oslash;rende at det legges ut flere nye attraktive prosjekter. I tillegg m&aring; forholdene legges enda bedre til rette for utbyggerne med tanke p&aring; kommunal prosess om vi skal f&aring; skikkelig fart p&aring; boligbyggingen.
Bruktboligmarkedet
Bruktboligprisene har som forventet falt i h&oslash;st, men &oslash;ker noe sammenliknet med samme periode i fjor, som riktignok var preget av sterkt prisfall. Samtidig ser vi ogs&aring; svakhetstegn i omsetningen.
Til tross for prisnedgangen p&aring; -1,3%. i november, er likevel prisutviklingen i bruktmarkedet noe sterkere enn ventet. Sammenliknet med november i fjor har prisene &oslash;kt med 0,5 prosent, og s&aring; langt i &aring;r har boligprisene &oslash;kt med 1,3%.
- Etter et sterkt f&oslash;rste halv&aring;r med prisvekst, har boligprisene falt jevnt og trutt gjennom h&oslash;sten og vi forventer videre nedgang i desember. V&aring;r prognose om null-vekst i 2023 st&aring;r derfor ved lag, med oppsiderisiko for at &aring;ret g&aring;r i pluss, sier Hansen
Omsetningen i november falt med -14,1%, og sammenliknet mot samme m&aring;ned i fjor ser vi et fall p&aring; -8,8%. &Aring;r-til-dato viser et fall p&aring; -0,9% sammenliknet mot fjor&aring;ret.
- Salget av bruktboliger har ligget p&aring; et tiln&aelig;rmet normalt niv&aring; gjennom &aring;ret sammenliknet med i fjor, men de siste m&aring;nedene har aktiviteten falt tydelig. Antall boliger lagt ut for salg gikk ned med hele -14,9% sammenliknet med samme m&aring;ned i fjor, og samtidig ligger antall usolgte boliger fortsatt p&aring; et h&oslash;yt niv&aring; selv om det falt noe gjennom november.

- Vi forventer at markedet vil ta seg noe opp neste &aring;r, men det er fortsatt en lang vei opp til normale niv&aring;er, sier Harald Hansen.- Sett opp mot alle rentehevingene og dyrtid synes jeg markedet har holdt seg overraskende godt, og alt tyder p&aring; at vi f&aring;r en langt mykere landing enn det var grunn til &aring; frykte. Jeg tror en av de viktigste &aring;rsakene til at boligmarkedet har st&aring;tt seg s&aring;pass bra det siste &aring;ret er mangelen p&aring; nye boligprosjekter i markedet, sier Hansen.
&nbsp;
Makrobildet: Rentetoppen ser ut til &aring; v&aelig;re n&aring;dd
Med Norges Banks beslutning om &aring; heve styringsrenten til 4,5% ser rentetoppen endelig ut til &aring; v&aelig;re n&aring;dd. If&oslash;lge prognoser fra DNB Markets kan vi forvente rentekutt til h&oslash;sten 2024.
- Jeg tror det er helt avgj&oslash;rende for utviklingen i markedet at det ikke kommer flere rentehevinger n&aring;, for kj&oslash;perne trenger forutsigbarhet rundt l&aring;nekostnadene. Selv om rentekutt historisk har hatt en positiv effekt p&aring; nyboligsalget, tror jeg en stabil rente faktisk er viktigere for &aring; f&aring; opp aktiviteten i markedet enn at den settes ned. G&aring;r det som ventet i bruktboligmarkedet, med myk landing og moderat prisvekst, kan vi se en positiv effekt p&aring; nybyggmarkedet allerede over sommeren, sier Hansen.
Sammenlikner vi med salgsutviklingen p&aring; nybygg i 2009 etter finanskrisen, vil vi se en relativ flat utvikling v&aring;ren 2024 med et bunnpunkt i februar. Basert p&aring; de historisk data, samt dagens boligunderskudd mener vi at en oppgang ultimo 2024 er realistisk sammenliknet med dagens niv&aring;. Se nedenst&aring;ende graf 1.
I v&aring;r prognose forutsetter vi at en del av de prosjektene som har v&aelig;rt satt p&aring; vent legges ut for salg!

Byggekostnadene stabiliserer seg, men p&aring; et relativ h&oslash;yt niv&aring;.
- Grunnet h&oslash;yere l&oslash;nnsoppgj&oslash;r og gr&oslash;nn omstilling vil dette neppe endre seg, og vi kommer trolig ikke til &aring; se samme &laquo;vanlige&raquo; utvikling p&aring; byggekostnader som f&oslash;r pandemien p&aring; ca. 2% til 2,5%, sier Hansen.
I november &oslash;kte de totale byggekostnadene for blokkeiendom, inkludert l&oslash;nn, med 0,4%, og sammenliknet med november i fjor er det en oppgang p&aring; 2,8%. For eneboliger oppf&oslash;rt i tre g&aring;r utviklingen ogs&aring; i riktig retning, med en &oslash;kning p&aring; 0,4% i november. Sammenliknet med november i fjor er det en &oslash;kning p&aring; 3,2%.&nbsp;For eneboliger i tre var det en &oslash;kning f&oslash;r november, og vi er n&aring; tilbake p&aring; samme niv&aring; som i august. At eneboliger i tre ikke f&oslash;lger samme utvikling som for blokkeiendommer skyldes i hovedsak at trelastprisene har &oslash;kt de tre siste m&aring;nedene.
- Hvis markedet stabiliserer seg ytterligere fremover tror jeg utbyggerne kan forvente at prisene&oslash;kningen vil ligge p&aring; et niv&aring; mellom 3% og 3,5% &oslash;kning fremover.
&nbsp;
Vi &oslash;nsker alle en riktig god jul med h&aring;p et godt nytt &aring;r for nybyggmarkedet

Det er med andre ord ikke mye positivt &aring; si om n&aring;tidsbildet i byggebransjen, men tar vi p&aring; fremtidsbrillene ser situasjonen heldigvis lysere ut. Fallende inflasjon, en rentetopp som n&aelig;rmer seg og en normalisering av byggekostnader, er tre viktige faktorer som gir grunn til optimisme i 2024. Samtidig har vi en situasjon med et &oslash;kende boligunderskudd, noe som p&aring; sikt taler for en kraftig &oslash;kning i ettersp&oslash;rselen etter nye boliger.Vi ser n&aring; at inflasjonstallene begynner &aring; peke i riktig retning, hvor siste m&aring;ling fra SSB viser at matvareprisene &oslash;kte mindre enn samme periode i fjor, og at energiprisene n&aring; er betydelig lavere enn under pristoppen sist vinter. I tillegg har forbruket dempet seg noe og kronekursen styrket seg fra det ekstremt lave niv&aring;et f&oslash;r sommeren. DNB Markets forventer derfor at rentetoppen vil n&aring;s etter den varslede rentehevingen i september, og at renten da vil holde seg p&aring; et h&oslash;yt niv&aring; i et &aring;rs tid f&oslash;r den igjen justeres ned.

- Jeg trior kj&oslash;perne vil vende tilbake n&aring;r rentetoppen er n&aring;dd, sier Harald Hansen.
- At rentetoppen snart n&aring;s er sv&aelig;rt viktig for psykologien b&aring;de i brukt- og nybyggmarkedet. Det har bygget seg opp mye usikkerhet blant kj&oslash;perne rundt forventning om fremtidig egenkapital i egen bolig, noe som har f&oslash;rt til at mange har lagt kj&oslash;psplanene p&aring; is. Selv om renten ikke skal ned med en gang er nettopp forutsigbarheten helt avgj&oslash;rende, sier direkt&oslash;r for DNB Eiendom Nybygg Harald Hansen.

Nedgangen i prisene p&aring; byggematerialer ser ut til &aring; fortsette, og det forventes at prisene vil stabilisere seg p&aring; et naturlig niv&aring; i 2024. Selv om prisene fortsatt vil v&aelig;re h&oslash;yere enn f&oslash;r pandemien, vil de ligge p&aring; et mer normalt niv&aring; enn de siste par &aring;rene. Totalkostnaden for blokkeiendom har det siste &aring;ret &oslash;kt med 3,9% og enebolig av tre 3,3%. Forventningen er at disse kostnadene skal stabilisere seg p&aring; et enda lavere niv&aring;, som igjen betyr et mer forutsigbart kostnadsbilde for utbygger.&nbsp;

N&aring; har vi en situasjon hvor boligbyggingen ikke holder tritt med det faktiske boligbehovet. I grafen nedenfor ser vi at antall igangsettelser per juli 2023 er langt under det reelle boligbehovet, og enda mer kristisk; den faktiske igangsettingen som m&aring;les av boligprodusentene har falt enda mer. Ideelt sett skal faktsik igangsetting matche boligbehovet.
Oppsummering:Det bygges n&aring; opp en kraftig rekyl i nybyggmarkedet, og denne vil bare forsterkes jo lengre krisen varer. Tilbudet er fallende og mange utbyggere sitter p&aring; gjerdet og utsetter salgsstarter &ndash; mens andre igjen velger &aring; skrinlegge planlagte prosjekter helt.
DNB Eiendom ser det samme situasjonsbildet, og Harald Hansen forteller at de sitter klare med en stor og interessant portef&oslash;lje som skal lanseres det sekundet markedet ser ut til &aring; v&aelig;re i bedring.
- Vi f&oslash;lger markedet tett. Og med en unik kombinasjon av dyktige prosjektmeglere, et sterkt analyseteam og kompetansesenter i ryggen, st&aring;r vi klare til &aring; hjelpe v&aring;re utbyggere i tiden fremover.
En n&aelig;rst&aring;ende rentetopp og et mer forutsigbart kostnadsbilde vil bidra til et godt salgsmarked i n&aelig;r fremtid.


Nybygg

Frykter boligmangel og kraftig prispress fremover

Nybygg

Et historisk svakt år for nybygg

Nybygg

Svak sommer for nybygg, men det ser lysere ut fremover