Det er lett &aring; la seg blende av fine bilder, gode solforhold og n&aelig;rhet til sj&oslash;en eller skil&oslash;yper, men &aring; kj&oslash;pe hytte handler om veldig mye mer enn fin beliggenhet og et godt f&oslash;rsteinntrykk.
&nbsp;- F&oslash;rste bud er &aring; lese salgsoppgaven og takstrapporten grundig f&oslash;r du drar p&aring; visning. Da slipper du &aring; kj&oslash;re timevis til en visning du ikke hadde prioritert hvis du hadde satt deg skikkelig inn i alt som er opplyst om hytta, sier&nbsp;Marius C. Lindhjem i DNB Eiendom Fritid Vestfold-Telemark.
If&oslash;lge den erfarne hyttemegleren er det nemlig ikke alle som er like n&oslash;ye p&aring; &aring; lese gjennom all relevant informasjon om hytta i forkant. Det gjelder s&aelig;rlig den tekniske tilstanden, men ogs&aring; andre forhold som er relevante for de fleste kj&oslash;pere.
- En bomtur p&aring; visning er jo ikke krise. Verre er det hvis du legger inn bud og ender med et &laquo;bomkj&oslash;p&raquo;, og det skjer med jevne mellomrom, sier Lindhjem.
Skal du selge hytte? Sjekk v&aring;r gunstige salgspakke
Ulovlige tiltak p&aring; hytta?
At en hytte har sm&aring; eller store oppgraderingsbehov er ikke uvanlig. Det viktigste er at du har et klart bilde av hva du faktisk kj&oslash;per og hvor mye som eventuelt m&aring; oppgraderes eller oms&oslash;kes, mener Lindhjem.
- Selv om hytta i utgangspunktet ser fin ut, kan det v&aelig;re opplyst om forhold som fort kan bli kostbart &aring; utbedre. Denne kunnskapen kan v&aelig;re helt avgj&oslash;rende for hvor mye du er villig til &aring; by eller om du heller &oslash;nsker &aring; sjekke ut andre hytter.
I enkelte tilfeller kan det ogs&aring; v&aelig;re at tidligere eier har gjort tiltak i hytta eller p&aring; tomten som kan v&aelig;re ulovlige eller ikke er s&oslash;kt om.
- Det kan for eksempel v&aelig;re ulovlig innlagt vann eller at det er oppf&oslash;rt et anneks p&aring; tomten som egentlig er s&oslash;knadspliktig. Du b&oslash;r kjenne til risikoen og gj&oslash;re deg opp en mening om du er villig til &aring; ta den, sier Lindhjem.

Enkel hytte ved Osensj&oslash;en.
Spesielt p&aring; eldre hytter som har st&aring;tt ubrukt lenge kan det v&aelig;re store oppgraderingsbehov, b&aring;de inne og ute.
- Selger har opplysningsplikt, men som kj&oslash;per har du ogs&aring; unders&oslash;kelsesplikt. &Aring; gj&oslash;re en skikkelig jobb i forkant er din beste garanti for et vellykket kj&oslash;p. Har du sp&oslash;rsm&aring;l, b&oslash;r du ta kontakt med megler eller takstmann. Sett gjerne opp en detaljert liste over ting du &oslash;nsker &aring; sjekke n&aring;r du er p&aring; visning.
Har du planer om &aring; kj&oslash;pe hytte? Bestill en verdivurdering her og sjekk hvor mye du kan f&aring; i l&aring;n
Sjekkliste f&oslash;r du legger inn bud:&nbsp;
Tilbygg, anneks, terrasse og brygge?Spesielt i strandsonen praktiseres det et restriktivt lovverk, men ogs&aring; andre steder st&aring;r kartlegging av hyttebebyggelsen h&oslash;yt p&aring; agendaen. I verste fall risikerer du &aring; m&aring;tte rive eller endre tidligere eiers tiltak, enten det er snakk om en ulovlig oppsatt brygge, b&aring;thus, tilbygg p&aring; hytta eller terrasse. Slike forhold skal v&aelig;re opplyst i salgsoppgaven. Sjekk dette med megler og avklar risikoen f&oslash;r du legger inn bud.
Eventuelle begrensinger p&aring; eiendommen?Det kan v&aelig;re begrensninger for hva du har lov til &aring; gj&oslash;re p&aring; eiendommen din. Dette kan du sjekke i kommunale dokumenter som reguleringsplan, kommuneplanens arealdel og kommunale vedtekter. Eksempelvis: Hva du har lov til &aring; bygge, hvor du har lov til &aring; bygge og hvor stort du har lov til &aring; bygge?
Hvis du ser for deg &aring; gj&oslash;re endringer p&aring; eiendommen, b&oslash;r du sjekke disse mulighetene f&oslash;r du legger inn bud. Sjekk ogs&aring; eventuelle begrensinger som kan v&aelig;re spesifisert i en festekontrakt. Les mer om regelverket her
Parkering?Eksempel fra en salgsoppgave: &laquo;Hel&aring;rsparkering p&aring; parkeringslomme med ca. 16 meter gange over naturterreng til hytten. En g&aring;r ut ifra at denne parkeringslommen befinner seg p&aring; egen tomt, men siden tomten ikke er oppm&aring;lt er dette noe usikkert&raquo;. Mange hytter har parkering p&aring; egen tomt eller p&aring; angitt plass p&aring; hyttefeltets fellesomr&aring;der. Hvis p-plassen ikke er p&aring; egen tomt, er det beste &aring; ha en tinglyst rett til parkering p&aring; angitt sted eller en skriftlig avtale med grunneier. I andre tilfeller m&aring; du leie plass, og da b&oslash;r du sjekke pris og vilk&aring;r som vanligvis er opplyst i salgsoppgaven.
I enkelte tilfeller &laquo;aksepterer&raquo; grunneier at du parkerer gratis (eller mot et symbolsk bel&oslash;p) p&aring; en fast plass i n&aelig;rheten av hytta. En utfordring med dette kan v&aelig;re hvis en ny grunneier kommer inn og &oslash;nsker &laquo;markedsleie&raquo;, men som regel finner man en grei l&oslash;sning. Sjekk hva som er opplyst i salgsoppgaven.
Eiet tomt eller festet tomt?Med en eiet tomt st&aring;r du i utgangspunktet (litt) friere til &aring; forvalte tomten slik du &oslash;nsker, med tanke p&aring; felling av tr&aelig;r, fremleie av hytta og utbygging &ndash; og du betaler ikke festeavgift. Utover det er det ikke s&aring; stor forskjell p&aring; eiet og festet tomt.
Tomtefestelovens hovedregel er at man r&aring;der over tomten som om man eier den. Det er kun der festekontrakten gj&oslash;r begrensinger i r&aring;deretten at det utgj&oslash;r en forskjell i forhold til hvilke tiltak som kan gjennomf&oslash;res p&aring; en eiet tomt kontra festet tomt. De fleste festetomter prisindeksreguleres p&aring; &aring;rlig basis eller et tidsintervall. &Aring;rlig festeavgift kan variere mye fra hytte til hytte. Sjekk alltid dette i salgsoppgaven. Her kan du lese mer om hvordan du kan l&oslash;se ut en festetomt
Ulovlige tiltak p&aring; hytta?
Et eksempel fra en salgsoppgave: &laquo;Baderommet inneholder malt innredning, dusjkabinett og varmtvannsbereder, Det er pt. ikke innlagt vann i hytta. Fritidsboligen har ikke utslippstillatelse. Installasjon av innvendig vann og avl&oslash;p er s&oslash;knadspliktig.&raquo; Her kan det virke som selger har gjort et ulovlig tiltak, men det fremst&aring;r litt diffust. Her ville jeg sjekket med megler om hva som faktisk er gjort. Som opplyst i salgsoppgaven er installasjon av vann og avl&oslash;p s&oslash;knadspliktig.
Regelverket varierer fra kommune til kommune. Noen tillater innlagt vann ved s&oslash;knad, andre vann til vegg og andre igjen kun vann til et annet punkt p&aring; tomten. Det siste er for &aring; forebygge at hytteeiere legger inn vann ulovlig.
Som kj&oslash;per m&aring; du selv vurdere om du er villig til &aring; risikere &aring; eventuelt m&aring;tte reversere tiltaket etter p&aring;legg fra kommunen eller g&aring; gjennom en s&oslash;knadsprosess og f&aring; innlagt vann p&aring; lovlig hvis det er mulig.
Takstmannens kompetanse og vurderinger?&laquo;Det er r&aring;teskader i undertak i deler av takutstikk. Slitasje i ytterkledning. Betydelig svikt i fundamentering p&aring; platting/veranda. R&aring;te i deler av vindskier. Fuktmerker i vegg/himling i badstue. Tette takrenner. Mosegrodd taktekking&raquo;.
Det er takstmannen som vurderer hyttas tekniske tilstand og oppgraderingsbehov, da dette er utenfor meglers kompetanseomr&aring;de. Det har n&aring; kommet en ny forskrift om tilstandsrapporter som forteller hva som skal v&aelig;re unders&oslash;kt i en bolig eller fritidsbolig - og hvordan denne unders&oslash;kelsen skal gj&oslash;res. Dermed vil tilstandsrapporter som brukes ved bolig- og hyttesalg v&aelig;re standardisert.I disse tilstandsrapportene vil det blant annet v&aelig;re en tilstandsgrad for den enkelte boligdel, for eksempel badet. Hvis boligdelen er slitt eller har skader, skal det ogs&aring; skrives inn &aring;rsak og konsekvens.
I tillegg skal det angis et kostnadsestimat for hvor mye det vil koste &aring; utbedre skaden. V&aelig;r oppmerksom p&aring; at skader p&aring; ildsted, som sprekk i pipe e.l. som regel b&oslash;r utbedres raskt for trygg bruk.I tilfeller med omfattende eller kompliserte oppgraderingsbehov, mener Lindhjem det kan v&aelig;re smart &aring; ta med en fagperson p&aring; visning for &aring; f&aring; et mer detaljert bilde av omfang og et anslag p&aring; hva aktuelle oppgraderinger vil koste.
L&oslash;pende utgifter?Avhengig av hvor hytta ligger kan det v&aelig;re flere faste utgifter som p&aring;l&oslash;per, som velavgift, utgifter til br&oslash;yting av vei, passering av privat vei med bom, leie av brygge/b&aring;tplass, eiendomsskatt og andre kommunale utgifter. Dette skal v&aelig;re opplyst om i salgsoppgaven. I tillegg kommer utgifter til str&oslash;m og forsikring.

- Gode forberedelser og klare avtaler er helt avgj&oslash;rende for &aring; f&aring; et velfungerende eierforhold, sier Tor Henrik Teigen, avdelingsleder for l&aring;n i DNB.
Er dere gode venner eller i familie er det et godt utgangspunkt, men det i seg selv er ingen garanti for at utfordringer og konflikter ikke kan oppst&aring;. For &aring; unng&aring; dette kreves det solid forarbeid, p&aring;peker Teigen
- Den beste er &aring; g&aring; gjennom alle tenkelige scenarier i forkant, og ha klare avtaler for hvordan uenigheter skal h&aring;ndteres. Det gjelder kj&oslash;p, avtaler for bruk, vedlikehold, utl&aring;n - og ikke minst en tydelig exit-strategi.&nbsp;
Er du p&aring; jakt etter en spesiell type hytte? Her kan du sette opp ditt dr&oslash;mmehyttes&oslash;k
&nbsp;
Eierbr&oslash;ken m&aring; v&aelig;re avtalefestet
Det er for eksempel viktig &aring; avklare om hytta skal eies med like stor andel hver, eller har den ene mer kapital enn den andre?&nbsp;- Dette m&aring; fremg&aring; av avtalen dere skriver, sier Teigen.&nbsp;
- Avtalen m&aring; ogs&aring; regulere om dere skal ha felles eller separat l&aring;n, og hvordan l&aring;nene skal nedbetales.
Med en hytte f&oslash;lger det ogs&aring; en rekke fellesutgifter, som str&oslash;m, forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold og lignende. F&aring; ned i avtalen om disse utgiftene skal betales likt eller fordeles p&aring; en annen m&aring;te.
- Mitt r&aring;d er at alle utgifter b&oslash;r fordeles ut fra eierbr&oslash;ken. Dersom den ene parten eier 60 prosent og den andre 40 prosent, s&aring; skal ogs&aring; l&oslash;pende utgifter fordeles slik. Hvis hytta eventuelt skal selges igjen, b&oslash;r ogs&aring; salgssum og gevinst eller tap, deles etter samme br&oslash;k.
Vurderer du &aring; kj&oslash;pe hytte? Her kan du s&oslash;ke om finansieringsbevis
Dette b&oslash;r med i sameiekontrakten

Eierandel: Spesifisert hvor stor andel som eies av hver part.
L&aring;net: Skal dere ha et felles eller separat l&aring;n, og hvordan skal dette nedbetales?
Fellesutgifter: Lag klare avtaler og spesifiser hvordan disse skal fordeles.
Verdi av vedlikehold: Dersom den ene eierpart f eks beiser hele hytta alene, hvordan skal det kompenseres av de andre?&nbsp;
Uforutsette kostnader: Hva skjer hvis det oppst&aring;r en skade? Dette b&oslash;r dere bli enige om p&aring; forh&aring;nd.
Inventar: Skriv opp hvem som eier hva n&aring;r det gjelder m&oslash;bler, pyntegjenstander og lignende. En god regel er at du skal kunne ha med deg ut det samme som du hadde med inn.
Exit-avtale: Bli enige om hva som skjer hvis den ene parten &oslash;nsker &aring; komme seg ut av sameiet, eller hva som skal skje hvis den ene parten d&oslash;r.&nbsp;
Avtal hvilke uker hvilke eier skal ha fortrinnsrett p&aring; bruk, og hvilke begrensinger som b&oslash;r ligge i forhold til utl&aring;n (til f eks barn og barnebarn).

&nbsp;

Med gode avtaler er dette lettere &aring; unng&aring; konflikter (Bilde: DNB Eiendom)
&nbsp;
Utfordringer knyttet til &aring; eie hytte sammen:
Uforutsette utgifter
-N&aring;r man eier en fritidsbolig kan det forekomme uforutsette utgifter. Det kan v&aelig;re utgifter knyttet til skader eller oppussing. For &aring; unng&aring; krangel b&oslash;r dere ha avklart p&aring; forh&aring;nd hvordan slike utgifter skal fordeles.
Den ene kan ikke betale
-Hva hvis noen av dere mister jobben, blir alvorlig syk eller p&aring; annen m&aring;te ikke klarer &aring; betale utgiftene knyttet til fritidsboligen?&nbsp; Dette b&oslash;r dere ta h&oslash;yde for i avtalen.
En part &oslash;nsker &aring; selge
Det er viktig &aring; ha en klar exit-strategi n&aring;r man kj&oslash;per sammen med noen, enten det er kj&aelig;reste, venn eller familiemedlem. Det er alltid en sannsynlighet for at en av dere etter hvert &oslash;nsker &aring; selge. Derfor b&oslash;r dere ha klare juridiske avtaler p&aring; hvordan dere skal l&oslash;se dette.
-Fordelingen av utgifter og inntekter ved salg er et must, men det kan ogs&aring; v&aelig;re lurt &aring; avtalefeste hvor lang tid i forveien man m&aring; gi beskjed om at man &oslash;nsker &aring; g&aring; ut av sameiet. I tillegg kan det v&aelig;re aktuelt &aring; avklare utkj&oslash;psklausuler hvis en av partene &oslash;nsker &aring; bo der.
Skal du selge bolig eller hytte? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
Hvordan finansiere hyttekj&oslash;pet?
Hyttel&aring;n: Tar du opp hyttel&aring;n, tar banken pant i hytta du kj&oslash;per. Hovedregelen er at du/dere kan l&aring;ne inntil 75 prosent av kj&oslash;pesummen, men ta gjerne kontakt med banken for en individuell vurdering.
&ndash; Resterende m&aring; du stille med som egenkapital. Husk at du ogs&aring; skal betale kj&oslash;psomkostninger som dokumentavgift, tinglysingsgebyr og eventuelt forsikring. sier Teigen.
Han gj&oslash;r samtidig oppmerksom p&aring; at du kan f&aring; l&aring;nt hele bel&oslash;pet mot sikkerhet i egen bolig.
S&oslash;k hyttel&aring;n her: Hyttel&aring;n: beregn og s&oslash;k | L&aring;n til hyttedr&oslash;mmen - DNB
Mange&nbsp;&laquo;tar hytta p&aring; boligen&raquo;
De fleste av dem som har betalt ned en del av boligl&aring;net sitt velger &aring; ta opp l&aring;n med sikkerhet i boligen, siden det som regel er billigere enn &aring; ta opp l&aring;n med sikkerhet i hytta.
&ndash;&nbsp;&Aring;rsaken er at hytter og fritidsleiligheter ofte er vanskeligere &aring; verdsette og omsette. Pant i disse regnes derfor som mindre sikkert enn pant i boliger, sier han.
Anbefaler rammel&aring;n
S&aring; mye l&aring;n kan du ta opp p&aring; boligen din hvis du har ledig pant i den:

Er du under 34 &aring;r, kan du som regel refinansiere slik at du har l&aring;n p&aring; opptil 90 prosent av boligverdien, men snakk med banken eller s&oslash;k for &aring; f&aring; det avklart.&nbsp;S&oslash;k refinansiering her
Er du over 34 &aring;r, snakk med banken eller s&oslash;k for &aring; f&aring; avklart hvor mye l&aring;n du kan ta opp p&aring; boligen din.&nbsp;S&oslash;k refinansiering her
Har du mye ledig pant, kan rammel&aring;n v&aelig;re et godt alternativ. Da kan du l&aring;ne opptil 60 prosent av boligverdien.&nbsp;S&oslash;k rammel&aring;n her

&ndash;&nbsp;Rammel&aring;n er mest fleksibelt, sier Teigen, og anbefaler gjerne det til dem som har anledning til &aring; ta opp et slikt l&aring;n.
Han gir to grunner til hvorfor:
&ndash;&nbsp;Da kan du ta opp litt ekstra i tilfelle du senere trenger penger til oppussing, innredning eller noe annet, for med rammel&aring;n betaler du ikke renter p&aring; pengene f&oslash;r de g&aring;r ut av l&aring;nekontoen.&nbsp;
&ndash;&nbsp;P&aring; rammel&aring;n kan du ogs&aring; velge &aring; betale kun renter. Du kan betale tilbake st&oslash;rre eller mindre bel&oslash;p n&aring;r det passer deg. Men du kan ogs&aring; velge &aring; f&aring; en nedbetalingsplan der du betaler b&aring;de renter og avdrag hver m&aring;ned. Dette bestemmer du selv.
Rammel&aring;n kan tas opp med sikkerhet i enten bolig eller annen fritidseiendom enn den du skal kj&oslash;pe.
Disse begrensningene m&aring; du v&aelig;re obs p&aring;
Teigen legger til at det ikke bare er bel&aring;ningsgraden som avgj&oslash;r hvor mye l&aring;n du kan f&aring;.
&ndash;&nbsp;Myndighetene har p&aring;lagt bankene &aring; p&aring;se at ingen skal ha gjeld utover 5 ganger inntekt. Det inkluderer ogs&aring; studiel&aring;n og total kredittramme. I tillegg m&aring; vi ta h&oslash;yde for at du skal t&aring;le en renteoppgang p&aring; minst 3 prosentpoeng, sier han.
Han gj&oslash;r samtidig oppmerksom at det &aring; finansiere hytte ved l&aring;ne p&aring; boligen har et par negative konsekvenser:
&ndash;&nbsp;Hvis du skal bytte bolig, vil egenkapitalen v&aelig;re bundet opp og slik at det blir vanskelig &aring; f&aring; l&aring;n til den nye boligen.
&ndash;&nbsp;Mange &oslash;nsker &aring; ha kontroll p&aring; &laquo;hvilket l&aring;n som h&oslash;rer til hvilken eiendom&raquo;. Hvis du tar opp l&aring;n til hytte p&aring; boligen, vil jo dette flyte over i hverandre.
Ta kontakt med banken for en r&aring;dgivende samtale.Sammen kan dere se p&aring; dine muligheter, avklare kravene og finne en l&oslash;sning som passer din &oslash;konomi og livssituasjon. Banken er der for &aring; m&oslash;te deg &ndash; med kunnskap, trygghet og et &oslash;nske om &aring; hjelpe deg videre.
&nbsp;Bestill en samtale i dag &ndash; og kom ett skritt n&aelig;rmere hyttedr&oslash;mmen
&nbsp;
.&nbsp;

Hytte

Kjøpe hytte? Sjekk dette før du legger inn bud

Hytte

Kjøpe hytte med venner eller familie?