  
Det st&oslash;rste hinderet i dagens marked er at for mange prosjekter har en boligmiks som ikke treffer ettersp&oslash;rselen. Det er s&aelig;rlig mangel p&aring; kompakte, sentrale leiligheter i st&oslash;rrelsesordenen 40&ndash;70 m&sup2; &ndash; nettopp det segmentet hvor kj&oslash;psinteressen n&aring; er st&oslash;rst. Samtidig g&aring;r salget av de st&oslash;rre leilighetene tregere, noe som blir stadig tydeligere i prosjektene vi f&oslash;lger b&aring;de i Bergen sentrum og s&oslash;r for bykjernen. Bergen skiller seg allikevel fortsatt ut som et av de mest robuste nybyggmarkedene i landet.
Bruktprisene har steget jevnt de siste &aring;rene, og alt tyder p&aring; at denne utviklingen vil fortsette gjennom 2026. En styrking i bruktmarkedet vil gradvis redusere nybyggpremien og gj&oslash;re nye boliger mer attraktive. Forutsatt at prisveksten i bruktmarkedet fortsetter, samtidig som byggekostnadene stabiliserer seg, vil avstanden mellom brukt og nytt bli mindre &ndash; og nyboliger vil igjen fremst&aring; konkurransedyktige.
Byggekostnadene i nyboligmarkedet har likevel steget langt mer enn i prisveksten i bruktboligmarkedet. Dette gj&oslash;r risikoen for h&oslash;y, slik at mange utbyggere setter prosjekter p&aring; vent. I tillegg st&aring;r bransjen overfor nye tekniske krav og mer omfattende infrastrukturoppgaver enn tidligere. Kostnadsveksten er sammensatt, men svak krone, sterke l&oslash;nnsoppgj&oslash;r og lav arbeidsinnvandring trekker ogs&aring; kostnadene tydelig opp.
Dette representerer samtidig en klar mulighet for de utbyggerne som evner &aring; snu seg raskt. Riktig produktmiks, kostnadsorientering og solide bokvaliteter vil v&aelig;re avgj&oslash;rende for &aring; lykkes i 2026.
&nbsp;

Kj&oslash;perne er klare &ndash; markedet m&aring; levere
Kundene i Bergen er kvalitetsbevisste, men ikke s&aring; prisf&oslash;lsomme som mange frykter. N&aring;r prosjektene leverer gode planl&oslash;sninger, attraktive fellesarealer og en beliggenhet som fungerer i hverdagen, ser vi god omsetning selv i et krevende marked. Prosjekter som Kokstad Stasjon, Eikerinden og Solheimsvannet er gode eksempler p&aring; dette.
&nbsp;
Fremtidsutsiktene
Vi forventer en gradvis &oslash;kning i salget av nye boliger i 2026, drevet av et strammere bruktmarked og ytterligere prisvekst. For utbyggere som g&aring;r inn i markedet med de riktige prosjektene &ndash; mindre og smarte leiligheter med sentrumsn&aelig;r beliggenhet &ndash; er det gode muligheter for et solid &aring;r.&nbsp;
Vi tror de fleste i bransjen er enige om at det er behov for en oppmyking av rigide byggeforskrifter dersom boligbyggingen skal f&aring; fart igjen. Et godt eksempel er den omstridte leilighetsnormen i storbyene. Vi mener ogs&aring; at kravet om universell utforming i alle nye leiligheter b&aring;de er fordyrende og lite hensiktsmessig. Mer fleksibilitet i regelverket vil kunne gi flere prosjekter bedre &oslash;konomi og bidra til raskere boligtilf&oslash;rsel. I tillegg blir 2026 et sv&aelig;rt interessant &aring;r, ettersom arbeidet med nye bestemmelser i KPA (kommuneplanens arealdel) kan &aring;pne for en smartere og mer markedsorientert leilighetsmiks &ndash; noe som vil v&aelig;re et viktig steg mot mer gjennomf&oslash;rbare prosjekter.
Samtidig er det viktig &aring; se dette i lys av den styrken Bergen faktisk har. Selv om byen heller ikke er skjermet fra nasjonale utfordringer som byggekostnader og regulatoriske krav, gir kombinasjonen av lavt tilbud av bruktboliger, stabil tilflytning og byens generelle attraktivitet et solid fundament for videre vekst. Dette gj&oslash;r at eventuelle regelverksendringer og mer forutsigbare rammevilk&aring;r kan f&aring; s&aelig;rlig stor positiv effekt her.
&nbsp;
DNB Eiendom Nybygg &ndash; klare for tidligfase og skreddersydde analyser
Vi bist&aring;r gjerne utbyggere allerede i tidlig fase. Analyseteamet f&oslash;lger markedet tett og sitter med oppdaterte prognoser flere &aring;r fram i tid.
N&aring;r dere &oslash;nsker en gjennomgang av markedet, innspill til riktig boligmiks eller en vurdering av prosjekter som er p&aring; vei ut i markedet, stiller DNB Eiendom Nybygg gjerne med ferske analyser og konkrete anbefalinger.
Vi krysser fingrene for et godt salgs&aring;r &ndash; og teamet er supermotivert for nye oppdrag.
Jan Erik Guldbrandsen, Markedsansvarlig/prosjektmegler
DNB Eiendom Nybygg Bergen
Ta kontakt med oss i dag! 

Boligprosjektet Kokstad i Bergen, selges av DNB Eiendom Nybygg. 

Da var 2025 historie og vi m&oslash;ter et nytt &aring;r velkommen. Det er ingen tvil om at vi ha v&aelig;rt igjennom et litt annerledes &aring;r enn de fleste s&aring; for seg mot slutten av 2024.
Rentenedsettelsene mange ventet p&aring; ble f&oslash;rst skj&oslash;vet frem i tid, f&oslash;r det noe overraskende kom et kutt&nbsp; i juni.&nbsp;
Trump ble innsatt som president og har i skrivende stund holdt p&aring; i ett &aring;r. Hans uforutsigbarhet og fremtoning har v&aelig;rt med p&aring; &aring; spre mer usikkerhet i et allerede sensitivt marked. Og vi opplever en geopolitisk uro som vi ikke har sett f&oslash;r.
&Aring;rets 1. kvartal startet med god aktivitet og salg, mye grunnet oppmykningen i utl&aring;nsforskriften. I 2. kvartal la nok renteutsettelsen en demper p&aring; aktivitetsniv&aring;et.
I andre halv&aring;r ble flere prosjekter med ny &laquo;leilighetsnorm&raquo; godt mottatt i markedet.
Prisutviklingen i Oslo for 2025&nbsp; ble vesentlig lavere enn mange forventet, med en oppgang p&aring; 3,4 prosent. P&aring; landsbasis var veksten p&aring; 5 prosent. Begge tallene er godt under det mange forventet.
Nybyggpremien &oslash;kte
Med &oslash;kende byggekostnader, et stort tilbud av utleieboliger og en sterkere prisutvikling p&aring; nytt enn p&aring; brukt &ndash; ble nybygg-premien enda h&oslash;yere gjennom &aring;ret.
Det er vanskelig &aring; se for seg at dette gapet minker med det aller f&oslash;rste. Selv med ett (enn s&aring; lenge) varslet rentekutt fra Norges Bank m&aring; bruktprisene godt opp f&oslash;r nybygg blir et mer attraktivt valg for kj&oslash;perne. Vi vet ogs&aring; at mange av de vellykkede salgsstartene i Stor-Oslo i 2025 hadde en h&oslash;yere andel av investorer enn man tidligere har sett.
Det mest oppsiktsvekkende i &aring;rets nybyggtall, er hvor tydelig tyngdepunktet har flyttet seg mot Oslo &Oslash;st. I 2025 ble det lansert langt flere nye leiligheter her enn p&aring; vestkanten, og markedet har s&aring; langt vist god evne til &aring; absorbere volumet.&nbsp;
Kombinasjonen av mer tilgjengelige prisniv&aring;er, riktigere leilighetsst&oslash;rrelser og et bredere kj&oslash;pergrunnlag gj&oslash;r &oslash;st til det mest offensive nybyggmarkedet akkurat n&aring;. For kj&oslash;pere betyr det flere valgmuligheter, for utbyggere et omr&aring;de der ettersp&oslash;rselen faktisk er til stede.
Aktiviteten i nybyggmarkedet har &oslash;kt markant i l&oslash;pet av 2025, men veksten er langt sterkere i Oslo &Oslash;st enn i vest. Antall lanserte leiligheter i &oslash;st er n&aelig;r doblet sammenlignet med 2024, mens vest kun har hatt en moderat &oslash;kning. En viktig driver bak utviklingen er mykningen i leilighetsnormen, som &aring;pner for flere mindre leiligheter, s&aelig;rlig 1-roms. Dette har gjort det mulig &aring; f&aring; flere prosjekter i gang, med lavere inngangsbilletter og et produkt som treffer ettersp&oslash;rselen bedre i dagens marked.
Kort oppsummert ser det slik ut:
Oslo &oslash;st

2024: 693 lanserte enheter
2025: 1 325 lanserte enheter
&Oslash;kning: 632 enheter
Prosentvis &oslash;kning: ca. +91 prosent

Oslo vest

2024: 259 lanserte enheter
2025: 349 lanserte enheter
&Oslash;kning: 90 enheter
Prosentvis &oslash;kning: ca. +35 prosent

Det er fortsatt slik at leveransen av ferdigstilte boliger til markedet er betydelig lavere enn behovet sett i et nasjonalt perspektiv. Dette m&aring;les mot befolkningsframskriving og sier at leveransen er rundt 45 prosent lavere enn behovet.
Dette er ikke bare en markedsmessig utfordring for utbyggere, men i en st&oslash;rre sammenheng kan mangelen p&aring; nye boliger og prisveksten p&aring; brukte boliger hemme arbeidsmobilitet og redusere effektiviteteten i samfunns&oslash;konomien. N&aring;r det totalt sett blir for h&oslash;ye bokostnader og potensielle arbeidstakere ikke har &oslash;konomi til &aring; flytte dit jobbene er, kan b&aring;de n&aelig;ringslivets konkurransekraft og samfunnets samlede verdiskapning svekkes
Trolig er de fleste i bransjen enige om at det er behov for en oppmyking av rigide byggeforskrifter om vi skal f&aring; fart p&aring; boligbyggingen. Et godt eksempel er den omstridte leilighetsnormen i storby, og vi mener ogs&aring; at kravet til universell utforming i alle nye leiligheter er b&aring;de fordyrende og lite hensiktsmessig.
Nytt siden sist
Siden forrige nyhetsbrev - og i et krevende marked, er det hyggelig &aring; kunne by p&aring; positive nyheter ogs&aring;. I prosjektet Rotneshagen i Nittedal ble salgstrinn 3 vedtatt igangsatt rett f&oslash;r jul. Det var en hyggelig julegave til nye kj&oslash;pere og til de som vurderer ny bolig i Nittedal. N&aring; er 73 nye boliger under produksjon og forventes ferdig fra h&oslash;sten 2026 til v&aring;r/sommer 2027.
&nbsp;

Har du planer om boligprosjekter i Stor-Oslo omr&aring;det, bist&aring;r vi deg gjerne!&nbsp;
Thomas Eriksen, prosjektmegler/ markedsansvarlig
DNB Eiendom Nybygg Stor-Oslo
&nbsp;
Ta kontakt med oss i dag!&nbsp;

Etter en positiv start p&aring; &aring;ret med en etterlengtet &oslash;kning i nybyggsalget, peker pilene n&aring; dessverre nedover.
-&nbsp;P&aring; en del nye prosjekter med gode kvaliteter og attraktiv beliggenhet har det v&aelig;rt god interesse og bra med salg, men det generelle bildet er at nybyggsalget er fallende de aller fleste steder i landet, sier Skotvold.
Han peker p&aring; flere &aring;rsaker til den negative utviklingen, og trekker blant annet fram &oslash;kte byggekostnader, internasjonal markedsuro, uendret rente og at boligprisveksten er svakere enn forventet, spesielt i Oslo.
- De siste m&aring;nedene har vi sett at bruktboligprisene har begynt &aring; flate ut, mens byggekostnadene igjen har begynt &aring; &oslash;ke. Det er spesielt prisene p&aring; trelast som har skutt i v&aelig;ret det siste &aring;ret med en &oslash;kning p&aring; 10,9 prosent, mens veksten i &oslash;vrige byggekostnader er p&aring; 3,9 prosent. Kombinert med nye regulatoriske krav presses dermed prisene p&aring; nybygg videre opp.
Ingen reduksjon i prisgapet mellom brukt og nytt 
Prognosene for 2025 tilsa at prisgapet mellom nybygg og bruktboliger ville reduseres utover &aring;ret, men med utviklingen vi n&aring; ser i boligmarkedet forventer Skotvold at nybyggpremien vil v&aelig;re tiln&aelig;rmet uendret ved &aring;rsslutt.
- Det b&aring;de selges og legges ut rekordmange bruktboliger, men det i seg selv har ingen forl&oslash;sende effekt for salget av nye boliger s&aring; lenge prisdifferansen mellom brukt og nytt forblir uendret. Det kan f&oslash;re til ytterligere brems i nybyggsalget fremover, sier Skotvold.
Av storbyene er det egentlig bare i Stavanger at nyboligsalget g&aring;r som det suser.
- I Stavanger har bruktprisene &oslash;kt med 12,2 prosent s&aring; langt i &aring;r, hovedsakelig som f&oslash;lge av rekordlavt tilbud av bruktboliger. Det er veldig h&oslash;y ettersp&oslash;rsel og bra salg i de nye prosjektene som legges ut.
Til sammenligning har boligprisene i Oslo &oslash;kt med 4,8 prosent s&aring; langt i &aring;r, og antall boliger til salgs ligger p&aring; rekordh&oslash;ye niv&aring;er.
- Det h&oslash;ye tilbudet henger blant annet sammen med at store portef&oslash;ljer med utleieboliger har blitt lagt ut for salg, og resultatet er at prisveksten flater ut, sier Skotvold.
Renten er jokeren framover
Da lettelsene i utl&aring;nsforskriften tredde i kraft fra nytt&aring;r, fikk det umiddelbart en positiv effekt p&aring; aktiviteten i b&aring;de brukt- og nybyggmarkedet. At Norges Bank signaliserte en rentenedsettelse i mars ga ytterligere grunn til optimisme, men slik gikk det alts&aring; ikke.
- Det positive bildet endret seg i l&oslash;pet av kort tid, og det er Trumps tollkrig som er den viktigste &aring;rsaken. For utbyggerne inneb&aelig;rer det mer uforutsigbarhet rundt material- og byggekostnader, og samtidig blir kj&oslash;perne mer avventende i usikre tider, noe som rammer nyboligsalget direkte.
Skotvold er tydelig p&aring; at rentenedsettelser til h&oslash;sten vil v&aelig;re avgj&oslash;rende for aktiviteten i nyboligmarkedet framover.
- Med lavere rente vil bruktboligprisene &oslash;ke og nybyggpremien reduseres, og for kj&oslash;perne vil det da bli mer attraktivt &aring; kj&oslash;pe nybygg. Vi har enn&aring; ikke sett den fulle effekten av den lave boligbyggingen de siste &aring;rene, men alt tyder p&aring; at presset i bruktmarkedet vil &oslash;ke de neste &aring;rene som f&oslash;lge av lavere tilbud.
- For utbyggerne vil det bety bedre l&oslash;nnsomhet i prosjektene som f&oslash;lge av rimeligere finansiering og &oslash;kt ettersp&oslash;rsel blant kj&oslash;perne. Med et stort underliggende boligbehov, spesielt i storbyene og pressomr&aring;der, kan et lavere renteniv&aring; v&aelig;re det som f&aring;r fart p&aring; boligbyggingen igjen, sier Skotvold.
Justert prognose for nybyggmarkedet
Vi nedjusterer n&aring; v&aring;re prognoser for nyboligsalget:

&Aring;rsvekst i salget ventes &aring; lande p&aring; rundt 10 % sammenlignet med 2024 &ndash; en halvering fra tidligere estimater p&aring; 20 %.
Volumet av usolgte nyboliger forventes &aring; falle med 5 %, mot tidligere estimert vekst p&aring; 5 %. Det kan bli et enda st&oslash;rre fall, men rykter om nye prosjekter f&oslash;r sommeren kan stabilisere utviklingen utover h&oslash;sten.
Prisutviklingen ser ut til &aring; overstige byggekostnadene, og vi forventer en prisvekst p&aring; minst 6 % sammenlignet med 2024 &ndash; opp fra tidligere anslag p&aring; 4 %.

Hva bringer fremtiden?Boligunderskuddet er ventet &aring; &oslash;ke gjennom &aring;ret og n&aring; rundt 43 % ved &aring;rsslutt. I 2026 forventes niv&aring;et &aring; holde seg stabilt, f&oslash;r det i 2027 kan reduseres til omtrent 37 %. Per april var underskuddet beregnet til "bare" 23 %, noe som kan forklare den moderate prisveksten i bruktmarkedet s&aring; langt.
Med et fallende antall usolgte bruktboliger, &oslash;kende underskudd og utsikter til lavere renter ligger alt til rette for en ny prisoppgang i bruktmarkedet de neste &aring;rene. Dette vil etter hvert kunne smitte over p&aring; nybygg, men der vi tidligere trodde dette ville skje i l&oslash;pet av 2025, ser vi n&aring; 2026 og 2027 som mer realistiske &aring;r for en normalisering &ndash; men likevel p&aring; et niv&aring; langt under topp&aring;ret 2021.

S&aring; langt i &aring;r har salget av nye boliger tatt seg bra opp, og vi m&aring; tilbake til f&oslash;r pandemien for &aring; finne tilsvarende salgstall. If&oslash;lge Plot.ai er det solgt 3776 nye boliger i f&oslash;rste kvartal 2025, som er en solid &oslash;kning fra samme periode i fjor da salget l&aring; p&aring; 2241 boliger.
- Det er positivt &aring; se at markedet beveger seg i riktig retning, men igangsettingen av nye boliger ligger fortsatt p&aring; et rekordlavt niv&aring;, og er kun marginalt opp fra f&oslash;rste kvartal i fjor. Om vi skal klare &aring; holde salgstrykket oppe fremover, er vi er helt avhengig av det lanseres flere nye boligprosjekter, sier Skotvold.
Forventer lavere nybyggpremie fremover
I l&oslash;pet av &aring;rets tre f&oslash;rste m&aring;neder har bruktboligprisene i Norge &oslash;kt med 6,5 prosent, og det har heller aldri blitt solgt s&aring; mange bruktboliger i tilsvarende periode.
- Det er en annen optimisme i boligmarkedet n&aring;, og vi ser at boligprisene &oslash;ker i hele landet. I storbyer som Stavanger og Bergen ligger prisveksten godt over landssnittet.
Skotvold mener den h&oslash;ye aktiviteten i bruktmarkedet n&aring; smitter over p&aring; nybyggmarkedet, og peker p&aring; at &oslash;kende bruktpriser bidrar til &aring; redusere nybyggpremien.
- Det har v&aelig;rt veldig bra salg i de fleste av de prosjektene som har blitt lansert s&aring; langt i &aring;r, og alle prognoser tilsier at bruktprisene skal videre opp i 2026 og 2027. N&aring;r prisforskjellen mellom brukt og nytt reduseres, blir det ogs&aring; mer attraktivt &aring; kj&oslash;pe nybygg.
- Spesielt prosjekter med ferdigstillelse om halvannet til to &aring;r fremst&aring;r som en trygg &oslash;konomisk investering fordi kj&oslash;perne med all sannsynlighet kan regne hjem en god pris&oslash;kning p&aring; eksisterende bolig i byggeperioden.
Kj&oslash;perne kommer ned fra gjerdet
Skotvold sier situasjonen for nybygg i dag er veldig annerledes n&aring;r man sammenlikner med de siste &aring;rene, da s&aelig;rlig usikkerhet rundt salg av egen bolig og en eskalerende nybyggpremie la en kraftig demper p&aring; salget.
- N&aring; ser vi at kj&oslash;perne begynner &aring; komme ned fra gjerdet, men det er spesielt nye prosjekter som er lansert i &aring;r som bidrar til salgs&oslash;kningen. P&aring; ferdigstilte prosjekter g&aring;r salget generelt noe tregere, men i byer som Bergen og Oslo har varelageret krympet siden nytt&aring;r. Sannsynligvis henger det sammen med rekordlav igangsetting og en sterk &oslash;kning i bruktprisene p&aring; starten av &aring;ret.
Skotvold understreker at reduksjonen i nybyggpremien s&aring; langt i &aring;r er p&aring; nasjonalt niv&aring;, og at den faller ikke overalt.
- I Bergen og Vestfold-byene har den faktisk fortsatt &aring; &oslash;ke noe, mens den har falt i Oslo, Trondheim og Stavanger. Til tross for dette har salget &oslash;kt aller mest i Bergen det siste &aring;ret, med en vekst p&aring; hele 146 prosent sammenliknet med forrige 12-m&aring;neders periode. Veksten i Bergen er faktisk dobbelt s&aring; sterk som i Oslo, og det er ogs&aring; f&oslash;rst og fremst i storbyene og pressomr&aring;der at salget &oslash;ker.
Stort behov for flere nye boliger
Selv om nybygg-salget har tatt seg opp, er Skotvold bekymret for at det kommer for f&aring; nye prosjekter ut i markedet, i hvert fall p&aring; kort sikt.
- Vi ser at varelageret gradvis reduseres, og da faller ogs&aring; salget. For &aring; holde trykket oppe er vi avhengig at det lanseres flere nye prosjekter. Dette er helt klart tiden for &aring; l&oslash;fte utsatte prosjekter opp av skuffen, og forh&aring;pentligvis vil vi se flere nye lanseringer n&aelig;rmere sommeren. V&aring;rt klare inntrykk er at kj&oslash;perne er klare hvis prosjektene er attraktive nok og er riktig priset.
- Det er stort underliggende behov for flere nye boliger i pressomr&aring;dene fremover. Hvis det kommer rentekutt til h&oslash;sten, vil ettersp&oslash;rselen etter nybygg sannsynligvis ogs&aring; &oslash;ke ytterligere. Bekymringen ligger i om den globale markedsuroen vil f&oslash;re til h&oslash;yere byggekostnader fremover, sier Skotvold.

Nybygg

Nybyggmarkedet i Bergen – forsiktig optimisme og en tydelig retning framover

Nybygg

- Det går i riktig retning for nybygg

Nybygg

Utfordrende marked i Stor-Oslo

Nybygg

Tyngre enn forventet for nybygg