Leiemarkedet i Norge er lite og best&aring;r i stor grad av kjellerleiligheter eller andre private boliger som folk av ulike grunner ikke skal bo i selv.&nbsp;
&ndash; De fleste som leier ut i dette markedet er amat&oslash;rer, og desto viktigere er det &aring; forholde seg til lover og regler, sier Magnussen.
Skal du selge boligen? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
&nbsp;
Lover og regler rundt utleien gir begge parter&nbsp;forutsigbarhet
Husleieloven er der for &aring; beskytte begge parter. Som utleier er det blant annet viktig &aring; vite at minstetiden p&aring; utleie av separat boenhet er p&aring; tre &aring;r, mens minstetiden for utleie av kjellerleilighet eller annen del av egen bolig er p&aring; minimum ett &aring;r.
-Det finnes imidlertid noen unntak.&nbsp;
Det er noe som heter &laquo;tidsubestemt&raquo; leieavtale og noe som heter &laquo;tidsbestemt&raquo; leieavtale.
- St&aring;r det i kontrakten at boligen kan leies p&aring; ubestemt tid,&nbsp;m&aring; du som utleier oppgi sv&aelig;rt gode grunner i en oppsigelse for at&nbsp;leietager skal m&aring;tte flytte.
- Minstetiden i loven er satt for &aring; sikre forutsigbarhet. Leietaker har kanskje arbeidssted, skole og barnehage i n&aelig;rheten og trenger trygghet rundt bosituasjonen sin.
Vil du vite hvor mye boligen din er verdt? Bestill verdivurdering her
&nbsp;

De tre viktigste tingene du gj&oslash;r som utleier er &aring; sjekke referanser, f&aring; et depositium og skriver en god kontrakt, sier advokat Annita Magnussen. (foto: NTB)
&nbsp;
Sjekk alltid referanser og hent inn depositum fra leietager i forkant
F&oslash;r du kommer s&aring; langt at du skriver en avtale med en leietager, m&aring; du finne den rette beboeren. Det kan mange ganger v&aelig;re vanskelig &aring; skille mellom gode og d&aring;rlige leietagere, de aller fleste er jo hyggelige og blide folk. Det minste du m&aring; gj&oslash;re er &aring; sjekke referanser, helst fra tidligere utleiere, men ogs&aring; fra arbeidsgivere eller andre som kan si noe om personen er til &aring; stole p&aring;.
F&aring;r du et godt inntrykk av leietageren kan du avtale et m&oslash;te for &aring; g&aring; gjennom boligen og skrive leiekontrakt. Du m&aring; ogs&aring; be om et depositum fra vedkommende som m&aring; innbetales f&oslash;r leieavtalen trer i kraft.
-Det er vanlig &aring; ta et depositum p&aring; minimum tre m&aring;neders leie og sette det inn p&aring; en depositumskonto i samme bank hvor leien kommer inn. Da kan du ved en konfliktsituasjon senere, lett dokumentere overfor banken om leietaker har betalt leien sin eller ikke
&nbsp;
S&oslash;rg for &aring; ha en god skriftlig leieavtale s&aring; unng&aring;r du tvil og konflikt senere
En god leiekontrakt er viktig, sier advokaten. &ndash; En kontrakt vil s&oslash;rge for at misforst&aring;elser unng&aring;s senere. Det kan ogs&aring; v&aelig;re lurt &aring; g&aring; gjennom boligen sammen og dokumentere standarden.
Ta gjerne bilder av boligen ved overtagelse og spesifiser eventuelle mangler i kontrakten, s&aring; unng&aring;r dere tvil om ansvar ved avtalens opph&oslash;r. Jeg vil r&aring;de dere &aring; bruke en overtagelsesprotokoll for &aring; f&aring; alt riktig, du finner en mal inne p&aring; v&aring;re nettsider, sier hun. (lenke under)
Du b&oslash;r ogs&aring; legge inn en s&aring;kalt &laquo;utkastelsesklausul&raquo; i kontrakten. Dersom husleien uteblir, det kommer naboklager p&aring; husbr&aring;k eller hvis leietager ikke tar vare p&aring; boligen som avtalt, kan du &oslash;nske &aring; f&aring; han eller henne ut igjen f&oslash;r kontraktstiden er ute.
Har du en slik utkastelsesklausul kan du be om hjelp fra namsmyndighetene til &aring; bli kvitt leietageren. Har du ikke en slik klausul m&aring; du g&aring; til domstolene for &aring; f&aring; en dom for utkastelse, det er mer tidkrevende og dyrt.
&nbsp;
Her er den profesjonelle utleiers 8 beste tips!

Sjekk alltid referanser.
S&oslash;rg for &aring; ha sikkerhet for leiebetaling enten som depositum eller som garanti.
Tenk framover: Skal et familiemedlem&nbsp;benytte boligen senere, eller planlegger du &aring; selge boligen etter noen &aring;r, m&aring; du gj&oslash;re leier skriftlig oppmerksom p&aring; dette f&oslash;r avtale inng&aring;s. Hvis den oppgitte grunnen ikke inntreffer, g&aring;r leieforholdet over til &aring; bli oppsigelig, med fullt oppsigelsesvern for leieren.
Leier du&nbsp;ut tidsubestemt kan begge parter si opp avtalen,&nbsp;hvis ikke noe annet skriftlig st&aring;r i avtalen. Husk at leier har et sterkt oppsigelsesvern!
S&oslash;rg for &aring; ha en s&aring;kalt utkastelsesklausul i kontrakten. Da kan du s&oslash;ke namsmyndighetenes hjelp til &aring; avslutte leieforholdet hvis husleien uteblir.
B&aring;de utleier og leier b&oslash;r sette seg inn i reglene for utleie. S&oslash;rg for &aring; ha en skikkelig leiekontrakt.
Ikke gi fra deg n&oslash;kler f&oslash;r kontrakten er undertegnet og depositum er opprettet.
Fyll ut en overtagelsesprotokoll med leier n&aring;r leieforholdet starter. Ta gjerne bilder av leiligheten.


Rentekostnadene svir for alle med store l&aring;n. Rentenedsettelsene har dessuten stadig blitt utsatt. &Oslash;kte priser p&aring; sm&aring; leiligheter og h&oslash;y skatt p&aring; sekund&aelig;rboliger har f&oslash;rt til kraftig nedgang i antall utleieboliger.&nbsp;
Vi sp&oslash;r eiendomsanalytiker Simen Mortensen i DNB Markets om han tror det likevel kan l&oslash;nne seg &aring; investere i utleiebolig n&aring;?
&nbsp;
Det er vanskelig &aring; finne l&oslash;nnsomme utleieobjekter&nbsp;
Mortensen innleder med &aring; si at det &aring; kj&oslash;pe en bolig for utleie m&aring; ses p&aring; som en finansiell investering. Du b&oslash;r med andre ord vurdere det opp mot andre investeringsmuligheter.
&ndash; Hadde det v&aelig;rt enkelt &aring; tjene penger p&aring; utleie hadde alle gjort det, sier han.&nbsp;
For &aring; tjene penger p&aring; utleie er du for det f&oslash;rste avhengig av prisen p&aring; finansiering. For det andre er du avhengig av &aring; finne et godt utleieobjekt.&nbsp;
Mortensen sier at mange leiligheter n&aring; er for h&oslash;yt priset sett opp mot hva du kan forvente &aring; f&aring; inn i leie.
&ndash; I dagens marked kan andre investeringer fremst&aring; mer attraktive, samtidig som de krever mindre arbeid, sier han.
F&oslash;r du kj&oslash;per m&aring; du derfor regne n&oslash;ye p&aring; hva kostnadene blir, og hva du kan forvente i leieinntekt.
&ndash; Jeg anbefaler ogs&aring; &aring; ha et bevisst forhold til utviklingen i boligprisene, sier analytikeren. Sett deg inn i hva som driver prisene i ditt omr&aring;de og f&oslash;lg markedet n&oslash;ye. Boligmarkedet drives av ettersp&oslash;rsel og folks kj&oslash;pekraft, og du b&oslash;r ha et avklart forhold til risikoen du tar.&nbsp;
Vurderer du &aring; selge eller kj&oslash;pe bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
&nbsp;
Hvor og hva du kj&oslash;per har stor betydning
&Oslash;nsker du &aring; sikre jevn utleie m&aring; du sette deg inn i hvilke omr&aring;der av byen din som er attraktive for leietakere. Er det en h&oslash;yskole i n&aelig;rheten, eller er det andre omr&aring;der du vet er ettertraktet?
&ndash; Sjekk ut prisniv&aring;et p&aring; boliger i de omr&aring;dene du kunne tenke deg &aring; kj&oslash;pe. Det kan du gj&oslash;re p&aring; Finn.no, velg en tilfeldig leilighet, g&aring; inn p&aring; annonsen og klikk p&aring; &laquo;prisstatistikk&raquo;. Da f&aring;r du opp prisstatistikk fra det omr&aring;det. Hvilken prisklasse du opererer med avhenger av din &oslash;konomiske situasjon, forklarer analytikeren.&nbsp;
If&oslash;lge&nbsp;Utl&aring;nsforskriften&nbsp;skal det kreves minimum 10 prosent egenkapital for &aring; f&aring; l&aring;n til sekund&aelig;rbolig. Enkelte banker stiller ogs&aring; h&oslash;yere krav til egenkapital.&nbsp;
&ndash; Neste steg er &aring; kartlegge muligheten for fortjeneste, sier analytikeren.
Det gj&oslash;r du ved &aring; se p&aring; hva du kan vente deg &aring; f&aring; i leieinntekter i omr&aring;det du ser for deg &aring; kj&oslash;pe. Det kan v&aelig;re l&oslash;nnsomt &aring; tenke litt st&oslash;rrelse p&aring; boligen slik at du kan leie ut til to eller flere.&nbsp;
Vil du vite hva boligen din er verdt? Bestill verdivurdering her
Hva ligger utleieprisene p&aring; n&aring;?
Overslaget for utleiepris er beregnet ved hjelp av Husleie.no sin&nbsp;Husleiekalkulator. Vi har lagt inn postnumre p&aring; steder som er sentrale, men ikke dyreste omr&aring;dene. Postnumre er lagt inn ved bynavn.








Leilighet str.


0190&nbsp;Oslo&nbsp;


5073 Bergen


4019&nbsp;Stavanger


7017 Trondheim




Ettroms&nbsp;&nbsp;


17.128&nbsp;


11.904


12.709


12.709




Toroms&nbsp;


18.740&nbsp;


13.517


14.322


14.322




Treroms&nbsp;


20.353&nbsp;


15.129


15.934


15.934





&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;



*Utleieprisene er gjennomsnittlige og er oppgitt i norske kroner. For mer eksakte priser, sjekk utleieannonser p&aring; Finn.no og hybel.no
For &aring; finne ut hva du sitter igjen med i netto leieinntekter m&aring; du ta utleieprisen og trekke fra alle kostnader du har p&aring; alt fra l&aring;n, fellesutgifter, administrasjon og vedlikehold.&nbsp;
&nbsp;


Viktig &aring; se kostnadene opp mot forventet leieinntekt
If&oslash;lge Simen Mortensen er det er ikke bare utgifter til boligl&aring;net som kan bli en stor post i budsjettet. Er boligen du kj&oslash;per gammel m&aring; du sjekke alder p&aring; r&oslash;r og elektriske installasjoner. Dette m&aring; ofte byttes etter 20&ndash;30 &aring;r.&nbsp;
&ndash; Du m&aring; ogs&aring; huske &aring; regne inn kostnader til dokumentavgift, administrasjon og fremtidig salg, sier han.
Dokumentavgiften er p&aring; 2,5 prosent av boligens verdi ved kj&oslash;p av selveierleilighet. Kj&oslash;per du for eksempel en toroms til fem millioner i Oslo med 10 prosent egenkapital, utgj&oslash;r dokumentavgiften nesten 125.000 kroner, det er en stor bit av egenkapitalen din. Med 18.700 i m&aring;nedlig inntekt vil det ta deg nesten sju m&aring;neder bare &aring; tjene inn dokumentavgiften! Og det er f&oslash;r vi tar med andre l&oslash;pende m&aring;nedlige kostnader som felleskostnader, rentekostnader, forsikring m.m.
&ndash; Du b&oslash;r ogs&aring; ta h&oslash;yde for at boligen blir st&aring;ende tom i perioder. Det er ikke alltid du f&aring;r inn en ny leietaker samtidig som en flytter ut. En grei tommelfingerregel kan v&aelig;re &aring; budsjettere med 11,5 m&aring;neder i &aring;ret, sier eiendomsanalytikeren.




Et eksempel: Bel&aring;nt utleiebolig
La oss si at Marcus og Tiril vurderer &aring; kj&oslash;pe en toroms i Oslo p&aring; 50 m&sup2; til 4.664.000 kroner. De vil da trenge en egenkapital (EK) p&aring; 466.400 kroner for &aring; f&aring; l&aring;n, i tillegg trenger de penger til &aring; dekke dokumentavgiften p&aring; 116.600 kr. Gitt at de har oppsparte midler til b&aring;de EK og dokumentavgift, trenger de l&aring;ne 4.081.600 kroner til boligen (90 prosent bel&aring;ningsgrad).&nbsp;
Tanken deres er &aring; leie ut i noen &aring;r. M&aring;nedlig forventet leie er ca. 18.800 kroner.
&ndash; Hvis Marcus og Tiril skal finne ut hvor mye de vil tjene p&aring; utleien m&aring; de trekke fra felleskostnader, renteutgifter p&aring; l&aring;net og skatt p&aring; leieinntekten. Eventuell eiendomsskatt m&aring; ogs&aring; trekkes fra. Eventuelle besparinger i formuesskatt (p&aring; grunn av h&oslash;yere gjeld) kan legges til.&nbsp;
&ndash; Med en effektiv rente p&aring; 5,67 % og 30 &aring;rs nedbetalingstid* kommer jeg fram til at Marcus og Tiril kan forvente &aring; g&aring; i minus hvert &aring;r med en bel&aring;ningsgrad p&aring; 90&nbsp;prosent. Netto &aring;rlig kostnad for &aring; sitte med denne sekund&aelig;rboligen blir litt over -56.000 kroner i dagens marked, sier Mortensen.
Med en m&aring;nedlig leieinntekt p&aring; 18.800 og en renteutgift p&aring; 18.700 + fellesutgifter og administrasjon (ca. 4000,-) vil de fort g&aring; noen tusenlapper i minus hver m&aring;ned. Leieinntekten dekker s&aring; vidt rentene alene, i&nbsp;tillegg til fellesutgifter kommer avdrag p&aring; l&aring;n og&nbsp;eventuelt vedlikehold.
For &aring; investere i en sekund&aelig;rbolig med dagens rente og utleiepriser, m&aring; de med andre ord ha st&aring;ltro p&aring; at boligen vil stige s&aring; mye i verdi under eiertiden at det er verdt det til slutt.
Det er mange andre investeringer som kan virke mer attraktive, og krever mindre oppf&oslash;lgning av leietakere og annet sl&aring;r Mortensen fast.
* Rentekostnadene er regnet ut fra DNBs&nbsp;Boligl&aring;nskalkulator&nbsp;14.2.25




Hvordan regne ut om utleiebolig er l&oslash;nnsomt
Vi tar utgangspunkt i en toroms selveier i Oslo til 4.663.800 kroner. (93.276 kr per kvadrat). Vi har tatt utgangspunkt i 11,5 m&aring;neder utleie i &aring;ret i snitt.&nbsp;Eierkostnader/administrasjon skal dekke fellesutgifter, annonsering og vedlikehold og eventuell utleiemegler.
*Eiendomsskatt gjelder kun for boliger med verdi over 6.7 mill. i Oslo s&aring; den er ikke aktuell her.&nbsp;
Sjekk oppdaterte skattesatser p&aring; skatteetatens sider!
&nbsp;








Inntekt/Utgift&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;


Per m&aring;ned&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;


Per &aring;r&nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;




Estimert leieinntekt (11,5 md.)


18.800


216.200




Eierkostnader/administrasjon


4000


&ndash; 48.000




Eiendomsskatt*


&nbsp;


0




Netto leieinntekter (f&oslash;r rente)


&nbsp;


168.200




Rentekostnader l&aring;n (eks avdrag)


effektiv rente. 5,67 %


-224.400




Resultat f&oslash;r skatt


&nbsp;


-56.200





&nbsp;
&nbsp;



&nbsp;




Det er vanlig &aring; regne p&aring; hvor h&oslash;y direkteavkastning du f&aring;r p&aring; investeringen (eiendommens verdi), dette kalles &laquo;yielden&raquo; p&aring; eiendommen. For &aring; regne ut dette tar du netto leieinntekter og deler det p&aring; det du betalte for boligen. I dette tilfellet blir &laquo;yielden&raquo; omtrent 3,6 prosent.
For &aring; finne ut FFO-avkastningen (kontantstr&oslash;m f&oslash;r vedlikeholdskostnader p&aring; den investerte egenkapitalen) i boligen f&oslash;r skatt, tar du resultatet f&oslash;r skatt og deler det p&aring; egenkapitalen.  I dette tilfellet blir det ca. -10 prosent per &aring;r.
Hva hvis rentene g&aring;r ned i &aring;r?


Norges Bank har antydet at det kan komme til sammen tre rentenedsettelser i l&oslash;pet av 2025. Hver rentenedsettelse er som regel p&aring; 0,25 prosent. Hvis &oslash;konomenes tolkning av signalene stemmer og ingenting uventet skjer, kan renten alts&aring; bli 0,75 prosent lavere i l&oslash;pet av 2025. I tillegg s&aring; kan leien indeksreguleres p&aring; starten av neste &aring;r. Vi legger til grunn 2,5 prosent hopp i leien i tillegg fra starten av 2026.
Hvis den nominelle renten (i dag 5,49 %) er ca. 4,75 prosent i snitt for 2026, og leien er &oslash;kt til 19.250 kr per m&aring;ned, s&aring; vil alt annet likt gj&oslash;re at regnestykket ser en del penere ut for neste &aring;r:




Inntekt/Utgift       


Per m&aring;ned   


Per &aring;r          




Estimert inntekt (11,5 m&aring;neder)&nbsp;


19250&nbsp;


221.375&nbsp;




Eierkostnader/administrasjon&nbsp;


4000&nbsp;


- 48 000&nbsp;




Eiendomsskatt


 &nbsp;


0&nbsp;




Netto leieinntekter (f&oslash;r renter)&nbsp;


 


173.375




Rentekostnader l&aring;n 12 md (eks. avdrag) *


4,89 % (eff.)


-194.400&nbsp;




Resultat f&oslash;r skatt per &aring;r


 


-21.025




Effektiv rente er rente inkl. etableringskostnader, termingebyr etc.&nbsp;
I tillegg til oppsettet i tabellene kommer nedbetalingen p&aring;&nbsp;l&aring;n. &Aring;rsaken til at avdrag ikke er satt opp er fordi det strengt tatt ikke er en kostnad, men en kontantstr&oslash;m (penger som betales tilbake). Nedbetaling av l&aring;n &oslash;ker egenkapitalen i eiendommen og er en investering.  Hvis rentekostnader pluss tilbakebetaling av l&aring;n er h&oslash;yere enn leieinntektene, m&aring; du likevel ha en plan for hvordan du skal finansiere det.
Skatten for netto leieinntekter er 22 prosent, det samme som for andre kapitalinntekter. Dersom utgiftene er h&oslash;yere enn inntekten s&aring; blir det ikke skatt.&nbsp;Sjekk Skatteetatens kalkulator for beregning.


&nbsp;




Merk: Innholdet i denne artikkelen er ment verken som investeringsr&aring;d eller anbefalinger. Har du noen sp&oslash;rsm&aring;l om personlige investeringer, b&oslash;r du kontakte en finansr&aring;dgiver som kjenner deg og din &oslash;konomiske situasjon. Husk at historisk avkastning eller prisutvikling i et marked aldri er noen garanti for framtidig utvikling, heller ikke i boligmarkedet.&nbsp;
Vurderer du &aring; l&aring;ne for &aring; kj&oslash;pe sekund&aelig;rbolig er det viktig at du setter deg inn i hva det koster og reglene rundt. Renten kan variere fra bank til bank,&nbsp; det kan ogs&aring; krav til egenkapital.



Jus

Skal du leie ut hele eller deler av boligen?

Boligmarkedet

Lønner det seg å kjøpe utleiebolig?