
&nbsp;

Som mange kjenner til er et av hovedkravene for at gevinstskatt ikke skal utløses ved boligsalg at boligen har vært bebodd i minst ett av de to siste årene, sier skatteadvokat Per B. Wright i Codex Advokater
&nbsp;- Det kan imidlertid gjøres unntak fra denne regelen.&nbsp;
Viktigste prinsipp for unntak er såkalt "brukshindring", at eier beviselig ikke har hatt mulighet til å bo der under deler av eiertiden.
&nbsp;
&nbsp;
Skatteloven har to særregler
Hovedregelen i skatteloven er at skatt skal betales på gevinst ved boligsalg, likeledes kan tap trekkes fra. Skattesatsen er per 2017 på 24 prosent, sier Wright.
-Det gis imidlertid flere unntak fra regelen. Blant annet blir gevinst skattefri om eier har hatt fast adresse (dvs. bodd) på eiendommen minst ett av de to siste årene før salg.
Det er to særregler i loven som anvendes i slike tilfeller som beskrevet over.
Unntak fra boregelen gis, dersom boligeier:

brukte boligen som fast bolig og måtte (pga sykdom e.l.) fraflytte den, eller
kan bevise at planen var å bruke boligen, men ble forhindret i å flytte inn.

Årsaker til forhindret botid kan i tillegg til helsemessige årsaker være arbeid eller lignende grunner.
Poenget er at du må kunne dokumentere at den du arver fra, ikke hadde anledning til å bo der som planlagt, forklarer Wright.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Hvordan er skattereglene ved salg av bolig?
&nbsp;
&nbsp;
Dersom du kan bevise, eksempelvis med en legeerklæring, at bestemor kom på institusjon på grunn av sykdom, kan regelen om "brukshindring" benyttes. (Foto: Pixabay)
&nbsp;
Dro bestemor frivillig på sykehjem?
Dersom bestemor har bodd på sykehjem og dermed ikke har oppfylt bokravet, skal det altså i utgangspunktet skattes da hun jo faktisk ikke har bodd der, sier Wright.
- Men, dersom dere kan dokumentere at bestemor på grunn av fysisk eller psykisk sykdom måtte flytte på sykehjem vil perioden hun har vært på institusjonkunne regnes som en brukshindring.
Ble bestemor ufrivillig forhindret i å bo i egen bolig skal tiden hun har vært på pleiehjem likestilles med botid. 
Dersom bestemor dør, og hun oppfylte kravet om botid til hun døde, som følge av en brukshindring akseptert som botid, er det verdien på boligen på det tidspunktet du overtar som settes som såkalt «inngangsverdi».&nbsp;
Hvis du som arving da senere selger, vil kun verdistigningen eller tapet mellom arvetidspunkt og salgstidspunkt skattlegges.
- Selger du relativt raskt vil det følgelig bli lite gevinstskatt å betale som arving, sier Wright.
&nbsp;
Eksempel:&nbsp; 




Arv av bestemors bolig&nbsp;




Hendelse


Kroner/Boligverdi




1960: Bestemor kjøper boligen (inngangsverdi)


&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 50&nbsp;000,-




2007: Bestemor blir lagt inn på sykehjem da hun ikke kan bo alene


1&nbsp;500&nbsp;000,-




2017: Bestemor dør i januar, du arver boligen. Verditakst på arvetidspunkt. (din inngangsverdi)


3&nbsp;000&nbsp;000,-




2017: Du velger å pusse opp før salg, og selger boligen da tre måneder senere, i april. (din utgangsverdi):
&nbsp;


3&nbsp;100&nbsp;000,-




2017: Gevinstskatt som må betales er da 100&nbsp;000 kr x 0,24


&nbsp; &nbsp; &nbsp;24&nbsp;000,-




&nbsp;
Les også:&nbsp; Boligpriser da og nå
&nbsp;
Andre tilfeller der særreglene kan brukes
For å bli omfattet av særreglene er det en forutsetning at boligeier ikke kjente til brukshindringen ved kjøpet av boligen. &nbsp;Dette må kunne dokumenteres.
Kan du bevise at du, eller den du arver fra, på kjøpstidspunktet ikke visste at boligen kom til å bli stående tom eller utleid, så vil særreglene kunne brukes.
Du kan kun påberope brukshindring så lenge brukshindringen faktisk varte. 
Eksempler på brukshindring i tillegg til fysisk og psykisk sykdom, er arbeid eller utdannelse langt vekk fra boligen. Arbeid og utdannelse du ikke visste om da du kjøpte boligen.
Du kan med andre ord ikke påberope deg såkalt «brukshindring» for et tidsrom der du samtidig har bodd i en annen bolig som du eller ektefellen din eier.
&nbsp;
Les også:&nbsp; Arveavgiften er borte, men pass på disse skattefellene!
___
Det er alltid lurt å kontakte en advokat før en bolig selges, og særlig hvor det kan foreligge en brukshindring, så du får avklart hvorvidt en gevinst er skattepliktig eller ikke. Advokatene hos www.transaksjonsadvokater.no&nbsp;&nbsp;&nbsp;har lang erfaring innenfor boligbeskatning.&nbsp;
&nbsp;


– Kanskje er du i en fase i livet hvor du er godt etablert, du eier din egen bolig, kjærligheten blomstrer og økonomien er på plussiden.
Da er det naturlig å tenke at slik skal det være for bestandig. Sånn er det nødvendigvis ikke sier Hanna Folkvord, finansrådgiver i DNB.
Alt for mange utsetter å lage gode avtaler.

Det er viktig å tenke på sikre hverandre. For ulykker skjer, og sykdom kan inntreffe. Og alle vet jo at folk forlater hverandre. Samboere oftere enn gifte.

Skulle det verste skje, er det veldig belastende å krangle med andre om arv.&nbsp;
&nbsp;
Det er vanligere med flere partnere gjennom livet
Mange finner ny partner etter at de har fylt femti, og det er heller ikke uvanlig med store aldersforskjeller mellom ektefeller og samboere, sier rådgiveren.  
– Og det er mye som kan bli snudd på hodet når det gjelder bosituasjonen hvis den ene faller fra.
Noe er styrt av arveloven, men er dere samboere bør dere skrive samboeravtale og&nbsp;gjensidig testamente&nbsp;for å sikre hverandre best mulig, sier Folkvord.  
Vi som jobber med rådgiving hver dag, ser at folk gifter seg og inngår samboerskap flere ganger i løpet av livet.
&nbsp;
Dere må tørre å ta praten - før det er for sent!
Det er vanskelig å gi noen fasitsvar på gode løsninger, fordi det alltid vil avhenge av utgangspunktet og hva dere selv ønsker og synes er rettferdig.   
Det viktigste er å snakke om det, men den samtalen er ikke alltid like enkel å ta.
Folkvord tror mange kvier seg for å snakke om arv og økonomi fordi det oppleves ubehagelig, mens andre lever lykkelige i troen på at de uansett vil overta boligen hvis de skulle være så uheldige å miste sin ektefelle eller samboer.  – Det beste er å sette seg ned sammen og ta en grundig gjennomgang av egen og felles økonomi og alt som har med eierskap av boligen å gjøre. Da får dere en god oversikt over hvem som eier hva og hvor mye - og hvilke juridiske justeringer man eventuelt kan gjøre for å sikre hverandre best mulig.
&nbsp;

Det viktigste er at dere tar en prat om hva dere synes er viktig, og gjøre forholdsregler deres synes er mest riktige og viktige .&nbsp;(Foto: Istock)
&nbsp;
Hvis dere er i tvil, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat for å få bedre oversikt og råd om mulige løsninger.&nbsp;
&nbsp;
Mine, dine og våre barn? 
Det kan være greit å snakke om hvordan dere vil ha det dersom det verste skulle skje, og en faller fra. Folkvord trekker fram flere forhold som kan ha betydning for om den gjenlevende partneren kan beholde boligen: 
– Eier dere boligen med en lik eierandel hver, eller eier en av dere en større andel? Eller er det slik at den ene eier boligen i sin helhet og den andre ingenting?
Har dere felleseie eller særeie? Alt dette har betydning i et arveoppgjør.
Advokat Karianne Listerud Lund i Huseiernes Landsforbund bekrefter at det i en del tilfeller kan bli vanskelig for den etterlatte å overta boligen.  – Var dere gift med felles barn, har du rett til å utsette hele arveoppgjøret etter ektefellen til du selv faller fra (uskifte). Det mange ikke vet er at dette ikke gjelder hvis avdøde har særeieeller har barn fra tidligere forhold. De kan selvfølgelig gi sitt samtykke til uskifte for ektefellen, men normalt vil særkullsbarn ønske å kreve sin arv umiddelbart.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Slik finner dere eierbrøken!
Advokat Karianne Listerud Lund i Huseiernes Landsforbund minner om at samboere kun har arverett om de har felles barn.
 Hun påpeker at man alltids kan sikre hverandre utover ektefellearven ved testament, men pliktdelsarven til barn må overholdes.   – Barna har rett på 2/3 av avdødes nettoformue, men det er likevel slik at en via testament har mulighet til å begrense arven til en million kroner per barn per arvelater.
&nbsp;
Les også:&nbsp; Altfor mange testament blir kjent ugyldige sier advokat
&nbsp;
Bør du velge skifte eller uskifte når ektefelle dør?
Skal du velge å utsette, eller velge å bli ferdig med arveoppgjøret en gang for alle? Velger du å sitte i uskifte så betyr det rett og slett å utsette oppgjøret. Gjør du et skifte så gjøres arveboet opp og nye eiere, for eksempel barna til avdøde, vil ta over deler.
 – Det kan være fordeler og ulemper med begge løsningene avhengig av arvekabalen og verdien i dødsboet.
Gjenlevendes alder bør tas i betraktning her
Alder vil ha mye å si her, sier Listerud Lund. Er du godt oppi årene selv kan det være krevende å kaste om på tilværelsen.&nbsp;
- Utsetter du oppgjøret må du være oppmerksom på at verdiene også normalt øker, noe som gir et dyrere arveoppgjør. Valget uskiftet er heller ikke en livsvarig forsikring.
Nytt ekteskap krever skifte av uskifteboet – noe også et nytt samboerskap kan trigge.
&nbsp;
Ulike arveregler for ektefeller og samboere
Det er også viktig å være oppmerksom på at det er stor forskjell på arverett etter loven til ektefeller og samboere.
 Samboere har kun arverett til hverandre dersom de har felles barn
Men selv når dere har felles barn er retten begrenset til 4 ganger grunnbeløpet i folketrygden, som per 2016 utgjorde kr 360 272.
Samboere med felles barn har imidlertid etter loven rett til uskifte, men dette gjelder kun fellesbolig, bil og fritidseiendom som tjente til felles bruk. Når det gjelder avdøde samboers særkullsbarn, har de rett til skifte på tilsvarende måte som for ektefeller, sier Listerud Lund.
For å kunne betale ut arvinger er det derfor smart å ha en livsforsikring. Utbetaling av slik forsikring går nemlig utenom arveoppgjøret. En slik forsikring kan også være viktig for ektefeller hvor særkullsbarn skal betales ut.
&nbsp;

Er dere samboere uten felles barn har dere ingen rett til å arve hverandre, sier advokaten. Skal dere sikre dere må gode avtaler skrives.
&nbsp;
For å sikre samboeren en større arv er det mulig å utvide arveretten. Dette må da gjøres via et testament.
– Er man derimot samboer uten felles barn har man ingen rett til å arve hverandre. Også her er det nødvendig å sette opp testament dersom man ønsker å tilgodese hverandre med arv, sier Listerud Lund.
&nbsp;
Les også: Dette bør du vite om skatt på arvet bolig
&nbsp;
Slik fungerer arveretten for ektefeller:
&nbsp;
1. Du arver en halvpart av dødsboet dersom din ektefelles nærmeste slekt er foreldre, søsken eller søskens barn/barnebarn. Men utgjør dette mindre enn minstearven på seks ganger Folketrygdens grunnbeløp (kr 540 408,-), forhøyes din arv opp til grunnbeløpet.  2.  Du arver en fjerdepart av dødsboet dersom din ektefelle hadde livsarvinger (barn, barnebarn) MEN utgjør dette mindre enn minstearven på fire ganger Folketrygdens grunnbeløp (kr 360 272,-), økes arven opp til minstebeløpet.  3. Avdødes livsarvinger, enten felles barn eller særkullsbarn, har krav på 2/3 av avdødes nettoformue ”, men det er likevel slik at denne via testament kan begrenses til en million per barn (per arvelater).
Uskiftet bo 
* Etter arveloven vil en gjenlevende ektefelle ofte ha rett til å la være å skifte etter ektefelles død, og i stedet beholde dødsboet «i uskifte». Det betyr at hele skiftet av dødsboet med dine medarvinger utsettes til senere, og at du i mellomtiden beholder dødsboet til fri rådighet.  * Du kan når som helst kreve å få skifte et uskiftebo med avdødes arvinger, og du er forpliktet til å skifte boet dersom du skal inngå nytt ekteskap. * Hvis du senere inngår nytt samboerskap og du er samboer i minst 2 år eller du har felles barn med din nye samboer, kan avdødes arvinger kreve at det skiftes.
&nbsp;




Hva er boligen deres egentlig verdt?
Våre eiendomsmeglere kommer gjerne og gir dere en verdivurdering. Kanskje sitter du på større verdier enn du vet om?




Bestill en eiendomsmegler her og nå!




&nbsp;
 
&nbsp;
&nbsp;

Jus

Skatt på salg av bolig som har stått ubebodd?

Jus

Arve felles bolig? – Det hjelper ikke om dere elsket hverandre.