Forrige uke besluttet regjeringen omsider &aring; redusere egenkapitalkravet i utl&aring;nsforskriften fra 15 til 10 prosent, men i likhet med forslaget til Statsbudsjett kom det heller ikke denne gangen lovnader om andre tiltak som kan sette fart p&aring; boligbyggingen.
- Vi er naturligvis forn&oslash;yde med justeringen av egenkapitalkravet, men vi synes dette kommer langt p&aring; overtid. Vi etterlyser ogs&aring; flere konkrete tiltak for &aring; stimulere til &oslash;kt boligbygging. Mangel p&aring; boliger er kanskje den sterkeste driveren for h&oslash;y prisvekst fremover, sier Hansen.
Han trekker frem skroting av leilighetsnormen og muligheten til &aring; bygge flere mindre leiligheter under 30 kvm som eksempler p&aring; tiltak som kan bidra til &oslash;kt boligproduksjon.
- Hvis m&aring;lsettingen til regjerningen er &aring; f&aring; flere unge f&oslash;rstegangskj&oslash;pere inn p&aring; boligmarkedet, er det avgj&oslash;rende &aring; legge til rette for &aring; bygge flere &ndash; og riktige &ndash; boliger. Spesielt i storbyene m&aring; andelen mindre leiligheter opp i nye prosjekter, p&aring;peker Hansen.
Positivt for psykologien i markedet
DNB Eiendoms forel&oslash;pige prognoser for 2025 tilsier en boligprisvekst p&aring; rundt &aring;tte prosent. Med lettelsene i utl&aring;nsforskriften kan veksten bli enda sterkere, spesielt i storbyene - og i s&aelig;rs Bergen og Stavanger som begge har tosifret prisvekst s&aring; langt i &aring;r.
- Fra en del utbyggere har det kommet signaler om de vil sette i gang flere nye prosjekter neste &aring;r som f&oslash;lge av lettelsen, og det er positivt. Flere vil n&aring; f&aring; mulighet til &aring; kj&oslash;pe bolig, og med en ytterligere vekst i bruktprisene vil ogs&aring; nybyggpremien reduseres. Det vil gj&oslash;re det mer attraktivt b&aring;de &aring; bygge og &aring; kj&oslash;pe nybygg, mener Hansen.
Foruten endringen i egenkapitalkravet er det ogs&aring; flere andre drivere som taler for en bedring i nybyggmarkedet neste &aring;r.
- Det er h&oslash;y sannsynlighet for renten settes ned, arbeidsledigheten er lav og arbeidsinnvandringen ser ut til &aring; &oslash;ke. Det ligger oss an til et godt l&oslash;nnsoppgj&oslash;r. Alt dette vil bidra til en mer positiv psykologi i boligmarkedet, sier han.
I enkelte omr&aring;der og byer i landet har antall usolgte boliger ligget p&aring; et h&oslash;yt niv&aring;, og flere har opplevd usikkerhet rundt verdien av egen bolig noen &aring;r frem i tid.
- Dette har bremset salget av nye boliger, men jeg tror dette bildet vil endre seg fremover. Hvis nybyggsalget tar seg opp vil det ogs&aring; frigj&oslash;re flere bruktboliger, og flere vil nok ogs&aring; benytte muligheten til &aring; kj&oslash;pe seg opp i markedet. Det vil bidra til en bedre dynamikk i boligmarkedet i stort. Gjennom november har ogs&aring; antall usolgte bruktboliger falt noe, sier Hansen.
Allerede tegn til bedring i nybyggmarkedet
Ser vi p&aring; november isolert &oslash;kte salget med 28,7 prosent sammenliknet med samme m&aring;ned i fjor, og salgsveksten s&aring; langt i &aring;r er p&aring; 15,7 prosent. For &aring;ret som helhet forventer Hansen at salget ender p&aring; rundt 10 500 enheter, som er i tr&aring;d med de oppdaterte prognosene fra august.
- Selv om vi n&aring; ser tegn til bedring i nybyggmarkedet, er det viktig &aring; understreke at vi ikke er ute av krisen enn&aring;. I 2025 forventer vi at det totale salgsvolumet vil ligge p&aring; rundt 12&nbsp;500 enheter, men det avhenger av at annonserte prosjekter faktisk legges ut for salg.
- Vi ser ogs&aring; at antall usolgte nye boliger faller for tredje m&aring;ned p&aring; rad, samtidig som det legges ut f&aelig;rre nybyggprosjekter. At varelageret reduseres, er positivt for utviklingen i nybyggmarkedet fremover, sier Hansen.
Vil ta tid &aring; dekke boligbehovet i pressomr&aring;der
I flere av pressomr&aring;dene, som Bergen og Stavanger og til dels Oslo, er det f&oslash;rst og fremst mangel p&aring; boliger som presser prisene opp. Etter flere &aring;r med rekordlav boligbygging er Hansen tydelig p&aring; at det vil det ta flere &aring;r &aring; dekke etterslepet.
- I pressomr&aring;der kan faktisk inngangsbilletten til boligmarkedet bli enda dyrere de neste &aring;rene som f&oslash;lge av boligmangel. I disse omr&aring;dene vil det nok fortsatt v&aelig;re krevende for mange f&oslash;rstegangskj&oslash;pere &aring; komme seg inn p&aring; boligmarkedet, spesielt for de som ikke har foreldrebank i ryggen.
- For gruppen med god betjeningsevne og lite egenkapital ser det heldigvis lysere ut, sier Hansen.
Det er heller ingenting som taler for det vil bli rimeligere &aring; kj&oslash;pe nybygg fremover.
- I fremtiden tror jeg vi kommer til &aring; m&aring;tte bruke mer av v&aring;r netto inntekt p&aring; &aring; bo enn vi gj&oslash;r i dag. For nybygg er det spesielt h&oslash;ye byggekostnader, h&oslash;ye l&oslash;nnsutgifter og lav kronekurs som bidrar til h&oslash;yt prisniv&aring;. De siste &aring;rene har ogs&aring; tydeligvis vist at manglende boligbygging presser prisene opp, selv om renteniv&aring;et skulle tilsi noe annet.

Ved utgangen av september i &aring;r var det nesten 19 500 usolgte bruktboliger i Norge. Til tross for at tallet er noe lavere enn p&aring; samme tid i fjor, er det p&aring; et historisk h&oslash;yt niv&aring;.
- Niv&aring;ene av usolgte bruktboliger er riktignok ikke like h&oslash;yt i alle regioner, men overordnet er det dette som skaper mest hodebry i bransjen n&aring;, sier Hansen.
At nybyggpremien fortsatt er h&oslash;y sammenliknet med brukt letter heller ikke p&aring; situasjonen.
- N&aring;r kj&oslash;perne har s&aring;pass mange bruktboliger &aring; velge mellom som n&aring; &ndash; og prisniv&aring;et er lavere, er det ikke overraskende at mange velger &aring; kj&oslash;pe en bruktbolig fremfor en ny bolig
Utover h&oslash;sten faller normalt volumet i bruktmarkedet, og dermed vil ogs&aring; antallet usolgte bruktboliger reduseres&nbsp;de neste m&aring;nedene.
- Dette kan hjelpe noe p&aring; situasjonen fremover, sier Hansen.

Usikkerhet rundt verdien av egen bolig er det som skaper mest usikkerhet for de som planlegger &aring; kj&oslash;pe nybygg, mener Harald Hansen.
&nbsp;
Ser vi p&aring; den siste 12 mnd. tellingen i bruktmarkedet, viser den at omsetningshastigheten &oslash;kte fra 45 dager i september til 47 dager (per 21. oktober). Snittet s&aring; langt i &aring;r er p&aring; 52 dager &ndash; opp 1,1% fra september. Selv om omsetningshastigheten er h&oslash;yere enn i fjor, er det viktig &aring; huske p&aring; at vi gikk inn i 2024 med et rekordh&oslash;yt antall usolgte boliger etter en tung h&oslash;st i 2023.
- At omsetningshastigheten er h&oslash;yere i &aring;r skyldes ogs&aring; at mange boliger som har ligget lenge ute har blitt solgt, som selvf&oslash;lgelig er positivt, og i stort har bruktmarkedet s&aring; langt i &aring;r v&aelig;rt bedre enn i fjor, sier Hansen.
Samtidig er det flere som opplever at det kan ta lang tid &aring; f&aring; solgt, det gjelder spesielt boliger i det &oslash;vre prissjiktet og boliger i randsonene til de st&oslash;rre byene - og i mer landlige str&oslash;k.
- I denne gruppen er det nok flere som n&aring; opplever en barriere for &aring; kj&oslash;pe nybygg, De er usikre p&aring; verdien av egen bolig, hvor det meste av egenkapitalen ligger, og samtidig spiller ogs&aring; prisforskjellen mellom nybygg og brukt inn. Kj&oslash;perne &oslash;nsker bedre forutsigbarhet f&oslash;r de investerer i nybygg.
Heldigvis er det gode indikasjoner p&aring; at omsetningshastigheten vil falle i tiden fremover.
- Etter v&aring;rt syn begynner niv&aring;et av usolgte boliger n&aring; &aring; flate ut og vil trolig peke nedover fremover. Dette vil kunne gi b&aring;de kortere omsetningstid og en positiv prisutvikling i 2025 og de p&aring;f&oslash;lgende &aring;rene. Med denne utviklingen forventer vi at nybygg etter hvert blir mer konkurransedyktig og et attraktivt investeringsvalg igjen, sier Hansen.
&nbsp;
Vil du ha informasjon om nybyggmarkedet rett i innboksen din?&nbsp;Meld deg p&aring; v&aring;rt nyhetsbrev her.
Forventer salgs&oslash;kning og flere igangsettinger&nbsp;
S&aring; langt i oktober viser salgsutviklingen for nybygg en positiv utvikling med en oppgang p&aring; ca. 12% sammenliknet mot samme m&aring;ned i fjor. Det betyr en salgs&oslash;kning s&aring; langt i &aring;r p&aring; 8%.&nbsp;
- Vi ser heldigvis bedring i nybyggmarkedet, men det er store regionale forskjeller. Vi forventer at veksten vil holde samme tempo ut &aring;ret, og at vi kan f&aring; en vekst p&aring; rundt 13% ved &aring;rets slutt og lande cirka 10.200 salg totalt, sier Hansen.&nbsp;
Kj&oslash;perne er mer positive til nye prosjekter&nbsp;DNB Eiendom Nybygg har ved flere anledninger redegjort for at markedet responderer mer positivt til nye prosjekter enn de som har ligget ute i markedet med n&aelig;rst&aring;ende ferdigstillelse.
Noen ferske eksempler p&aring; dette er M&oslash;llers gate som vi selger for USBL i Sandefjord og Rotneshagen i Nittedal for for Oxer Eiendom i Nittedal og M&oslash;lnbakken for NOBL i Bod&oslash;/Tverlandet.
- Dette er nylig lanserte prosjekter som har blitt veldig godt mottatt i markedet og med gode salgstall i dagens marked. Vi har ogs&aring; solgt noen flere enheter i prosjekter i Oslo - omr&aring;det som n&aring; utl&oslash;ser byggestart, sier Hansen.

Nye boligprosjekter blir tatt godt i mot i markedet. Her fra Rotneshagen i Nittedal. (Illustrasjon: EVE)Flere igangsettingstillatelser, men antallet fullf&oslash;rte boliger faller&nbsp;Tall fra SSB viser at antall igangsettingstillatelser per september var p&aring; 2.135, opp 11% sammenliknet med samme m&aring;ned i fjor. Antall fullf&oslash;rte boliger var 1.760 i september, som er en nedgang p&aring; 16,5% sammenliknet med samme m&aring;ned i fjor. Per september viser 12 mnd. tellingen at det har blitt fullf&oslash;rt 25.180 boliger, som er en nedgang p&aring; -1,4% fra forrige m&aring;ned, og ned -11,6% sammenliknet med forrige 12 mnd. periode.&nbsp;
- &Oslash;kningen i igangsettelser er helt i tr&aring;d med prognosene fra Prognosesenteret. Samtidig ser vi at innvilgede rammetillatelser har falt mye mindre enn igangsettingstillatelser de siste to &aring;rene. Det indikerer at n&aring;r markedet for alvor snur, s&aring; er veien til igangsetting mye kortere enn hvis antall rammetillatelser hadde falt tilsvarende, sier Hansen og fortsetter:
- Fallet i antall fullf&oslash;rte boliger som kommer frem i 12 mnd. tellingen er mindre enn hva vi hadde fryktet. Likevel er niv&aring;et n&aring; rundt 14% under boligbehovet, som faktisk er det st&oslash;rste negative avviket vi har registrert de siste 10 &aring;rene. Vi forventer at avviket vil &oslash;ke ytterligere fremover, og at det kraftigste fallet i fullf&oslash;rte boliger fortsatt ligger foran oss, advarer Hansen.
Politisk ansvarsfraskrivelse?&nbsp;
Hansen h&aring;per n&aring; at politikerne tar den kritiske situasjonen i nybyggmarkedet p&aring; alvor og prioriterer &aring; ta i bruk n&oslash;dvendige virkemidler.
- Uten m&aring;lrettede tiltak risikerer vi et ytterligere fall i byggeaktiviteten, noe som vil ha dramatiske konsekvenser for sysselsetting, &oslash;konomisk vekst og boligmarkedet. Det er et paradoks at de samme politikerne som snakker om &aring; skape arbeidsplasser og bygge for fremtiden, ikke ser ut til &aring; forst&aring; hvordan dette skal gj&oslash;res i praksis.&nbsp;
- For byggebransjen er statsbudsjettet for 2025 ikke bare en skuffelse &ndash; det er en klar indikasjon p&aring; manglende politisk vilje. Sp&oslash;rsm&aring;let er om regjeringen er villig til &aring; revurdere sine prioriteringer f&oslash;r det er for sent, sier Hansen.
Samspillet mellom bruktmarkedet og nybyggmarkedet&nbsp;
Samspillet mellom bruktmarkedet og nybyggmarkedet er n&aelig;rt knyttet til boligbyggingen. Hvis det bygges flere boliger enn det er behov for, vil tilbudet overstige ettersp&oslash;rselen, noe som &oslash;ker antallet usolgte bruktboliger. Dette f&oslash;rer til lengre omsetningstid, og over tid vil bruktboligprisene kunne falle. Om vi f&aring;r et fall i boligprisene, vil dette p&aring;virke nybyggmarkedet negativt, ettersom selgerne blir usikre p&aring; verdien av egen bolig.&nbsp;
P&aring; den annen side, hvis det bygges for f&aring; boliger, vil antallet usolgte bruktboliger normalt g&aring; ned. Omsetningstiden blir kortere, og prisene p&aring; bruktboliger kan stige. Dette skaper positiv psykologi i markedet, der boligeiere opplever at verdien av egen bolig er sikret. I en slik situasjon kan det f&oslash;les trygt &aring; investere i nybygg, siden verdien p&aring; b&aring;de egen bolig og den nye forventes &aring; &oslash;ke f&oslash;r nybygget st&aring;r ferdig.&nbsp;&nbsp;
Hansen mener det er det siste scenarioet vi beveger oss mot.
&ndash; Som nevnt tidligere bygges der n&aring; for lite og effekten p&aring; nasjonalt niv&aring; har begynt &aring; speile seg i bruktboligmarkedet. Prisveksten i boligmarkedet har allerede skudd fart relativt til tidligere &aring;r, og fra og med 2025 og 2026 vil vi for alvor se en vekst i bruktmarkedet.
- Det vil p&aring;virke nybyggmarkedet positivt og bidra til &aring; snu den negative psykologien blant kj&oslash;perne. N&aring;r nybyggpremien reduseres. vil det etter hvert v&aelig;re en god investering &aring; sitte p&aring; to boliger i en periode frem til ferdigstillelse, sp&aring;r Hansen.&nbsp;
DNB Eiendom nybygg har tidligere meldt at bunnen i praktisk igangsetting ser ut til &aring; v&aelig;re n&aring;dd og i graf 1 ser vi at faktisk igangsetting definitivt har flatet ut og trenden for igangsetting stort sett viser samme bilde.


Sammenliknet med samme tom&aring;neders periode i fjor &oslash;kte nybyggsalget med 15,6 prosent, men i tr&aring;d med sesongtrenden gikk salget ned sammenliknet med forrige tom&aring;neders periode.
- Vi ser n&aring; at flere planlagte prosjekter utsettes og at h&oslash;stslippet ikke blir like markant som f&oslash;rst antatt. Derfor har vi n&aring; justert salgsprognosene for h&oslash;sten, sier leder for DNB Eiendom Nybygg, Harald Hansen.
Hansen tror likevel salget vil &oslash;ke sammenliknet med i fjor, med en oppgang p&aring; cirka 13 prosent som vil bety at vi er tilbake p&aring; niv&aring;et fra juni 2023.
- I 2025 forventer vi en ytterligere oppgang p&aring; 20 prosent, sier han.
Sammenliknet med forrige periode falt antall usolgte boliger til 13 906, som er en nedgang p&aring; 4,6 prosent sett mot samme periode i fjor hvor antallet var 14 575.
Svak &oslash;kning p&aring; tilbudssiden ut &aring;ret
- Siden flere nye prosjekter er forventet utsatt til v&aring;ren 2025, har vi nedjustert v&aring;re prognoser for volum&oslash;kningen p&aring; tilbudssiden n&aring; i h&oslash;st. For 2024 forventer vi en moderat vekst p&aring; 2,5 prosent, med en ytterligere vekst p&aring; 15 prosent i 2025, sier Hansen.N&aring;r vi ser p&aring; prisutviklingen i nybyggmarkedet, peker pilene oppover. Per august 2024 var veksten p&aring; 3,8 prosent.
- Som forventet f&oslash;lger prisveksten stort sett &oslash;kningen i byggekostnadene, som m&aring;lt mot i fjor har &oslash;kt med 4,4 prosent. &Oslash;kningen er prim&aelig;rt drevet av l&oslash;nnsvekst, men ogs&aring; &oslash;kte priser p&aring; eksempelvis trelast.
- Ved &aring;rsslutt forventer vi en &oslash;kning i nybyggprisene p&aring; rundt 4 prosent, som er i tr&aring;d med &oslash;kningen i byggekostnader. Som f&oslash;lge av &oslash;kte byggekostnader i forbindelse med den gr&oslash;nne omstillingen i byggebransjen, tyder alt p&aring; at dette vil v&aelig;re den nye normalen i &aring;rene fremover.
H&oslash;yt antall usolgte boliger i bruktmarkedet 
Selv om antall usolgte bruktboliger falt noe over sommeren, er niv&aring;et fortsatt relativt h&oslash;yt og setter sitt preg p&aring; stemningen i boligmarkedet, om enn med lokale variasjoner. Per juli i &aring;r var det 15 463 usolgte bruktboliger i markedet.
Tallet er ikke oppsiktsvekkende h&oslash;yt, men samtidig vet vi at antallet kan &oslash;ke noe utover h&oslash;sten da det normalt legges ut mange boliger for salg i m&aring;nedene etter ferien. Hvis antallet usolgte bruktboliger &oslash;ker, kan det p&aring;virke aktiviteten i nybyggmarkedet.
- Historisk vet vi at et h&oslash;yt antall usolgte bruktboliger &oslash;ker usikkerheten i markedet og gjerne f&oslash;rer til &laquo;kj&oslash;pers marked&raquo;. I et slikt marked er det naturligvis en stor fordel &aring; kunne kj&oslash;pe ny bolig til fastpris. Usikkerheten ligger f&oslash;rst og fremst i verdien p&aring; egen bolig 1-2 &aring;r fram i tid, sier Hansen.
Det er prim&aelig;rt to faktorer som kan p&aring;virke antall usolgte bruktboliger fremover: Det f&oslash;rste er ferdigstilte nybyggenheter som skal re-selges p&aring; bruktmarkedet, mens det andre er salg av store portef&oslash;ljer med utleieeiendommer som f&oslash;lge av lav eller ingen l&oslash;nnsomhet.- Vi tror fortsatt p&aring; et velfungerende bruktboligmarked ut &aring;ret og inn i 2025, spesielt i storbyene. Hoved&aring;rsaken er at det fortsatt er et stort, underliggende boligunderskudd som trekker opp bruktboligprisene.
- P&aring; kort sikt kan det p&aring;virke bruktboligmarked positivt, men p&aring; sikt kan boligunderskuddet f&oslash;re til kraftig prisvekst og gj&oslash;re det enda t&oslash;ffere for f&oslash;rstegangskj&oslash;pere &aring; komme seg inn p&aring; boligmarkedet. V&aring;re prognoser tilsier en vekst i antall usolgte bruktboliger p&aring; rundt 5 prosent ved &aring;rsslutt, og antallet vil ligge relativt flatt i 2025, sier Hansen.
Prognosesenteret forventer flere igangsettinger
Prognosesenteret har n&aring; oppjustert sine prognoser for antall igangsettinger i 2024 med 1500 enheter (+7,1%), men samtidig nedskrevet antallet i 2025, med -3,8%. Hansen mener oppjusteringen for 2024 understreker at bunnen er n&aring;dd, og at vi vil f&aring; en oppgang b&aring;de i salget og tilbudet i innev&aelig;rende &aring;r. Samtidig tilsier prognosen at vi ikke skal forvente en eksplosiv vekst i salget, hverken i &aring;r eller i 2025.
Antall fullf&oslash;rte boliger fortsetter &aring; falle
Antall fullf&oslash;rte boliger falt - som vanlig - fra juni til juli med 741 enheter, tilsvarende en nedgang p&aring; -27,8 prosent. M&aring;lt mot juli i fjor ser vi likevel en oppgang p&aring; 9,9%.Fullf&oslash;rte boliger f&oslash;lger &laquo;faktisk igangsetting (FI)&raquo;, men med en forsinkelse p&aring; et &aring;r+ forsinkelse. Det st&oslash;rste fallet i fullf&oslash;rte boliger ligger derfor fortsatt foran oss, men FI har s&aring; langt i &aring;r vist en stabilt, flat utvikling. Det betyr at vi trolig vil se bunnen for fullf&oslash;rte boliger i l&oslash;pet av 2025, med et forventet boligunderskudd p&aring; 15 000 boliger, som utgj&oslash;r cirka halvparten av det reelle boligbehovet.
- At fullf&oslash;rte boliger &oslash;ker i 12 mnd. tellingen er isolert sett ikke overraskende, men det ser ut som at det st&oslash;rste fallet lar vente p&aring; seg. If&oslash;lge v&aring;re prognoser vil vi utover h&oslash;sten - og s&aelig;rlig vinteren se en kraftig nedgang i fullf&oslash;rte boliger, som igjen vil f&aring; stor betydning for prisutviklingen i bruktboligmarkedet i 2025 og 2026, sier Hansen.- Vi tror at vi ved utgangen av 2024 vil ha et boligunderskudd p&aring; rundt 45 prosent, som vil &oslash;ke opp mot 50 prosent i 2025. Det betyr at vi ikke er i n&aelig;rheten av &aring; f&aring; dekket det reelle boligbehovet de neste &aring;rene. Selv om vi vil se en &oslash;kning i 2026, vil vi fortsatt ha et boligunderskudd p&aring; rundt 30 prosent.
&nbsp;Se v&aring;re prognoser i grafene under:




&nbsp;

I likhet med forrige tom&aring;neders-m&aring;ling, var det ogs&aring; i mai og juni en &oslash;kning i salget av nye boliger. Det bidrar til en positiv utvikling de siste 12 mnd. hvor antall salg n&aring; teller rett under 9 300. Dette er fortsatt 19,8% svakere enn f&oslash;r pandemien (2019), men en oppgang p&aring; 15,4% m&aring;lt mot samme periode i fjor.&nbsp;&nbsp;
- Vi var naturligvis spent p&aring; &aring; se om den relativt positive utviklingen i starten av &aring;ret ville fortsette, og vi mener tallene er en god indikasjon p&aring; at positiviteten s&aring; sm&aring;tt er p&aring; vei tilbake. Samtidig er det regionale forskjeller i salgsutviklingen, og i enkelte omr&aring;der er det fortsatt en opplevelse av at bunnen enn&aring; ikke er n&aring;dd. Vi har fortsatt et krevende nybyggmarked, understreker Hansen.
Antall fullf&oslash;rte boliger stuper&nbsp;
S&aring; langt i &aring;r har det v&aelig;rt interessant &aring; f&oslash;lge med p&aring; byggestatistikken fra SSB. Mens det i fjor var fallende igangsettingstillatelser som stjal overskriftene, er det nedgangen i antall fullf&oslash;rte boliger som er fokuset i &aring;r. Ser vi p&aring; mai isolert falt antall fullf&oslash;rte boliger med 422 enheter, som er en nedgang p&aring; -9,4% sammenliknet med samme m&aring;ned i fjor. M&aring;lt p&aring; antall fullf&oslash;rte boliger over siste 12-mnd periode, er vi n&aring; cirka 11% under det reelle boligbehovet - og antall fullf&oslash;rte boliger vil fortsette &aring; falle utover &aring;ret.- Jeg er ikke overrasket - og etter en periode med kraftig fall i den faktiske igangsettingen (spade i jorden) er nedgangen helt i tr&aring;d med v&aring;re forventninger.&nbsp;Sett opp mot 12 mnd. tellingen fikk vi en marginal &oslash;kning i mai p&aring; 0,3%, og det tyder p&aring; at bunnen n&aring; kan v&aelig;re n&aring;dd. Likevel ligger vi fortsatt cirka 53% under det estimerte boligbehovet, sier Hansen.&nbsp;
I 2024 forventer DNB Eiendom Nybygg et fall i fullf&oslash;rte boliger til rett under 17 000. Det vil gi en &aring;rlig boligmangel p&aring; cirka 13 000, som er hele 43% under det reelle boligbehovet. I 2025 forventes det videre nedgang, f&oslash;r det snur oppover i 2026 i takt med at faktiske igangsettinger vil begynne &aring; ta seg opp.
- I 2026 forventer vi at antall fullf&oslash;rte boliger fortsatt vil ligge rundt 33% under boligbehovet, og vi mener dette vil bidra til &aring; forsterke et allerede stort samfunnsproblem. Vi er alts&aring; ikke i n&aelig;rheten av &aring; dekke det reelle boligbehovet, verken n&aring; eller de neste &aring;rene.
Viktig med god forutsigbarhet&nbsp;
S&aring; langt i &aring;r har bruktboligprisene &oslash;kt med 8,2% (mai 24) og i samme periode har det ogs&aring; v&aelig;rt en sterk &oslash;kning i utleieprisene, spesielt i urbane str&oslash;k.
Boligmarkedet er som alle vet sammensatt. Det handler om psykologi og forventninger i markedet &ndash; og ikke minst troen p&aring; egen &oslash;konomi og forutsigbarhet rundt renteutvikling.
- Slik vi oppfatter det er det ikke muligheten for rentekutt i seg selv som styrer forventningene i boligmarkedet - det er f&oslash;rst og fremst forutsigbarhet rundt egen &oslash;konomi og et godt og stabilt arbeidsmarked. Mer optimisme i befolkningen har en positiv effekt p&aring; utviklingen i b&aring;de i brukt- og nybyggmarkedet, sier Hansen.
Blir t&oslash;ffere for f&oslash;rstegangskj&oslash;pere
Det som s&aelig;rlig bekymrer Hansen fremover, er det &oslash;kende boligunderskuddet som rammer f&oslash;rstegangskj&oslash;pere spesielt hardt. Dette underbygges av en Cicero-rapport hvor det kommer fram at det aldri tidligere har v&aelig;rt f&aelig;rre unge som kom seg inn p&aring; boligmarkedet som i 2023. If&oslash;lge en rapport fra Norges Eiendomsmeglerforbund var det en liten &oslash;kning i f&oslash;rste kvartal 2024, men antallet f&oslash;rstegangskj&oslash;pere er likevel fortsatt p&aring; et historisk lavt niv&aring;.
- Jeg mener det er i ferd med &aring; etablere seg et klasseskille i boligmarkedet mellom de som har foreldrebanken i ryggen og de som ikke har det. Hvis et &oslash;kende antall unge ikke f&aring;r mulighet til &aring; kj&oslash;pe sin f&oslash;rste bolig, vil dette forstyrre balansen markedet kraftig og i verste fall angripe den norske boligmodellen slik vi kjenner den, advarer Hansen.
Manglende politisk vilje
S&aring; langt har myndighetene vist liten vilje til &aring; ta n&oslash;dvendige politiske grep for &aring; tilrettelegge bedre for utbyggere eller finansinstitusjoner.
- Det ser ut til &aring; v&aelig;re bred enighet om at bankene m&aring; f&aring; tilbake sin handlefrihet ved &aring; myke opp utl&aring;nsforskriften. Vi vet ogs&aring; at enkelte utbyggere har fors&oslash;kt &aring; utfordre gjeldene byggenorm i pressomr&aring;dene for &aring; bygge mindre leiligheter slik markedet ettersp&oslash;r. Dessverre har det s&aring; langt v&aelig;rt lite gjennomf&oslash;ringskraft fra politisk hold for &aring; m&oslash;te behovet for bedre tilrettelegging.
- Vi ser tvert imot at boliginvestorer selger ut sine utleieportef&oslash;ljer fordi det blir stadig mindre l&oslash;nnsomt &aring; leie ut, og med f&aelig;rre utleieboliger vil leieprisene fortsette &aring; &oslash;ke. Dette skjer samtidig som det forventes at den ankommer cirka nye 100&nbsp;000 flyktninger til Norge i 2024.&nbsp;&nbsp;
Sykepleierindeksen blir ofte brukt som en m&aring;lestokk p&aring; hvor mange single og ha &oslash;konomi til &aring; kj&oslash;pe seg egen bolig. N&aring;r leveransen av ferdigstilte boliger blir s&aring; markant mye lavere enn behovet, vil bruktboligprisene presse videre opp og enda f&aelig;rre single vil ha mulighet til &aring; kj&oslash;pe egen bolig. Vi tror indeksene vil vise dette allerede h&oslash;sten 2024.&nbsp;&nbsp;
- Vi ser ogs&aring; at husholdningene n&aring; bruker mer av sin tilgjengelige inntekt p&aring; &aring; bo enn f&oslash;r. Rentebelastningen p&aring; bare &aring; bo har endret seg fra 4% i 2021 til 11% i 2024, og derfor er det viktig at vi fremover innretter oss p&aring; at stadig mer av inntektene til folk vil g&aring; til &aring; dekke boutgifter.&nbsp;
Vil nybyggsalget ta seg videre opp i &aring;r?&nbsp;
Basert p&aring; renteforventningen fra Norges Bank, utviklingen i byggekostnader samt prognoser om &oslash;kt tilbud av nye boliger, forventer DNB Eiendom Nybygg en moderat &oslash;kning i salget utover &aring;ret.&nbsp;
- N&aring;r vi baserer oss p&aring; makro&oslash;konomiske data og tar h&oslash;yde for dagens boligunderskudd, mener vi at en oppgang ultimo 2024 er realistisk sammenliknet med dagens niv&aring;. I v&aring;r prognose forutsetter vi ogs&aring; at en del av de prosjektene som har v&aelig;rt satt p&aring; vent legges ut for salg.
- Vi ser ikke for oss en eksplosiv avslutning p&aring; &aring;ret, men at vi ender p&aring; tiln&aelig;rmet samme niv&aring; som i mars/april 2023 er ikke usannsynlig, sier Hansen.&nbsp;
- &nbsp;N&aring;r det gjelder byggekostnader er det ingenting som tyder p&aring; at de vil bli merkbart lavere enn i dag. Lav arbeidsinnvandring og en svak norske krone kombinert med h&oslash;ye l&oslash;nnsutgifter for utbyggere og strengere krav som f&oslash;lge av det gr&oslash;nne skifte, kan tvert imot gj&oslash;re det det dyrere &aring; bygge nye boliger fremover.
Se grafene under:



I likhet med forrige tom&aring;neders-m&aring;ling var det ogs&aring; i mars og april en &oslash;kning i nybyggsalget. Det bidrar til en positiv utvikling de siste 12 mnd. hvor antall salg n&aring; teller rett over 9&nbsp;000. Dette er likevel fortsatt 28,4% svakere enn f&oslash;r pandemien (2019), men opp 8,2% m&aring;lt mot samme periode i fjor. &nbsp;
- Vi var naturligvis spent p&aring; &aring; se om den relativt positive utviklingen i starten av &aring;ret ville fortsette, og vi mener tallene er en god indikasjon p&aring; at positiviteten s&aring; sm&aring;tt er p&aring; vei tilbake. Samtidig er det regionale forskjeller i salgsutviklingen, og i enkelte omr&aring;der er det fortsatt en opplevelse av bunnen enn&aring; ikke er n&aring;dd. Vi har fortsatt har et krevende nybyggmarked, understreker Hansen.
Antall fullf&oslash;rte boliger stuper
S&aring; langt i &aring;r har det v&aelig;rt interessant &aring; f&oslash;lge med p&aring; byggestatistikken fra SSB. Mens det i fjor var fallende igangsettingstillatelser som stjal overskriftene, er det fallende fullf&oslash;rte boliger som er fokuset i &aring;r.
Ser vi p&aring; mars isolert falt antall fullf&oslash;rte boliger falt med 335 enheter, som er en nedgang p&aring; -47% sammenliknet med samme m&aring;ned i fjor &ndash; og et fall p&aring; -4,9% i 12 mnd. tellingen. Dette er det st&oslash;rste fallet vi noen gang har registrert i v&aring;r analyseperiode som strekker seg tilbake til 2017.
- At antall fullf&oslash;rte boliger faller er ikke overraskende, og nedgangen er helt i tr&aring;d med v&aring;re forventninger etter en periode med kraftig fall i den faktiske igangsettingen (spade i jorden).
- Sett opp mot 12 mnd. tellingen &oslash;kte den faktiske igangsettingen i mars, og det tyder p&aring; at bunnen n&aring; kan v&aelig;re n&aring;dd, men vi ligger fortsatt cirka. -53% under det estimerte boligbehovet, sier Hansen.
- I 2024 forventer vi et fall i fullf&oslash;rte boliger til rett under 20 000. Det vil gi en &aring;rlig boligmangel p&aring; cirka 10 000, som er hele 33% under det reelle boligbehovet. B&aring;de i 2025 og 2026 forventer vi videre nedgang, f&oslash;r det igjen snur i takt med faktiske igangsettinger. Vi mener dette vil bidra til &aring; forsterke et allerede stort samfunnsproblem, for vi er ikke i n&aelig;rheten av &aring; dekke det reelle boligbehovet.
Manglende handling fra politikerne kan gi boligkrise
S&aring; hva kan gj&oslash;res for &aring; snu den negative utviklingen?
- Vi ser at det for tiden er flere, b&aring;de bransjeorganisasjoner og politikere, som engasjerer seg i boligpolitikken. Spesielt Eiendom Norge har g&aring;tt i bresjen for &aring; avskaffe dagens utl&aring;nsforskrift. De argumenterer for at den gjeldende forskriften bidrar til &aring; hemme veksten i samfunnet, og at den forhindrer s&aelig;rlig f&oslash;rstegangskj&oslash;pere i &aring; komme seg inn p&aring; boligmarkedet, sier Hansen.
- At det er krevende for f&oslash;rstegangskj&oslash;perne underst&oslash;ttes blant annet av en rapport fra Cicero hvor det kommer frem at det var et rekordlavt antall f&oslash;rstegangskj&oslash;pere som kom seg inn i boligmarkedet i 2023.
Med en sterk bruktboligvekst (+5,9% s&aring; langt i &aring;r) og kraftig fall i usolgte boliger vil boligmarkedet i enda st&oslash;rre grad preget av &laquo;selgers marked&raquo; fremover.
- Denne utviklingen kan gj&oslash;re det nesten umulig for unge f&oslash;rstegangskj&oslash;pere uten &laquo;foreldrebanken&raquo; i ryggen &aring; komme seg inn p&aring; boligmarkedet - spesielt i storbyene. Det mener jeg er sv&aelig;rt bekymringsfullt.
Hansen mener noe m&aring; gj&oslash;res fra politisk side for &aring; unng&aring; det som kan bli en av norgeshistoriens verste boligkriser.
- Eiendom Norges synspunkt forsterkes b&aring;de i Norges Banks utl&aring;nsunders&oslash;kelse og i SSBs kredittindikator som viser at norske husholdningers gjeld fortsetter &aring; falle. Med dette bakteppet blir det spennende &aring; se om man fra politisk side vil fjerne eller justere l&aring;neforskriften i en tid med vedvarende h&oslash;ye renter, sier Hansen.
Han legger til at han har full forst&aring;else for at l&aring;neforskriften i sin tid ble innf&oslash;rt i en tid med null-rente, men at forskriften i sin n&aring;v&aelig;rende form har utspilt sin rolle.
Vil nybyggsalget ta seg videre opp i &aring;r?
Om vi sammenlikner forventet salgsutviklingen p&aring; nybygg i 2024 med 2009 (etter finanskrisen), kan vi forvente en relativ flat utvikling denne v&aring;ren.
- N&aring;r vi baserer oss p&aring; historiske data og tar h&oslash;yde for dagens boligunderskudd, mener vi at en oppgang ultimo 2024 er realistisk sammenliknet med dagens niv&aring;. I v&aring;r prognose forutsetter vi ogs&aring; at en del av de prosjektene som har v&aelig;rt satt p&aring; vent legges ut for salg. Se nedenst&aring;ende graf 1.

Grafen tar utgangspunkt i DNB Markets sin oppdaterte prognose for styringsrenten, hvor de tror den vil holde seg uendret p&aring; 4,5% frem til desember og flate ut p&aring; 3,25% fra og med Q2 2026.
- At styringsrenten holdes uendret i lengre tid enn f&oslash;rst forventet, tror vi ikke vil f&aring; stor innvirkning p&aring; nybyggsalget i 2024. S&aring; lenge det ikke kommer en uventet rente&oslash;kning, vil en stabil rente bidra til &aring; f&aring; positiviteten tilbake. I tillegg m&aring; renten naturligvis ned f&oslash;r vi f&aring;r et st&oslash;rre l&oslash;ft i salget, mener Hansen.
- Vi tror at den positive utviklingen vi har hatt s&aring; langt i &aring;r taler for at vi vil f&aring; en &laquo;normal&raquo; trend med &oslash;kende salg frem mot sommeren, som ogs&aring; var tilfellet i fjor. Dersom markedet utvikler seg som i beregningen i grafen over, kan vi forvente en betydelig &oslash;kning, avslutter Hansen.

For f&oslash;rste gang p&aring; to &aring;r viser 12 m&aring;neders tellingen for salg av nye boliger en positiv utvikling med 8&nbsp;810 registrerte salg i perioden. Sammenliknet med tilsvarende m&aring;ling i desember i fjor, er det en oppgang p&aring; 0,4 prosent.
- Vi hadde egentlig forberedt oss p&aring; en svakere utvikling i januar og februar enn vi fikk, men vi er naturligvis glade for at vi ser en positiv trend i nybyggmarkedet allerede n&aring;, sier Hansen.&nbsp;
Likevel legger likevel ikke Hansen skjul p&aring; at vi fortsatt har et krevende marked.
- 2023 var et krevende &aring;r med en sterk nedgang i salget av nye boliger og et historisk lavt antall praktiske igangsettinger. Vi er bekymret for at vi er satt betydelig tilbake i produksjon av nye boliger, og at dette kan gi reell boligmangel og kraftig prisoppgang i og rundt storbyene noen &aring;r fram i tid.
Hansen sier at en viktig &aring;rsak til salgs&oslash;kningen de siste m&aring;nedene er at investorene n&aring; ser ut til &aring; v&aelig;re p&aring; vei tilbake i markedet.
- If&oslash;lge v&aring;r egen oversikt har investorene faktisk v&aelig;rt i flertall blant kj&oslash;perne i de nye prosjektene som har blitt lansert den siste tiden. Det bidrar til at aktiviteten tar seg opp.
Bedre &oslash;konomisk forutsigbarhet
Etter lang periode med mye usikkerhet, mener Hansen det er positivt at nordmenn flest n&aring; f&aring;r en bedre forutsigbarhet rundt egen &oslash;konomi. Spesielt er forutsigbarhet rundt renten utrolig viktig for en bedre balanse og en mer positiv psykologi i markedet.
- At rentetoppen n&aring; er n&aring;dd kombinert med utsikter for et solid l&oslash;nnsoppgj&oslash;r og positive forventinger til utviklingen i bruktmarkedet, vil utvilsomt ha en positiv effekt p&aring; aktiviteten i nybyggmarkedet fremover. Det vil ogs&aring; gj&oslash;re det enklere for kj&oslash;perne &aring; ta veloverveide beslutninger.
Samtidig sier Hansen at det fortsatt er litt tidlig &aring; trekke entydige konklusjoner om den videre utviklingen i nybyggmarkedet selv om det absolutt ser lysere ut enn p&aring; lenge.
- For at vi skal lykkes med &aring; f&aring; opp salgstallene fremover, er det ogs&aring; helt avgj&oslash;rende at det legges ut flere nye attraktive prosjekter.
Politikerne m&aring; ta ansvar
Skal vi f&aring; skikkelig fart p&aring; boligbyggingen fremover er Hansen tydelig p&aring; at forholdene m&aring; legges enda bedre til rette for utbyggerne med tanke p&aring; kommunal prosess.
-Til tross for flere politiske skifter i fjor h&oslash;st tyder den forel&oslash;pige vurderingen av de regulatoriske forholdene p&aring; at det verken har blitt mindre byr&aring;krati eller st&oslash;rre fart i prosessene. Mitt klare inntrykk er at det er lettere &aring; v&aelig;re offensiv i opposisjon enn i posisjon n&aring;r det gjelder boligpolitikk.
- Spesielt i Oslo ser vi at b&aring;de den lave boligbyggingen og det lave tilbudet av nye boliger begynner &aring; legge press p&aring; bruktboligprisene. Dette presset kan forsterke seg fremover og gj&oslash;re det enda vanskeligere for f&oslash;rstegangsetablerere &aring; komme seg inn p&aring; boligmarkedet.
Vil nybyggsalget ta seg opp i &aring;r?
Om vi sammenlikner forventet salgsutviklingen p&aring; nybygg i 2024 med 2009 (etter finanskrisen), vil vi se en relativ flat utvikling v&aring;ren 2024.
- N&aring;r vi baserer oss p&aring; historiske data og tar h&oslash;yde for dagens boligunderskudd, mener vi at en oppgang ultimo 2024 er realistisk sammenliknet med dagens niv&aring;. I v&aring;r prognose forutsetter vi ogs&aring; at en del av de prosjektene som har v&aelig;rt satt p&aring; vent legges ut for salg. Se nedenst&aring;ende graf 1.&nbsp;

Kilde: ECON nye boliger samt Norges bank og DNB Markets for renteutvikling og prognose.&nbsp;Grafen viser styringsrenten med prognose fra DNB Markets i sammenheng med salgsvolumet m&aring;lt p&aring; 12 mnd. tellingen samt v&aring;r forventning til salgsutviklingen i tr&aring;d med stabilisering av styringsrenten samt fremtidig rentekutt.&nbsp;OBS. Fra og med 2025 brukes det kvartaler fremfor m&aring;neder i grafen, derfor fremst&aring;r den veldig bratt.&nbsp;
- I fjor s&aring; vi en &oslash;kning i salget i f&oslash;rste halv&aring;r, men p&aring; grunn av det lave tilbudet av nye boliger i markedet er det usikkert om vi vil se samme utvikling i &aring;r. Men dersom markedet utvikler seg som i beregningen i grafen over, kan vi derimot forvente en betydelig &oslash;kning, avslutter Hansen.&nbsp;

Med de historisk svake salgstallene vi har opplevd i &aring;r, er det lite som tyder p&aring; at nybyggmarkedet vil klare &aring; hente seg helt inn igjen i 2024. Likevel tror vi n&aring; at vi har lagt det verste bak oss, og at bunnen n&aring;s i l&oslash;pet av vinteren f&oslash;r det igjen begynner &aring; se lysere ut. &nbsp;
- Vi forventer at markedet vil ta seg noe opp neste &aring;r, men det er fortsatt en lang vei opp til normale niv&aring;er, sier Hansen.
Han mener usikkerheten i markedet f&oslash;rst og fremst er knyttet til renteniv&aring;et og &oslash;vrige levekostnader, og at mange kj&oslash;pere er usikre p&aring; verdien av egen bolig. Det meldes ogs&aring; at det hos enkelte finansinstitusjoner er vanskeligere &aring; f&aring; mellomfinansiering. - Forutsigbarhet rundt renten er utrolig viktig for en bedre balanse og en mer positiv psykologi i markedet. For at vi skal lykkes med &aring; f&aring; opp salgstallene fremover er det ogs&aring; helt avgj&oslash;rende at det legges ut flere nye attraktive prosjekter. I tillegg m&aring; forholdene legges enda bedre til rette for utbyggerne med tanke p&aring; kommunal prosess om vi skal f&aring; skikkelig fart p&aring; boligbyggingen.
Bruktboligmarkedet
Bruktboligprisene har som forventet falt i h&oslash;st, men &oslash;ker noe sammenliknet med samme periode i fjor, som riktignok var preget av sterkt prisfall. Samtidig ser vi ogs&aring; svakhetstegn i omsetningen.
Til tross for prisnedgangen p&aring; -1,3%. i november, er likevel prisutviklingen i bruktmarkedet noe sterkere enn ventet. Sammenliknet med november i fjor har prisene &oslash;kt med 0,5 prosent, og s&aring; langt i &aring;r har boligprisene &oslash;kt med 1,3%.
- Etter et sterkt f&oslash;rste halv&aring;r med prisvekst, har boligprisene falt jevnt og trutt gjennom h&oslash;sten og vi forventer videre nedgang i desember. V&aring;r prognose om null-vekst i 2023 st&aring;r derfor ved lag, med oppsiderisiko for at &aring;ret g&aring;r i pluss, sier Hansen
Omsetningen i november falt med -14,1%, og sammenliknet mot samme m&aring;ned i fjor ser vi et fall p&aring; -8,8%. &Aring;r-til-dato viser et fall p&aring; -0,9% sammenliknet mot fjor&aring;ret.
- Salget av bruktboliger har ligget p&aring; et tiln&aelig;rmet normalt niv&aring; gjennom &aring;ret sammenliknet med i fjor, men de siste m&aring;nedene har aktiviteten falt tydelig. Antall boliger lagt ut for salg gikk ned med hele -14,9% sammenliknet med samme m&aring;ned i fjor, og samtidig ligger antall usolgte boliger fortsatt p&aring; et h&oslash;yt niv&aring; selv om det falt noe gjennom november.

- Vi forventer at markedet vil ta seg noe opp neste &aring;r, men det er fortsatt en lang vei opp til normale niv&aring;er, sier Harald Hansen.- Sett opp mot alle rentehevingene og dyrtid synes jeg markedet har holdt seg overraskende godt, og alt tyder p&aring; at vi f&aring;r en langt mykere landing enn det var grunn til &aring; frykte. Jeg tror en av de viktigste &aring;rsakene til at boligmarkedet har st&aring;tt seg s&aring;pass bra det siste &aring;ret er mangelen p&aring; nye boligprosjekter i markedet, sier Hansen.
&nbsp;
Makrobildet: Rentetoppen ser ut til &aring; v&aelig;re n&aring;dd
Med Norges Banks beslutning om &aring; heve styringsrenten til 4,5% ser rentetoppen endelig ut til &aring; v&aelig;re n&aring;dd. If&oslash;lge prognoser fra DNB Markets kan vi forvente rentekutt til h&oslash;sten 2024.
- Jeg tror det er helt avgj&oslash;rende for utviklingen i markedet at det ikke kommer flere rentehevinger n&aring;, for kj&oslash;perne trenger forutsigbarhet rundt l&aring;nekostnadene. Selv om rentekutt historisk har hatt en positiv effekt p&aring; nyboligsalget, tror jeg en stabil rente faktisk er viktigere for &aring; f&aring; opp aktiviteten i markedet enn at den settes ned. G&aring;r det som ventet i bruktboligmarkedet, med myk landing og moderat prisvekst, kan vi se en positiv effekt p&aring; nybyggmarkedet allerede over sommeren, sier Hansen.
Sammenlikner vi med salgsutviklingen p&aring; nybygg i 2009 etter finanskrisen, vil vi se en relativ flat utvikling v&aring;ren 2024 med et bunnpunkt i februar. Basert p&aring; de historisk data, samt dagens boligunderskudd mener vi at en oppgang ultimo 2024 er realistisk sammenliknet med dagens niv&aring;. Se nedenst&aring;ende graf 1.
I v&aring;r prognose forutsetter vi at en del av de prosjektene som har v&aelig;rt satt p&aring; vent legges ut for salg!

Byggekostnadene stabiliserer seg, men p&aring; et relativ h&oslash;yt niv&aring;.
- Grunnet h&oslash;yere l&oslash;nnsoppgj&oslash;r og gr&oslash;nn omstilling vil dette neppe endre seg, og vi kommer trolig ikke til &aring; se samme &laquo;vanlige&raquo; utvikling p&aring; byggekostnader som f&oslash;r pandemien p&aring; ca. 2% til 2,5%, sier Hansen.
I november &oslash;kte de totale byggekostnadene for blokkeiendom, inkludert l&oslash;nn, med 0,4%, og sammenliknet med november i fjor er det en oppgang p&aring; 2,8%. For eneboliger oppf&oslash;rt i tre g&aring;r utviklingen ogs&aring; i riktig retning, med en &oslash;kning p&aring; 0,4% i november. Sammenliknet med november i fjor er det en &oslash;kning p&aring; 3,2%.&nbsp;For eneboliger i tre var det en &oslash;kning f&oslash;r november, og vi er n&aring; tilbake p&aring; samme niv&aring; som i august. At eneboliger i tre ikke f&oslash;lger samme utvikling som for blokkeiendommer skyldes i hovedsak at trelastprisene har &oslash;kt de tre siste m&aring;nedene.
- Hvis markedet stabiliserer seg ytterligere fremover tror jeg utbyggerne kan forvente at prisene&oslash;kningen vil ligge p&aring; et niv&aring; mellom 3% og 3,5% &oslash;kning fremover.
&nbsp;
Vi &oslash;nsker alle en riktig god jul med h&aring;p et godt nytt &aring;r for nybyggmarkedet

Til tross for et tungt nybyggmarked var prisutviklingen i september og oktober relativt sterk og endte 0,4%-poeng over gjennomsnittet for samme periode de siste sju &aring;rene.
N&aring;r vi ser p&aring; prisutviklingen de siste 12 m&aring;nedene ligger ogs&aring; den under gjennomsnittet for de siste sju &aring;rene. Dette viser nok en gang at nybyggprisene prim&aelig;rt er styrt av byggekostutviklingen og i sv&aelig;rt liten grad av prisutviklingen i bruktmarkedet. Sammenliknet med forrige tom&aring;neders periode &oslash;kte prisene med 1,1%, og m&aring;lt opp mot samme periode i fjor er prisene opp 3,7%.&nbsp;
Rekordsvake salgstall
Nybyggsalget fortsetter sin rekordsvake utvikling og de siste to m&aring;nedene er det kun registrert&nbsp;1 270 salg. Det er en nedgang p&aring; -1,3% fra forrige tom&aring;nedersperiode. Sammenliknet med samme periode i fjor er nedgangen p&aring; -29,1%. Ser vi p&aring; tallene for siste 12 mnd. periode viser de at det kun er solgt 8&nbsp;873 boliger, og sammenliknet med forrige 12 mnd. periode er nedgangen p&aring; -46,7%. 
- Det er et veldig lavt niv&aring;, men utviklingen viser at fallet n&aring; avtar i styrke, og halv&aring;rsutviklingen er s&aring; langt i &aring;r positiv, sier Harald Hansen, leder for DNB Eiendom Nybygg.
If&oslash;lge Hansen fortsetter tilbudet av nye boliger &aring; falle, men det er likevel fortsatt p&aring; et relativt h&oslash;yt niv&aring;.
Fortsatt positive til fremtiden
Til tross for flere negativt vinklede saker i media og fallende salgstall ser vi n&aring; historiske paralleller til finanskrise-&aring;rene som gir grunn til optimisme. Salgstrenden vi er inne i f&oslash;lger nemlig samme utvikling som den gang, og hvis denne trenden fortsetter vil bunnen sannsynligvis n&aring;s ved utgangen av 2023.&nbsp;- Fra nytt&aring;r forventer vi en flat utvikling og et rolig marked f&oslash;r aktiviteten vil ta seg opp i slutten av 2024, og at markedet deretter vil ta seg betraktelig opp i 2025. N&aring;r vi ser de lave igangsettingstallene opp mot det reelle boligbehovet frem i tid, tyder alt p&aring; at vi kan f&aring; en rekyl i nybyggmarkedet med lavt tilbud og h&oslash;y ettersp&oslash;rsel, sier Hansen.
&nbsp;
Utviklingen i bruktboligmarkedet f&oslash;lges med spenning
Etter sommeren har &oslash;kte l&aring;nerenter virkelig begynt &aring; bite fra seg i bruktmarkedet, med fallende boligpriser og et &oslash;kende antall usolgte boliger. Alt tyder p&aring; at vi f&aring;r en svakere prisutvikling frem mot jul enn hva som er normalt, og p&aring; landsbasis tilsier prognosene en &aring;rsvekst p&aring; 0%.
- At prisniv&aring;et i bruktmarkedet faller betyr en &oslash;kende nybyggpremie, som i utgangspunktet er negativt. Det er likevel f&oslash;rst og fremst usikkerheten med &aring; f&aring; solgt egen bolig mer enn prisniv&aring;et som p&aring;virker salget av nybygg negativt. P&aring; kort sikt tror vi den &oslash;kte prisforskjellen mellom brukt og nytt kan absorberes av markedet, sier Hansen.
Antall usolgte boliger er p&aring; et rekordh&oslash;yt niv&aring;
Antall usolgte boliger har s&aring; langt i oktober &oslash;kt med 648 til 19 347 boliger, som er en &oslash;kning p&aring; 3,5%. Sammenliknet med samme m&aring;ned i fjor er &oslash;kningen p&aring; 38%.
- En oppgang fra september til oktober er normalt, men &oslash;kningen i &aring;r er betydelig n&aring;r vi sammenlikner med snittet de siste sju &aring;rene som l&aring; p&aring; moderate 157 boliger. Sett opp mot forrige 12-m&aring;neders periode ser vi en oppgang i antall usolgte boliger p&aring; hele 50,4%.
Som vi ser i grafen under er niv&aring;et for usolgte boliger rekordh&oslash;yt, noe som gj&oslash;r at omsetningstiden av nye boliger &oslash;ker ytterligere.
- Til tross for rekordh&oslash;ye niv&aring;er av usolgte boliger er vi av den oppfatning at niv&aring;et ikke er alarmerende h&oslash;yt da det ser ut til &aring; f&oslash;lge det normale trendbildet for sesongen. Vi s&aring; samme trend i fjor h&oslash;st, men p&aring; ny&aring;ret falt antall usolgte boliger mer enn vanlig som f&oslash;lge av endringer i l&aring;neforskriften. Denne gangen blir det trolig ikke en endring av l&aring;neforskriften som blir redningen, men heller det faktum at boligunderskuddet merkes i bruktboligmarkedet.
Hansen tror antall usolgte boliger vil forbli h&oslash;yt ved &aring;rets slutt, og at det vil holde seg h&oslash;yt inn i 2024 inntil rentetoppen n&aring;s.
- N&aring;r renten stabiliserer seg vil det lave tilbudet i nybyggmarkedet f&oslash;re til at antall usolgte boliger gradvis reduseres, og det vil sannsynligvis v&aelig;re tilbake p&aring; et mer normalt niv&aring; f&oslash;r sommeren. Dette vil trolig ogs&aring; resultere i en svak &oslash;kning i bruktboligprisene i 2024 f&oslash;r prisveksten tiltar i 2025. Dette vil bidra til &aring; minske nybyggpremien og forsterke den forventede rekylen i nybyggmarkedet, mener Hansen.

&nbsp;
&nbsp;

Nybygg

- Dette er et riktig skritt på veien

Nybygg

Nybyggsalget øker, men tilbudet må betydelig opp

Nybygg

Et historisk svakt år for nybygg

Nybygg

- Tror usolgte bruktboliger bremser aktiviteten i nybyggmarkedet

Nybygg

Frykter boligmangel og kraftig prispress fremover

Nybygg

Når vil nybyggmarkedet løsne?

Nybygg

Rentekutt lar vente på seg: Tror likevel på moderat salgsøkning

Nybygg

Tung start på året, men nå ser det lysere ut for nybygg