– «Lokkepris» er når boligens prisantydning settes lavere enn det selger aksepterer og det som er eiendommens reelle markedsverdi, sier André Øren, kjedesjef i DNB Eiendom, og fortsetter:
– Vi jobber svært aktivt med å sette riktig pris på alle boliger vi selger – nettopp for å ikke havne i den situasjon at kjøper, og for så vidt også selger, føler seg feilinformert.
Skal du selge boligen din?&nbsp;Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
&nbsp;
Meglers lokalkunnskap er alfa omega
Ifølge Øren er det imidlertid alltid vanskelig å prisfastsette i et sterkt marked med kraftig voksende boligpriser, slik som nå.
– Meglers lokalkompetanse og erfaring med tilsvarende objekter kommer derfor spesielt godt med når boliger skal få en verdivurdering i dagens marked, sier Øren.
– Derfor vil det alltid være en fordel å bruke en lokalkjent eiendomsmegler som har solgt mye i det aktuelle nabolaget, og dermed har et godt grunnlag for å gjøre en vurdering av hva boligen er verdt, fortetter han.
Hva er boligen din verdt?&nbsp;Få en verdivurdering her
&nbsp;
Viktig å treffe på verdivurderingen
Øren forklarer at når du legger boligen din ut for salg, konkurrerer den med alle andre boliger i samme prissjiktet, på samme sted, til samme tid.
– Er prisen for høy sammenlignet med andre boliger til salgs i nærheten, blir du valgt vekk når kjøperne bestemmer seg for hvilke visninger de vil prioritere, sier han.
Har du den eneste boligen til salgs i et populært område, kan du, ifølge Øren, regne med en god pris. Skal du selge et sted folk heller flytter fra enn til, kan du måtte selge til en mindre god pris.
– Til syvende og sist vil det være boligkjøperne som bestemmer hvilken pris det er mulig å få. Vår jobb er å finne kjøperne og få dem til å komme på visning, sier han.
Skal du selge bolig?&nbsp;Få gode råd fra A til Å her&nbsp;
&nbsp;
Slik setter megler riktig prisantydning på boligen
–&nbsp;Det er viktig for en megler å sjekke både boligen og området som objektet ligger i ved selvsyn før prisen settes, sier Øren.
To boliger i samme gate og med samme utsikt kan, ifølge Øren, ha helt forskjellig standard. Eller to like flotte boliger kan ha helt forskjellige lysforhold, eller sogne til forskjellige skoler.
–&nbsp;Vi starter derfor med en gjennomgang av boligen sammen med eier, for å få en opplevelse av eiendommen og hente inn all den relevante informasjonen som boligeier sitter på.&nbsp;
–&nbsp;Når vi snakker med eier, legger vi vekt på å spørre om teknisk standard, se på romløsninger, utseende, utviklingspotensial, samt beliggenhet i forhold til sol, utsikt, innsyn og tilkomstmuligheter.
Øren forteller at hvilke&nbsp;tilbud som finnes i nærområdet også er viktig.
–&nbsp;Andre ting vi spør om er når de selv kjøpte boligen, hva de kjøpte for, om de kjøpte i det åpne&nbsp;markedet og hva har de gjort med boligen i mellomtiden.
&nbsp;

Hvis prisen er satt riktig kommer det reelle kjøpere, folk som har råd til en bolig til den prisantydningen du har satt.
&nbsp;
Tydelige rutiner&nbsp;
Ifølge Øren er DNB Eiendoms rutiner for prissetting av boliger er tydelig: Det skal lages E-takst på alle boliger som verdivurderes.
– Endelig prissetting skjer alltid i samråd med en kollega. Dette gjør vi for å kvalitetssikre prissettingen, nettopp fordi feilprising kan få store konsekvenser for selgerne våre, sier Øren.
– Prissetting skjer også med bruk av verktøy som både legger gjennomsnittlig kvadratmeterpris og historisk prisutvikling til grunn for det området boligen ligger i. I tillegg tas det også utgangspunkt i hva boligen sist ble omsatt for og hva som er gjort av påkostninger/oppussing i selgers botid, fortsetter han.
Skal du selge bolig?&nbsp;Få gode råd fra A til Å her
&nbsp;
–&nbsp;I praksis å gamble med privatøkonomien til folk
Øren poengterer videre at også en for høy pris omfattes av samme problematikk og lovverk som en for lav pris, «lokkepris», gjør.
– DNB Eiendom etterstreber riktig prissetting av alle boliger vi selger. I mange tilfeller oppstår det en vesentlig mer alvorlig situasjon hvis boligen prises for høyt. Det å ha boligselgere som er forespeilet en vesentlig høyere pris for boligen, er i praksis å gamble med privatøkonomien til folk, sier Øren.&nbsp;
– Det er mange eksempler på selgere som har overvurdert verdien på egen bolig med den konsekvens at de har kjøpt en for dyr bolig. De ender da opp med et vesentlig høyere boliglån etter at den gamle boligen er solgt, fortsetter han.&nbsp;

.
Ofte er det slik at våre kunder, boligselgerne, ønsker seg en høyest mulig verdivurdering, sier Hornsletten. &nbsp;
- En annonsert pris skal jo være en pris boligselger er villig til å akseptere og alle ønsker mest mulig for egen bolig. Samtidig forstår de at prisen må gjenspeile det folk er villige til å gi, for å unngå tomme visninger.
Går vi for høyt ut kommer ingen på visning, går vi for lavt beskyldes vi for lokkeprising.
&nbsp;
Riktig markedspris
Til syvende og sist vil det være boligkjøperne som bestemmer hvilken pris det er mulig å få, sier Hornsletten.&nbsp;
- Boligmarkedet er jo et fritt marked her i Norge, og boligprisene styres av tilbud og etterspørsel. Prisen må derfor oppfattes som attraktiv av de riktige kjøperne.&nbsp;
Vi legger mye arbeid ned i det å komme fram til riktig prisantydning.&nbsp;
Når du legger boligen din ut for salg, konkurrerer den med alle de andre boligene i samme prissjiktet på samme sted. Er prisen for høy i forhold til konkurrentene blir du valgt vekk når kjøperne bestemmer seg for hvilke visninger de vil prioritere, forklarer hun.
Avviket mellom prisantydning og salgspris på alle våre salg i Moss i 2016 var bare på 2,4 %. Det er vi stolte av, sier lederen for DNB Eiendom i Moss.
&nbsp;
Lar seg ikke lure
Boligkjøperne følger markedet nøye og lar seg ikke lure. De finner fort ut hva boliger går for. Prisantydning skal derfor gjenspeile både det vi mener boligen er verdt, og det vi mener markedet er villige til å betale.&nbsp;
Ulike ting kan dra opp og ned. - For å komme fram til riktig sum så gjør megler en grundig og individuell vurdering for hver enkelt bolig, sier Hornsletten.
Riktig pris på en bolig er til syvende og sist den prisen folk er villige til å betale. Kunnskap om kjøperne blir dermed viktig.
En megler som har holdt på en stund, kjenner kjøperne i eget lokalmarked godt. Vi møter dem jo daglig på visninger, i telefonen og på nett, sier den erfarne megleren.
- Vi vet omtrent hva kjøperne i byen er villige til å gi for forskjellige boliger, hva som er attraktivt og hva som ikke er så viktig.
&nbsp;
Må se på boligen for å få et riktig inntrykk
For å sette pris er det viktig både å sjekke boligen og området den ligger ved selvsyn, sier Hornsletten.&nbsp;
- Vi tar derfor først en gjennomgang av boligen sammen med eieren for å få en opplevelse av boligen og få all relevant informasjon som boligeier sitter på.&nbsp;
&nbsp;Alt vi vet markedet etterspør og vektlegger tar vi hensyn til ved vår befaring.
&nbsp;- Under gjennomgangen legger vi blant annet vekt på å spørre om teknisk standard, se på romløsninger, utseende, utviklingspotensial, samt beliggenhet i forhold til sol, utsikt, innsyn og tilkomstmuligheter. Tilbud i nærområdet er også viktig.&nbsp;
Andre ting vi spør om er når de selv kjøpte boligen, hva de kjøpte for, om de kjøpte i det åpne markedet og hva har de gjort med boligen i mellomtiden.
&nbsp;
Sjekker hva tilsvarende boliger er solgt for
I tillegg sjekker vi hva alle de forskjellige boligene i samme nærområde er solgt for den seneste tiden, sier Hornsletten.
- Vi meglere har tilgang til et verktøy som gir oss full informasjon og bilder av alle boligene som er solgt i nabolaget den siste tiden Vi ser hva prisantydning var, hva de ble solgt for, salgstiden og andre ting som kan påvirke. &nbsp;
Taksten gjennomgås nøye for å få kunnskap om boligens tekniske tilstand.
Beliggenhet, standard, tilbud i lokalområdet, teknisk tilstand... Alt dette blir til sist vektet opp mot den lokalkunnskap vi har om boligmarkedet i det tidspunktet boligen skal selges.
&nbsp;
Treffer aldri 100 %&nbsp;
Vi legger altså mye arbeid i å komme fram til en så riktig prisantydning som mulig, sier hun. - Men i et marked som er så styrt av etterspørsel og tilfeldigheter med hensyn til hvilke andre boliger som selges samtidig eller ikke, er det nær umulig å treffe 100 %.
Vi har ikke vært langt unna i år, avviket mellom prisantydning og salgspris på alle våre salg i år er bare på 2,4 %. Det er vi stolte av, sier lederen for DNB Eiendom i Moss.
&nbsp;-&nbsp;Treffsikkerheten på pris viser at vi kjenner markedet her i Moss og omegn godt.&nbsp; Vi selger jo flest boliger i byen og har dermed en stor erfaringsbase å trekke på. Det kommer både kjøpere og selgere til gode, sier hun.
&nbsp;
Les også: Alt du trenger å vite om boligkjøp!
&nbsp;.&nbsp;

Boligmarkedet

«Lokkepris»: – Feilprising kan få store konsekvenser for boligselger

Boligmarkedet

Hvordan setter megleren pris på din bolig?