
.
Det er rundt 10 år siden sist det var så stor usikkerhet blant selgere og kjøpere i Oslo. I 2008-09 slo Finanskrisen inn for fullt, folk var usikre på både jobb og renter. Resultatet var at boligprisene falt ganske mye på kort tid, som nå. Totalt falt vel prisene cirka 20 prosent før det igjen gikk opp.
Hvor mye skal det falle denne gangen, og bør du la boligprisen styre dine valg?
&nbsp;
Hvor mye skal det ned?
1000-kronersspørsmålet er «Hvor mye skal prisene ned før det snur?»&nbsp; Og akkurat det har jo ingen svar på. Vi kan bare se på fakta og gjøre oss noen antagelser. Fakta:

Folk er stort sett trygge på jobbene sine i Oslo
Lånerentene er lave, men du får ikke låne like mye som før
Det har kommet masse boliger ut på markedet på kort tid.

Årsaken til prisfallet er altså en kombinasjon av et stort tilbud og en svekket betalingsevne (lavere lån). Det er ikke som i 2008 nå, for det er nok av kjøpere, de har bare litt mindre å by.
Det er to gode grunner til at prisene justeres nå
Prisfallet vi ser nå er med andre ord sannsynligvis en justering. &nbsp;Prisene gikk opp 24 prosent i fjor, her på Grünerløkka steg prisene nesten 40 % (!) i fjor. Helt vanvittig!&nbsp; Nå har prisene falt 7 prosent. Det er ingen krise, tvert i mot kanskje heller et sunnhetstegn?
Det svært få, om noen, som har tapt en eneste krone i boligmarkedet i Oslo ennå.
&nbsp;
Les også:&nbsp; Oslo vokser, blir millionby en gang rundt 2030
&nbsp;
Hva bør du tenke over?
I fjor høst og i våres var mitt råd at folk ikke burde velge å selge først. Solgte du da, for å kjøpe senere, ble du brått stående uten bolig. Markedet var skrapt for boliger. Mange endte i rådyre trange utleieleiligheter i månedsvis, kanskje med hele familien på slep. Ingen god løsning, verken for forholdet eller økonomien.
Nå er det ikke lenger en høy risiko for ikke å få kjøpt. Med noen unntak.
Det er mindre risikofylt å selge først nå enn det var. I alle fall om du ikke er ute etter et rekkehus eller en enebolig i et av Oslos mest attraktive områder. Det er nemlig fremdeles mangel på enkelte typer boliger her i byen. Det må du finne ut av!
Du må også tenke over hva som er målet med boligkjøpet.
&nbsp;
Glem markedet: Kjøp og selg ut fra egen situasjon
Dersom du både skal kjøpe og selge i samme marked, så har ikke en liten prisnedgang noe særlig å si. Du vil sannsynligvis både selge litt billigere og få kjøpt litt billigere enn du fikk før sommeren.
Er du førstegangskjøper bør du se opp mot hva det koster å leie. Du vil raskt kunne finne ut hva som lønner seg, med to streker under svaret.
Hva risikerer du ved å kjøpe nå i forhold til litt senere?
Du kan også se på boligkjøp som en ren investering. Gjør du det mener jeg at dagens marked gir gode muligheter: Du kan få tak i en virkelig fin bolig, og du kan høyst sannsynlig forhandle på pris.&nbsp;
Samtidig vil det være viktigere å treffe riktig kjøpstidspunkt hvis motivet ditt kun er økonomisk. Da kan du enten tenke at tidspunktet i alle fall er mye bedre nå enn for fire måneder siden. På den annen side vet du ikke om det vil være dyrere eller billigere nærmere jul... Å vente blir da en risiko du må ta.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Dobbel boligforsikring roer nervene når du selger i tregt marked&nbsp;
&nbsp;
Tenk over disse 7 forholdene før du bestemmer deg!
Mitt råd er å la egen situasjon bestemme når du skal kjøpe eller selge.&nbsp; Jeg har satt opp en liste under med spørsmål det kan være smart å tenke over. Jeg ville også diskutert med en finansrådgiver eller en eiendomsmegler som har vært med noen år, før beslutning treffes.
&nbsp;&nbsp;

Har du opparbeidet deg noen skattbar gevinst i boligen du skal selge, eller bør du av skattegrunner bo der litt lenger?
Hvor mye har du tenkt å bruke på kjøp av ny bolig? &nbsp;Har du råd til å få det du ønsker deg?
Finnes det et stort tilbud av den type boliger du har tenkt å kjøpe?
Er det verdt å kjøpe nå for og igjen måtte kjøpe større senere, eller bør du bo der du er litt til og så få kjøpt noe mer endelig?
Har du mulighet til å leie noe midlertidig dersom du ikke får kjøpt noe raskt? Husk at du konkurrerer med flere tusen studenter og at mange utleieboliger har utleiekontrakter på minimum 3 år.
Hvor mye vil det eventuelt koste deg å leie noe midlertidig mens du leter?
Hvordan ser regnestykket ut med leie ift eie i noen måneder?

&nbsp;
&nbsp;&nbsp;
Les også mine andre blogginnlegg:
Mine råd til deg som skal selge i et marked med prisfall&nbsp;
Når budene uteblir er det viktig å holde hodet kaldt!
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;&nbsp;

&nbsp;
Jan-Åge Meringdal jobber som eiendomsmegler på Grünerløkka i Oslo og blogger for Alt om bolig.&nbsp;Han har jobbet som eiendomsmegler siden 2005 og har opplevd både opp- og nedturer i markedet. Han fascineres av hvordan kjøpere og selgeres adferd forandrer seg ut fra markedssituasjon. Jan-Åge er oppvokst i Molde, men har de siste årene bodd i Oslo med kone og barn.&nbsp;
&nbsp;


Når prisene faller boligmarkedet skyldes det som regel ett av to forhold: Enten har antallet boliger til salgs økt kraftig, eller så har antallet kjøpere på jakt etter bolig blitt færre av ulike årsaker.
&nbsp;
Prisfallet nå skyldes et økt tilbud
Boligprisfallet i Oslo nå skyldes det første forholdet, noe vi skal være glad for. Det hadde nemlig vært mye verre om etterspørselen sviktet på grunn av arbeidsledighet eller dyrere lån.
Nå er det tilbudet som slår ut: &nbsp;I skrivende stund ligger det nesten 3000 boliger til salgs i Oslo. Det er enormt mange, i alle fall i en juli måned.&nbsp;
Når mange vil selge på likt kommer prisfallet.
Årsaken til at så mange ønsker å selge boligene sine nå er den enorme prisveksten vi har hatt her i byen de siste to-tre årene. Prisene på leiligheter i Oslo har økt nesten 40 prosent på to år. Bare i 2016 steg boligprisen i Oslo 23,1 prosent.
&nbsp;
Hvorfor vil alle selge på likt?
Økte boligpriser gjør at folk ser muligheter, og etter en så sterk vekst som i fjor er det mange som ser den samme muligheten. De vil bruke økt egenkapital til å kjøpe seg opp.
Så de har alt kjøpt eller vil kjøpe, og legger ut den gamle boligen til salgs. Boliger pumpes ut i markedet, og prisene dempes. Nå prisene så går ned får de det travelt. For da tror de prisene skal videre ned.&nbsp;
De som vil selge nå har kjøpt eller vil kjøpe
Nå er det vanskelig å forutsi om fallet vil fortsette og hvor stort det kan bli. Veldig mye avhenger av stemningen i markedet. Det som er sikkert er at kjøperne plutselig føler de har bedre tid, mens selgerne føler de har dårligere tid.&nbsp;
Budrunder er ikke lenger regelen, det er unntaket.&nbsp;
&nbsp;
Økte boligpriser har gjort at veldig mange har sett muligheter for å få kjøpt seg en større bolig, skriver Meringdal. Disse må også selge, og markedet får en innsprøytning av masse boliger på en gang. (Foto: Steffen Rikenberg)
&nbsp;
Hvordan få din bolig til å stå fram i mengden?
I juni i fjor lå det under 800 boliger til salgs i Oslo. I juni i år var det 3500. Små leiligheter er overrepresentert.
De som skal kjøpe seg noe når det er mye å velge i, er mer kresne. De vil ha den penest oppussede leiligheten, med best beliggenhet og lavest husleie.
Visninger der ikke «alt stemmer» velges vekk
Skal du selge i et så konkurranseutsatt marked er det tre ting som er viktig å finne ut av: Er det mange lignende boliger til salgs samtidig? Hvordan skal du klare å tiltrekke deg flest mulig til akkurat DIN visning? Er prisen din riktig sett opp mot de andre?
&nbsp;
Et typisk eksempel
La oss si du skal selge en toromsleilighet på Sagene i Oslo. Du har alt kjøpt deg en treroms og har en forventning om å få samme prisen som naboen fikk i mars. Hele regnestykket ditt har det utgangspunktet.
Det er vanskelig å forstå at markedet kan snu så brått
Forskjellen på da naboen din solgte og nå, er at da var det ingen andre toromser til salgs. Nå ligger det fem toromser til salgs i samme gata. En av dem er et oppussingsobjekt. To ser ut som om de er tatt ut av et interiørmagasin og to, inklusive din, ser helt greie ut. Alle er lagt ut til rundt 3,3 millioner kroner.
Hvor tror du boligkjøperne vil dukke opp på visning?&nbsp;
&nbsp;
Folk liker følelsen av et godt kjøp
Poenget er at hvis du skal selge i dagens marked så må du sørge for å ha en bolig folk har lyst til å kjøpe. Du må enten sørge for at den er tipp topp oppusset før boligfotografen kommer, slik at de virkelig får lyst på den, eller du må senke prisen. En god pris gjør at folk ser muligheten i å slippe unna med litt lavere lån, så kan de heller pusse opp selv etter hvert.
Du må tilby noe folk ser på som et godt kjøp
Like viktig som å skille seg positivt ut er å få vist fram hva du tilbyr.
I et marked med et stort tilbud er det lett å drukne i annonsejungelen. Du må derfor være villig til å bruke mer penger på markedsføring for å stikke deg fram. Det holder ikke med FINN, du må annonsere i sosiale medier, lokalaviser m.m. For hva er poenget med å ha en flott bolig til en god pris hvis ingen ser den?
&nbsp;
Les også min forrige blogg: &nbsp;Hva gjør du når budene uteblir?
&nbsp;
&nbsp;Når tilbudet er stort kreves det mer for å skille seg positivt ut. Hvilket kjøkken ville du valgt om prisen var omtrent den samme, spør Meringdal. (Foto: Istock)
&nbsp;
Se deg ut en målgruppe
I et tregt marked har jeg også erfaring med at det kan være smart å rette markedsføringen inn mot en utvalgt målgruppe. Når vi snakker til utvalgte målgrupper i annonsen og prospektet øker vi muligheten for nettopp disse føler seg truffet og vil gå på visning på din leilighet.
Du trenger bare èn kjøper, med målrettet markedsføring øker sjansen for å finne henne.
God markedsføring betyr enda mer i et marked med stort tilbud
Et godt råd nå er derfor å finne en megler som er dyktig på markedsføring, slik vi er i DNB Eiendom.
Med tilgang til Norges største boligkjøperregister og avansert algoritme-annonsering, har du en fordel. Ikke minst er det deilig å bruke en eiendomsmegler som legger ut for alle markedsføringskostnader fram til boligen er solgt.&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
Tre tips til deg som skal selge i et tregt boligmarked:

Sørg for å tilby en attraktiv bolig – få eiendomsmeglers råd til hvordan boligen kan fremstå som attraktiv for flest mulig, megleren vet hva folk ser etter.
Vis fram boligen din til flest mulig – Bruk målrettet annonsering i sosiale medier i tillegg til FINN.
Kutt prisen om nødvending. Hvis det er flere boliger som din som selges samtidig vil folk gå på visning der de føler de får mest igjen for pengene.

&nbsp;
Skal du selge? Se hva vi tilbyr her
&nbsp;

&nbsp;
Jan-Åge Meringdal jobber som eiendomsmegler på Grünerløkka i Oslo og blogger for Alt om bolig.&nbsp;Han har jobbet som eiendomsmegler siden 2005 og har opplevd både opp- og nedturer i markedet. Han fascineres av hvordan kjøpere og selgeres adferd forandrer seg ut fra markedssituasjon. Jan-Åge er oppvokst i Molde, men har de siste årene bodd i Oslo med sin familie.&nbsp;
&nbsp;


For bare to måneder siden kunne en boligselger i Oslo forvente å få solgt på første visning. Mange boligkjøpere fristet med kuppforsøk: De forsøkte å overtale våre kunder til å selge til en halv million over prisantydning, hvis de ville selge før visning.
Nå, noen uker etter, forsøker mange av de samme kjøperne seg med skambud.
Og selgerne fortviler.
&nbsp;&nbsp;
Det har snudd fort før
For en som har vært eiendomsmegler i mange år, så vil jeg minne om at vi nå har gått inn i et mer normalt marked.&nbsp;
Jeg selger unna det meste, fremdeles til gode priser. Men klimaet har forandret seg. Det er mye mer å velge mellom for kjøperne. De kan ta seg mye bedre tid.
Når det er mye å velge i, blir kjøperne kresne.&nbsp;
Vi må ta et skritt tilbake og se hva som har skjedd: Fjoråret her i Oslo var helt spesielt.
2016 var et år som tok både makroøkonomer, boligkjøpere og meglere på senga. Å stå midt oppe i det opplevdes som spinnvilt. «Alle» skulle plutselig inn i markedet å bli millionærer.&nbsp;
Nå kjenner vi oss bedre igjen. Nå kjøper folk igjen for å bo, ikke for å bli rike.&nbsp;
&nbsp;
Har mer å gjøre enn noensinne
Avisene har en tendens til å rapportere om ekstremtilfeller. For tre måneder siden leste folk om 100 på visning og kupping. Nå leser de om tomme visninger og ingen i budrunden. Både kjøpere og selgere i markedet preges av det de leser i media.
Sannheten ligger som vanlig et sted midt i mellom
Jeg ser ingen tegn til krise. Som megler har jeg mer å gjøre enn noensinne, og det går jevnt og trutt unna. Markedet oppleves som helt greit.
Folk kommer fremdeles på visning, men det kommer færre. Forskjellen nå, fra i våres, er at de som kommer virkelig er interessert. I januar gikk alle på alt, og det var en oppfatning om at alt skulle opp i verdi. Uansett hvor boligen lå, eller hvordan den så ut.
Nå har det blitt lagt ut massevis av nye boliger i markedet. Konkurransen har økt.
&nbsp;
Krever mer å skille seg ut
Den som skal selge bolig i Oslo i dag konkurrerer med veldig mange andre fine boliger. Vi er tilbake til at du må tilby en strøken bolig som folk får lyst å bo i.&nbsp;
Ingenting selger seg selv lenger. En god megler nå utgjør en stor forskjell.&nbsp;
Det er fremdeles god etterspørsel i Oslo, men det krever mer å skille seg ut.
En god megler sørger for at nettopp din bolig blir sett i jungelen av fine boliger. Smarte selgere forstår det, jeg tror det er derfor de flokker seg til oss etablerte meglere nå.
DNB Eiendom har markedets beste markedsføring og legger ut for alle markedsføringskostnader fram til boligen er solgt. Det er gull verdt for mange. Mange ser på oss som en trygg havn nå.
Se hva vi tilbyr her.&nbsp;
&nbsp;
Vanlig med en budgiver
Fram til midten av 2016 var det like vanlig med én budgiver som med flere, også i Oslo. Det er lett å glemme. Men nå er vi altså tilbake der. Bordet er snudd. Kjøperne står ikke lenger med lua i hånda. De har fått en følelse av å ha overtaket, og tar seg dermed god tid.
Det er kjøpers marked i Oslo akkurat nå
Det å komme i en situasjon der du som selger må gå inn i forhandling med én kjøper, krever en liten holdningsendring. Forventningene til noen selgere henger igjen litt i rekordoverskriftene fra i fjor.&nbsp;&nbsp;
Vi meglere må derfor nå være flinke til å forklare både selger og kjøper om omslaget i markedet.&nbsp;
&nbsp;
Må sette pris på alle bud
Har du en fin bolig er det ingen grunn til bekymring, men som selger kan du ikke lenger være kresen på hvilke bud du synes er interessante. Du skal alltid være ydmyk for at noen vil by på din bolig.
Som boligeier i Oslo har du sannsynligvis hatt en eventyrlig verdistigning det siste året, så å gå ned et par hundre tusen trenger ikke å være et stort nederlag, eller?
Å være for rask med å gi motbud kan du fort angre på.
Jeg må minne mange om at prisnivået i Oslo nå er høyt, og alle bud bør i utgangspunktet tas seriøst opp til vurdering. Det er min jobb som megler å bygge bro mellom partene. Skal du selge så unngå å gå bombastisk ut med motbud, du kommer lenger med dialog.
Jeg må finne ut hva selger er villig til å selge for, og hva kjøper kan gi. Min erfaring er at folk ofte kommer godt på gli når de blir litt mer kjent med motpartens motiver og muligheter. Så ordner det seg:-)
&nbsp;
&nbsp;&nbsp;

&nbsp;
Jan-Åge Meringdal jobber som eiendomsmegler på Grünerløkka i Oslo og blogger for Alt om bolig.&nbsp;Han har jobbet som eiendomsmegler siden 2005 og har opplevd både opp- og nedturer i markedet. Han fascineres av hvordan kjøpere og selgeres adferd forandrer seg ut fra markedssituasjon. Jan-Åge er oppvokst i Molde, men har bodd i Oslo de siste årene.&nbsp;

Meglerbloggen

Kjøpe eller selge først?

Meglerbloggen

Mine råd til deg som skal selge bolig i et marked med prisfall

Meglerbloggen

Nå er det viktig å holde hodet kaldt