Meglerbloggen

Kjøpe eller selge først?

Jan-Åge Meringdal, eiendomsmegler DNB Eiendom Grünerløkka Oslo, 18.8.17

Dette er et spørsmål jeg ofte får på befaringer nå. Med fallende boligpriser i Oslo er mange usikre. Her er mine råd.

.

Det er rundt 10 år siden sist det var så stor usikkerhet blant selgere og kjøpere i Oslo. I 2008-09 slo Finanskrisen inn for fullt, folk var usikre på både jobb og renter. Resultatet var at boligprisene falt ganske mye på kort tid, som nå. Totalt falt vel prisene cirka 20 prosent før det igjen gikk opp.

Hvor mye skal det falle denne gangen, og bør du la boligprisen styre dine valg?

 

Hvor mye skal det ned?

1000-kronersspørsmålet er «Hvor mye skal prisene ned før det snur?»  Og akkurat det har jo ingen svar på. Vi kan bare se på fakta og gjøre oss noen antagelser. Fakta:

  • Folk er stort sett trygge på jobbene sine i Oslo
  • Lånerentene er lave, men du får ikke låne like mye som før
  • Det har kommet masse boliger ut på markedet på kort tid.

Årsaken til prisfallet er altså en kombinasjon av et stort tilbud og en svekket betalingsevne (lavere lån). Det er ikke som i 2008 nå, for det er nok av kjøpere, de har bare litt mindre å by.

Det er to gode grunner til at prisene justeres nå

Prisfallet vi ser nå er med andre ord sannsynligvis en justering.  Prisene gikk opp 24 prosent i fjor, her på Grünerløkka steg prisene nesten 40 % (!) i fjor. Helt vanvittig!  Nå har prisene falt 7 prosent. Det er ingen krise, tvert i mot kanskje heller et sunnhetstegn?

Det svært få, om noen, som har tapt en eneste krone i boligmarkedet i Oslo ennå.

 

Les også:  Oslo vokser, blir millionby en gang rundt 2030

 

Hva bør du tenke over?

I fjor høst og i våres var mitt råd at folk ikke burde velge å selge først. Solgte du da, for å kjøpe senere, ble du brått stående uten bolig. Markedet var skrapt for boliger. Mange endte i rådyre trange utleieleiligheter i månedsvis, kanskje med hele familien på slep. Ingen god løsning, verken for forholdet eller økonomien.

Nå er det ikke lenger en høy risiko for ikke å få kjøpt. Med noen unntak.

Det er mindre risikofylt å selge først nå enn det var. I alle fall om du ikke er ute etter et rekkehus eller en enebolig i et av Oslos mest attraktive områder. Det er nemlig fremdeles mangel på enkelte typer boliger her i byen. Det må du finne ut av!

Du må også tenke over hva som er målet med boligkjøpet.

 

Glem markedet: Kjøp og selg ut fra egen situasjon

Dersom du både skal kjøpe og selge i samme marked, så har ikke en liten prisnedgang noe særlig å si. Du vil sannsynligvis både selge litt billigere og få kjøpt litt billigere enn du fikk før sommeren.

Er du førstegangskjøper bør du se opp mot hva det koster å leie. Du vil raskt kunne finne ut hva som lønner seg, med to streker under svaret.

Hva risikerer du ved å kjøpe nå i forhold til litt senere?

Du kan også se på boligkjøp som en ren investering. Gjør du det mener jeg at dagens marked gir gode muligheter: Du kan få tak i en virkelig fin bolig, og du kan høyst sannsynlig forhandle på pris. 

Samtidig vil det være viktigere å treffe riktig kjøpstidspunkt hvis motivet ditt kun er økonomisk. Da kan du enten tenke at tidspunktet nå i alle fall er mye bedre nå enn for fire måneder siden. På den annen side vet du ikke om det vil være dyrere eller billigere nærmere jul... Å vente blir da en risiko du å ta. 

 

Les også: Dobbel boligforsikring roer nervene når du selger i tregt marked 

 

Tenk over disse 7 forholdene før du bestemmer deg!

Mitt råd er å la egen situasjon bestemme når du skal kjøpe eller selge.  Jeg har satt opp en liste under med spørsmål det kan være smart å tenke over. Jeg ville også diskutert med en finansrådgiver eller en eiendomsmegler som har vært med noen år, før beslutning treffes.

  

  1. Har du opparbeidet deg noen skattbar gevinst i boligen du skal selge, eller bør du av skattegrunner bo der litt lenger?
  2. Hvor mye har du tenkt å bruke på kjøp av ny bolig?  Har du råd til å få det du ønsker deg?
  3. Finnes det et stort tilbud av den type boliger du har tenkt å kjøpe?
  4. Er det verdt å kjøpe nå for og igjen måtte kjøpe større senere, eller bør du bo der du er litt til og så få kjøpt noe mer endelig?
  5. Har du mulighet til å leie noe midlertidig dersom du ikke får kjøpt noe raskt? Husk at du konkurrerer med flere tusen studenter og at mange utleieboliger har utleiekontrakter på minimum 3 år.
  6. Hvor mye vil det eventuelt koste deg å leie noe midlertidig mens du leter?
  7. Hvordan ser regnestykket ut med leie ift eie i noen måneder?

 

  

Les også mine andre blogginnlegg:

Mine råd til deg som skal selge i et marked med prisfall 

Når budene uteblir er det viktig å holde hodet kaldt!

 

 

  

Jan-Åge Meringdal

 

Jan-Åge Meringdal jobber som eiendomsmegler på Grünerløkka i Oslo og blogger for Alt om bolig. Han har jobbet som eiendomsmegler siden 2005 og har opplevd både opp- og nedturer i markedet. Han fascineres av hvordan kjøpere og selgeres adferd forandrer seg ut fra markedssituasjon. Jan-Åge er oppvokst i Molde, men har de siste årene bodd i Oslo med kone og barn.