S&aring; langt i &aring;r har boligprisene i Oslo &oslash;kt med 6,8 prosent mot 8,3 prosent p&aring; landsbasis.
- Det er spesielt mindre sentrumsleiligheter fra 20-60 kvm som driver prisveksten i Oslo. I dette segmentet er det jevnt h&oslash;y ettersp&oslash;rsel og det meste blir solgt etter f&oslash;rste visningsrunde, sier Simon Barood i DNB Eiendom Gr&uuml;nerl&oslash;kka.
Som eksempel trekker han fram en 2-roms leilighet p&aring; 51 kvm han nylig solgte p&aring; popul&aelig;re Kampen i Oslo.
- Her var det bra med folk p&aring; visning og flere som var med i budrunden. Til slutt ble leiligheten solgt 300&nbsp;000 kroner over prisantydning, og salgssummen var ogs&aring; ny prisrekord i borettslaget.
Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
Gode forberedelser
If&oslash;lge Barood er det ikke tilfeldig at salget gikk s&aring;pass bra, og han peker p&aring; viktigheten av &aring; komme tidlig i gang med salgsforberedelsene.
- Det er alltid en fordel &aring; klargj&oslash;re boligen for salg i god tid f&oslash;r visning, og her var for eksempel takstmannen tidlig inne slik at selger fikk fikset diverse sm&aring;ting i forkant. Det ble ogs&aring; hyret inn en stylist for &aring; sikre best mulig kvalitet p&aring; bildene.
- N&aring;r alt blir gjort etter boka, er det langt st&oslash;rre sjanse for et vellykket salg enn n&aring;r alt skal gj&oslash;res i hui og hast i l&oslash;pet av et par uker.

Innbydende presentasjon av boligen.

Mange &oslash;nsker en bolig de kan flytte rett inn i, som denne.Med attraktiv beliggenhet, balkong med utsikt og normalt god standard, var ikke Barood i tvil om at leiligheten vill bli solgt raskt.
- Det er selvf&oslash;lgelig etterspurte kvaliteter som p&aring;virker interessen positivt, men jeg er overbevist om at gode forberedelser bidro til at vi endte p&aring; en s&aring;pass god pris. For selger utgj&oslash;r det selvf&oslash;lgelig en stor forskjell og f&aring; solgt s&aring;pass mye over prisantydning, sier Barood.
Vil du vite hva boligen din er verdt? Her kan du bestille verdivurdering
Prissensitivt marked
Selv om det er bra fart i markedet for mindre sentrumsleiligheter i Oslo, er det if&oslash;lge Barood absolutt ikke s&aring;nn at alt g&aring;r mye over prisantydning - og det er heller ikke alle visninger som er like godt bes&oslash;kte.
- I snitt ble leiligheter mellom 20-60 kvm solgt 3 prosent over prisantydning i august, men jeg opplever likevel at markedet er prissensitivt. Det er helt avgj&oslash;rende &aring; treffe p&aring; prisantydning og ha en god presentasjon av boligen, sier Barood.
Her kan du s&oslash;ke om boligl&aring;n/finansieringsbevis

Kampen er et popul&aelig;rt omr&aring;de for f&oslash;rstegangskj&oslash;pere.Han viser til at &laquo;alt&raquo; har blitt dyrere, renten er h&oslash;y og at mange har f&aring;tt en t&oslash;ffere &oslash;konomisk hverdag.
- Mitt inntrykk er at kj&oslash;perne generelt er veldig bevisste p&aring; hvor langt de er villig til &aring; strekke seg i budrunden. Det er heller ikke uvanlig at mange av de samme ansiktene dukker opp p&aring; ulike visninger, og det forteller meg at de er trofaste mot maksgrensen sin, men er klare til &aring; kj&oslash;pe.
Her kan du sjekke hvor mange kj&oslash;pere vi har til din bolig
Forventer en bra h&oslash;st
Har du planer om &aring; selge leilighet sentralt i Oslo, mener Barood at alt taler for at september, oktober og november blir gode salgsm&aring;neder.
- Jeg vil si det er gunstig &aring; selge n&aring;. Boligene selges raskt i Oslo, og leiligheter i sentrumsbydelene selges aller rasket.
- Spesielt blant f&oslash;rstegangskj&oslash;perne merker vi at det er en forventning om at boligprisene skal videre opp de neste &aring;rene, og det er flere som tenker at det er lurt &aring; komme inn p&aring; boligmarkedet n&aring;.
If&oslash;lge Barood er det absolutt ikke helt ubegrunnet.
- Det bygges veldig lite nytt, og p&aring; sikt vil dette f&oslash;re til ytterligere prispress i bruktmarkedet. Hvis vi f&aring;r en rentenedsettelse neste &aring;r, som Norges Bank har signalisert, vil det ogs&aring; f&oslash;re til h&oslash;yere ettersp&oslash;rsel og &oslash;kte boligpriser.

If&oslash;lge tall fra Eiendom Norge &oslash;kte boligprisene i Norge med 1,6 prosent i august, mens den sesongjusterte prisveksten endte p&aring; 0,5 prosent. S&aring; langt i &aring;r har boligprisene &oslash;kt med hele 8,3 prosent.
- Det er storbyene som driver prisene opp, og spesielt p&aring; mindre sentrumsleiligheter er det voldsom ettersp&oslash;rsel. De selges gjerne etter f&oslash;rste visning og til gode priser, sier S&oslash;restrand-Hansen.
I Oslo ble leiligheter mellom 20-60 kvm i snitt solgt 3 prosent over prisantydning i august, mens de gikk 3,9 prosent over i Bergen. Boligene ble ogs&aring; solgt raskt, med en snittid p&aring; 26 og 25 dager. P&aring; landsbasis tok det 46 dager.
- Det viser at mange kj&oslash;pere, b&aring;de yngre og voksne, &oslash;nsker &aring; bo i mindre leiligheter sentralt i storbyene. Utfordringen er at ettersp&oslash;rselen er h&oslash;yere enn tilbudet og dermed presses prisene opp.
- Samtidig er boligbyggingen urovekkende lav, og sentralt i Oslo bygges det knapt nye boliger og situasjonen er den samme i den andre storbyene, sier S&oslash;restrand-Hansen.
Skal du selge bolig?&nbsp;Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
Vill vest i vest
Av de st&oslash;rste byene er det Bergen og Stavanger som utmerker seg med sterkest prisvekst, og S&oslash;restrand-Hansen peker p&aring; den lave tilbudssiden, spesielt p&aring; leiligheter, som den viktigste &aring;rsaken.
- S&aring; langt i &aring;r har boligprisene &oslash;kte med 11,6 prosent i Bergen og 11,9 prosent i Stavanger, som er som er langt over landssnittet. Det viser tydelig at det her er behov for flere boliger ut i markedet for &aring; m&oslash;te ettersp&oslash;rselen.
Med unntak av mindre sentrumsleiligheter, er det bedre balanse mellom tilbud og ettersp&oslash;rsel i Oslo hvor prisveksten s&aring; langt i &aring;r ligger p&aring; 6,8 prosent.
- I Oslo ser vi at renten fortsatt biter fra seg, og det merkes spesielt i segmentet fra 10 millioner og oppover hvor markedet er litt mer avventende sammenliknet med leilighetsmarkedet.
- Boligmarkedet er fortsatt prissensitivt, og det gjelder egentlig alle segmenter og omr&aring;der. For &aring; f&aring; solgt, er det helt avgj&oslash;rende &aring; g&aring; ut med riktig pris.
Vil du vite hva boligen din er verdt? Bestill verdivurdering her
By vs. land
S&oslash;restrand-Hansen mener vi har et robust og velfungerende boligmarked i Norge som har st&aring;tt seg bra i m&oslash;te h&oslash;ye renter og dyrtid, men peker p&aring; et tydelig skille mellom by og land
- I byene er det p&aring; mange m&aring;ter full fart, mens det er vesentlig roligere i distriktene b&aring;de med tanke p&aring; salgstid og prisutvikling. Det er ogs&aring; enkelte mindre byer, som for eksempel Sandefjord, hvor det er lagt ut langt flere boliger i august enn det er solgt. Det kan tyde p&aring; at det er flere som n&aring; velger &aring; selge f&oslash;r de kj&oslash;per, og da stopper markedet litt opp.
- Utover h&oslash;sten forventer vi fortsatt h&oslash;y aktivitet, spesielt i byene, men det meste av prisveksten er nok tatt ut for i &aring;r.

Det er ikke ofte man ser en boligannonse hvor tilstandsgraden til boligen settes til TG0 (beste score) i sin helhet. Unntaket er kanskje helt nye boliger eller totalrenoverte boliger, men ogs&aring; her kan det v&aelig;re et og annet sm&aring;plukk som kan trekke scoren p&aring; tilstandsgraden ned.
- Etter at vi fikk endringer i avhendingsloven i 2024, har tilstandsrapportene blitt veldig detaljerte og selv det minste avvik skal det n&aring; opplyses om. Dette er selvf&oslash;lgelig vel og bra for alle parter, men samtidig er det nok ogs&aring; s&aring;nn at en del boliger kan fremst&aring; i d&aring;rligere stand p&aring; papiret enn hva de faktisk er, sier Knutsen.
At rekkverksh&oslash;yden p&aring; terrassen er 5 cm lavere enn hva dagens regelverk (TEK 17) krever er kanskje en bagatellmessig mangel, men Knutsen understreker at det er andre punkter i tilstandsrapporten du b&oslash;r v&aelig;re ekstra oppmerksom p&aring;.
- Det gjelder spesielt feil og mangler som kan v&aelig;re kostbare &aring; oppgradere &ndash; og ikke minst byggetekniske ting det ofte er vanskelig &aring; f&aring; et klart bilde av.Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her

Mye sjarm kan ogs&aring; bety mye &aring; gj&oslash;re. (Foto: EFKT/Sander Thu)Det kan for eksempel dreie seg om eldre drenering, gamle vinduer, eldre el-anlegg, fuktproblematikk eller innvendig r&oslash;ropplegg som er n&aelig;r utl&oslash;psdato.
- Dette er ting som fort kan koste deg mange hundretusen kroner eller mer &aring; utbedre, sier Knutsen.
Her kan du s&oslash;ke om finansieringsbevis
Hva betyr de ulike tilstandsgradene?
F&oslash;r vi g&aring;r inn p&aring; de viktigste sjekkpunktene, er det greit med en kort forklaring p&aring; hva de ulike begrepene i tilstandsrapporten betyr og hvordan de brukes.
Enkelt forklart oppgis tilstandsgraden p&aring; ulike bygningsdeler og byggverk med et referanseniv&aring; som g&aring;r fra TG0, som er beste score, til TG3, som er lavest.
TG0: Ingen tegn til tilstandssvekkelse.
TG1: Vanlig slitasje og vedlikehold.
TG2: Vesentlige avvik, vesentlige skader eller redusert funksjon. Dette kan bety at vedlikehold er mangelfullt eller gjennomf&oslash;rt p&aring; feil m&aring;te. Denne scoren kan ogs&aring; gis der det mangler viktig dokumentasjon, som dokumentasjon p&aring; el-kontroll. Ved TG2 vil det i de fleste tilfeller v&aelig;re behov for &aring; gjennomf&oslash;re tiltak i l&oslash;pet av de kommende &aring;rene, men ikke n&oslash;dvendigvis.
TG3: Indikerer alvorlige avvik der funksjonssvikt er n&aelig;rt forest&aring;ende og strakstiltak b&oslash;r gjennomf&oslash;res.
If&oslash;lge Knutsen er det er spesielt punkter merket med TG2 og TG3 du b&oslash;r v&aelig;re oppmerksom p&aring;. - Det kan v&aelig;re ting som m&aring; utbedres umiddelbart eller noen &aring;r frem i tid, men ogs&aring; s&aring;kalte risikokonstruksjoner som fungerer tilfredsstillende i dag, men med sv&aelig;rt usikker levetid. TG2 kan ogs&aring; indikere moderate avvik, som at det ikke montert h&aring;ndl&oslash;per i innvendig trapp eller at rekkverket p&aring; terrassen er for lavt i henhold til dagens krav.
Knutsen medgir at enkelte tekniske termer og vurderinger i en tilstandsrapport kan v&aelig;re kompliserte &aring; forst&aring; for folk flest.
- Hvis noe er uklart, s&aring; ikke n&oslash;l med &aring; sp&oslash;rre megleren eller takstmannen om forklaringer, oppfordrer han.
Vil du vite hva boligen din er verdt? Her kan du bestille verdivurdering
Kan v&aelig;re smart &aring; ta med fagfolk p&aring; visning
F&oslash;r du bestemmer deg for hvor langt du er villig til &aring; strekke deg i en budrunde, mener Knutsen du b&oslash;r lage et kostnadsestimat p&aring; tiltak som krever snarlig utbedring og de som ligger noen &aring;r frem i tid.
- &Aring; ha en realistisk forst&aring;else av hva totale utbedringskostnader kan utgj&oslash;re, er naturligvis en stor fordel f&oslash;r du legger inn bud. Likevel er det er faktisk flere som glemmer det i sin iver etter &aring; sikre seg dr&oslash;mmeboligen.

Om du skal kj&oslash;pe en eldre bolig, kan det i enkelte tilfeller v&aelig;re fornuftig &aring; ha med en h&aring;ndverker p&aring; visning. (Foto:&nbsp;EFKT/Marie Waagan)- P&aring; den andre siden ser vi ogs&aring; at det er en del som har med seg fagfolk p&aring; visning for &aring; f&aring; et profesjonelt blikk p&aring; kritiske punkter som er omtalt i tilstandsrapporten. P&aring; en del oppussingsobjekter og boliger med mye TG2 eller TG3, kan dette absolutt v&aelig;re fornuftig for &aring; f&aring; mer detaljert bilde p&aring; omfang og mulige kostnader, sier Knutsen.
Kj&oslash;pe ny bolig? Her kan du s&oslash;ke om boligl&aring;n
Fremtidige vedlikeholdskostnader
For &aring; unng&aring; overraskelser er det if&oslash;lge Knutsen ogs&aring; lurt &aring; kartlegge vedlikeholdskostnader for de neste fem &aring;rene.
- &nbsp;Bare det &aring; male et hus kan koste rundt 100 000 kroner, og annet l&oslash;pende vedlikehold som rensing av takrenner og mindre reparasjoner er ogs&aring; en utgiftspost du b&oslash;r ta h&oslash;yde for. Hvor mye du b&oslash;r sette av avhenger av boligens tilstand og st&oslash;rrelse.
- N&aring;r du har en god oversikt over forventede kostnader, kan du planlegge &oslash;konomien din bedre og unng&aring; ubehagelige &oslash;konomiske overraskelser i fremtiden.
Andre ting du b&oslash;r unders&oslash;ke
I tillegg til &aring; f&aring; oversikt over hva det vil koste &aring; pusse opp, er det ogs&aring; viktig p&aring; &aring; vite hva det faktisk koster &aring; &laquo;drifte&raquo; et hus. Hvor mye m&aring; du ut med i kommunale avgifter og hvor h&oslash;ye er felleskostnadene? M&aring; du betale eiendomsskatt og hva med energikostnader?&nbsp; En annen viktig ting, er tinglyste servitutter og heftelser. Har for eksempel naboen veirett over din tomt &ndash; og er din egen veirett avtalefestet?&nbsp; Det samme gjelder parkering utenfor egen tomt. Selv om de som eier tomten i dag anser dette som uproblematisk, kan eventuelle nye eiere ha et annet syn p&aring; saken.
&nbsp;Husk alltid &aring; sjekke servitutter og eventuelle heftelser p&aring; eiendommen. (Foto: EFKT/Paul Hughson)- Dette er ting som potensielt kan innskrenke din rett til &aring; fritt bestemme over egen eiendom, og derfor er det viktig &aring; ha oversikt over eventuelle heftelser.- Sjekk ogs&aring; om det foreligger avtaler med naboer om sn&oslash;m&aring;king eller felles husforsikring? Skal det bygges noe p&aring; n&aelig;rliggende eiendommer som kan p&aring;virke innsyn, st&oslash;y og trivsel? Alt dette er viktige ting &aring; f&aring; avklart f&oslash;r du legger inn bud, sier Knutsen.
Dette m&aring; du alltid sjekke n&oslash;ye i tilstandsrapporten:
El-anlegg?El-anlegg er et av de viktigste punktene &aring; sjekke i tilstandsrapporten. S&oslash;rg for at det foreligger en samsvarserkl&aelig;ring fra en autorisert elektriker. Oppgradering av et gammelt eller defekt el-anlegg kan koste mellom 50 000 og 200 000 kroner avhengig av boligens st&oslash;rrelse og tilstand.
Drenering?&nbsp;Drenering rundt huset er avgj&oslash;rende for &aring; unng&aring; fuktproblemer. Sjekk n&aring;r dreneringen sist ble utf&oslash;rt og hvilken tilstand den er i. En fullstendig oppgradering av drenering kan koste fra 200 000 til 500 000 kroner.
Fuktproblematikk?Fuktproblemer kan v&aelig;re kostbare &aring; utbedre. Sjekk spesielt kjeller, loft og fasadefor tegn p&aring; fukt, mugg eller r&aring;te. &Aring; utbedre fuktproblemer kan variere stort i pris, fra 20 000 kroner for mindre skader til flere 100 000 kroner for st&oslash;rre, strukturelle skader avhengig av omfang og kvalitet p&aring; materialer som skal benyttes til utbedring.
Vinduer?&nbsp;Vinduer har stor innvirkning p&aring; b&aring;de energikostnader og inneklima. Sjekk alderen og tilstanden p&aring; vinduene. Bytte av vinduer kan koste mellom 10 000 og 20 000 kroner per vindu, avhengig av type og st&oslash;rrelse.
Tak?Takets tilstand er avgj&oslash;rende for &aring; beskytte boligen mot v&aelig;r og vind. Sjekk alder, vedlikeholdsbehov og eventuelle skader. Taket er ofte vanskelig &aring; inspisere p&aring; en visning. Sp&oslash;r derfor om det har v&aelig;rt tidligere utettheter med taket og n&aring;r det ble byttet sist. En total takrenovering kan koste fra 100 000 til 400 000 kroner, avhengig av materialvalg og takets kompleksitet.
Takrenner og nedl&oslash;p?Takrenner og nedl&oslash;p m&aring; fungere godt for &aring; hindre vannskader p&aring; fasaden. Sjekk om vannet ledes vekk fra huset p&aring; en tilfredsstillende m&aring;te. &Aring; bytte ut eller reparere takrenner kan koste fra 5 000 til 30 000 kroner.
Bad? Badet er ofte et av de dyreste rommene &aring; pusse opp. Sjekk alder, bruk av fagfolk, og om det er membran i v&aring;tsonene. Kostnaden for oppgradering av bad kan variere fra 100000 til 500000 kroner. Sjekk ogs&aring; tilstanden p&aring; varmtvannstanken.
Kj&oslash;kken? Kj&oslash;kkenet er et viktig rom som ogs&aring; kan v&aelig;re kostbart &aring; oppgradere. Sjekk tilstanden p&aring; kj&oslash;kkeninnredning, hvitevarer, og r&oslash;r. En fullstendig oppgradering av kj&oslash;kken kan koste mellom 100 000 og 250 000 kroner, avhengig av kvaliteten p&aring; materialer og hvitevarer.
Peis/ildsted og pipe?Sjekk tilstanden p&aring; peis eller ildsted, og om pipen er i god stand. Feil ved disse kan v&aelig;re brannfarlige og kostbare &aring; utbedre. En ny peis kan koste fra 20 000 til 50 000 kroner, mens rehabilitering av pipe kan koste fra 30 000 til 100 000 kroner.
Utbyggingsmuligheter kjeller og loft?Hvis du vurderer &aring; bygge ut kjeller eller loft, b&oslash;r du sjekke med kommunen om dette er s&oslash;knadspliktig. Om du &oslash;nsker &aring; benytte kjelleren som varig oppholdsrom i form av soverom eller hybel, er det viktig &aring; sjekke takh&oslash;yden. Gjeldende forskrift krever at et rom som benyttes til varig opphold skal ha en takh&oslash;yde p&aring; minimum 2,4 m &ndash; det anbefales ogs&aring; at rommet er minst 7 kvm stort. Husk at det fra kjeller er krav til to r&oslash;mningsveier, og vinduet m&aring; ha minimum fri h&oslash;yde p&aring; 60 cm og minimum 50 cm bredt for &aring; bli godkjent.
Kostnaden for utbygging kan alts&aring; variere mye, s&aring; det er viktig &aring; f&aring; en n&oslash;yaktig vurdering og et kostnadsestimat fra en fagperson.
Terrasse?Sjekk tilstanden p&aring; terrassen, og spesielt tegn p&aring; fukt eller r&aring;te. Vedlikehold av terrasse kan koste fra noen tusenlapper for enkel rengj&oslash;ring og beising, til flere titalls tusen for st&oslash;rre reparasjoner eller utskiftninger.
Ytterkledning og fasade?Ytterkledningen beskytter huset mot v&aelig;r og vind. Sjekk for tegn p&aring; fukt, r&aring;te, og om det er tilstrekkelig lufting. Utskifting av ytterkledning kan koste fra 100 000 til 300 000 kroner avhengig type materialer og husets st&oslash;rrelse."
Hage og utearealer?Hagen kan ogs&aring; kreve vedlikehold. Sjekk drenering og tilstanden p&aring; tr&aelig;r og busker. Utsikter til store tr&aelig;r n&aelig;r huset kan bety fremtidige kostnader for beskj&aelig;ring eller fjerning. Er det tr&aelig;r p&aring; eiendommen du vil ha fjernet? Det er ikke alltid dette er mulig. Sjekk alltid gjeldende lover og regler, som naboloven og kommunens reguleringsplan, f&oslash;r du fjerner tr&aelig;r p&aring; eiendommen.
Garasje og carport?Sjekk tilstanden p&aring; garasjen/carport, inkludert tak, vegger, og d&oslash;r. Reparasjon eller oppgradering av en garasje kan koste fra 10 000 til 50 000 kroner avhengig av omfanget av arbeidene.
Grunnmur?: V&aelig;r oppmerksom p&aring; setningsskader, sprekker og skjevheter. Heller terrenget mot huset &oslash;ker sjansen for fuktproblematikk. Ta h&oslash;yde for n&oslash;dvendige tiltak.
Sammendrag av selgers egenerkl&aelig;ringLes alltid n&oslash;ye gjennom sammendraget av selgers egenerkl&aelig;ring. Dette dokumentet gir verdifull informasjon om boligens historikk og eventuelle problemer som har v&aelig;rt adressert eller fortsatt m&aring; tas h&aring;nd om.

Boligmarkedet

- Leiligheter som denne selges med en gang

Boligmarkedet

- Mindre leiligheter rives vekk i storbyene

Boligmarkedet

- Du må vite hva slags bolig du faktisk kjøper