Det er ikke ofte man ser en boligannonse hvor tilstandsgraden til boligen settes til TG0 (beste score) i sin helhet. Unntaket er kanskje helt nye boliger eller totalrenoverte boliger, men ogs&aring; her kan det v&aelig;re et og annet sm&aring;plukk som kan trekke scoren p&aring; tilstandsgraden ned.
- Etter at vi fikk endringer i avhendingsloven i 2024, har tilstandsrapportene blitt veldig detaljerte og selv det minste avvik skal det n&aring; opplyses om. Dette er selvf&oslash;lgelig vel og bra for alle parter, men samtidig er det nok ogs&aring; s&aring;nn at en del boliger kan fremst&aring; i d&aring;rligere stand p&aring; papiret enn hva de faktisk er, sier Knutsen.
At rekkverksh&oslash;yden p&aring; terrassen er 5 cm lavere enn hva dagens regelverk (TEK 17) krever er kanskje en bagatellmessig mangel, men Knutsen understreker at det er andre punkter i tilstandsrapporten du b&oslash;r v&aelig;re ekstra oppmerksom p&aring;.
- Det gjelder spesielt feil og mangler som kan v&aelig;re kostbare &aring; oppgradere &ndash; og ikke minst byggetekniske ting det ofte er vanskelig &aring; f&aring; et klart bilde av.Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her

Mye sjarm kan ogs&aring; bety mye &aring; gj&oslash;re. (Foto: EFKT/Sander Thu)Det kan for eksempel dreie seg om eldre drenering, gamle vinduer, eldre el-anlegg, fuktproblematikk eller innvendig r&oslash;ropplegg som er n&aelig;r utl&oslash;psdato.
- Dette er ting som fort kan koste deg mange hundretusen kroner eller mer &aring; utbedre, sier Knutsen.
Her kan du s&oslash;ke om finansieringsbevis
Hva betyr de ulike tilstandsgradene?
F&oslash;r vi g&aring;r inn p&aring; de viktigste sjekkpunktene, er det greit med en kort forklaring p&aring; hva de ulike begrepene i tilstandsrapporten betyr og hvordan de brukes.
Enkelt forklart oppgis tilstandsgraden p&aring; ulike bygningsdeler og byggverk med et referanseniv&aring; som g&aring;r fra TG0, som er beste score, til TG3, som er lavest.
TG0: Ingen tegn til tilstandssvekkelse.
TG1: Vanlig slitasje og vedlikehold.
TG2: Vesentlige avvik, vesentlige skader eller redusert funksjon. Dette kan bety at vedlikehold er mangelfullt eller gjennomf&oslash;rt p&aring; feil m&aring;te. Denne scoren kan ogs&aring; gis der det mangler viktig dokumentasjon, som dokumentasjon p&aring; el-kontroll. Ved TG2 vil det i de fleste tilfeller v&aelig;re behov for &aring; gjennomf&oslash;re tiltak i l&oslash;pet av de kommende &aring;rene, men ikke n&oslash;dvendigvis.
TG3: Indikerer alvorlige avvik der funksjonssvikt er n&aelig;rt forest&aring;ende og strakstiltak b&oslash;r gjennomf&oslash;res.
If&oslash;lge Knutsen er det er spesielt punkter merket med TG2 og TG3 du b&oslash;r v&aelig;re oppmerksom p&aring;. - Det kan v&aelig;re ting som m&aring; utbedres umiddelbart eller noen &aring;r frem i tid, men ogs&aring; s&aring;kalte risikokonstruksjoner som fungerer tilfredsstillende i dag, men med sv&aelig;rt usikker levetid. TG2 kan ogs&aring; indikere moderate avvik, som at det ikke montert h&aring;ndl&oslash;per i innvendig trapp eller at rekkverket p&aring; terrassen er for lavt i henhold til dagens krav.
Knutsen medgir at enkelte tekniske termer og vurderinger i en tilstandsrapport kan v&aelig;re kompliserte &aring; forst&aring; for folk flest.
- Hvis noe er uklart, s&aring; ikke n&oslash;l med &aring; sp&oslash;rre megleren eller takstmannen om forklaringer, oppfordrer han.
Vil du vite hva boligen din er verdt? Her kan du bestille verdivurdering
Kan v&aelig;re smart &aring; ta med fagfolk p&aring; visning
F&oslash;r du bestemmer deg for hvor langt du er villig til &aring; strekke deg i en budrunde, mener Knutsen du b&oslash;r lage et kostnadsestimat p&aring; tiltak som krever snarlig utbedring og de som ligger noen &aring;r frem i tid.
- &Aring; ha en realistisk forst&aring;else av hva totale utbedringskostnader kan utgj&oslash;re, er naturligvis en stor fordel f&oslash;r du legger inn bud. Likevel er det er faktisk flere som glemmer det i sin iver etter &aring; sikre seg dr&oslash;mmeboligen.

Om du skal kj&oslash;pe en eldre bolig, kan det i enkelte tilfeller v&aelig;re fornuftig &aring; ha med en h&aring;ndverker p&aring; visning. (Foto:&nbsp;EFKT/Marie Waagan)- P&aring; den andre siden ser vi ogs&aring; at det er en del som har med seg fagfolk p&aring; visning for &aring; f&aring; et profesjonelt blikk p&aring; kritiske punkter som er omtalt i tilstandsrapporten. P&aring; en del oppussingsobjekter og boliger med mye TG2 eller TG3, kan dette absolutt v&aelig;re fornuftig for &aring; f&aring; mer detaljert bilde p&aring; omfang og mulige kostnader, sier Knutsen.
Kj&oslash;pe ny bolig? Her kan du s&oslash;ke om boligl&aring;n
Fremtidige vedlikeholdskostnader
For &aring; unng&aring; overraskelser er det if&oslash;lge Knutsen ogs&aring; lurt &aring; kartlegge vedlikeholdskostnader for de neste fem &aring;rene.
- &nbsp;Bare det &aring; male et hus kan koste rundt 100 000 kroner, og annet l&oslash;pende vedlikehold som rensing av takrenner og mindre reparasjoner er ogs&aring; en utgiftspost du b&oslash;r ta h&oslash;yde for. Hvor mye du b&oslash;r sette av avhenger av boligens tilstand og st&oslash;rrelse.
- N&aring;r du har en god oversikt over forventede kostnader, kan du planlegge &oslash;konomien din bedre og unng&aring; ubehagelige &oslash;konomiske overraskelser i fremtiden.
Andre ting du b&oslash;r unders&oslash;ke
I tillegg til &aring; f&aring; oversikt over hva det vil koste &aring; pusse opp, er det ogs&aring; viktig p&aring; &aring; vite hva det faktisk koster &aring; &laquo;drifte&raquo; et hus. Hvor mye m&aring; du ut med i kommunale avgifter og hvor h&oslash;ye er felleskostnadene? M&aring; du betale eiendomsskatt og hva med energikostnader?&nbsp; En annen viktig ting, er tinglyste servitutter og heftelser. Har for eksempel naboen veirett over din tomt &ndash; og er din egen veirett avtalefestet?&nbsp; Det samme gjelder parkering utenfor egen tomt. Selv om de som eier tomten i dag anser dette som uproblematisk, kan eventuelle nye eiere ha et annet syn p&aring; saken.
&nbsp;Husk alltid &aring; sjekke servitutter og eventuelle heftelser p&aring; eiendommen. (Foto: EFKT/Paul Hughson)- Dette er ting som potensielt kan innskrenke din rett til &aring; fritt bestemme over egen eiendom, og derfor er det viktig &aring; ha oversikt over eventuelle heftelser.- Sjekk ogs&aring; om det foreligger avtaler med naboer om sn&oslash;m&aring;king eller felles husforsikring? Skal det bygges noe p&aring; n&aelig;rliggende eiendommer som kan p&aring;virke innsyn, st&oslash;y og trivsel? Alt dette er viktige ting &aring; f&aring; avklart f&oslash;r du legger inn bud, sier Knutsen.
Dette m&aring; du alltid sjekke n&oslash;ye i tilstandsrapporten:
El-anlegg?El-anlegg er et av de viktigste punktene &aring; sjekke i tilstandsrapporten. S&oslash;rg for at det foreligger en samsvarserkl&aelig;ring fra en autorisert elektriker. Oppgradering av et gammelt eller defekt el-anlegg kan koste mellom 50 000 og 200 000 kroner avhengig av boligens st&oslash;rrelse og tilstand.
Drenering?&nbsp;Drenering rundt huset er avgj&oslash;rende for &aring; unng&aring; fuktproblemer. Sjekk n&aring;r dreneringen sist ble utf&oslash;rt og hvilken tilstand den er i. En fullstendig oppgradering av drenering kan koste fra 200 000 til 500 000 kroner.
Fuktproblematikk?Fuktproblemer kan v&aelig;re kostbare &aring; utbedre. Sjekk spesielt kjeller, loft og fasadefor tegn p&aring; fukt, mugg eller r&aring;te. &Aring; utbedre fuktproblemer kan variere stort i pris, fra 20 000 kroner for mindre skader til flere 100 000 kroner for st&oslash;rre, strukturelle skader avhengig av omfang og kvalitet p&aring; materialer som skal benyttes til utbedring.
Vinduer?&nbsp;Vinduer har stor innvirkning p&aring; b&aring;de energikostnader og inneklima. Sjekk alderen og tilstanden p&aring; vinduene. Bytte av vinduer kan koste mellom 10 000 og 20 000 kroner per vindu, avhengig av type og st&oslash;rrelse.
Tak?Takets tilstand er avgj&oslash;rende for &aring; beskytte boligen mot v&aelig;r og vind. Sjekk alder, vedlikeholdsbehov og eventuelle skader. Taket er ofte vanskelig &aring; inspisere p&aring; en visning. Sp&oslash;r derfor om det har v&aelig;rt tidligere utettheter med taket og n&aring;r det ble byttet sist. En total takrenovering kan koste fra 100 000 til 400 000 kroner, avhengig av materialvalg og takets kompleksitet.
Takrenner og nedl&oslash;p?Takrenner og nedl&oslash;p m&aring; fungere godt for &aring; hindre vannskader p&aring; fasaden. Sjekk om vannet ledes vekk fra huset p&aring; en tilfredsstillende m&aring;te. &Aring; bytte ut eller reparere takrenner kan koste fra 5 000 til 30 000 kroner.
Bad? Badet er ofte et av de dyreste rommene &aring; pusse opp. Sjekk alder, bruk av fagfolk, og om det er membran i v&aring;tsonene. Kostnaden for oppgradering av bad kan variere fra 100000 til 500000 kroner. Sjekk ogs&aring; tilstanden p&aring; varmtvannstanken.
Kj&oslash;kken? Kj&oslash;kkenet er et viktig rom som ogs&aring; kan v&aelig;re kostbart &aring; oppgradere. Sjekk tilstanden p&aring; kj&oslash;kkeninnredning, hvitevarer, og r&oslash;r. En fullstendig oppgradering av kj&oslash;kken kan koste mellom 100 000 og 250 000 kroner, avhengig av kvaliteten p&aring; materialer og hvitevarer.
Peis/ildsted og pipe?Sjekk tilstanden p&aring; peis eller ildsted, og om pipen er i god stand. Feil ved disse kan v&aelig;re brannfarlige og kostbare &aring; utbedre. En ny peis kan koste fra 20 000 til 50 000 kroner, mens rehabilitering av pipe kan koste fra 30 000 til 100 000 kroner.
Utbyggingsmuligheter kjeller og loft?Hvis du vurderer &aring; bygge ut kjeller eller loft, b&oslash;r du sjekke med kommunen om dette er s&oslash;knadspliktig. Om du &oslash;nsker &aring; benytte kjelleren som varig oppholdsrom i form av soverom eller hybel, er det viktig &aring; sjekke takh&oslash;yden. Gjeldende forskrift krever at et rom som benyttes til varig opphold skal ha en takh&oslash;yde p&aring; minimum 2,4 m &ndash; det anbefales ogs&aring; at rommet er minst 7 kvm stort. Husk at det fra kjeller er krav til to r&oslash;mningsveier, og vinduet m&aring; ha minimum fri h&oslash;yde p&aring; 60 cm og minimum 50 cm bredt for &aring; bli godkjent.
Kostnaden for utbygging kan alts&aring; variere mye, s&aring; det er viktig &aring; f&aring; en n&oslash;yaktig vurdering og et kostnadsestimat fra en fagperson.
Terrasse?Sjekk tilstanden p&aring; terrassen, og spesielt tegn p&aring; fukt eller r&aring;te. Vedlikehold av terrasse kan koste fra noen tusenlapper for enkel rengj&oslash;ring og beising, til flere titalls tusen for st&oslash;rre reparasjoner eller utskiftninger.
Ytterkledning og fasade?Ytterkledningen beskytter huset mot v&aelig;r og vind. Sjekk for tegn p&aring; fukt, r&aring;te, og om det er tilstrekkelig lufting. Utskifting av ytterkledning kan koste fra 100 000 til 300 000 kroner avhengig type materialer og husets st&oslash;rrelse."
Hage og utearealer?Hagen kan ogs&aring; kreve vedlikehold. Sjekk drenering og tilstanden p&aring; tr&aelig;r og busker. Utsikter til store tr&aelig;r n&aelig;r huset kan bety fremtidige kostnader for beskj&aelig;ring eller fjerning. Er det tr&aelig;r p&aring; eiendommen du vil ha fjernet? Det er ikke alltid dette er mulig. Sjekk alltid gjeldende lover og regler, som naboloven og kommunens reguleringsplan, f&oslash;r du fjerner tr&aelig;r p&aring; eiendommen.
Garasje og carport?Sjekk tilstanden p&aring; garasjen/carport, inkludert tak, vegger, og d&oslash;r. Reparasjon eller oppgradering av en garasje kan koste fra 10 000 til 50 000 kroner avhengig av omfanget av arbeidene.
Grunnmur?: V&aelig;r oppmerksom p&aring; setningsskader, sprekker og skjevheter. Heller terrenget mot huset &oslash;ker sjansen for fuktproblematikk. Ta h&oslash;yde for n&oslash;dvendige tiltak.
Sammendrag av selgers egenerkl&aelig;ringLes alltid n&oslash;ye gjennom sammendraget av selgers egenerkl&aelig;ring. Dette dokumentet gir verdifull informasjon om boligens historikk og eventuelle problemer som har v&aelig;rt adressert eller fortsatt m&aring; tas h&aring;nd om.

Standard fra 1980 og bad fra 50-tallet la ingen demper p&aring; interessen da denne 3-roms leiligheten p&aring; Carl Berner i Oslo ble lagt ut for salg.
- Utsikten over Oslo er jo helt fantastisk og samtidig har leiligheten en god planl&oslash;sning med stort potensial, men jeg hadde ikke forventet at den skulle g&aring; s&aring;pass mye over, sier Oliver Bruks&aring;s i DNB Eiendom &Oslash;kern Portal.

Utsikt fra stuen.Leiligheten p&aring; 73 m&sup2; ble lagt ut for 5,5 millioner kroner, men da budrunden var avsluttet endte prisen p&aring; 6,62 millioner &ndash; hele 1,12 millioner kroner over prisantydning.
- Det var 16 p&aring; visning og seks budgivere. Til slutt var det to stykker som knivet om leiligheten, og salgssummen er rett under prisrekorden i borettslaget.
Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
Popul&aelig;rt med oppussingsobjekter
Bruks&aring;s forteller at han og kollegaene i DNB Eiendom &Oslash;kern opplever jevnt god interesse p&aring; oppussingsobjekter.
- De er alltid aktuelle for flere ulike kj&oslash;pegrupper. P&aring; den ene siden har du unge mennesker som ser en mulighet til &aring; f&aring; kj&oslash;pt seg en toroms i stedet for en ettroms. For dem er gjerne sentral beliggenhet viktigere enn standard. De &oslash;nsker &aring; bo n&aelig;r sentrum og pusser heller opp litt etter litt.

Her har det ikke v&aelig;rt pusset opp siden 80-tallet.

Romslig kj&oslash;kken med stort potensial.P&aring; tre- og fireroms leiligheter er det ofte en litt eldre kj&oslash;pegruppe, fra 30 &aring;r og oppover, if&oslash;lge Bruks&aring;s.
- Denne gruppen best&aring;r ofte av sm&aring;barnsfamilier som trenger mer plass og &oslash;nsker &aring; kj&oslash;pe seg opp i markedet. De har gjerne b&aring;de oppussingsplanene og oppussingsbudsjettet klart, og kj&oslash;per med et langsiktig perspektiv. Det var ogs&aring; tilfellet for paret som kj&oslash;pte leiligheten p&aring; Carl Berner.
Den siste gruppen er s&aring;kalte boligflippere, som f&oslash;rst og fremst er p&aring; jakt etter &oslash;konomisk gevinst.
- De g&aring;r enten etter de mest nedslitte boligene eller boliger som havner litt mellom barken og veden, typisk leiligheter med grei standard fra 2000-&aring;rene. Tanken er &aring; kj&oslash;pe &laquo;billig&raquo; for deretter &aring; pusse opp og selge med profitt. Kj&oslash;per du en 2-roms og flytter kj&oslash;kkenet til stuen, kan leiligheten selges som en treroms. Ved salg kan et ekstra soverom &oslash;ke verdien p&aring; leiligheten et sted mellom 350 000 og 500 000 kroner, sier Bruks&aring;s.
Vil du vite hva boligen din er verdt? Bestill verdivurdering her
Nye omr&aring;der p&aring; vei opp
Om du vurderer &aring; kj&oslash;pe et oppussingsobjekt, mener Bruks&aring;s det kan v&aelig;re fornuftig &aring; vurdere flere bydeler enn de mest popul&aelig;re.
- I Oslo ser vi at sentrumsn&aelig;re omr&aring;der som Carl Berner, Rosenhoff og Sinsen virkelig er p&aring; vei opp og at flere unge n&aring; velger &aring; flytte hit. Det henger sammen med at kvadratmeterprisene er lavere her enn steder som Gr&uuml;nerl&oslash;kka og St. Hanshaugen, men samtidig har det skjedd veldig mye positiv byutvikling p&aring; Carl Berner de siste &aring;rene.

Det har skjedd mye positivt p&aring; Carl Berner de siste &aring;rene.
- Det er ikke tvil om at steder som Carl Berner passasjen, Carl Berner Torg og den kulturelle storstuen Carls har gitt omr&aring;det et skikkelig l&oslash;ft. Rosenhoff, litt lenger opp mot Sinsen, er en uslipt diamant som stadig flere f&aring;r &oslash;ynene opp for. Kollektivtilbudet i omr&aring;det er ogs&aring; veldig bra med buss, trikk og t-bane. Jeg tror dette er omr&aring;der som bare vil &oslash;ke i pris og attraktivitet i &aring;rene fremover, sier Bruks&aring;s.
Her kan du sjekke hvor mange kj&oslash;pere vi har til din bolig

Boligmarkedet

- Du må vite hva slags bolig du faktisk kjøper

Boligmarkedet

Oppussingsobjekt på Carl Berner solgt langt over prisantydning