Det er ikke ofte man ser en boligannonse hvor tilstandsgraden til boligen settes til TG0 (beste score) i sin helhet. Unntaket er kanskje helt nye boliger eller totalrenoverte boliger, men ogs&aring; her kan det v&aelig;re et og annet sm&aring;plukk som kan trekke scoren p&aring; tilstandsgraden ned.
- Etter at vi fikk endringer i avhendingsloven i 2024, har tilstandsrapportene blitt veldig detaljerte og selv det minste avvik skal det n&aring; opplyses om. Dette er selvf&oslash;lgelig vel og bra for alle parter, men samtidig er det nok ogs&aring; s&aring;nn at en del boliger kan fremst&aring; i d&aring;rligere stand p&aring; papiret enn hva de faktisk er, sier Knutsen.
At rekkverksh&oslash;yden p&aring; terrassen er 5 cm lavere enn hva dagens regelverk (TEK 17) krever er kanskje en bagatellmessig mangel, men Knutsen understreker at det er andre punkter i tilstandsrapporten du b&oslash;r v&aelig;re ekstra oppmerksom p&aring;.
- Det gjelder spesielt feil og mangler som kan v&aelig;re kostbare &aring; oppgradere &ndash; og ikke minst byggetekniske ting det ofte er vanskelig &aring; f&aring; et klart bilde av.Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her

Mye sjarm kan ogs&aring; bety mye &aring; gj&oslash;re. (Foto: EFKT/Sander Thu)Det kan for eksempel dreie seg om eldre drenering, gamle vinduer, eldre el-anlegg, fuktproblematikk eller innvendig r&oslash;ropplegg som er n&aelig;r utl&oslash;psdato.
- Dette er ting som fort kan koste deg mange hundretusen kroner eller mer &aring; utbedre, sier Knutsen.
Her kan du s&oslash;ke om finansieringsbevis
Hva betyr de ulike tilstandsgradene?
F&oslash;r vi g&aring;r inn p&aring; de viktigste sjekkpunktene, er det greit med en kort forklaring p&aring; hva de ulike begrepene i tilstandsrapporten betyr og hvordan de brukes.
Enkelt forklart oppgis tilstandsgraden p&aring; ulike bygningsdeler og byggverk med et referanseniv&aring; som g&aring;r fra TG0, som er beste score, til TG3, som er lavest.
TG0: Ingen tegn til tilstandssvekkelse.
TG1: Vanlig slitasje og vedlikehold.
TG2: Vesentlige avvik, vesentlige skader eller redusert funksjon. Dette kan bety at vedlikehold er mangelfullt eller gjennomf&oslash;rt p&aring; feil m&aring;te. Denne scoren kan ogs&aring; gis der det mangler viktig dokumentasjon, som dokumentasjon p&aring; el-kontroll. Ved TG2 vil det i de fleste tilfeller v&aelig;re behov for &aring; gjennomf&oslash;re tiltak i l&oslash;pet av de kommende &aring;rene, men ikke n&oslash;dvendigvis.
TG3: Indikerer alvorlige avvik der funksjonssvikt er n&aelig;rt forest&aring;ende og strakstiltak b&oslash;r gjennomf&oslash;res.
If&oslash;lge Knutsen er det er spesielt punkter merket med TG2 og TG3 du b&oslash;r v&aelig;re oppmerksom p&aring;. - Det kan v&aelig;re ting som m&aring; utbedres umiddelbart eller noen &aring;r frem i tid, men ogs&aring; s&aring;kalte risikokonstruksjoner som fungerer tilfredsstillende i dag, men med sv&aelig;rt usikker levetid. TG2 kan ogs&aring; indikere moderate avvik, som at det ikke montert h&aring;ndl&oslash;per i innvendig trapp eller at rekkverket p&aring; terrassen er for lavt i henhold til dagens krav.
Knutsen medgir at enkelte tekniske termer og vurderinger i en tilstandsrapport kan v&aelig;re kompliserte &aring; forst&aring; for folk flest.
- Hvis noe er uklart, s&aring; ikke n&oslash;l med &aring; sp&oslash;rre megleren eller takstmannen om forklaringer, oppfordrer han.
Vil du vite hva boligen din er verdt? Her kan du bestille verdivurdering
Kan v&aelig;re smart &aring; ta med fagfolk p&aring; visning
F&oslash;r du bestemmer deg for hvor langt du er villig til &aring; strekke deg i en budrunde, mener Knutsen du b&oslash;r lage et kostnadsestimat p&aring; tiltak som krever snarlig utbedring og de som ligger noen &aring;r frem i tid.
- &Aring; ha en realistisk forst&aring;else av hva totale utbedringskostnader kan utgj&oslash;re, er naturligvis en stor fordel f&oslash;r du legger inn bud. Likevel er det er faktisk flere som glemmer det i sin iver etter &aring; sikre seg dr&oslash;mmeboligen.

Om du skal kj&oslash;pe en eldre bolig, kan det i enkelte tilfeller v&aelig;re fornuftig &aring; ha med en h&aring;ndverker p&aring; visning. (Foto:&nbsp;EFKT/Marie Waagan)- P&aring; den andre siden ser vi ogs&aring; at det er en del som har med seg fagfolk p&aring; visning for &aring; f&aring; et profesjonelt blikk p&aring; kritiske punkter som er omtalt i tilstandsrapporten. P&aring; en del oppussingsobjekter og boliger med mye TG2 eller TG3, kan dette absolutt v&aelig;re fornuftig for &aring; f&aring; mer detaljert bilde p&aring; omfang og mulige kostnader, sier Knutsen.
Kj&oslash;pe ny bolig? Her kan du s&oslash;ke om boligl&aring;n
Fremtidige vedlikeholdskostnader
For &aring; unng&aring; overraskelser er det if&oslash;lge Knutsen ogs&aring; lurt &aring; kartlegge vedlikeholdskostnader for de neste fem &aring;rene.
- &nbsp;Bare det &aring; male et hus kan koste rundt 100 000 kroner, og annet l&oslash;pende vedlikehold som rensing av takrenner og mindre reparasjoner er ogs&aring; en utgiftspost du b&oslash;r ta h&oslash;yde for. Hvor mye du b&oslash;r sette av avhenger av boligens tilstand og st&oslash;rrelse.
- N&aring;r du har en god oversikt over forventede kostnader, kan du planlegge &oslash;konomien din bedre og unng&aring; ubehagelige &oslash;konomiske overraskelser i fremtiden.
Andre ting du b&oslash;r unders&oslash;ke
I tillegg til &aring; f&aring; oversikt over hva det vil koste &aring; pusse opp, er det ogs&aring; viktig p&aring; &aring; vite hva det faktisk koster &aring; &laquo;drifte&raquo; et hus. Hvor mye m&aring; du ut med i kommunale avgifter og hvor h&oslash;ye er felleskostnadene? M&aring; du betale eiendomsskatt og hva med energikostnader?&nbsp; En annen viktig ting, er tinglyste servitutter og heftelser. Har for eksempel naboen veirett over din tomt &ndash; og er din egen veirett avtalefestet?&nbsp; Det samme gjelder parkering utenfor egen tomt. Selv om de som eier tomten i dag anser dette som uproblematisk, kan eventuelle nye eiere ha et annet syn p&aring; saken.
&nbsp;Husk alltid &aring; sjekke servitutter og eventuelle heftelser p&aring; eiendommen. (Foto: EFKT/Paul Hughson)- Dette er ting som potensielt kan innskrenke din rett til &aring; fritt bestemme over egen eiendom, og derfor er det viktig &aring; ha oversikt over eventuelle heftelser.- Sjekk ogs&aring; om det foreligger avtaler med naboer om sn&oslash;m&aring;king eller felles husforsikring? Skal det bygges noe p&aring; n&aelig;rliggende eiendommer som kan p&aring;virke innsyn, st&oslash;y og trivsel? Alt dette er viktige ting &aring; f&aring; avklart f&oslash;r du legger inn bud, sier Knutsen.
Dette m&aring; du alltid sjekke n&oslash;ye i tilstandsrapporten:
El-anlegg?El-anlegg er et av de viktigste punktene &aring; sjekke i tilstandsrapporten. S&oslash;rg for at det foreligger en samsvarserkl&aelig;ring fra en autorisert elektriker. Oppgradering av et gammelt eller defekt el-anlegg kan koste mellom 50 000 og 200 000 kroner avhengig av boligens st&oslash;rrelse og tilstand.
Drenering?&nbsp;Drenering rundt huset er avgj&oslash;rende for &aring; unng&aring; fuktproblemer. Sjekk n&aring;r dreneringen sist ble utf&oslash;rt og hvilken tilstand den er i. En fullstendig oppgradering av drenering kan koste fra 200 000 til 500 000 kroner.
Fuktproblematikk?Fuktproblemer kan v&aelig;re kostbare &aring; utbedre. Sjekk spesielt kjeller, loft og fasadefor tegn p&aring; fukt, mugg eller r&aring;te. &Aring; utbedre fuktproblemer kan variere stort i pris, fra 20 000 kroner for mindre skader til flere 100 000 kroner for st&oslash;rre, strukturelle skader avhengig av omfang og kvalitet p&aring; materialer som skal benyttes til utbedring.
Vinduer?&nbsp;Vinduer har stor innvirkning p&aring; b&aring;de energikostnader og inneklima. Sjekk alderen og tilstanden p&aring; vinduene. Bytte av vinduer kan koste mellom 10 000 og 20 000 kroner per vindu, avhengig av type og st&oslash;rrelse.
Tak?Takets tilstand er avgj&oslash;rende for &aring; beskytte boligen mot v&aelig;r og vind. Sjekk alder, vedlikeholdsbehov og eventuelle skader. Taket er ofte vanskelig &aring; inspisere p&aring; en visning. Sp&oslash;r derfor om det har v&aelig;rt tidligere utettheter med taket og n&aring;r det ble byttet sist. En total takrenovering kan koste fra 100 000 til 400 000 kroner, avhengig av materialvalg og takets kompleksitet.
Takrenner og nedl&oslash;p?Takrenner og nedl&oslash;p m&aring; fungere godt for &aring; hindre vannskader p&aring; fasaden. Sjekk om vannet ledes vekk fra huset p&aring; en tilfredsstillende m&aring;te. &Aring; bytte ut eller reparere takrenner kan koste fra 5 000 til 30 000 kroner.
Bad? Badet er ofte et av de dyreste rommene &aring; pusse opp. Sjekk alder, bruk av fagfolk, og om det er membran i v&aring;tsonene. Kostnaden for oppgradering av bad kan variere fra 100000 til 500000 kroner. Sjekk ogs&aring; tilstanden p&aring; varmtvannstanken.
Kj&oslash;kken? Kj&oslash;kkenet er et viktig rom som ogs&aring; kan v&aelig;re kostbart &aring; oppgradere. Sjekk tilstanden p&aring; kj&oslash;kkeninnredning, hvitevarer, og r&oslash;r. En fullstendig oppgradering av kj&oslash;kken kan koste mellom 100 000 og 250 000 kroner, avhengig av kvaliteten p&aring; materialer og hvitevarer.
Peis/ildsted og pipe?Sjekk tilstanden p&aring; peis eller ildsted, og om pipen er i god stand. Feil ved disse kan v&aelig;re brannfarlige og kostbare &aring; utbedre. En ny peis kan koste fra 20 000 til 50 000 kroner, mens rehabilitering av pipe kan koste fra 30 000 til 100 000 kroner.
Utbyggingsmuligheter kjeller og loft?Hvis du vurderer &aring; bygge ut kjeller eller loft, b&oslash;r du sjekke med kommunen om dette er s&oslash;knadspliktig. Om du &oslash;nsker &aring; benytte kjelleren som varig oppholdsrom i form av soverom eller hybel, er det viktig &aring; sjekke takh&oslash;yden. Gjeldende forskrift krever at et rom som benyttes til varig opphold skal ha en takh&oslash;yde p&aring; minimum 2,4 m &ndash; det anbefales ogs&aring; at rommet er minst 7 kvm stort. Husk at det fra kjeller er krav til to r&oslash;mningsveier, og vinduet m&aring; ha minimum fri h&oslash;yde p&aring; 60 cm og minimum 50 cm bredt for &aring; bli godkjent.
Kostnaden for utbygging kan alts&aring; variere mye, s&aring; det er viktig &aring; f&aring; en n&oslash;yaktig vurdering og et kostnadsestimat fra en fagperson.
Terrasse?Sjekk tilstanden p&aring; terrassen, og spesielt tegn p&aring; fukt eller r&aring;te. Vedlikehold av terrasse kan koste fra noen tusenlapper for enkel rengj&oslash;ring og beising, til flere titalls tusen for st&oslash;rre reparasjoner eller utskiftninger.
Ytterkledning og fasade?Ytterkledningen beskytter huset mot v&aelig;r og vind. Sjekk for tegn p&aring; fukt, r&aring;te, og om det er tilstrekkelig lufting. Utskifting av ytterkledning kan koste fra 100 000 til 300 000 kroner avhengig type materialer og husets st&oslash;rrelse."
Hage og utearealer?Hagen kan ogs&aring; kreve vedlikehold. Sjekk drenering og tilstanden p&aring; tr&aelig;r og busker. Utsikter til store tr&aelig;r n&aelig;r huset kan bety fremtidige kostnader for beskj&aelig;ring eller fjerning. Er det tr&aelig;r p&aring; eiendommen du vil ha fjernet? Det er ikke alltid dette er mulig. Sjekk alltid gjeldende lover og regler, som naboloven og kommunens reguleringsplan, f&oslash;r du fjerner tr&aelig;r p&aring; eiendommen.
Garasje og carport?Sjekk tilstanden p&aring; garasjen/carport, inkludert tak, vegger, og d&oslash;r. Reparasjon eller oppgradering av en garasje kan koste fra 10 000 til 50 000 kroner avhengig av omfanget av arbeidene.
Grunnmur?: V&aelig;r oppmerksom p&aring; setningsskader, sprekker og skjevheter. Heller terrenget mot huset &oslash;ker sjansen for fuktproblematikk. Ta h&oslash;yde for n&oslash;dvendige tiltak.
Sammendrag av selgers egenerkl&aelig;ringLes alltid n&oslash;ye gjennom sammendraget av selgers egenerkl&aelig;ring. Dette dokumentet gir verdifull informasjon om boligens historikk og eventuelle problemer som har v&aelig;rt adressert eller fortsatt m&aring; tas h&aring;nd om.

- Vi har boliger hvor det er rene Texas-tilstander p&aring; visning og som selges langt over prisantydning, mens andre igjen selges etter forhandlinger med &eacute;n budgiver. Vi ser ogs&aring; at det har blitt mer kupping i sentrumsbydelene, sier Savera Arshad som er daglig leder ved DNB Eiendom Gamle Oslo &ndash; Bj&oslash;rvika.
If&oslash;lge Arshad er det definitivt st&oslash;rst interesse p&aring; det hun kaller kurante boliger, alts&aring; de som har god standard, lite eller ingen oppussingsbehov og sentral &ndash; og god intern beliggenhet. Gode solforhold, balkong/veranda og heisadkomst trekker ogs&aring; opp.
&nbsp;- P&aring; leiligheter med disse kvalitetene er det ofte mye folk p&aring; visning og flere budgivere. Da kan salgsprisen fort ende et godt stykke over prisantydning.

- Mange &oslash;nsker &aring; kj&oslash;pe en bolig de kan flytte rett inn i, sier Savera Arshad. (Foto: Thomas Strzelecki)
Som eksempel viser Arshad til en str&oslash;ken og innflyttingsklar 2-roms i Fjellgata p&aring; Rodel&oslash;kka som kollega Ivar Egge hadde for salg.&nbsp;
- Her var det 45 stykker p&aring; visning og fem budgivere. Leiligheten ble solgt en halv million kroner over prisantydning. Det er jevnt over veldig god interesse p&aring; attraktive sentrums-leiligheter.
Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
&nbsp;

Denne innflyttingsklare leiligheten ble solgt godt over prisantydning.
&nbsp;
Flere kuppfors&oslash;k
Arshad forteller at de n&aring; opplever at det er flere som pr&oslash;ver &aring; kuppe boliger med lukkede bud. 
- Sammenliknet med i fjor h&oslash;st er det helt klart en &oslash;kning. Hvis du &oslash;nsker &aring; oppn&aring; h&oslash;yest mulig pris, er v&aring;r klare anbefaling &aring; alltid kj&oslash;re &aring;pen budrunde. Kupping er f&oslash;rst og fremst motivert av at &eacute;n interessent &oslash;nsker &aring; sikre seg boligen til en pris de har r&aring;d til og p&aring; den m&aring;ten unng&aring; en budrunde hvor prisen fort kan ende over budsjettgrensen.&nbsp;
Samtidig er det heller ikke s&aring;nn at absolutt alle boliger blir solgt med en gang, og p&aring; boliger som blir liggende en stund er det ikke uvanlig at salget kommer i stand etter forhandlinger med &eacute;n interessent.
Vil du vite hva boligen din er verdt? Bestill verdivurdering her
&nbsp;

Denne leiligheten p&aring; Kampen ble kuppet f&oslash;r fellesvisningen.- Det er som oftest boliger som har litt ugunstig beliggenhet og/eller store oppgraderingsbehov eller andre mangler. Da m&aring; det gjerne forhandlinger til for &aring; f&aring; solgt, og prisen ender da gjerne noe under prisantydning.&nbsp;
- Hvis interessen uteblir helt m&aring; det som regel en prisjustering til for &aring; f&aring; nye interessenter p&aring; banen Alternativt kan selger gj&oslash;re noen oppussingsgrep og relansere boligen. Mitt klare inntrykk er likevel at de aller fleste boligene i Oslo-sentrum selges fortl&oslash;pende s&aring; lenge de er priset riktig, sier Arshad.
Boligmarkedet er fortsatt prissensitivt
Selv om det er god fart og bra med interessenter, mener Arshad at boligmarkedet i Oslo fortsatt er prissensitivt. 
&nbsp;- Det er utrolig viktig &aring; treffe p&aring; prisantydning, legger du deg hundre eller to hundretusen for h&oslash;yt kan det fort p&aring;virke oppm&oslash;te p&aring; visning. Kj&oslash;perne har fortsatt relativt mye &aring; velge mellom, og flertallet er veldig bevisste p&aring; hvor langt de er villige til &aring; strekke seg i en budrunde, med eller uten hjelp fra &laquo;foreldre-banken&raquo;.
Her kan du sjekke hvor mange kj&oslash;pere vi har til din bolig
&nbsp;
Slik er boligmarkedet i Oslo utenfor sentrum:
I Groruddalen melder megler Rezgar Aliassi i DNB Eiendom Stovner om en jevnt bra februar.
- Jeg synes det har v&aelig;rt ganske bra b&aring;de med tanke p&aring; interessenter p&aring; visning og antall salg. Spesielt p&aring; leiligheter opp mot fire millioner har det v&aelig;rt bra interesse. Mye blir solgt litt over prisantydning, mens andre ender rundt prisantydning. Unntaksvis ser vi at enkelte boliger g&aring;r langt over.&nbsp;
- Det er ogs&aring; flere eksempler p&aring; boliger som ikke ble solgt f&oslash;r jul som har g&aring;tt unna n&aring; etter nytt&aring;r, sier Aliassi.

Denne rekkehusleiligheten p&aring; Veitvet ble solgt 600 000 kroner over prisantydning. Megler Hassan Rehman forteller at det var ny prisrekord i borettslaget.I likhet med Arshad mener ogs&aring; Aliassi at Oslo-markedet er prissensitivt.
- &Aring; g&aring; ut med riktig prisantydning er alfa omega for interessen. Legger du deg for h&oslash;yt, kan det ha veldig mye &aring; si for oppm&oslash;te p&aring; visning.
- Vi opplever at markedet er litt roligere p&aring; de dyrere objektene, og ofte kan de ta litt lengre tid &aring; f&aring; solgt. Men alt i alt vil jeg si at vi har et stabilt og velfungerende boligmarked her i Groruddalen, med god forutsigbarhet enten du skal selge eller kj&oslash;pe.
Roligere s&oslash;r&oslash;st i Oslo
- Etter en pangstart p&aring; &aring;ret med mye interesse p&aring; boligene som ble lagt ut, heftige budrunder og gode salgssummer, ble februar betraktelig roligere, sier eiendomsmegler&nbsp;Therese Hjem Skaug i DNB Eiendom Oppsal. Foruten Oppsal selger hun boliger i omr&aring;der som &Oslash;stensj&oslash;, B&oslash;ler, Abilds&oslash; og Nordstrand.
- Det er fortsatt normalt bra med salg, men f&aelig;rre interessenter per bolig og salgssummer rundt prisantydning.
God effekt:&nbsp;I denne 3-roms leiligheten p&aring; B&oslash;ler ble det benyttet del-styling for &aring; l&oslash;fte inntrykket. Det ga 20 interessenter og fem budgivere, og salg nesten en halv million over prisantydning.Ogs&aring; Hjelm Skaug understreker at riktig prissetting er helt avgj&oslash;rende i dagens marked.
- S&aring; lenge boligen prises riktig f&aring;r man som oftest solgt raskt, men standard og beliggenhet er naturligvis ogs&aring; viktig. Hvis boligen er priset for h&oslash;yt prioriterer mange interessenter andre alternativer.
- Leiligheter er det jevnt over et godt trykk p&aring;, og de fleste g&aring;r som regel unna etter f&oslash;rste runde.
Er du p&aring; jakt etter en spesiell bolig? Her kan du sette opp ditt dr&oslash;mmeboligs&oslash;k
Oslo vest: Leiligheter g&aring;r unna, tyngre i det &oslash;vre prissjiktet
- Her i Ullern og R&oslash;a-omr&aring;det har markedet v&aring;knet til etter nytt&aring;r. Vi opplever jevnt over godt oppm&oslash;te p&aring; visningene, og spesielt innen leilighetsmarkedet har aktiviteten &oslash;kt uke for uke og salgssummene er i tr&aring;d med prisantydning, sier Kim Ruben Knutsen, markedsansvarlig og eiendomsmegler hos DNB Eiendom R&oslash;a.
Etter en periode med avventende budgivning, spesielt innenfor tomannsbolig- og eneboligsegmentet i Oslo vest, ser Knutsen n&aring; et klart skifte.
- Aktiviteten er tilbake, og det er godt oppm&oslash;te p&aring; visningene. Vi ser ogs&aring; at flere boliger som ble liggende usolgt f&oslash;r jul har n&aring; f&aring;tt nye eiere, som bekrefter den positive trenden.
I det &oslash;verste prissegmentet sitter budene fortsatt langt inne, og det kan ta litt tid &aring; f&aring; solgt.
- Selv om interessen absolutt er til stede, opplever vi at det kan v&aelig;re utfordrende &aring; f&aring; budene til &aring; matche forventningene i dette segmentet. Ofte m&aring; det forhandlinger til for &aring; lande salget, selv om det selvf&oslash;lgelig finnes unntak.
- For &oslash;yeblikket er det lite nye lanseringer innen alle boligsegmenter, men vi forventer en &oslash;kning i tilbudet etter p&aring;ske. Alt i alt vil jeg si at vi har et stabilt og velfungerende boligmarked her i Ullern og R&oslash;a.
Velfungerende, men prissensitivt marked p&aring; Sk&oslash;yen
- Vi opplever at markedet er velfungerende, men b&aring;de selektivt og prissensitivt. De objektene med riktig prisantydning og ingen &aring;penbare &laquo;mangler&raquo; har rask omsetningshastighet og g&aring;r til gode priser, sier megler Johanne Hauge Haakelien i DNB Eiendom Sk&oslash;yen&nbsp;- Vi fikk som vanlig god hjelp av &laquo;nytt&aring;rseffekten&raquo; p&aring; ny&aring;ret som gjorde januar til en meget god m&aring;ned, men vi legger p&aring; ingen m&aring;te bak oss en d&aring;rlig februar. Markedet er friskmeldt og vi opplever &oslash;kt optimisme hos b&aring;de kj&oslash;per og selger.&nbsp;

Boligmarkedet

- Du må vite hva slags bolig du faktisk kjøper

Boligmarkedet

Boligmarkedet i Oslo: Fra helt Texas på visning til forhandlinger og kupping