&nbsp;
Nordmenn har mye sparepenger plassert i egen bolig og er dermed opptatt av boligpriser og boligmarkedet generelt.&nbsp; Mange har god oversikt, men her er tre utsagn som stadig går igjen i det offentlige ordskiftet og som med hell kan nyanseres med litt fakta:
&nbsp;
Myte 1: 
«Det har blitt nesten umulig å kjøpe sin første bolig!»
Ja, det har blitt dyrere å kjøpe sin første bolig og reglene for låneopptak har blitt strammet inn. Samtidig viser tall fra SSB at antallet unge boligeiere øker jevnt og trutt i Norge. De unge boligkjøperne er flere enn før, og de er yngre enn før.
&nbsp;Alle tall tilsier at det har blitt lettere, ikke vanskeligere å kjøpe sin første bolig.
Tallenes tale er altså klar: Flere unge klarer å kjøpe sin første bolig nå, enn før. Tallet på antall unge eiere har økt jevnt og trutt de siste 10 årene. Årsaken, mener forskerne, er at det har blitt mye billigere å ha lån. Forskjellen på å leie og eie er nå større enn før. I eierskapets favør.
&nbsp;
Les også: Billigere å eie enn å leie
&nbsp;





Fakta: &nbsp;Fra 2004 til 2016 økte andelen unge som eide egen bolig med 25 %. I 2004 eide 34 prosent av nordmenn mellom 25 og 34 år sin egen bolig. Ved inngangen til 2016 hadde andelen økt til 42 prosent.
Blant de aller yngste boligkjøperne i alderen 18 til 24 år steg andelen boligeiere fra 6 til 9 prosent mellom 2004 og 2016.
&nbsp;
(Tall SSB for Storebrand bank)





&nbsp;

Skal vi tro tall fra SSB har det blitt stadig enklere å komme seg inn på boligmarkedet i Norge. Det er i alle fall stor økning blant unge boligeiere, og de er yngre når de kjøper sin første bolig.
&nbsp;
Myte 2: 
«Ingen klarer å kjøpe seg sin første bolig uten hjelp av familie!»
Joda, mange får hjelp, men fremdeles er de som klarer seg selv minst like mange. En undersøkelse Ipsos MMI gjorde for DNB i november 2016 viser at 7 av 10 ikke fikk hjelp til å kjøpe sin første bolig.
5 av 10 unge kjøper sin første bolig uten hjelp av familie.
Blant dem under 34 år svarte litt under halvparten at de hadde fått hjelp, og bare 2 av 10 fikk det i form av kausjon eller pengegaver/arv.&nbsp; Resten fikk det i form av sparing gjennom oppveksten eller hjelp til oppussing e.l.
&nbsp;
Les også: Hvor mange førstegangskjøpere får egentlig hjelp?
&nbsp;




Fakta: 7 av 10 nordmenn svarer i slutten av 2016 at de klarte å kjøpe sin første bolig selv uten økonomisk hjelp av familie. I alderen under 35 år oppgir 5 av 10&nbsp;at de har&nbsp;fått hjelp.
2 av 10&nbsp;fikk økonomisk hjelp i form av penger/arv, 2 av 10 fikk hjelp i form av at familie stilte som kausjonister.&nbsp;
(Tall Ipsos MMI for DNB Eiendom)




&nbsp;
Det kan virke umulig å skulle klare å komme seg inn på boligmarkedet når du ser på boligprisene, spesielt i Oslo. Men husk:&nbsp;Norge er mer enn Oslo, og Oslo er mye større enn Grunerløkka og Majorstua. &nbsp;
&nbsp;
Les også: Oslomarkedet er mer enn sentrum
&nbsp;
Myte 3: 
«Det er mye dyrere å bo nå enn før!»
I Norge eier 8 av 10 sin egen bolig. For å se på bokostnad er det dermed relevant å se på hva det koster å ha boliglån. Og selv om gjelden har økt blant folk flest og mange eksperter er bekymret, har altså det folk betaler for å bo, sunket. Samtidig har lønningene gått opp.&nbsp;
Boligprisene har steget med 70 prosent de siste 10 årene,&nbsp;i samme periode har rentene mer enn halvert seg og lønningene steget betydelig (se tabell under).
Nå kan du låne et par millioner for samme pris du betalte for èn million for få år siden.
De fleste i dag betjener sine lån uten problemer. Det som bekymrer samfunnsøkonomene&nbsp;er om renten skulle øke med noen prosentpoeng. Da vil de med&nbsp;mye gjeld slite og vi kan få boligprisfall, noe som igjen vil slå inn i hele samfunnsøkonomien. Det er denne frykten som har gitt oss stadig&nbsp;strengere boliglånsregler i Norge.
&nbsp;
Les også: Nye strengere regler for å få boliglån 2017
&nbsp;




Fakta: I dag koster det ca 6 400 kroner å betjene et lån på 1,5 millioner kroner (2,30 % rente). I 1989 ville du klart å betjene et lån på en tredjedel, 0,5 mill, for samme månedlig beløp (rente 14,89 %). Samtidig har lønningene i Norge tredoblet seg. &nbsp;
&nbsp;(Tall: SSB, Smartepenger.no, dnb.no - se tabell nederst i artikkelen)




&nbsp;
&nbsp;
De fleste familier i Norge bruker mindre av lønnen sin på å bo nå enn de gjorde for 10- 20 år siden, det har gitt økt levestandard og&nbsp;større rom for hyttekjøp, hjelp til barn osv.
&nbsp;
Boutgifter i forhold til lønn før og nå:
&nbsp;




År/Norsk historikk


Pris 75 kvm bolig i Norge


Boliglåns-rente 


Gjennomsnitt månedslønn&nbsp; (brutto)


Månedlig lånekostnad på&nbsp;kr 500 000


Lønn etter lån er betalt hver md. (bto)




1989*


487500


14,89 %


13428


6360


7068




1997


600000


5,53 %


20489


3080


17409




2000


825000


7,77 %


24048


3800


20248




2007


1800000


5,55 %


32725


3085


29640




2017


3000000


2,30 %


43300


2190


41110




Tall: Eiendom Norge/NEF, SSB: Gjennomsnittlig månedslønn er regnet som brutto årslønn delt på tolv (skatt er ikke trukket fra!). Lånet er satt som annuitetslån med nedbetaling 25 år, månedlig lånekostnad er med både avdrag og renter, men før rentefradrag.&nbsp;*MERK: Det finnes ikke boligprisstatistikk før 1989
&nbsp;
Gjeldsbyrde vs. Gjeldskostnad Norge:

I grafen over ser du at selv om gjelden blant nordmenn har økt kraftig de siste årene (rosa linje) så koster gjelden mye mindre å betjene nå enn før (blå linje).&nbsp;Skulle vi få renter opp i 6-7 prosent igjen, vil imidlertid mange begynne å slite.
&nbsp;
&nbsp;
Kilder:
Stadig yngre boligkjøpere:
https://www.nrk.no/norge/stadig-yngre-boligkjopere-fyrer-opp-prisene-1.13374929
Boliglånsrenter historisk:
http://www.smartepenger.no/faktabank/lan/300-renten-de-siste-arene
Gjennomsnittslønn Norge
https://www.ssb.no/a/histstat/aarbok/ht-0901-lonn.html
&nbsp;
Boligpriser
www.eiendomnorge.no
www.nef.no
https://www.nrk.no/norge/boligpriser-gjennom-200-ar-1.8273402
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;

.
Boligprisene i Norge har stort sett gått en vei etter prisfallet på nesten 20 prosent under Finanskrisen i 2008-09, sier Halvorsen. I ettertid har nordmenn hamstret gjeld til lav rente og kjøpt stadig dyrere. Nå lurer stadig flere på hvor dette skal ende.

- For å se på hva som kan få boligprisene ned, må vi se på hvilke forhold som har drevet dem opp.
&nbsp;For at boligprisene skal falle må det skje noe som påvirker enten tilbuds- eller etterspørssiden, forklarer Terje Halvorsen i DNB Eiendom.(Foto: CF Wesenberg)
&nbsp;
Boligprisene styres av tilbud og etterspørsel
Boligmarkedet i Norge er et fritt marked som styres av tilbud og etterspørsel. Går prisen opp eller ned så skyldes det at tilbudssiden eller etterspørselssiden påvirkes av forhold i samfunnet. &nbsp;
&nbsp;Den enorme boligprisveksten vi har hatt de siste årene skyldes i all hovedsak disse tre forholdene:&nbsp;

Høy befolkningsvekst: Antallet på boligjakt i forhold til antall boliger i markedet
Rentenedgang: Prisen på lånte penger har gått ned og kjøpekraften har økt
Et godt arbeidsmarked: Trygghet og høy lønnsvekst gir vilje til å satse

&nbsp;
- Samtidig har den såkalte «urbaniseringen» skutt fart i Norge, sier Halvorsen. Både nye og gamle landsmenn har trukket mot de store byene der arbeidsmarkedet gir større valgmuligheter. Det har gitt et ekstra press på våre regionshovedsteder, som Stavanger før oljekrisen, Tromsø, Trondheim, Oslo og Bergen. &nbsp;
Det er prisveksten i byene som dratt prisene i Norge opp
&nbsp;
Lav rente har gitt folk stadig mer å bruke
Den enkeltfaktoren som kanskje har aller størst effekt på boligmarkedet og etterspørselen er renten, sier Terje Halvorsen. – Og rentene i Norge har blitt kuttet og kuttet i omtrent 20 år.
- I 1990 var gjennomsnittslønna i Norge på 187&nbsp;000 kr i året, og vi hadde en rente på 15 prosent. Nå ligger snittlønnen på over 500 000 i året og rentene har sunket, helt ned mot dagens 2,5 prosent. &nbsp;&nbsp;
Samtidig har lønningene gått opp og utenlandsk import har gjort nær sagt alle forbruksvarer billigere. -I sum har folk altså fått stadig mer penger å investere, og bolig er nordmenns favorittinvestering, blant annet fordi det er skattegunstig.
Våre eiendomsmeglere ser som regel umiddelbar effekt i budrundene etter et rentekutt.
Selv i områder der boligtilbudet er godt stiger prisene når rentene settes ned, sier Halvorsen. Eneste unntak er områder med mye arbeidsledighet. Naturlig nok. Så lenge de har trygghet i jobben, ser de at de kan betjene mer gjeld når rentene er lave.
- Det er tydelig at folk sitter og regner på hva de kan betjene av lån før de går ut og byr.&nbsp;
&nbsp;
Hva kostet et boliglån da foreldregenerasjonen kjøpte i forhold til i dag?&nbsp;




Boliglån/
20 år nedbetaling


Månedlig lånekostnad 1990
15 % i rente


Månedlig &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; lånekostnad år 2000
8 % i rente


Månedlig &nbsp;lånekostnad år 2016
2,5 % i rente




1 million koster:


&nbsp;13.170 kr/md


8.360 kr/md


5.350 kr/md




2 millioner koster:


&nbsp;26.330 kr/md


16.700 kr/md


10.650 kr/md




3 millioner koster:


&nbsp;39.500 kr/md


25.100 kr/md


15.950 kr/md




&nbsp;*For å regne lånekostnad er boliglånskalkulator brukt, med historiske renter iflg SSB/DNB. De siste 15 årene er norske gjennomsnittslønninger økt med nesten 75 prosent iflg SSB (288’ kr året i 2000/ 508’i 2015)
&nbsp;
For de fleste er det billigere å bo i dag enn det var på 90-tallet.
&nbsp;
Hva kan få det til å smelle i boligmarkedet?
Som nevnt er det tre hovedgrunner til at boligprisene har gått opp. Det vil være endringer i de samme forholdene som kan få boligprisen til å falle.

At det bygges altfor mye og tilbudet av boliger blir større enn etterspørselen
Renteoppgang som gjør at folk ikke kan by like mye og/eller må selge pga for stort lån
Økende arbeidsledighet, som gir usikkerhet rundt egen økonomi&nbsp;

&nbsp;
&nbsp;Nær sagt alle boligkrakk i historien skyldes et av disse forholdene.
Skal boligprisene falle kraftig må renten gå uventet mye opp, eller at Norge må bli rammet av forhold som gir større arbeidsledighet, sier Halvorsen. Akkurat nå ser vi ingen tegn til det.
&nbsp;&nbsp;- Boligbygging kan også dempe prisene, men ut fra de planer som foreligger er det heller ingen fare for at tilbudet av boliger i de mest pressede områdene vil bli for stort de nærmeste årene, sier Halvorsen.
Les også: På femtitallet kostet en toroms 50 000 kroner&nbsp;
&nbsp;
Mange boligmarkeder i Norge - noen stiger, andre faller
I Norge i dag så ser vi påvirkning på boligmarkedet fra både punkt en og tre i listen, men bare lokalt.
- I Kristiansand og Bergen for eksempel er det godt med boliger å velge mellom og prisene har ligget ganske rolig. Prisen i de to byene har steget med rundt 4 prosent siste 12 måneder, i motsetning til i Oslo, der det er langt større etterspørsel enn antall boliger. Prisene har gått opp 22 prosent i hovedstaden i samme periode.
I Stavanger er arbeidsmarkedet preget av arbeidsledighet etter oljeprisfallet og prisene har falt med nesten fire prosent det siste året. Noe kraftig fall har vi imidlertid unngått i Stavanger takket være lav rente, sier han.
- For landet som helhet er det akkurat nå ingenting som tyder på et prisfall i nær fremtid, heller det motsatte slår Halvorsen fast.
&nbsp;
Les også: Slik spår vi boligprisene!&nbsp;
&nbsp;


Boligmarkedet

Tre myter om boligmarkedet i Norge

Boligmarkedet

Kommer det et boligprisfall snart?