.
Vi eiendomsmeglere er jo kjent for å si at det er tre ting som gjør en eiendom attraktiv, nemlig «beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet», sier lederen av Norges største eiendomsmeglerkjede.
&nbsp;- &nbsp; Og det er mye sannhet i det, men prisen settes ikke av beliggenhet alene.
&nbsp;
Prisen bestemmes av markedet - hva betyr det?
Det norske boligmarkedet er et uregulert marked. Det betyr at prisen på boligene i prinsippet settes av kjøperne.
- Du klarer altså ikke å selge boligen din for mer enn hva en kjøper er villig til gi for den, forklarer Halvorsen. Uansett hvor fin du synes den er selv, eller hvor mye du har kostet på den.&nbsp;
Boligprisene settes av boligkjøperne som er på jakt i det markedet du selger&nbsp;
Dette ser vi i bakdelen av i lite attraktive områder, der salgsprisen på helt nyoppførte boliger kan ligge langt under den tekniske verdien. I attraktive områder derimot, vil salgsprisen som oppnås kunne ligge skyhøyt over teknisk verdi, sier boligsjefen.
- Betalingsviljen vil typisk derfor være høyest i områder der «alle» vil bo og det er langt flere kjøpere enn boliger til salgs. Folk byr over hverandre i kampen om boligene.
&nbsp;
&nbsp;Billige lån kombinert med et lavt tilbud av boliger har gitt gallopperende boligpriser i Oslo. Her i bydel Gamle Oslo har prisene steget nesten 24 % &nbsp;siste 12 måneder.&nbsp;(Bilde: Istock/ Tall: Eiendom Norge)
&nbsp;
Rekordhøy gjeld&nbsp;
En boligkjøper vil alltid være villig til å låne mer og by mer på en bolig han ønsker seg,&nbsp; så lenge han ser han vil klare å betjene lånet etterpå. &nbsp;Når renten går ned, går derfor boligprisene opp, sier Halvorsen.&nbsp;
Det er den økte låneviljen som har gitt oss høyere boligpriser i takt med rentenedsettelsene etter finanskrisen.
Og gjeldsgraden øker: I følge Finanstilsynet har nå en gjennomsnittshusholdning i Norge nå en gjeld som utgjør ca 215 prosent av disponibel inntekt, sammenlignet med 130 prosent for 15 år siden.
&nbsp;
En renteoppgang vil kunne slå hardt ut i boligmarkedet
- Når gjelden blant folk er så høy vil en eventuell renteoppgang kunne slå hardt ut på de månedlige utgiftene, sier Halvorsen.
Den høye gjeldsbyrden i Norge bekymrer mange&nbsp;&nbsp;
Og dersom mange etter hvert MÅ selge sin bolig fordi de ikke klarer å betjene lånene sine, så kan vi få et kraftig fall i hele markedet. Det vil gi negative ringvirkninger inn i andre deler av økonomien. &nbsp;
– Mange makroøkonomer&nbsp; bekymrer seg derfor for den økte gjeldsbyrden, med rette.
&nbsp;
Grafen viser at det fremdeles er billig å bo i Norge
Det er imidlertid svært lite som tyder på at Ola og Kari Nordmann sliter med sine lån, sier Halvorsen. Lånene er høye, men samtidig har det nesten aldri vært billigere å ha lån. &nbsp;Norske banker melder dessuten om nesten fraværende mislighold. - Folk flest har god kontroll og klarer fint å betjene sine høye lån.&nbsp;
Det er mye billigere å bo i egen bolig nå enn det var på nittitallet&nbsp;
Det er nettopp det som beskrives i grafen du ser under: Selv om den rosa linjen viser at gjelden stiger, så ser vi samtidig av den blå linjen at nordmenn bruker mindre av lønna vår på å betjene boligutgifter nå enn det vi gjorde på nittitallet.
-For folk flest har det blitt billigere å bo, og de har fått økt egenkapital i egen bolig.
&nbsp;
Selv om&nbsp;gjeldsbyrden har økt kraftig, har det samtidig blitt stadig billigere å betjene gjelden. Boligeiere bruker i snitt mindre av lønna på å bo nå enn på nittitallet.
&nbsp;
Verst for førstegangskjøperne&nbsp;
Det store dilemmaet er at selv om nordmenn nå bruker lite av sin løpende inntekt til å betjene lån, så har inngangsbilletten til boligmarkedet blitt skremmende høy, sier Halvorsen.&nbsp;
Oppgaven med å spare nok egenkapital&nbsp; fortoner seg bare mer og mer umulig for mange førstegangskjøpere. &nbsp;
Men kommer førstegangskjøperne først inn er det altså fremdeles mye billigere å eie enn å leie for de aller aller fleste, sier Halvorsen. Det er paradokset i dagens boligmarked.
Nettopp situasjonen for førstegangskjøpere ligger jo da også bak myndighetenes nye krav som gjør det vanskeligere for "spekulanter" å kjøpe en bolig nr 2.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Silje Sandmæls fem råd til førstegangskjøpere
&nbsp;
Vil økt gjeldsbyrde dempe kjøpelysten fremover?
Heldigvis har vi også rekordhøy sparing her i landet nå, sier Halvorsen. Det gir sikkerhet. Samtidig har altså de aller fleste veldig mye å gå på i forhold til betjeningsevnen, sier Halvorsen. Det gir normalt kjøpelyst.
- For selv om folks gjeld er høyere, har verdiene i egen bolig økt enda mer. Og kraftig økende boligpriser gjør at stadig flere vurderer å ta opp mer lån med sikkerhet i egen bolig. Det viser en undersøkelse Ipsos gjorde for oss i høst.
I Oslo, hvor gjelden er høyest, har andelen som ønsker å låne opp mer på egen bolig gått opp fra 14 til 32 prosent på to år.
- Og pengene de skal låne, ønsker de å skyte inn i boligmarkedet igjen, enten gjennom å kjøpe seg opp i størrelse, hjelpe barn inn på markedet eller pusse opp.
Boligprisene skal derfor etter all sannsynlighet videre opp i 2017, sier Halvorsen. -Selv om den nye forskriften nok vil dempe noe.
DNB Eiendom mener boligprisene i Norge i desember 2017 vil ligge ni prosent høyere enn hva de gjør nå. I Oslo vil nok veksten være noe høyere. &nbsp;
&nbsp;
Les også: 
Hvordan vil de nye boliglånsreglene for 2017 slå inn i markedet?&nbsp;
Hvordan spå boligpriser?

Boligmarkedet

Grafen som viser at norske boligpriser vil fortsette oppover i 2017