- V&aring;r erfaring er at de fleste p&aring; boligjakt f&oslash;rst og fremst tenker p&aring; pris og beliggenhet n&aring;r de ser etter ny bolig, sier eiendomsmegler Andreas Ekerhovd i DNB Eiendom.&nbsp;
N&aring;r det er sagt er det imidlertid b&aring;de fordeler og ulemper med selveier og borettslag, og det b&oslash;r du selvsagt v&aelig;re bevisst p&aring; n&aring;r du skal ut i markedet.
- Kj&oslash;per du selveierbolig m&aring; du for eksempel ta h&oslash;yde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift, som i dag utgj&oslash;r 2,5 prosent av kj&oslash;pesummen. Den upopul&aelig;re avgiften beregnes ikke ved kj&oslash;p av borettslagsbolig, sier Ekerhovd.&nbsp;
Vil du vite hva boligen din er verdt? Her kan du bestille verdivurdering
&nbsp;

Det er fordeler og ulemper med begge eierformene, sier Andreas Ekerhovd.&nbsp;
&nbsp;
- Dokumentavgiften er en ekstrakostnad som enkelte glemmer &aring; ta med i regnestykket. Kj&oslash;per du en leilighet til fire millioner, m&aring; du i tillegg alts&aring; ut med 100 000 kroner i omkostninger til staten, sier Ekerhovd.
Det er ikke slik at banken uten videre gir deg mer i l&aring;n hvis du i utgangspunktet har maks bel&aring;ning, s&aring; dette er det veldig viktig &aring; v&aelig;re klar over f&oslash;r du legger inn bud.
Skal du selge boligen din?&nbsp;Kom i kontakt med en eiendomsmegler her.
&nbsp;
Husk &aring; regne ut totalprisen f&oslash;r du legger inn bud
Ekerhovd mener det som oftest er totalprisen og de m&aring;nedlige fellesutgiftene mer enn eierform som vipper beslutningen den ene eller andre veien.
- Det er alltid viktig &aring; se p&aring; totalprisen f&oslash;r du legger inn bud, det gjelder uansett eierform. Enkelte boliger kan for eksemepel ha h&oslash;y fellesgjeld som p&aring;virker totalprisen.
Er du p&aring; jakt etter en spesiell bolig? Her kan du sette opp ditt dr&oslash;mmeboligs&oslash;k
&nbsp;
V&aelig;r oppmerksom p&aring; utleierett og forkj&oslash;psrett
- I et borettslag m&aring; du sjekke vedtektene n&oslash;ye og se om de &aring;pner for adang til utleie. Her er praksisen veldig ulik. Ofte er utleiemuligheten i borettslag begrenset og i noen tilfeller ikke-eksisterende, sier Ekerhovd.
En selveierleilighet kan du fritt leie ut, og derfor er disse boligene mer attraktive for investorer som kj&oslash;per med tanke p&aring; utleie.&nbsp;
Det er likevel slik at du kan s&oslash;ke om dispensasjon fra regelen om utleie i borettslag hvis det foreligger s&aelig;rskilte grunner til det.
- Det kan eksempelvis v&aelig;re milit&aelig;rtjeneste eller hvis du blir utplassert til en annen del av landet i forbindelse med jobb. Likevel kan utleieretten ogs&aring; i disse tilfellene v&aelig;re tidsbegrenset, s&aring; igjen sjekk vedtektene, oppfordrer Ekerhovd.&nbsp;
En selveierleilighet kan du fritt leie ut, men i borettslag er ofte utleiemuligheten begrenset
En annen ting du m&aring; sjekke hvis du skal kj&oslash;pe bolig i et borettslag, er forkj&oslash;psrett. Borettslagets medlemmer vil ha rett til &aring; tre inn i h&oslash;yeste bud. Er du medlem selv, m&aring; du passe p&aring; &aring; melde din interesse p&aring; borettslagets nettsider i forkant for &aring; kunne benytte deg av forkj&oslash;psretten.&nbsp;
- Som regel er det heller ikke bare andre beboere i borettslaget som har forkj&oslash;psrett, men ogs&aring; medlemmer i andre boligbyggelag, som for eksempel OBOS; BOBB, TOBB, USBL med flere. Sjekk alltid med megler eller borettslaget om forkj&oslash;psretten er forh&aring;ndsutslyst eller om den etterutlyses etter salget.
- Dersom den er forh&aring;ndsutlyst, er det lurt &aring; sjekke hvor mange som har meldt seg og hvor lang ansiennitet de har, sier Ekerhovd.
Sjekk fellesgjeld og fellesutgifter&nbsp;
N&aring;r du kj&oslash;per en brukt bolig, uansett eierform, m&aring; du alltid ta h&oslash;yde for fremtidige felles oppgraderinger. Det kan for eksempel v&aelig;re fasadearbeider, nye soilr&oslash;r eller utskifting av tak eller vinduer.&nbsp;
F&oslash;r du legger inn bud, uansett om det er borettslag eller sameie, b&oslash;r du alltid sjekke hvor h&oslash;y fellesgjelden er. Sjekk ogs&aring; hva fellesutgiftene faktisk dekker og hva du eventuelt m&aring; betale utenom, som for eksempel internett og kabel-TV.&nbsp;
- Det er ogs&aring; lurt &aring; sjekke hva slags renteavtale borettslaget har p&aring; fellesgjelden. Er det fast eller flytende rente? Er l&aring;net tatt opp via Husbanken, som ofte har en gunstig rente, eller er det et ordin&aelig;rt bankl&aring;n?
- Dersom borettslaget har bedre rentebetingelser enn&nbsp; du selv kan f&aring;, kan det v&aelig;re mer l&oslash;nnsomt &aring; kj&oslash;pe deg inn med et lavere innskudd og h&oslash;yere fellesgjeld.&nbsp;
Her kan du sjekke hvor mange kj&oslash;pere vi har til din bolig
&nbsp;

Husk alltid &aring; sjekke totalprisen f&oslash;r du legger inn bud.
Og hva med fremtidige kostnads&oslash;kninger?- Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som kan gi deg innblikk i utgiftene som kommer. Hvis det ikke st&aring;r noe om dette i salgsoppgaven, ville jeg dobbeltsjekket dette med megler, sier Ekerhovd.
&nbsp;
Betaler du ned fellesgjelden f&aring;r du lavere husleie
I et borettslag bakes fellesgjelden inn i fellesutgiftene med en langsiktig nedbetalingsplan, noe som gir deg god forutsigbarhet. Enkelte borettslag har ogs&aring; s&aring;kalt IN-ordning, slik at du kan betale ned hele fellesgjelden hvis du &oslash;nsker det.&nbsp;
- Husk at rentebetingelsene p&aring; fellsgjelden vil v&aelig;re avgj&oslash;rende for om det totalt sett l&oslash;nner seg &aring; betale inn p&aring; IN-ordningen, s&aring; sjekk dette i forkant.
I noen sameier kan det imidlertid v&aelig;re slik at sameierne m&aring; betale sin del av kostnadene som en engangsinnbetaling.&nbsp;
- Det er viktig &aring; sjekke disse tingene f&oslash;r du legger inn bud, og igjen sp&oslash;r megler hvis du er usikker, sier Ekerhovd.
Har borettslaget en sikringsordning eller ikke?
Ekerhovd forteller at meglerne ofte f&aring;r sp&oslash;rsm&aring;l om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning eller ikke. Fordelen med &aring; v&aelig;re tilknyttet en sikringsordning er at du som andelseier ikke risikerer &aring; bli &oslash;konomisk ansvarlig hvis en eller flere andelseiere i borettslaget misligholder sin andel av felleskostnadene.
- Det er selvf&oslash;lgelig en trygghet at borettslaget er tilknyttet en slik ordning, og sv&aelig;rt mange borettslag er ogs&aring; det. Men problemene knyttet til dette er langt p&aring; vei historie.&nbsp;
Fram til 2010 kunne det opprettes borettslag hvor innskuddet var sv&aelig;rt lavt og fellesgjelden skyh&oslash;y, noe som gjorde beboerne &oslash;konomisk s&aring;rbare n&aring;r renta gikk opp.
- I dag kan fellesgjelden utgj&oslash;re maksimalt 75 prosent n&aring;r nye borettslag etableres, s&aring; om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning eller ikke utgj&oslash;r ikke lenger samme risiko som tidligere, sier Ekerhovd.

Er du på boligjakt har du sikkert lagt merke til at fellesutgiftene kan variere mye fra sted til sted, enten det er snakk om en brukt bolig eller en helt ny.
Høye felleskostnader trenger imidlertid ikke bare være synonymt med høy fellesgjeld, slik mange tror. Det viktigste du gjør er å sjekke hva som inngår i fellesutgiftene, ikke om de er høye eller lave.&nbsp;
&nbsp;
Ikke la deg lure av lave felleutgifter
– Ikke la deg lure av lave fellesutgifter, det er alltid en årsak som ligger bak, sier Tor- Magne Birkeli, daglig leder i BOB Eiendomsutvikling AS som er Norges tredje største boligbyggelag.&nbsp;
Lave&nbsp;månedlige fellesutgifter kan rett og slett bety at du må betale for mer selv, til en dyrere pris. Å stadig få ekstrafakturaer på alt fra snømåking og vaktmestertjenester til kabel-TV og løpende vedlikehold kan oppleves som mindre moro enn litt høyere husleie. Høye fellesutgifter kan med andre ord bety lavere bokostnader over tid, og ikke minst gi mye større forutsigbarhet.
Høye fellesutgifter kan bety lavere bokostnader&nbsp;
Når man forhandler priser på vegne av mange husstander får man jo oftere en billigere enhetspris, sier han. Fellesutgiftene dekker gjerne alt boliglaget har fremforhandlet.
&nbsp;
Det er stor forskjell på hva som dekkes av fellesutgiftene
– Fellesutgiftene kan variere veldig fra boligprosjekt til boligprosjekt, og det kan være store forskjeller i hva som inngår. Sjekk derfor nøye hva som dekkes av fellesutgiftene på forhånd, sier Birkeli.&nbsp;
Det som er interessant er å finne ut hva som inngår
– Det kan være drift- og serviceavtaler med vaktmesterfirmaer og anleggsgartnere,&nbsp; strømkostnader i fellesområder, VVS-vedlikehold og renovasjon, fjernvarmeanlegg og kabel-TV og internett. I tillegg til eventuell fellesgjeld.
Hva som er inkludert kan ha mye å si for de faste utgiftene du er ansvarlig for, sier han.
&nbsp;
Les også: Hva er forskjellen på sameie og borettslag?
&nbsp;

Det er ikke alltid kabel-tv og internett er inkludert i fellesutgiftene. Foto: istock
&nbsp;
Boligtype er utslagsgivende for kostnadsnivå
– I nye boligprosjekter lager vi alltid et estimert budsjett på fremtidige fellesutgifter. For oss er det viktig å legge inn så mange av de faste kostandene inn i fellesutgiftene som mulig. Det skaper en mye bedre forutsigbarhet for kjøperne, men jeg vet det er aktører i markedet som har en annen praksis, da kan fellesutgiftene fremstå som vesentlig lavere enn hva de faktisk blir i sum til slutt.
Fellesutgiftene kan variere veldig fra boliglag til boliglag&nbsp;
Også boligtype og beliggenhet kan være utslagsgivende for størrelsen på fellesutgiftene, sier Birkeli.
– I sameier eller borettslag med rekkehusbebyggelse er gjerne fellesutgiftene noe høyere enn i en boligblokk. Dette er fordi denne type boliger ofte har andre vedlikeholdsbehov (trebygninger spesielt), samtidig som kvadratmeterflaten per enhet som skal vedlikeholdes også ofte er større per enhet enn i en boligblokk.
&nbsp;
Sjekk hvilke boliger vi har til salgs der du bor nå!&nbsp;
&nbsp;

Boligblokker har ofte lavere fellesutgifter enn rekkehus. Foto: DNB/www.treskjæråsen.no
&nbsp;
Styret fastsetter fellesutgiftene
Birkeli understreker at det er styrene i de enkelte borettslagene og sameiene som til syvende og sist fastsetter de endelige fellesutgiftene.
– Ja, et styre kan for eksempel beslutte å opprette et vedlikeholdsfond eller inngå avtaler om nye og bedre vaktmestertjenester. Det kan gi høyere fellesutgifter.&nbsp;
Det er styrets jobb å sørge for nødvendig drift og vedlikehold
– Når det gjelder våre prosjekter jobber vi aktivt for å få de ulike borettslagene og sameiene om å legge flest mulig av kostnadene inn i fellesutgiftene. Det gir best mulig forutsigbarhet for beboerne og driftsbudsjettene. Dette gjelder da nye borettslag og sameier som ennå ikke har vedtatt rutiner for dette, sier Birkeli.
&nbsp;
Skal du selge? Bestill verdivurdering her.
&nbsp;
Garasjekjeller er praktisk, men i de fleste borettslag utgjør det en ekstra kostnad. Foto: istock
&nbsp;
Dette bør du sjekke før du kjøper!
&nbsp;


Les gjennom både regnskap og budsjett i borettslaget/sameiet for å se hva penger er brukt på og hva de er planlagt brukt på fremover. Husk at du som andelseier blir ansvarlig for din andel. Spør megler, forretningsfører eller styret hvis spørsmål.

Kapitalkostnader er et pent ord for renter, så er det kun kapitalkostnader oppgitt i husleien, betyr det at lånet foreløpig er avdragsfritt: Du kan m.a.o vente deg en husleieøkning i fremtiden.&nbsp;


Be om å få se en nedbetalingsplan på fellesgjelden - der det står hvor mye du skal betale per måned. Ikke bare det neste året, men hele lånets løpetid, da slipper du økonomiske overraskelser.






Vurderer du å selge boligen din?
Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.&nbsp;
DNB Eiendom legger ut for alt inntil boligen eventuelt legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.




Kontakt en eiendomsmegler her





Boligmarkedet

Borettslag eller sameie, hvor viktig er egentlig eierformen?

Boligmarkedet

Derfor bør du sjekke fellesutgiftene ekstra nøye