Det finnes over 300.000 festetomter i Norge og forholdet mellom bortfester og fester er strengt regulert i Lov om tomtefeste. Du skal med andre ord slippe overraskelser når du kjøper hytter eller hus på festet tomt, men det er greit å kjenne til reglene.
Fester har også lovbestemt rett til å kreve innløsning av tomten når det har gått 30 år av festetiden,&nbsp;sier Kallum.
&nbsp;
-&nbsp;Deretter er regelen at du skal ha en innløsningsmulighet hver gang det har gått to år for bolighus, og hvert tiende år for fritidsbolig.&nbsp;
Bortfester kan normalt ikke nekte innløsning, samtidig kan bortfester ikke kreve at fester kjøper ut tomta.
Skal du selge hytte? Kom i kontakt med en lokalkjent eiendomsmegler her
&nbsp;
Det er gitt unntak for landbrukseiendommer&nbsp;
I lovens §34 ligger noen unntak fra rett til å kreve innløsning, dette gjelder spesifikt det såkalte landbruksunntaket for fritidshus (ikke bolighus). Her må det vises til tomtefesteloven med forskrifter, og de nærmere vilkår for å kunne nekte innløsning, sier advokaten.&nbsp;
Den som leier tomta kan når som helst kjøpe den ut hvis grunneieren sier ja&nbsp;
Det er ingenting som hindrer for at grunneier og fester også utenom de lovbestemte tidsintervaller kan innløse tomten, men det krever at grunneier godtar dette.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Les også: Hva er forskjellen på tomtefeste og punktfeste?
&nbsp;
&nbsp;Hvis fritidsboligen din står på en festetomt definert som landbrukseiendom blir ting noe mer komplisert, sier advokaten. Da gjelder det såkalte "Landbruksunntaket". (Foto: NTB Scandinavia)
&nbsp;
Grunneier kan nekte å innløse hvis det er landbrukseiendom&nbsp;
Dersom tomta oppfyller kravene til landbrukseiendom etter tomtefesteloven, kan grunneier nekte å innløse tomten med loven i hånd, sier Kallum.&nbsp;
Denne begrensningen i innløsningsretten er gitt for å beskytte landbruksnæringen.
Grunneier bestemmer i slike tilfeller selv om han eller hun ønsker å påberope seg retten til å nekte innløsning eller ikke.
Det kan være vanskelig å se om landbruksunntaket skal gjelde
Om landbruksunntaket kan gjelde eller ikke kan i en del tilfeller uten aktiv jord og skogbruksdrift bero på mer komplekse vurderinger.
- Da må gjerne advokater kontaktes for å tolke og oppnå enighet, hvis det kommer til en sak mellom fester og bortfester, sier Kallum.
Vil du vite hva hytten din er verdt i dagens marked? Bestill verdivurdering her
&nbsp;
Frist for å varsle krav om innløsning&nbsp;
Hvis du ønsker å løse ut et tomtefeste, gjelder bestemte tidsfrister for å varsle etter loven. Skal du nå fram er det da viktig at fristene ikke oversittes.&nbsp;
Fester må normalt fremme skriftlig krav om innløsning senest ett år før innløsningstidspunkt, jf tomtefesteloven&nbsp; § 36.&nbsp;
Ønsker du å kreve innløsning må du passe på tidsfristene!&nbsp;
Når innløsning først skjer ved utløpet av festetiden har bortfester plikt til å varsle om rett til å kreve innløsning, og informere om fristen for å kreve dette. I motsatt fall er innløsningsretten ikke falt bort på innløsningstidspunktet.&nbsp;
&nbsp;

Over 300.000 boliger og hytter står på festetomt i Norge og det er som regel helt problemfritt og rimelig. Tomtefesteloven regulerer leieforholdet strengt. (Foto: NTB)
&nbsp;
Hvordan beregnes innløsningssummen?&nbsp;
Tomtefesteloven har også regler om hvorledes innløsningssummen skal beregnes, jf § 37. - Hvordan summen beregnes er avhengig av type festekontrakt, om den er tidsubegrenset, eller om det er avtalt festetid i kontrakten.&nbsp;
For tidsubestemt kontrakt fastsettes innløsningsummen til 25 x årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet.&nbsp; I slike tilfelle vil grunneier kun ha krav på økonomisk kompensasjon ved bortfall av festeavgift.&nbsp;
Hvordan summen beregnes avhenger av type festekontrakt
For festekontrakt med avtalt festetid har bortfester valget mellom å kreve 25 x oppregulert festeavgift, eller 40 prosent av råtomteverdien. &nbsp;Bortfester kan da kreve den beregningsmåte han eller hun ønsker.&nbsp;
&nbsp;
Har du rett til å felle trær på festetomta du leier?
&nbsp;
Hvis du ønsker å kjøpe ut lenge før kontrakt går ut, skal det kompenseres
Hvis innløsning først finner sted 10 år eller mindre for når festetiden utløper, kan bortfester spesielt ved innløsning kreve at engangsløftet benyttes ved oppregulert festeavgift, sier Kallum.&nbsp;
-Ved innløsning før dette vil oppreguleringen av festeavgift ofte være begrenset til konsumprisindeks, og gi en lavere innløsningssum.&nbsp;
Det skal gis fradrag for den verdiøkning fester har gitt tomten under leietiden&nbsp;
Ved beregning av råtomteverdien skal det beregnes ut fra tomtens beskaffenhet da festet tok til, slik at det gis fradrag for den verdiøkning som fester har tilført tomten, sier han.&nbsp;
For fester er det viktig at alle slike verdiøkende tiltak tilført tomten blir opplyst og vektlagt ved fastsettelse av råtomteverdien.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Hva markedsverdien kan settes til avgjør prisen
Hva en potensiell kjøper ville ha betalt for råtomta (hvis selveiertomt) blir avgjørende, og dere må da sammenligne mot tilsvarende råtomter uten feste i samme område, sier Kallum.&nbsp;
&nbsp;- Det må legges vekt på tomtens individuelle forhold. Pris må baseres på tomtens opprinnelige beskaffenhet.&nbsp;
Tomteverdien kan ikke settes høyere enn hva den kunne blitt solgt for i et fritt marked&nbsp;
Ved verdivurderingen skal det etter loven også legges til grunn faktisk utnyttelse av tomten. Tomteverdien må ikke settes høyere enn det tomten kan selges for dersom det bare er tillatt med det eller de husene som står på tomten.
&nbsp;
&nbsp;
En tomt kan ha forandret seg veldig under mange års festetid, det kompliserer verdifastsettelsen. Skal du kjøpe ut skal verdien settes til markedsvrdi på "råtomta", altså pris på tomten som sådan før beplantning, uten hus mm (Foto:&nbsp; Istock)
&nbsp;
Det kan være krevende å sette riktig takst&nbsp;
Det innhentes ofte takst eller&nbsp; verdivurdering&nbsp;for å få fastsatt råtomteverdien, men det er en utfordring at disse ofte spriker mye, sier Kallum.&nbsp;
- Det er viktig å følge prinsipper for verdsettelse etter tomtefesteloven, og det sikres best mulig gjennom mandat.&nbsp;
Hvis dere ikke blir enige kan det kreves rettslig skjønn
&nbsp;Hvis partene ikke blir enige om innløsningssummen og vilkårene, kan det kreves rettslig skjønn.&nbsp; Fester vil ved tvist kunne søke rettshjelpsdekning gjennom&nbsp; bolig-&nbsp;eller&nbsp;hytteforsikringen.&nbsp;
Før rettslige skritt iverksettes plikter partene og forsøke å komme til en minnelig løsning, sier Kallum.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Gjennomføring av innløsning av tomtefeste&nbsp;
Ved innløsning blir fester eier av tomten, og den går over til å bli en selveiertomt. Bortfesteren plikter å medvirke til innløsningen, og få skilt ut tomten, slik at festeren får hjemmel til tomten.&nbsp;
Det anbefales at eiendomsmegler eller advokat bistår med innløsningen, og at det settes opp kontrakt hvor innløsningssum og oppgjør avtales og sikres.&nbsp;
Fester har krav på skjøte på tomten, og at den er fri for pengeheftelser.
-Kostnadene forbundet med innløsningen skal dekkes av fester som kjøper, og dette avtales skriftlig i kjøpekontrakten.&nbsp;
Festekontrakten skal da slettes, men før dette må fester påse at de gamle rettighetene under tidligere festeforhold blir gjennomgått og videreført. Dette gjelder f.eks vei, parkering, båtplass m.v.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;




Vurderer du å selge boligen eller hytta?
Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.&nbsp;
DNB Eiendom legger ut for alt inntil boligen eventuelt legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.




Kontakt en eiendomsmegler her!




&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;

.
Et punktfeste er en variant av en festetomt, men i motsetning til vanlig tomtefeste er det da ikke gitt grenser for tomtens størrelse.
&nbsp;
Punktfeste
Punktfeste kan være et greit alternativ så lenge man ikke planlegger å opparbeide en stor hage rundt hytta. Eiendommen er markert med et sentralpunkt, som skal ligge innenfor bebyggelsen på tomten.
Eieren av punktfestet har normalt en egen, men den kan være begrenset, disposisjonsrett innenfor en sirkel med radius 30 meter fra sentralpunktet. Betegnelsen punktfeste ble etablert i forbindelse med innføringen av «delingsloven» i 1980. Derav har tomten, normalt en hyttetomt, et leieforhold til en grunneiendom. Eieren av punktfestet betaler derfor en (normalt årlig) festeavgift til grunneieren.
Punktfeste er gjerne benyttet der grunnverdien er lav, for eksempel hyttetomter i innlandet eller på fjellet.
&nbsp;
Tomtefeste
Tomtefeste er leie av grunn til hus som festeren, den som leier tomten, har eller får på tomten. Tomtefeste har forekommet, og forekommer stadig, i betydelig grad i Norge. Særlig for bolighus og fritidseiendom, men også for næringsbygg.&nbsp;
I festeforhold til bolig- og fritidsformål har også reglene om innløsningssummens størrelse vært et omstridt tema. Etter flere endringer og saker i Høyesterett om reglenes grunnlovsmessighet, er reglene per 2010 slik at hovedregelen er innløsning til 25 ganger regulert årlig festeavgift på innløsningstiden.
Bortfester er også gitt rett til å kunne kreve innløsning til 40 % av råtomtverdien. Råtomtverdien er ikke er det samme som verdien av den opparbeidede tomten.
&nbsp;
Hilsen Advokat Thore Eithun Helland i Huseiernes Landsforbund,&nbsp;

Jus

Kan vi kjøpe ut festetomten?

Jus

Hva er forskjellen på tomtefeste og punktfeste?