Jus

Kan vi kjøpe ut festetomten?

Av Kristin O. Iversen, 16.10.2018 Foto: Deloitte og NTB

Ved utløpet av festetiden har fester et valg mellom å fortsette festeforholdet eller å kjøpe ut tomten, sier Knut Kallum i Deloitte Advokatfirma.

Knut Kallum forteller om innløsning av festetomtDet finnes over 300.000 festetomter i Norge og forholdet mellom bortfester og fester er strengt regulert i Lov om tomtefeste. Du skal med andre ord slippe overraskelser når du kjøper hytter eller hus på festet tomt, men det er greit å kjenne til reglene.

Fester har også lovbestemt rett til å kreve innløsning av tomten når det har gått 30 år av festetiden, sier Kallum.

 

- Deretter er regelen at du skal ha en innløsningsmulighet hver gang det har gått to år for bolighus, og hvert tiende år for fritidsbolig. 

Bortfester kan normalt ikke nekte innløsning, samtidig kan bortfester ikke kreve at fester kjøper ut tomta.

 

Her finner du Lov om tomtefeste  

 

Det er gitt unntak for landbrukseiendommer 

I lovens §34 ligger noen unntak fra rett til å kreve innløsning, dette gjelder spesifikt det såkalte landbruksunntaket for fritidshus (ikke bolighus). Her må det vises til tomtefesteloven med forskrifter, og de nærmere vilkår for å kunne nekte innløsning, sier advokaten. 

Den som leier tomta kan når som helst kjøpe den ut hvis grunneieren sier ja 

Det er ingenting som hindrer for at grunneier og fester også utenom de lovbestemte tidsintervaller kan innløse tomten, men det krever at grunneier godtar dette.  

 

Les også: Hva er forskjellen på tomtefeste og punktfeste?

 

Landbrukseiendommer er unntak i tomtefestloven | DNB Eiendom Hvis fritidsboligen din står på en festetomt definert som landbrukseiendom blir ting noe mer komplisert, sier advokaten. Da gjelder det såkalte "Landbruksunntaket". (Foto: NTB Scandinavia)

 

Grunneier kan nekte å innløse hvis det er landbrukseiendom 

Dersom tomta oppfyller kravene til landbrukseiendom etter tomtefesteloven, kan grunneier nekte å innløse tomten med loven i hånd, sier Kallum. 

Denne begrensningen i innløsningsretten er gitt for å beskytte landbruksnæringen.

Grunneier bestemmer i slike tilfeller selv om han eller hun ønsker å påberope seg retten til å nekte innløsning eller ikke.

Det kan være vanskelig å se om landbruksunntaket skal gjelde

Om landbruksunntaket kan gjelde eller ikke kan i en del tilfeller uten aktiv jord og skogbruksdrift bero på mer komplekse vurderinger.

- Da må gjerne advokater kontaktes for å tolke og oppnå enighet, hvis det kommer til en sak mellom fester og bortfester, sier Kallum.

 

Har du rett til å felle trær på festetomta du leier?

 

Frist for å varsle krav om innløsning 

Hvis du ønsker å løse ut et tomtefeste, gjelder bestemte tidsfrister for å varsle etter loven. Skal du nå fram er det da viktig at fristene ikke oversittes. 

Fester må normalt fremme skriftlig krav om innløsning senest ett år før innløsningstidspunkt, jf tomtefesteloven  § 36. 

Ønsker du å kreve innløsning må du passe på tidsfristene! 

Når innløsning først skjer ved utløpet av festetiden har bortfester plikt til å varsle om rett til å kreve innløsning, og informere om fristen for å kreve dette. I motsatt fall er innløsningsretten ikke falt bort på innløsningstidspunktet.

 

Les også: Knut Kallums gjennomgang av tomtefesteloven 

 

Hytter står ofte på festetomt i Norge | DNB Eiendom

Over 300.000 boliger og hytter står på festetomt i Norge og det er som regel helt problemfritt og rimelig. Tomtefesteloven regulerer leieforholdet strengt. (Foto: NTB)

 

Hvordan beregnes innløsningssummen? 

Tomtefesteloven har også regler om hvorledes innløsningssummen skal beregnes, jf § 37. - Hvordan summen beregnes er avhengig av type festekontrakt, om den er tidsubegrenset, eller om det er avtalt festetid i kontrakten. 

For tidsubestemt kontrakt fastsettes innløsningsummen til 25 x årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet.  I slike tilfelle vil grunneier kun ha krav på økonomisk kompensasjon ved bortfall av festeavgift. 

Hvordan summen beregnes avhenger av type festekontrakt

For festekontrakt med avtalt festetid har bortfester valget mellom å kreve 25 x oppregulert festeavgift, eller 40 prosent av råtomteverdien.  Bortfester kan da kreve den beregningsmåte han eller hun ønsker. 

 

Les også: Vet du hva hytte er verdt?

 

Hvis du ønsker å kjøpe ut lenge før kontrakt går ut, skal det kompenseres

Hvis innløsning først finner sted 10 år eller mindre for når festetiden utløper, kan bortfester spesielt ved innløsning kreve at engangsløftet benyttes ved oppregulert festeavgift, sier Kallum. 

-Ved innløsning før dette vil oppreguleringen av festeavgift ofte være begrenset til konsumprisindeks, og gi en lavere innløsningssum. 

Det skal gis fradrag for den verdiøkning fester har gitt tomten under leietiden 

Ved beregning av råtomteverdien skal det beregnes ut fra tomtens beskaffenhet da festet tok til, slik at det gis fradrag for den verdiøkning som fester har tilført tomten, sier han. 

For fester er det viktig at alle slike verdiøkende tiltak tilført tomten blir opplyst og vektlagt ved fastsettelse av råtomteverdien.  

 

Hva markedsverdien kan settes til avgjør prisen

Hva en potensiell kjøper ville ha betalt for råtomta (hvis selveiertomt) blir avgjørende, og dere må da sammenligne mot tilsvarende råtomter uten feste i samme område, sier Kallum. 

 - Det må legges vekt på tomtens individuelle forhold. Pris må baseres på tomtens opprinnelige beskaffenhet. 

Tomteverdien kan ikke settes høyere enn hva den kunne blitt solgt for i et fritt marked 

Ved verdivurderingen skal det etter loven også legges til grunn faktisk utnyttelse av tomten. Tomteverdien må ikke settes høyere enn det tomten kan selges for dersom det bare er tillatt med det eller de husene som står på tomten.

 

 Tomta kan ha endret seg veldig under festetiden | DNB Eiendom

En tomt kan ha forandret seg veldig under mange års festetid, det kompliserer verdifastsettelsen. Skal du kjøpe ut skal verdien settes til markedsvrdi på "råtomta", altså pris på tomten som sådan før beplantning, uten hus mm (Foto:  Istock)

 

Det kan være krevende å sette riktig takst 

Det innhentes ofte takst eller  verdivurdering for å få fastsatt råtomteverdien, men det er en utfordring at disse ofte spriker mye, sier Kallum. 

- Det er viktig å følge prinsipper for verdsettelse etter tomtefesteloven, og det sikres best mulig gjennom mandat. 

Hvis dere ikke blir enige kan det kreves rettslig skjønn

 Hvis partene ikke blir enige om innløsningssummen og vilkårene, kan det kreves rettslig skjønn.  Fester vil ved tvist kunne søke rettshjelpsdekning gjennom  bolig- eller hytteforsikringen. 

Før rettslige skritt iverksettes plikter partene og forsøke å komme til en minnelig løsning, sier Kallum.  

 

Gjennomføring av innløsning av tomtefeste 

Ved innløsning blir fester eier av tomten, og den går over til å bli en selveiertomt. Bortfesteren plikter å medvirke til innløsningen, og få skilt ut tomten, slik at festeren får hjemmel til tomten. 

Det anbefales at eiendomsmegler eller advokat bistår med innløsningen, og at det settes opp kontrakt hvor innløsningssum og oppgjør avtales og sikres. 

Fester har krav på skjøte på tomten, og at den er fri for pengeheftelser.

-Kostnadene forbundet med innløsningen skal dekkes av fester som kjøper, og dette avtales skriftlig i kjøpekontrakten. 

Festekontrakten skal da slettes, men før dette må fester påse at de gamle rettighetene under tidligere festeforhold blir gjennomgått og videreført. Dette gjelder f.eks vei, parkering, båtplass m.v. 

 

Kilde: Deloitte Advokatfirma

 

 

Vurderer du å selge boligen eller hytta?

Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget. 

DNB Eiendom legger ut for alt inntil boligen eventuelt legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.

Kontakt en eiendomsmegler her!