
.
Boliglånsforskriften som trådte i kraft i fjor hadde en klar hensikt, nemlig å dempe boligprisene.&nbsp;
-Samtidig har forskriften påvirket leiemarkedet utilsiktet, sier salg- og markedssjef Anne Lene Söder i Leiebolig Utleiemegling AS.&nbsp;
&nbsp;
Nye låneregler tvang mange inn på leiemarkedet
Jeg mener utleiemarkedet må sees i sammenheng med salgsmarkedet fordi&nbsp;boliglånsforskriften&nbsp;som kom i fjor, har påvirket begge markedene, sier Söder.
Målet til myndighetene var å dempe den enorme prisveksten på boliger, spesielt i Oslo. Det lyktes, samtidig ble nye grupper «tvunget» inn i leiemarkedet.&nbsp;
Typiske førstegangskjøpere tvinges inn på leiemarkedet
Krav om 15 prosent egenkapital og maksbelåning på 5 ganger årsinntekt, utelukker mange fra å få nok lån.&nbsp;Spesielt unge med mye studiegjeld og lav inntekt.&nbsp;
- Denne store gruppen ble, og blir til dels ennå &nbsp;«tvunget» ut i et leiemarked de ellers hadde unngått. De må også spare i enda lenger tid for å dekke egenkapitalkravet.
&nbsp;

Høye boligpriser, strenge låneregler og lengre leiekontrakter kommer til å gi eldre førstegangskjøpere i Oslo, sier Anne Lene Söder. (Foto: Istock)&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Økte boligpriser skapte press på leiemarkedet
Sommeren 2016 bar preg av et salgsmarked med&nbsp;vill prisvekst i Oslo. Mange ga opp i ville budrunder og bestemte seg for å avvente, løsningen var å leie midlertidig.&nbsp;
Antall leietakere økte i Oslo gjennom 2017, samtidig var antallet boliger til leie lavere enn tidligere år.
Da salgsprisene gikk ned, gikk leieprisene opp.
&nbsp;Det hete utleiemarkedet i sommermånedene førte til at leieprisene i Oslo økte med rundt 10 prosent i denne perioden sammenlignet med 2016, sier Söder.
Økte leiepriser gjør at det for mange vil ta enda lenger tid å få spart nok egenkapital til å kjøpe. Kjøpsplanene må dermed utsettes, sier hun.
&nbsp;
Hva skjer i leiemarkedet framover?
Dersom Boliglånsforskriften vedvarer i samme form etter sommeren i år tror vi det vil påvirke leiemarkedet ytterligere, sier Söder. -Spesielt for de unge som er den største leietakergruppen.&nbsp;&nbsp;
I Norge har det vært normalt for unge å leie, for deretter å kjøpe ganske raskt etter at når man får seg en fast inntekt.
Effekten av forskriften vil være stadig eldre førstegangskjøpere
Dette tror vi ikke blir like vanlig i Oslo fremover som det det har vært, sier hun. - Å få kjøpt noe vil ta lenger tid, både på grunn av høye boligpriser og fordi utleiemarkedet profesjonaliseres.&nbsp;
Hittil i 2018 har antallet utleieboliger økt,&nbsp; fordi mange har valgt utleie fremfor salg.
&nbsp;
Les også: Ikke fått solgt og vurderer utleie? Ikke gå i denne skattefella.
&nbsp;
&nbsp;De nye strengere boliglånsreglene som kom i fjor kan gi oss et mer profesjonelt uteleimarked i Norge, mener Anne Lene Söder. (Foto: Shutterstock/NTB)
&nbsp;
Et mer profesjonelt utleiemarked gir lenger leiekontrakter
I Norge har utleiemarkedet vært amatørenes marked i alle år. Fremdeles eies nesten 7 av 10 utleieboliger av privatpersoner, opplyser Söder.&nbsp;
&nbsp;– Denne andelen tror vi vil gå ned i Oslo framover, hvis egenkapitalkravet på 40 prosent opprettholdes. Høyt kapitalkrav gir etablerte utleiere en fordel.
Det er mange fordeler med et mer profesjonelt leiemarked
Vi ser allerede at en større andel av utleieboligene nå kjøpes av mer profesjonelle utleiere. En effekt av dette er lengre leiekontrakter, sier hun.&nbsp;
Profesjonelle foretrekker lange tidsbestemte leiekontrakter og unngår normalt unntak fra Husleieloven - Fordelen for leietaker er større forutsigbarhet og sterkere rettsvern i det norske utleiemarkedet.
&nbsp;
Les også: Investorene er tilbake på boligmarkedet i Oslo. 
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;


Leiemarkedet i Norge er lite og består i stor grad av kjellerleiligheter eller andre private boliger som folk av ulike grunner ikke skal bo i selv i en periode.
– Det er med andre ord mange amatører i dette markedet.
Desto viktigere er det å forholde seg til lover og regler, sier Advokat Magnussen i Huseiernes Landsforbund.
Skal du selge boligen? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her.
&nbsp;
Lover og regler rundt utleien gir begge parter&nbsp;forutsigbarhet
Husleieloven er der for å beskytte begge parter. Som utleier er det blant annet viktig å vite at minstetiden på utleie av separat boenhet er på tre år, mens minstetiden for utleie av kjellerleilighet eller annen del av egen bolig er på minimum ett år.
-Det finnes imidlertid noen unntak.&nbsp;
Det er noe som heter «tidsubestemt» leieavtale og noe som heter «tidsbestemt» leieavtale.
- Står det i kontrakten at boligen kan leies på ubestemt tid,&nbsp;må du som utleier oppgi svært gode grunner i en oppsigelse for at&nbsp;leietager skal måtte flytte.
Minstetiden for utleie av en bolig er tre år
- Minstetiden i loven er satt for å sikre forutsigbarhet. Leietaker har kanskje arbeidssted, skole og barnehage i nærheten og trenger trygghet rundt bosituasjonen sin.
Kanskje sitter du på større verdier enn du vet om?&nbsp;Få en verdivurdering her og sjekk hvor mye du kan kjøpe for.
&nbsp;

De tre viktigste tingene du gjør som utleier er å sjekke referanser, få et depositium og skriver en god kontrakt, sier advokat Annita Magnussen. (foto: NTB)
&nbsp;
Sjekk alltid referanser og hent inn depositum fra leietager i forkant
Før du kommer så langt at du skriver en avtale med en leietager, må du finne den rette beboeren. Det kan mange ganger være vanskelig å skille mellom gode og dårlige leietagere, de aller fleste er jo hyggelige og blide folk. Det minste du må gjøre er å sjekke referanser, helst fra tidligere utleiere, men også fra arbeidsgivere eller andre som kan si noe om personen er til å stole på.
Får du bare gode skussmål bør leieforholdet gå bra
Får du et godt inntrykk av leietageren kan du avtale et møte for å gå gjennom boligen og skrive leiekontrakt. Du må også be om et depositum fra vedkommende som må innbetales før leieavtalen trer i kraft.
-Det er vanlig å ta et depositum på minimum tre måneders leie og sette det inn på en depositumskonto i samme bank hvor leien kommer inn. Da kan du lett dokumentere alle innbetalinger.
&nbsp;

Det finnes mange gode maler for utleiekontrakter du kan ta utgangspunkt i, se eks nederst i saken. Du bør så spesifisere det økonomiske og klausul for utkastelse, i tillegg til å dokumentere tilstanden ved utleietidspunktet. (Foto: Shutterstock)
&nbsp;
Sørg for å ha en god skriftlig leieavtale så unngår du tvil og konflikt senere
En god leiekontrakt er viktig, sier advokaten. – En kontrakt vil sørge for at misforståelser unngås senere. Det kan også være lurt å gå gjennom boligen sammen og dokumentere standarden.
Ta gjerne bilder av boligen ved overtagelse og spesifiser eventuelle mangler i kontrakten, så unngår dere tvil om ansvar ved avtalens opphør. Jeg vil råde dere å bruke en overtagelsesprotokoll for å få alt riktig, du finner en mal inne på våre nettsider, sier hun. (lenke under)
Alt bør avtales skriftlig, også hva som skal til for utkastelse er mulig
Du bør også legge inn en såkalt «utkastelsesklausul» i kontrakten. Dersom husleien uteblir, det kommer naboklager på husbråk eller&nbsp;hvis leietager ikke tar vare på boligen som avtalt kan du ønske å få han eller henne ut igjen før kontraktstiden er ute.
Har du en slik utkastelsesklausul kan du be om hjelp fra namsmyndighetene til å bli kvitt leietageren. Har du ikke en slik klausul må du gå til domstolene for å få en dom for utkastelse, det er mer tidkrevende og dyrt.
&nbsp;
Her er den profesjonelle utleiers 8 beste tips!

Sjekk alltid referanser.
Sørg for å ha sikkerhet for leiebetaling enten som depositum eller som garanti.
Tenk framover: Skal et familiemedlem&nbsp;benytte boligen senere, eller planlegger du å selge boligen etter noen år, må du gjøre leier skriftlig oppmerksom på dette før avtale inngås. Hvis den oppgitte grunnen ikke inntreffer, går leieforholdet over til å bli oppsigelig, med fullt oppsigelsesvern for leieren.
Leier du&nbsp;ut tidssubestemt kan begge parter si opp avtalen. Husk at leier har et sterkt oppsigelsesvern!
Sørg for å ha en såkalt utkastelsesklausul i kontrakten. Da kan du søke namsmyndighetenes hjelp til å avslutte leieforholdet hvis husleien uteblir.
Både utleier og leier bør sette seg inn i reglene for utleie. Sørg for å ha en skikkelig leiekontrakt.
Ikke gi fra deg nøkler før kontrakten er undertegnet og depositum er opprettet.
Fyll ut en overtagelsesprotokoll med leier når leieforholdet starter. Ta gjerne bilder av leiligheten.


Boligmarkedet

- Mange «førstegangskjøpere» ble tvunget inn på leiemarkedet i fjor.

Jus

Skal du leie ut hele eller deler av boligen? Unngå disse fellene!