
&nbsp;

Som mange kjenner til er et av hovedkravene for at gevinstskatt ikke skal utløses ved boligsalg at boligen har vært bebodd i minst ett av de to siste årene, sier skatteadvokat Per B. Wright i Codex Advokater
&nbsp;- Det kan imidlertid gjøres unntak fra denne regelen.&nbsp;
Viktigste prinsipp for unntak er såkalt "brukshindring", at eier beviselig ikke har hatt mulighet til å bo der under deler av eiertiden.
&nbsp;
&nbsp;
Skatteloven har to særregler
Hovedregelen i skatteloven er at skatt skal betales på gevinst ved boligsalg, likeledes kan tap trekkes fra. Skattesatsen er per 2017 på 24 prosent, sier Wright.
-Det gis imidlertid flere unntak fra regelen. Blant annet blir gevinst skattefri om eier har hatt fast adresse (dvs. bodd) på eiendommen minst ett av de to siste årene før salg.
Det er to særregler i loven som anvendes i slike tilfeller som beskrevet over.
Unntak fra boregelen gis, dersom boligeier:

brukte boligen som fast bolig og måtte (pga sykdom e.l.) fraflytte den, eller
kan bevise at planen var å bruke boligen, men ble forhindret i å flytte inn.

Årsaker til forhindret botid kan i tillegg til helsemessige årsaker være arbeid eller lignende grunner.
Poenget er at du må kunne dokumentere at den du arver fra, ikke hadde anledning til å bo der som planlagt, forklarer Wright.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Hvordan er skattereglene ved salg av bolig?
&nbsp;
&nbsp;
Dersom du kan bevise, eksempelvis med en legeerklæring, at bestemor kom på institusjon på grunn av sykdom, kan regelen om "brukshindring" benyttes. (Foto: Pixabay)
&nbsp;
Dro bestemor frivillig på sykehjem?
Dersom bestemor har bodd på sykehjem og dermed ikke har oppfylt bokravet, skal det altså i utgangspunktet skattes da hun jo faktisk ikke har bodd der, sier Wright.
- Men, dersom dere kan dokumentere at bestemor på grunn av fysisk eller psykisk sykdom måtte flytte på sykehjem vil perioden hun har vært på institusjonkunne regnes som en brukshindring.
Ble bestemor ufrivillig forhindret i å bo i egen bolig skal tiden hun har vært på pleiehjem likestilles med botid. 
Dersom bestemor dør, og hun oppfylte kravet om botid til hun døde, som følge av en brukshindring akseptert som botid, er det verdien på boligen på det tidspunktet du overtar som settes som såkalt «inngangsverdi».&nbsp;
Hvis du som arving da senere selger, vil kun verdistigningen eller tapet mellom arvetidspunkt og salgstidspunkt skattlegges.
- Selger du relativt raskt vil det følgelig bli lite gevinstskatt å betale som arving, sier Wright.
&nbsp;
Eksempel:&nbsp; 




Arv av bestemors bolig&nbsp;




Hendelse


Kroner/Boligverdi




1960: Bestemor kjøper boligen (inngangsverdi)


&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 50&nbsp;000,-




2007: Bestemor blir lagt inn på sykehjem da hun ikke kan bo alene


1&nbsp;500&nbsp;000,-




2017: Bestemor dør i januar, du arver boligen. Verditakst på arvetidspunkt. (din inngangsverdi)


3&nbsp;000&nbsp;000,-




2017: Du velger å pusse opp før salg, og selger boligen da tre måneder senere, i april. (din utgangsverdi):
&nbsp;


3&nbsp;100&nbsp;000,-




2017: Gevinstskatt som må betales er da 100&nbsp;000 kr x 0,24


&nbsp; &nbsp; &nbsp;24&nbsp;000,-




&nbsp;
Les også:&nbsp; Boligpriser da og nå
&nbsp;
Andre tilfeller der særreglene kan brukes
For å bli omfattet av særreglene er det en forutsetning at boligeier ikke kjente til brukshindringen ved kjøpet av boligen. &nbsp;Dette må kunne dokumenteres.
Kan du bevise at du, eller den du arver fra, på kjøpstidspunktet ikke visste at boligen kom til å bli stående tom eller utleid, så vil særreglene kunne brukes.
Du kan kun påberope brukshindring så lenge brukshindringen faktisk varte. 
Eksempler på brukshindring i tillegg til fysisk og psykisk sykdom, er arbeid eller utdannelse langt vekk fra boligen. Arbeid og utdannelse du ikke visste om da du kjøpte boligen.
Du kan med andre ord ikke påberope deg såkalt «brukshindring» for et tidsrom der du samtidig har bodd i en annen bolig som du eller ektefellen din eier.
&nbsp;
Les også:&nbsp; Arveavgiften er borte, men pass på disse skattefellene!
___
Det er alltid lurt å kontakte en advokat før en bolig selges, og særlig hvor det kan foreligge en brukshindring, så du får avklart hvorvidt en gevinst er skattepliktig eller ikke. Advokatene hos www.transaksjonsadvokater.no&nbsp;&nbsp;&nbsp;har lang erfaring innenfor boligbeskatning.&nbsp;
&nbsp;


1. januar 2014 ble arveavgiften fjernet. Du betaler ikke lenger arveavgift når du mottar arv eller gave, men det kan være at du må skatte av gevinsten hvis du selger boligen.
– Hvis giver eller arvelater kunne solgt boligen eller fritidsboligen skattefritt, slipper du å betale skatt av gevinsten i tidligere eiers eiertid, sier fagsjef Rolf Lothe i Skattebetalerforeningen.
&nbsp;
Unngå gevinstskatt når du selger boligen
– Men oppfyller ikke giver eller arvelater kravene til eier- og botid når du selger en bolig du overtar, må du betale 27 prosent skatt av gevinsten, fortsetter han.
Flytter du inn i boligen kan du unngå gevinstskatten. Du kan nemlig selge boligen skattefritt om du har eid boligen i mer enn ett år og bodd i den i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.
– Når det gjelder fritidsbolig, må du ha eid den i mer enn fem år og brukt den som fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene, påpeker Lothe.
Husk at du kan bygge videre på giver eller arvelaters allerede opparbeidede eier- og botid, dersom disse oppfylte kravene til skattefritt salg.
Har for eksempel foreldrene dine bodd i boligen &nbsp;de åtte siste månedene før du overtar den, kan du selge den skattefritt når du har bodd der i fire måneder.
&nbsp;
Slik blir regnestykket
– Om du arver fast eiendom overtar du nå arvelaters inngangsverdi, hvis arvelater ikke kan selge den skattefritt, sier Lothe.
– Fra årsskiftet vil arv og gave som regel gi lavere inngangsverdi enn tidligere, fordi den nå ikke lenger bygger på markedsverdien på dødsfalls- eller gavetidspunktet, forteller han.
Arver du en utleiebolig som foreldrene dine ikke har bodd i selv, overtar du deres inngangsverdi. Selger du boligen nå må betale 27 prosent* skatt av verdiøkningen fra foreldrenes kjøpstidspunkt.&nbsp;
Betalte foreldre 1 million kroner for en bolig som i dag har en markedsverdi på 3 millioner, utgjør det en urealisert gevinst på 2 millioner. Det gir en skatt på 540 000 kroner. Før arveavgiften ble fjernet ville du i stedet for skatten betalt en arveavgift på 179 600 kroner.
*gevinstskatten var på 27 % da denne saken ble skrevet, den ble i 2017 senket til 24 %&nbsp;
&nbsp;

Hvis du ønsker å unngå krangling mellom dine arvinger i etterkant, bør du tenke nøye over fordelingen av arv, slik at det blir så rettferdig som mulig. (Foto: Istock)
&nbsp;
Rettferdig fordeling
– Du bør tenke over at en latent gevinstskatt også har betydning for hva som er en rettferdig fordeling av verdiene mellom flere arvinger, sier Lothe.
Et foreldrepar med to barn ønsker å gi forskudd på arv. Den eldste søsteren får en utleiebolig med en verdi på to millioner kroner, som foreldrene betalte en million kroner for.&nbsp;
Datter nummer to mottar to millioner kroner som har stått på en konto. Hvis førstefødte som fikk boligen selger nå, vil det utløse en skatt på 270 000 kroner, mens datteren som fikk penger ikke har noe slikt latent skattekrav hengende over seg.
I utgangspunktet vil det derfor være rettferdig at den eldste kompenseres for denne skatteulempen. Flytter hun derimot inn og oppfyller kravet til botid før boligen selges, er ikke det nødvendig.
&nbsp;
Ikke ettergi lånet!
Det er ikke uvanlig at foreldre låner barna penger når de ønsker å hjelpe til ved boligkjøp. Dette var kanskje enda vanligere tidligere.
– Det utløste nemlig ikke arveavgift, så lenge det forelå en reell tilbakebetalingsplikt, sier Lothe. Mange etterga deretter deler av lånet innenfor de årlige fribeløpene for gaver.
– Vi ser nå at en del av de som har lånt barna penger ønsker å ettergi lånet. Dette kan være risikabelt. Dersom du ettergir et lån nå, rett etter at arveavgiften har forsvunnet, risikerer du at skattemyndighetene hevder at det ikke var et reelt lån, og at det aldri forelå noen reell tilbakebetalingsplikt.
Du risikerer dermed at lånet betraktes som en gave, med den følge at det utløser arveavgift etter reglene på det tidspunktet lånet ble gitt. Lånte du poden for eksempel to millioner kroner, utgjør det et betydelig beløp, sier Lothe.
&nbsp;
Slik unngår du gevinstskatten
Bolig:
Bo i boligen i 1 av 2 år
Eie over 1 år
&nbsp;
Fritidsbolig:
Bruke som fritidsbolig i 5 av 8 år
Eie over 5 år
&nbsp;

Jus

Skatt på salg av bolig som har stått ubebodd?

Boligmarkedet

Arveavgiften er borte – men pass på disse skattefellene!