
Vi i DNB Eiendom Bodø har gjort en oppsummering av årets fem første måneder og sammenlignet dette med tilsvarende periode i 2018.&nbsp;Basert på tallene som fremkommer (se tabell under) er konklusjonen at en gjennomsnittsleilighet på ca 63 m2&nbsp;nå er 129.000 kroner mer verdt enn hva tilfelle var i fjor.
&nbsp;


Bildet er fra Ramnfloget borettslag i Bodø. (Foto:&nbsp;Tom Antonsen)
&nbsp;
En økning på 2.052 kroner pr kvadratmeter for en andelsleilighet anses for å være en sterk prisøkning, og bidrar også til at den totale prisøkningen i boligmarkedet i Bodø (selveier og borettslag) er 3,5 prosent høyere enn for 12 måneder siden.

&nbsp;




2018 (jan-mai)


Antall


Snittpris


Kvm-pris


Lik eller over prisantydning


Omløpshastighet




Andelsleiligheter


187


2&nbsp;562 931


41 371


73 %


19 dager




Totalt andelsmarked


198


2&nbsp;602 323


40 941


73 %


20 dager




&nbsp;




2019 (jan-mai)jan-mai)


&nbsp;


&nbsp;


&nbsp;


&nbsp;


&nbsp;




Andelsleiligheter


192


2&nbsp;729 842


43 423


77 %


21 dager




Totalt andelsmarked


212


2&nbsp;786 361


42 335


76 %


21 dager




Mange andelsleiligheter i Bodø selges til eller over prisantydning, og så langt i år er gjennomsnittlig salgstid på kun 21 dager.
&nbsp;
Tallene viser også at boligkundene i snitt byr prisantydning eller mer på 76 prosent av salgene som er gjennomført. I flere tilfeller anser markedet at andelsleiligheter i Bodø er mer verdt enn hva meglerkorpset i byen vurderer leilighetene til.
Det er etterspørselen fra kjøpeklare kunder som regulerer markedet og prisnivået, og ikke meglerne som mange kanskje tror
Dette er også en god bekreftelse på at det er etterspørselen fra kjøpeklare kunder som regulerer markedet og prisnivået, og ikke meglerne som mange kanskje tror.
Med en omløpshastighet på 21 dager så er det raskest i landet, ifølge&nbsp; boligprisstatistikken som kom fra Eiendom Norge i mai. I og med at alle boliger blir lagt ut 4-5 dager før visning og du ikke kan ha kortere budfrist enn kl. 12 neste virkedag etter visning, så er omløpshastigheten i realiteten knappe 2 uker. Det betyr flertallet av boligene selges raskt!
&nbsp;
Lurer du på hva boligen din er verdt? Bestill verdivurdering her
&nbsp;
Du slipper å betale dokumentavgift
Totalt sett er det solgt nesten 7 prosent flere andelsleiligheter i 2019 enn i 2018, likevel er dette noe mindre enn totalmarkedet som viser en vekst på 11 prosent i antall solgte objekter. Like fullt er det en fin vekst i andelsomsetninger som bekrefter at denne eierformen fortsatt er attraktiv for boligkjøpere.
Når du kjøper andelsbolig slipper du å betale dokumentavgift til staten
Noe av årsaken er sannsynligvis tryggheten denne eierformen gir ved at for eksempel vedlikeholdsutgifter kan tas over månedlige felleskostnader, som igjen gir større økonomisk fleksibilitet sammenliknet med sameier, som ikke alltid har den samme fleksibiliteten.
En annen viktig fordel er at du slipper å betale dokumentavgift til staten, som for selveierboliger utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Hvor viktig er egentlig boligens eierform?
&nbsp;

Bildet er fra Parkveien borettslag i Bodø.&nbsp;(Foto:&nbsp;Tom Antonsen)
&nbsp;
Viktig å ha finansieringen på plass
Vi er nå i sluttfasen av den mest hektiske sesongen i boligmarkedet hvor aktiviteten er høy Den beste oppfordringen til de som enten skal bytte bolig eller kjøpe sin første bolig, er å ha avklart finansieringen på forhånd.
På mange av salgene blir det avgjort allerede dagen etter visning og da kan det være at du ikke rekker å få bekreftet finansieringen før det er for sent. Et annet godt tips er å registrere dine boligønsker i vårt Boligkjøperregister, da vil du få beskjed med en gang det kommer boliger som tilfredsstiller de kriteriene du har til din nye bolig.&nbsp;
Med ønske om en riktig god sommer og et godt boligår!


Samtidig er det ikke bare muligheten til utleie som skiller de ulike eierformene. Når du kjøper bolig i et sameie må du også ta høyde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift, som i dag utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen.
Dokumentavgiften er en ekstrakostnad som noen glemmer å ta med i regnestykket
- Det er en ekstrakostnad som enkelte glemmer å ta med i regnestykket. Kjøper du en leilighet til 2,5 millioner må du altså ut med over 60 000 kroner i tillegg. Det er ikke slik at banken uten videre gir deg mer i lån hvis du i utgangspunktet har maks belåning, så dette er det viktig å være klar over når du byr på drømmeboligen, sier Vegar Einang&nbsp;i DNB Eiendom Bjørvika.
&nbsp;
Hva med fellesgjeld?
Når du kjøper en brukt leilighet uansett eierform, må du alltid ta høyde for fremtidige felles oppgraderinger. Det kan for eksempel være fasadearbeider, nye soilrør eller utskifting av vinduer. Derfor er det ofte en fellesgjeld i borettslaget eller sameiet, og denne kan øke ved nye oppgraderinger. Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som kan gi deg innblikk i utgiftene som kommer.  - I et borettslag bakes fellesgjelden inn i fellesutgiftene med en langsiktig nedbetalingsplan. Slik er det ofte i sameier også, men i enkelte sameier kan det imidlertid være slik at sameierne må betale sin del av kostnadene som en engangsinnbetaling.
Eiendomsmegler skal alltid informere om planlagte oppgraderingsarbeider og nedbetalingsplan for fellesgjeld
- Eiendomsmegler skal alltid informere om planlagte oppgraderingsarbeider og nedbetalingsplan for fellesgjeld. Hvis det ikke står noe om dette i salgsoppgaven ville jeg dobbeltsjekket dette med megler, sier Einang.
&nbsp;
Sameie:
Fordel:&nbsp;I et sameie eier du hele leiligheten selv og kan fritt leie ut. Ulempe:&nbsp;Du må betale dokumentavgift når du kjøper.
Kjøper du leilighet i et sameie betyr det at du eier hele boligen selv. Da kan du kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet. Før du byr på en eierseksjon bør du sjekke hvor høye fellesutgiftene er og hva de dekker.
Be også om å få siste årsberetning med regnskap, budsjett for inneværende år, vedtektene for boligsameiet og husordensregler. Kjøper du boligen gjennom megler skal du få opplysningene i forkant av handelen, som oftest gis de i salgsoppgaven.
&nbsp;
&nbsp;

Andels- og borettslagsleilighet er&nbsp;det samme. Boligmassen eies av&nbsp;borettslaget og du må forholde deg til&nbsp;borettslagets vedtekter og husordensregler.&nbsp;Du blir andelseier ved å kjøpe en andel med et tilknyttet borettsinnskudd og får enerett til å bruke boligen.
 - Den store fordelen med å kjøpe borettslagsbolig eller aksjeleilighet er at du ikke betaler dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen til staten. Det må du hvis du kjøper selveierbolig, sier Pål Melbye i DNB Eiendom. &nbsp;
Dokumentavgiften er en ekstrakostnad som enkelte glemmer å ta med i regnestykket. Kjøper du en leilighet til 2,5 millioner må du ut med over 60 000 kroner i omkostninger til staten.
Les også: Hva betyr eierform for deg som kjøper?
&nbsp;
Utleie i borettslag
I et borettslag er utleieretten begrenset sammenliknet med sameier hvor du fritt kan leie ut.
 - I et borettslag må du sjekke vedtektene nøye og se om de åpner for adgang til utleie, ofte er denne begrenset og i noen tilfeller ikke-eksisterende. En selveierleilighet kan du fritt leie ut, og derfor er disse boligene mer attraktive for profesjonelle aktører som kjøper med tanke på utleie.
I et borettslag må du sjekke vedtektene nøye og se om de åpner for adgang til utleie
Det er likevel slik at du kan søke om dispensasjon fra regelen om utleie i borettslag hvis det foreligger særskilte grunner til det.  – Det kan eksempelvis være militærtjeneste eller hvis du blir utplassert til en annen del av landet i forbindelse med jobb. Likevel kan utleieretten også i disse tilfellene være tidsbegrenset, så igjen sjekk vedtektene, sier Melbye.
&nbsp;
Les også: Unngå disse fellene hvis du skal leie ut bolig
&nbsp;
Forkjøpsrett i borettslag
En viktig medlemsfordel i et boligbyggelag, som for eksempel OBOS er forkjøpsretten. Er borettslaget tilknyttet et boligbyggelag kan det innebære at øvrige beboere eller medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett ved salg. Ved salg gjennom megler skal disse opplysningene bli gitt&nbsp;i forkant, normalt i salgsoppgaven.
Forkjøpsretten er den viktigste medlemsfordelen våre medlemmer har
- Forkjøpsretten er den viktigste medlemsfordelen våre medlemmer har. Den gir deg en plass foran i boligkøen, og kan utgjøre den store forskjellen når du skal skaffe deg et nytt sted å bo, sier kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen i OBOS.
 Les også: Når er det lettere å få kjøpt bolig på forkjøpsrett
&nbsp;
Borettslagsleilighet:
Fordel:&nbsp;Ingen dokumentavgift ved kjøp, forkjøpsrett for medlemmer av boligbyggelag, mye av vedlikehold tas av borettslaget.Ulempe:&nbsp;Kan være visse begrensinger på bestemmelsesrett og utleie.
Andels- og borettslagsleilighet er&nbsp;det samme. Boligene eies av&nbsp;borettslaget og du må forholde deg til&nbsp;lagets vedtekter og husordensregler.&nbsp;Du blir andelseier ved å kjøpe en andel og får enerett til å bruke boligen. Før du kjøper er det er viktig å sjekke borettslagets økonomi, spør megler.
Boligens verdi er summen av&nbsp;kontantbeløpet og andelen av fellesgjeld. Andel av fellesgjeld betjenes gjennom&nbsp;den månedlige husleien du betaler.&nbsp;Den dekker også din andel av kostnader til vaktmester, offentlige avgifter, ytre vedlikehold, strøm i fellesrom og lignende. Spør også om borettslaget er medlem i en forsikringsordning for dekning av felleskostnadene. Er borettslaget tilknyttet et boligbyggelag kan det innebære forkjøpsrett for medlemmer ved salg. Ved salg gjennom megler skal disse opplysningene bli gitt&nbsp;i forkant, normalt i salgsoppgaven.

I Oslo selges nå rundt hver femte OBOS-bolig på forkjøpsrett,&nbsp; for to år siden var andelen dobbelt så høy.
- Ja, så langt i år har andelen boliger solgt på forkjøpsrett i Oslo ligget på rundt 20 prosent.&nbsp;
Dette er en indikator på at det nå er litt roligere i boligmarkedet, sier Åge Pettersen, kommunikasjonsdirektør i OBOS.
Tallet er nemlig betydelig lavere enn de to foregående årene hvor andelen var på henholdsvis 45 prosent (2016) og 35 prosent (2017).
For nye Obos-medlemer er det nå altså enklere å sikre seg drømmeboligen på forkjøpsrett. Spesielt for unge førstegangskjøpere, som ofte konkurrerer om de samme boligene, kan det være en fordel å melde seg inn i et boligbyggelag.
Spesielt for unge førstegangskjøpere&nbsp;kan det være en fordel å melde seg inn i et boligbyggelag
&nbsp;- Forkjøpsretten er den viktigste medlemsfordelen våre medlemmer har. Den gir deg en plass foran i boligkøen, og kan utgjøre den store forskjellen når du skal skaffe deg et nytt sted å bo, sier Pettersen.
&nbsp;
Forkjøpsrett gjelder også for nybygg
- Medlemmene med lengst ansiennitet kjøper ofte litt større boliger eller en helt ny bolig, mens det hovedsakelig er unge mennesker som kjøper de minste og rimeligste leilighetene. Dermed er du ikke nødvendigvis veldig avhengig av lang ansiennitet for å få tilslag på de minste boligene.
&nbsp;
Les også: Hvordan er reglene for å få boliglån?
&nbsp;
 I Kværnebyen i Oslo er det bygget flere hundre nye boliger de siste årene (Foto: NTB Scanpix)
&nbsp;
Det er også verdt å merke seg at forkjøpsretten også gjelder for nybygg. Boligbyggelag som OBOS, USBL, BOB og TOBB (med flere) har mange nybyggprosjekter, og de aller fleste av disse selges til fastpris og etter ansiennitet.
&nbsp;
Les også: Slik funger forkjøpsretten i OBOS&nbsp;
&nbsp;
Over en million nordmenn
I følge tall fra Norges Boligbyggelag (NBBL) er over en million nordmenn medlem av et boligbyggelag, og medlemsmassen har steget jevnt og trutt de siste årene.
Bruken av forkjøpsrett avhenger av presset i boligmarkedet
-&nbsp;Bruken av forkjøpsrett avhenger av presset i boligmarkedet, sier Bente Johansen, interessepolitisk rådgiver i NBBL.
- I årene 2015 og 2016 var det stor etterspørsel etter boliger og høy prisvekst, og andelen boliger omsatt med bruk av forkjøpsrett var høy, mellom 20-21 prosent. I 2017 ble bare 14 prosent av boligene omsatt ved forkjøpsrett, samtidig som vi så at boligprisveksten og presset var betydelig redusert – spesielt i andre halvår.
I Oslo hvor temperaturen i boligmarkedet har vært alle høyest de siste årene, har andelen vært langt høyere enn landssnittet. Men også her går andelen nå ned, som også OBOS-tallene viser.
&nbsp;
Les også: Nyttig å vite om forkjøpsrett
&nbsp;
Mulig å kjøpe uten medlemskap 
Du kan kjøpe borettslagsbolig tilknyttet boligbyggelag selv om du ikke er medlem i det aktuelle boligbyggelaget fra før av, sier Vegar Einang i DNB Eiendom Bjørvika.
&nbsp;

&nbsp;Vegar Einang er daglig leder i DNB Eiendom Bjørvika
Forkjøpsrett avklares som regel på forhånd eller parallelt med salget
- Forkjøpsrett avklares som regel på forhånd eller parallelt med salget. Vi ser nå at færre boliger selges på forkjøpsrett, så hvis du legger inn det høyeste budet er sjansen nå større for at boligen blir din større enn for noen år siden.   - Om du er usikker på hvordan forkjøpsretten fungerer i det aktuelle byggelaget du ønsker å kjøpe i, for eksempel hvor lang frist andre medlemmer har for å benytte for å benytte forkjøpsretten, bør du forhøre deg med megler før du legger inn bud, sier Einang.
&nbsp;




DNB Eiendom hjelper deg med både kjøp og salg av bolig
Vil du vite hva du kan gjøre med boligen din for å sikre et godt salg, eller få tips underveis i kjøpsprosessen?
Våre meglere kommer gjerne inn allerede før du begynner jakten på din nye bolig, så vi kan fungere som en sparringspartner underveis. Vi legger ut for alle kostnader inntil oppdraget er fullført.




Bestill en eiendomsmegler her!





Boligannonsene har sitt eget spr&aring;k med begreper som ikke alltid er like enkle &aring; forst&aring;. Men som kj&oslash;per risikerer du &aring; sitte igjen med skjegget i postkassa hvis du ikke har gjort hjemmeleksa di.&nbsp;
- Derfor er det sv&aelig;rt viktig &aring; sette seg grundig inn i all informasjon som fremkommer i b&aring;de boligannonsen, salgsoppgaven og tilstandsrapporten f&oslash;r du legger inn bud, sier seniorr&aring;dgiver Brede Delingsby i DNB Eiendom Fag.&nbsp;
- Loven er tydelig p&aring; at du ikke kan kreve erstatning for forhold som er beskrevet her, legger han til. Det forutsettes at kj&oslash;per har kjennskap til alt som kommer frem av informasjon om boligen i salgsoppgave, tilstandsrapport og andre salgsdokumenter.
Skal du selge boligen din?&nbsp;Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
&nbsp;
Ikke bare prisantydningen som teller&nbsp;
Det er ikke prisantydningen alene som gir en indikasjon p&aring; om boligen ligger i din prisklasse. Ofte f&oslash;lger det med andre kostnader du m&aring; ta med i regnestykket, opplyser Delingsby.&nbsp;
For eksempel m&aring; du betale dokumentavgift til staten hvis du kj&oslash;per selveierbolig.&nbsp;
- I salgsoppgaven finner du et regnestykke som viser utgiftene forbundet med kj&oslash;pet. Husk ogs&aring; &aring; sjekke om boligen har fellesgjeld og kostnaden knyttet til fellesutgiftene, sier Delingsby.&nbsp;
Hva er boligen din verdt?&nbsp;F&aring; en verdivurdering her
&nbsp;

Les salgsoppgave, tilstandsrapport og annen salgsdokumentasjon grundig f&oslash;r du legger inn bud, oppfordrer Delingsby.
&nbsp;
Boligannonsen p&aring; 1-2-3
Det kan som nevnt v&aelig;re mye &aring; sette seg inn i n&aring;r du skal kj&oslash;pe bolig, s&aelig;rlig hvis du ikke har gjort det f&oslash;r. Her er en innf&oslash;ring i begrepene du b&oslash;r kunne i boligannonsen.&nbsp;
&nbsp;
1. Prisantydning&nbsp;
Hva en bolig faktisk vil koste til slutt vet du ikke f&oslash;r budrunden er avsluttet og budet er akseptert av boligselger. Prisantydning gir uttrykk for meglerens objektive vurdering av verdien, og i&nbsp;DNB Eiendom gj&oslash;res dette ved &aring; utarbeide en s&aring;kalt e-takst, og alltid i samr&aring;d med en eller flere kolleger.&nbsp;
Den prisantydningen man g&aring;r ut med gjenspeiler meglers egen oppfatning av en riktig pris og skal ikke settes verken h&oslash;yere eller lavere. Samtidig har ogs&aring; selger &laquo;forpliktet seg&raquo; til &aring; akseptere et bud p&aring; dette niv&aring;et, dersom det er her budet ender etter at avtalt markedsf&oslash;ring er gjennomf&oslash;rt.&nbsp;

Prisantydning gir deg en pekepinn p&aring; hva boligen er verdt og hva boligselger er villig til &aring; selge for i dagens marked. (Foto: Skjermdump fra finn.no)
&nbsp;
2. Kartlegg alle kostnader
F&oslash;r du legger inn bud m&aring; du ta h&oslash;yde for alle utgifter som f&oslash;lger med kj&oslash;pet, ogs&aring; fremtidige utgifter som allerede er planlagt og fremlegges i boligannonsen, blant annet:&nbsp;
Dokumentavgift:&nbsp;Denne p&aring;l&oslash;per hvis du kj&oslash;per selveierbolig. Avgiften er p&aring; 2,5 prosent av kj&oslash;pesummen og betales ved tinglysing av skj&oslash;tet.&nbsp;
Andel av felles gjeld:&nbsp;Dette er boligens andel av borettslaget/sameiets fellesgjeld. Denne andelen av gjelden blir du som eier ansvarlig for.&nbsp;
Felleskostnader:&nbsp;Dette er summen du som boligeier betaler hver m&aring;ned. Det er viktig &aring; sette seg inn i hva som er inkludert i felleskostnadene. De kan for eksempel dekke kommunale utgifter, trappevask, kabel-TV, forsikring av bygningen, vaktmestertjenester, l&oslash;pende vedlikehold og nedbetaling p&aring; felles gjeld.&nbsp;Iblant kan ogs&aring; varmtvann og fyring v&aelig;re inkludert.
Fremtidige oppgraderinger og vedlikehold:&nbsp;Kanskje er det planlagt fasadearbeid, utskifting av avl&oslash;psr&oslash;r eller nye balkonger i n&aelig;r fremtid? Det er viktig &aring; v&aelig;re oppmerksom p&aring; dette da det kan &oslash;ke boligens fellesgjeld slik at de m&aring;nedlige kostnadene g&aring;r opp p&aring; sikt. Det b&oslash;r fremkomme i salgsoppgaven om det foreligger noen konkrete planer og hvordan dette vil p&aring;virke kostnadene.&nbsp;
Rehabiliteringsbehov:&nbsp;Les tilstandsrapporten n&oslash;ye og ta kontakt med megler eller bygningssakkyndig hvis noe er uklart. I tilstandsrapporten finner du ogs&aring; den bygningssakkyndige sitt anslag for hvor mye det koster &aring; utbedre rom eller bygningsdeler som er vurdert til den d&aring;rligste tilstandsgraden.
&nbsp;
3. Hvor stor er egentlig boligen?&nbsp;
Prim&aelig;rrom, bruttoareal og bruksareal... Ofte er det flere begreper i boligannonsen som sier noe om st&oslash;rrelen p&aring; boligen.&nbsp;
P-rom/prim&aelig;rrom:&nbsp;Denne sier noe om arealet av rom til boligform&aring;l, for eksempel stue, kj&oslash;kken, bad, soverom, entre, pluss de innvendige veggene mellom disse.&nbsp;
Bruksareal (BRA):&nbsp;Dette er arealet av alle rom inkludert innvendige vegger.
Bruttoareal (BTA):&nbsp;Hele boligen m&aring;lt fra ytterveggenes yttersider. Denne inkluderer ogs&aring; bod og lignende. I forskrift gjeldende fra 01.01.2022 er det ikke krav til at bygningssakkyndig m&aring;ler opp bruttoareal og begrepet forekommer dermed sjeldnere.
&nbsp;
4. Selveier eller andel?&nbsp;
I dag er det i praksis sv&aelig;rt liten forskjell p&aring; en selveierleilighet og en andelsleilighet. I begge tilfeller er man en del av et st&oslash;rre fellesskap. Men det er noen forskjeller du b&oslash;r v&aelig;re obs p&aring;.&nbsp;
Selveier: Ved kj&oslash;p av selveiet bolig p&aring;l&oslash;per det en dokumentavgift, som i dag utgj&oslash;r 2,5 prosent av kj&oslash;pesummen.&nbsp;
Borettslag:&nbsp;Med borettslag slipper du dokumentavgiften. Men i borettslag er det gjerne strengere restriksjoner, p&aring; for eksempel utleie. Det er ogs&aring; vanligere at det f&oslash;lger med et felles l&aring;n, som den enkelte betaler renter og avdrag p&aring; gjennom felleskostnadene.&nbsp;
Aksjeleiligheter:&nbsp;Dette er&nbsp;forl&oslash;peren til borettslag. Her f&aring;r du ikke tinglyst hjemmel til boligen. Selskapets forretningsf&oslash;rer har oversikt over eierforhold og bel&aring;ning.
Selg bolig din med oss - kom i kontakt med en megler her&nbsp;&nbsp;

- V&aring;r erfaring er at de fleste p&aring; boligjakt f&oslash;rst og fremst tenker p&aring; pris og beliggenhet n&aring;r de ser etter ny bolig, sier eiendomsmegler Andreas Ekerhovd i DNB Eiendom.&nbsp;
N&aring;r det er sagt er det imidlertid b&aring;de fordeler og ulemper med selveier og borettslag, og det b&oslash;r du selvsagt v&aelig;re bevisst p&aring; n&aring;r du skal ut i markedet.
- Kj&oslash;per du selveierbolig m&aring; du for eksempel ta h&oslash;yde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift, som i dag utgj&oslash;r 2,5 prosent av kj&oslash;pesummen. Den upopul&aelig;re avgiften beregnes ikke ved kj&oslash;p av borettslagsbolig, sier Ekerhovd.&nbsp;
Vil du vite hva boligen din er verdt? Her kan du bestille verdivurdering
&nbsp;

Det er fordeler og ulemper med begge eierformene, sier Andreas Ekerhovd.&nbsp;
&nbsp;
- Dokumentavgiften er en ekstrakostnad som enkelte glemmer &aring; ta med i regnestykket. Kj&oslash;per du en leilighet til fire millioner, m&aring; du i tillegg alts&aring; ut med 100 000 kroner i omkostninger til staten, sier Ekerhovd.
Det er ikke slik at banken uten videre gir deg mer i l&aring;n hvis du i utgangspunktet har maks bel&aring;ning, s&aring; dette er det veldig viktig &aring; v&aelig;re klar over f&oslash;r du legger inn bud.
Skal du selge boligen din?&nbsp;Kom i kontakt med en eiendomsmegler her.
&nbsp;
Husk &aring; regne ut totalprisen f&oslash;r du legger inn bud
Ekerhovd mener det som oftest er totalprisen og de m&aring;nedlige fellesutgiftene mer enn eierform som vipper beslutningen den ene eller andre veien.
- Det er alltid viktig &aring; se p&aring; totalprisen f&oslash;r du legger inn bud, det gjelder uansett eierform. Enkelte boliger kan for eksemepel ha h&oslash;y fellesgjeld som p&aring;virker totalprisen.
Er du p&aring; jakt etter en spesiell bolig? Her kan du sette opp ditt dr&oslash;mmeboligs&oslash;k
&nbsp;
V&aelig;r oppmerksom p&aring; utleierett og forkj&oslash;psrett
- I et borettslag m&aring; du sjekke vedtektene n&oslash;ye og se om de &aring;pner for adang til utleie. Her er praksisen veldig ulik. Ofte er utleiemuligheten i borettslag begrenset og i noen tilfeller ikke-eksisterende, sier Ekerhovd.
En selveierleilighet kan du fritt leie ut, og derfor er disse boligene mer attraktive for investorer som kj&oslash;per med tanke p&aring; utleie.&nbsp;
Det er likevel slik at du kan s&oslash;ke om dispensasjon fra regelen om utleie i borettslag hvis det foreligger s&aelig;rskilte grunner til det.
- Det kan eksempelvis v&aelig;re milit&aelig;rtjeneste eller hvis du blir utplassert til en annen del av landet i forbindelse med jobb. Likevel kan utleieretten ogs&aring; i disse tilfellene v&aelig;re tidsbegrenset, s&aring; igjen sjekk vedtektene, oppfordrer Ekerhovd.&nbsp;
En selveierleilighet kan du fritt leie ut, men i borettslag er ofte utleiemuligheten begrenset
En annen ting du m&aring; sjekke hvis du skal kj&oslash;pe bolig i et borettslag, er forkj&oslash;psrett. Borettslagets medlemmer vil ha rett til &aring; tre inn i h&oslash;yeste bud. Er du medlem selv, m&aring; du passe p&aring; &aring; melde din interesse p&aring; borettslagets nettsider i forkant for &aring; kunne benytte deg av forkj&oslash;psretten.&nbsp;
- Som regel er det heller ikke bare andre beboere i borettslaget som har forkj&oslash;psrett, men ogs&aring; medlemmer i andre boligbyggelag, som for eksempel OBOS; BOBB, TOBB, USBL med flere. Sjekk alltid med megler eller borettslaget om forkj&oslash;psretten er forh&aring;ndsutslyst eller om den etterutlyses etter salget.
- Dersom den er forh&aring;ndsutlyst, er det lurt &aring; sjekke hvor mange som har meldt seg og hvor lang ansiennitet de har, sier Ekerhovd.
Sjekk fellesgjeld og fellesutgifter&nbsp;
N&aring;r du kj&oslash;per en brukt bolig, uansett eierform, m&aring; du alltid ta h&oslash;yde for fremtidige felles oppgraderinger. Det kan for eksempel v&aelig;re fasadearbeider, nye soilr&oslash;r eller utskifting av tak eller vinduer.&nbsp;
F&oslash;r du legger inn bud, uansett om det er borettslag eller sameie, b&oslash;r du alltid sjekke hvor h&oslash;y fellesgjelden er. Sjekk ogs&aring; hva fellesutgiftene faktisk dekker og hva du eventuelt m&aring; betale utenom, som for eksempel internett og kabel-TV.&nbsp;
- Det er ogs&aring; lurt &aring; sjekke hva slags renteavtale borettslaget har p&aring; fellesgjelden. Er det fast eller flytende rente? Er l&aring;net tatt opp via Husbanken, som ofte har en gunstig rente, eller er det et ordin&aelig;rt bankl&aring;n?
- Dersom borettslaget har bedre rentebetingelser enn&nbsp; du selv kan f&aring;, kan det v&aelig;re mer l&oslash;nnsomt &aring; kj&oslash;pe deg inn med et lavere innskudd og h&oslash;yere fellesgjeld.&nbsp;
Her kan du sjekke hvor mange kj&oslash;pere vi har til din bolig
&nbsp;

Husk alltid &aring; sjekke totalprisen f&oslash;r du legger inn bud.
Og hva med fremtidige kostnads&oslash;kninger?- Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som kan gi deg innblikk i utgiftene som kommer. Hvis det ikke st&aring;r noe om dette i salgsoppgaven, ville jeg dobbeltsjekket dette med megler, sier Ekerhovd.
&nbsp;
Betaler du ned fellesgjelden f&aring;r du lavere husleie
I et borettslag bakes fellesgjelden inn i fellesutgiftene med en langsiktig nedbetalingsplan, noe som gir deg god forutsigbarhet. Enkelte borettslag har ogs&aring; s&aring;kalt IN-ordning, slik at du kan betale ned hele fellesgjelden hvis du &oslash;nsker det.&nbsp;
- Husk at rentebetingelsene p&aring; fellsgjelden vil v&aelig;re avgj&oslash;rende for om det totalt sett l&oslash;nner seg &aring; betale inn p&aring; IN-ordningen, s&aring; sjekk dette i forkant.
I noen sameier kan det imidlertid v&aelig;re slik at sameierne m&aring; betale sin del av kostnadene som en engangsinnbetaling.&nbsp;
- Det er viktig &aring; sjekke disse tingene f&oslash;r du legger inn bud, og igjen sp&oslash;r megler hvis du er usikker, sier Ekerhovd.
Har borettslaget en sikringsordning eller ikke?
Ekerhovd forteller at meglerne ofte f&aring;r sp&oslash;rsm&aring;l om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning eller ikke. Fordelen med &aring; v&aelig;re tilknyttet en sikringsordning er at du som andelseier ikke risikerer &aring; bli &oslash;konomisk ansvarlig hvis en eller flere andelseiere i borettslaget misligholder sin andel av felleskostnadene.
- Det er selvf&oslash;lgelig en trygghet at borettslaget er tilknyttet en slik ordning, og sv&aelig;rt mange borettslag er ogs&aring; det. Men problemene knyttet til dette er langt p&aring; vei historie.&nbsp;
Fram til 2010 kunne det opprettes borettslag hvor innskuddet var sv&aelig;rt lavt og fellesgjelden skyh&oslash;y, noe som gjorde beboerne &oslash;konomisk s&aring;rbare n&aring;r renta gikk opp.
- I dag kan fellesgjelden utgj&oslash;re maksimalt 75 prosent n&aring;r nye borettslag etableres, s&aring; om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning eller ikke utgj&oslash;r ikke lenger samme risiko som tidligere, sier Ekerhovd.

– Kjøper du ny leilighet for å bo i den selv har det lite å si om det er borettslag eller sameie. Men hvis du planlegger å leie den ut har du større fleksibilitet hvis du kjøper selveierleilighet, sier Vegar Einang, daglig leder i DNB Eiendom Bjørvika.
&nbsp;
Ikke glem dokumentavgiften
Samtidig er det ikke bare muligheten til utleie som skiller de ulike eierformene. Når du kjøper selveierleilighet må du også ta høyde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift, som i dag utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen. – Det er en ekstrakostnad som enkelte glemmer å ta med i regnestykket. Kjøper du en leilighet til 2,5 millioner må du altså ut med over 60 000 kroner i tillegg. Det er ikke slik at banken uten videre gir deg mer i lån hvis du i utgangspunktet har maks belåning, så dette er det viktig å være klar over når du byr på drømmeboligen, sier Einang.  Den upopulære avgiften slipper du derimot om du kjøper en borettslagsbolig eller aksjeleilighet, men med disse eierformene er altså utleieretten begrenset.  – I et borettslag må du bo i leiligheten i minst et år før du har anledning til å leie den ut. Leiligheten kan da maks leies ut for tre år før du må søke borettslaget på nytt.&nbsp;
Megler Vegar Einang mener det er viktig å ta med dokumentavgiften i regnestykket hvis du skal kjøpe selveierleilighet.
&nbsp;
Du kan riktignok søke om dispensasjon fra regelen hvis det foreligger særskilte grunner til det.– Det kan eksempelvis være militærtjeneste eller hvis du blir utplassert til en annen del av landet i forbindelse med jobb, sier Einang.
&nbsp;
Totalprisen er viktigst
Regionsleder i DNB Eiendom Oslo og Akershus Pål Melbye, mener de fleste boligkjøpere først og fremst tenker på pris og beliggenhet når de ser etter ny bolig.
– Som oftest er det totalprisen og de månedlige fellesutgiftene mer enn eierform som vipper beslutningen den ene eller andre veien. Leiligheter i veldrevne borettslag er veldig populære nå, mens folk er mer skeptiske til boliger med lavt innskudd og høy fellesgjeld og husleie.  Einang peker på at det i enkelte tilfeller kan være en større kjøpegruppe for selveierleiligheter.  – Det henger sammen med at disse leilighetene er attraktive for profesjonelle som kjøper for å leie ut, men det er først og fremst beliggenhet og ikke eierform som trekker salgsprisen opp.
&nbsp;
Hva med fellesgjeld?
Når du kjøper en brukt leilighet uansett eierform, må du alltid ta høyde for fremtidige felles oppgraderinger. Det kan for eksempel være fasadearbeider, nye soilrør eller utskifting av vinduer. Derfor er det ofte en fellesgjeld i borettslaget eller sameiet, og denne kan øke ved nye oppgraderinger. Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som kan gi deg innblikk i utgiftene som kommer.  – I et borettslag bakes fellesgjelden inn i fellesutgiftene med en langsiktig nedbetalingsplan. I enkelte sameier kan det imidlertid være slik at sameierne må betale sin del av kostnadene som en engangsinnbetaling. Når det er sagt, skal alltid megler informere om planlagte oppgraderingsarbeider han kjenner til. Hvis det ikke står noe om dette i salgsoppgaven ville jeg dobbeltsjekket dette med megler, sier Einang.
 Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som gir deg god innsikt i planlagte oppgraderinger.
Han forteller at han ofte får spørsmål på visning om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning slik at man ikke risikerer å bli økonomisk ansvarlig hvis en eller flere andelseiere misligholder sin andel av felleskostnadene.  – Det er selvfølgelig en trygghet at borettslaget er tilknyttet en slik ordning, og svært mange borettslag er også det. Men problemene knyttet til dette er langt på vei historie. Frem til 2010 kunne det opprettes borettslag hvor innskuddet var svært lavt og fellesgjelden skyhøy, noe som gjorde beboerne økonomisk sårbare når renta gikk opp. I dag kan fellesgjelden utgjøre maksimalt 75 prosent når nye borettslag etableres, så om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning eller ikke utgjør ikke lenger samme risiko som tidligere.&nbsp;
&nbsp;
SLIK FUNGERER DE ULIKE EIERFORMENE
&nbsp; Selveierleilighet:
Fordel:&nbsp;I et sameie eier du hele leiligheten selv og kan fritt leie ut. Ulempe:&nbsp;Du må betale dokumentavgift når du kjøper.
Kjøper du leilighet i et sameie betyr det at du eier hele boligen selv. Da kan du kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet. Før du byr på en eierseksjon bør du sjekke hvor høye fellesutgiftene er og hva de dekker. Be også om å få siste årsberetning med regnskap, budsjett for inneværende år, vedtektene for boligsameiet og husordensregler. Kjøper du boligen gjennom megler skal du få opplysningene i forkant av handelen, som oftest gis de i salgsoppgaven.
Borettslagsleilighet:
Fordel:&nbsp;Ingen dokumentavgift ved kjøp, forkjøpsrett for medlemmer av boligbyggelag, mye av vedlikehold tas av borettslaget. Ulempe:&nbsp;Kan være visse begrensinger på bestemmelsesrett og utleie.
Andels- og borettslagsleilighet er&nbsp;det samme. Boligene eies av&nbsp;borettslaget og du må forholde deg til&nbsp;lagets vedtekter og husordensregler.&nbsp;Du blir andelseier ved å kjøpe en andel og får enerett til å bruke boligen. Før du kjøper er det er viktig å sjekke borettslagets økonomi, spør megler. Boligens verdi er summen av&nbsp;kontantbeløpet og andelen av fellesgjeld. Andel av fellesgjeld betjenes gjennom&nbsp;den månedlige husleien du betaler.&nbsp;Den dekker også din andel av kostnader til vaktmester, offentlige avgifter, ytre vedlikehold, strøm i fellesrom og lignende. Spør også om borettslaget er medlem i en forsikringsordning for dekning av felleskostnadene. Er borettslaget tilknyttet et boligbyggelag kan det innebære forkjøpsrett for medlemmer ved salg. Ved salg gjennom megler skal disse opplysningene bli gitt&nbsp;i forkant, normalt i salgsoppgaven.
Aksjeleilighet:
Fordel:&nbsp;Ingen dokumentavgift. Ulemper:&nbsp;Kan være visse begrensinger på bestemmelsesrett og utleie.
En aksjeleilighet er veldig lik en borettslagsleilighet. Men i stedet for å kjøpe&nbsp;en andel kjøper du en aksje med tilknyttet leierett til en bestemt bolig.&nbsp;Du blir medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene. Som regel kan slike boliger selges fritt for markedspris. Det kan også her være avtalte former for forkjøpsrett. Be om å få de samme dokumentene som for borettslagsleiligheter. Det kan være knyttet fellesgjeld til en aksjeleilighet. Prisen regnes ut på samme måte som for en borettslagsleilighet.
Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund/NEF

I et borettslag bor man tett p&aring; hverandre, og beboernes t&aring;legrense&nbsp;for st&oslash;y kan variere. Borettslaget har derfor ofte behov for &aring; regulere hvor mye st&oslash;y som skal tillates, og dette har beboere adgang til i vedtekter og ordensregler.
Vi har tatt en prat med advokat i Huseierne, Morten F&aelig;ste.&nbsp;
Generelt sier borettslagsloven at andelseierne ikke skal&nbsp;bruke boligen sin eller fellesarealene p&aring; en m&aring;te som urimelig eller un&oslash;dvendig er til skade eller sjenanse for andre andelseiere.
Vil du vite hva boligen din er verdt?&nbsp;Bestill verdivurdering her
Advokat i Huseierne, Morten F&aelig;ste.&nbsp;
F&aelig;ste sier at det er lurt &aring; varsle de andre beboerne om st&oslash;yende oppussingsarbeid, men ogs&aring; om det gjelder andre former for st&oslash;y kan v&aelig;re n&oslash;dvendig &aring; gi en beskjed.
&ndash; Denne bestemmelsen regulerer ogs&aring; st&oslash;y, men er lite konkret i sin ordlyd. I vedtektene eller ordensreglene kan borettslaget innen lovens rammer konkretisere adgangen til st&oslash;y i borettslaget ytterligere, sier Morten F&aelig;ste.
&nbsp;
Ulovlig st&oslash;y i borettslaget?
Om st&oslash;yen er ulovlig avhenger av om den overstiger grensen for hva som m&aring; anses som urimelig eller un&oslash;dvendig, eller&nbsp;om grensene i vedtektene eller ordensreglene er oversteget dersom disse stiller&nbsp;strengere krav.
&nbsp;
Skal du selge bolig?&nbsp;Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
&nbsp;
Naboens oppussingsarbeider kan v&aelig;re en pr&oslash;velse b&aring;de for t&aring;lmodigheten og hum&oslash;ret.
&nbsp;
&ndash; Det er i utgangspunktet ingen grense for hvilke forhold som kan reguleres i husordensreglene, men husordensreglene m&aring; begrenses til regler som er vanlig akseptert i samfunnet. St&oslash;yregler kan ogs&aring; fastsettes i vedtektene, men normalt er det i husordensreglene man finner praktiske bestemmelser om st&oslash;y, sier F&aelig;ste.
Det er i utgangspunktet ingen grense for hvilke forhold som kan reguleres i husordensreglene
Vanlige bestemmelser man gjerne finner i husordensregler i borettslag er bestemmelser om at det skal v&aelig;re ro i eiendommen mellom klokken 23 og klokken 07 og at st&oslash;yende oppussingsarbeid skal varsles p&aring; forh&aring;nd. Denne typen regler vil anses som rimelige regler som andelseierne m&aring; overholde.
I borettslag skal det v&aelig;re ro i mellom klokken 11 p&aring; kvelden og sju om morgenen
&shy;&ndash; Borettslaget vil imidlertid neppe fritt kunne velge tidsbegrensninger for oppussingsst&oslash;y. Andelseierne st&aring;r generelt fritt til &aring; pusse opp sin seksjon innenfor det som m&aring; anses for vanlige tidsrom for oppussing, men her m&aring; borettslaget ha et visst slingringsmonn til &aring; fastsette tidsbegrensninger, avslutter F&aelig;ste.

Det er fordeler og ulemper ved alle eierformer. Men det skal være trygt å kjøpe alle typer boliger, så lenge du sjekker at et eventuelt sameie, borettslag eller boligaksjeselskap er drevet&nbsp;på en god måte.
- Den store fordelen med å kjøpe aksjeleilighet eller borettslagsbolig er at du ikke betaler dokumentavgift,&nbsp;men da har du litt begrensninger på bestemmelsesretten,&nbsp;sier Svein Strømnes, kommunikasjonssjef i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).
&nbsp;
Selveierbolig
Selveierbolig betyr at du eier hele boligen selv. Da kan du kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet.Før du byr på en eierseksjon må du finne ut hva fellesutgiftene er og hva de dekker. Be også om å få siste årsberetning med regnskap, budsjett for inneværende år, vedtektene for boligsameiet og husordensregler. Kjøper du boligen gjennom megler skal du få opplysningene i forkant av handelen, som oftest gis de i salgsoppgaven.
&nbsp;
Borettslagsleilighet
Andels- og borettslagsleilighet er&nbsp;det samme. Boligmassen eies av&nbsp;borettslaget og du må forholde deg til&nbsp;borettslagets vedtekter og husordensregler.&nbsp;Du blir andelseier ved å kjøpe en andel med et tilknyttet borettsinnskudd og får enerett til å bruke boligen.
Før du kjøper en borettslagsleilighet er det er viktig å sjekke borettslagets økonomi
Før du kjøper en borettslagsleilighet er det er viktig å sjekke borettslagets økonomi. Be om å få utlevert årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år. Boligens verdi er summen av&nbsp;kontantbeløpet og andelen av fellesgjeld. Leilighetens andel av fellesgjeld vil du få opplyst av megler eller ved å ta kontakt med borettslagets forretningsfører.
&nbsp;
Hva med fellesgjeld?

Andel av fellesgjeld betjenes gjennom&nbsp;den månedlige husleien du betaler.&nbsp;Den dekker også din andel av kostnader til vaktmester, offentlige avgifter, strøm i fellesrom og lignende. Spør også om borettslaget er medlem i en forsikringsordning for dekning av felleskostnadene.
Er borettslaget tilknyttet et boligbyggelag kan det innebære at øvrige beboere eller medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett ved salg. Ved salg gjennom megler skal disse opplysningene bli gitt&nbsp;i forkant, normalt i salgsoppgaven.
&nbsp;
Aksjeleilighet

En aksjeleilighet er mye lik en borettslagsleilighet. Men i stedet for å kjøpe&nbsp;en andel kjøper du en aksje med tilknyttet leierett til en bestemt bolig.&nbsp;Du blir medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene. Som regel kan slike boliger selges fritt for markedspris. Det kan også her være avtalte former for forkjøpsrett. Be om å få de samme dokumentene som for borettslagsleiligheter. Det kan være knyttet fellesgjeld til en aksjeleilighet. Prisen regnes ut på samme måte som for en borettslagsleilighet.

&nbsp;

&nbsp;


Meglerbloggen

- Boligen din er fortsatt en veldig lukrativ sparebøsse!

Boligmarkedet

Nå er det lettere å få kjøpt bolig på forkjøpsrett

Jus

Hva er forskjellen på borettslag og sameie?

Boligmarkedet

Hva er sameie?

Jus

Dette bør du være obs på i boligannonsen

Jus

Dette er reglene for støy i borettslag

Boligmarkedet

Hva er borettslag?

Boligmarkedet

Borettslag eller sameie, hvor viktig er egentlig eierformen?

Jus

Ulike eierformer - hva betyr det for deg som kjøper?