Å kjøpe sin første bolig er både litt skummelt og veldig spennende på samme tid.&nbsp;
- Det er snakk om veldig mye penger så da gjelder det å holde tunga rett i munnen og følge med i timen, sier finansrådgiver Hanna Folkvord i DNB.
&nbsp;
For mange går "all in" i budrunden&nbsp;
Den erfarne finansrådgiveren har møtt mange unge på veien til sin første bolig. Dessverre opplever hun stadig at noen snubler på målstreken. De glemmer rett og slett å ta høye for alle utgiftene ved kjøpet.&nbsp;
Mange unge boligkjøpere snubler på målstreken
-Det som gjerne skjer er at de byr alt det de har for å vinne budrunden, for så å bli klar over at man har glemt å regne på totalsummen, forteller finansrådgiver i DNB, Hanna Folkvord. Det er alltid noe som kommer i tillegg til selve prisen. Dokumentavgift for eksempel.
Du må ta høyde for alle kostnader før du søker lån.
&nbsp;

Mange blir fortvilet da de litt for sent oppdager at det er store kostnader knyttet til et boligkjøp som kommer på toppen av kjøpesummen, sier Folkvord.&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
Endelig kjøpesum er mer enn prisen på boligen
De fleste unge på boligjakt tenker først og fremt på prisantydning og beliggenhet før de bestemmer seg for å by på en leilighet.
-Det er fort gjort å tenke at man har hele lånesummen disponibel til budrunden alene. Dette er ikke nødvendigvis tilfelle, sier Folkvord.
Du må finne ut hva totalsummen blir
Folkvord har følgende råd til unge som er på boligjakt: Det er totalsummen du må se på før du legger inn bud, ikke prisantydningen alene.
- Skaff deg oversikt over alle kostnader som følger med boligen: som dokumentavgift, fellesgjeld og felleskostnader, sier hun.
&nbsp;
Her kan du søke om finansieringsbevis! Finn ut hvor mye du får i lån
&nbsp;

I beste fall ryker oppussingsplanene for mange, sier Folkvord. - Det beste er selvsagt og finne ut av ting før du byr. Snakk med banken din først, oppfordrer hun. (Foto: NTB)
&nbsp;
Boliglånet skal gjerne dekke alt
Hvis du kun ser på prisantydningen når du legger inn bud kan det fort gå skikkelig galt, påpeker Folkvord.
-Jeg har møtt unge som har gått inn i budrunden med maksimal lånesum, for deretter å oppdage at de må betale 2,5 prosent av kjøpesummen i dokumentavgift på toppen.
Da blir det fort panikktelefon hjem til mamma
Kjøper du en selveierleilighet til 2,5 millioner vil dette bety 62.500 kroner ekstra i dokumentavgift, som du ikke hadde regnet med, forteller hun.
Du må undersøke hvilken eierform det er på leiligheten. Kjøper du i borettslag slipper du unna dokumentavgiften.
&nbsp;
Fellesgjelden teller inn i "fem ganger inntekt"-regelen
En annen ting å være obs på er fellesgjelden. Regelen i den norske boliglånsforskriften om maksimalt fem ganger inntekt i lån, innebærer også fellesgjeld. Leilighetens andel av fellesgjeld blir jo din når du kjøper den.
Banken må altså trekke fra fellesgjeld, studiegjeld og billån etc før de kan se hvor mye du kan få i boliglån.
Ring oss i banken førdu legger inn bud
-Har du fått en låneramme på 2,5 millioner kan du altså ikke legge til flere hundre tusen kroner ekstra i fellesgjeld. Er fellesgjelden på 500 000 kroner vil banken kun ha lov til å gi deg to millioner i lån. - Og det gjør kanskje at du ikke vil kunne by så mye som du først hadde tenkt?&nbsp;
Folkvord har en særlig oppfordring til de unge: 
- Er du usikker, ring oss i banken før du legger inn bud.&nbsp; Vi hjelper folk med boligkjøp og boliglån hver dag og har mange gode og gratis råd å gi!&nbsp;
&nbsp;




Trenger du en verdivurdering?
Vi kommer gjerne på befaring og gir deg en verdivurdering som du kan bruke overfor banken når du søker eller reforhandler boliglån.&nbsp;&nbsp;&nbsp;




Bestill en verdivurdering her!&nbsp;&nbsp;




&nbsp;

Samtidig er det ikke bare muligheten til utleie som skiller de ulike eierformene. Når du kjøper bolig i et sameie må du også ta høyde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift, som i dag utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen.
Dokumentavgiften er en ekstrakostnad som noen glemmer å ta med i regnestykket
- Det er en ekstrakostnad som enkelte glemmer å ta med i regnestykket. Kjøper du en leilighet til 2,5 millioner må du altså ut med over 60 000 kroner i tillegg. Det er ikke slik at banken uten videre gir deg mer i lån hvis du i utgangspunktet har maks belåning, så dette er det viktig å være klar over når du byr på drømmeboligen, sier Vegar Einang&nbsp;i DNB Eiendom Bjørvika.
&nbsp;
Hva med fellesgjeld?
Når du kjøper en brukt leilighet uansett eierform, må du alltid ta høyde for fremtidige felles oppgraderinger. Det kan for eksempel være fasadearbeider, nye soilrør eller utskifting av vinduer. Derfor er det ofte en fellesgjeld i borettslaget eller sameiet, og denne kan øke ved nye oppgraderinger. Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som kan gi deg innblikk i utgiftene som kommer.  - I et borettslag bakes fellesgjelden inn i fellesutgiftene med en langsiktig nedbetalingsplan. Slik er det ofte i sameier også, men i enkelte sameier kan det imidlertid være slik at sameierne må betale sin del av kostnadene som en engangsinnbetaling.
Eiendomsmegler skal alltid informere om planlagte oppgraderingsarbeider og nedbetalingsplan for fellesgjeld
- Eiendomsmegler skal alltid informere om planlagte oppgraderingsarbeider og nedbetalingsplan for fellesgjeld. Hvis det ikke står noe om dette i salgsoppgaven ville jeg dobbeltsjekket dette med megler, sier Einang.
&nbsp;
Sameie:
Fordel:&nbsp;I et sameie eier du hele leiligheten selv og kan fritt leie ut. Ulempe:&nbsp;Du må betale dokumentavgift når du kjøper.
Kjøper du leilighet i et sameie betyr det at du eier hele boligen selv. Da kan du kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet. Før du byr på en eierseksjon bør du sjekke hvor høye fellesutgiftene er og hva de dekker.
Be også om å få siste årsberetning med regnskap, budsjett for inneværende år, vedtektene for boligsameiet og husordensregler. Kjøper du boligen gjennom megler skal du få opplysningene i forkant av handelen, som oftest gis de i salgsoppgaven.
&nbsp;
&nbsp;

- V&aring;r erfaring er at de fleste p&aring; boligjakt f&oslash;rst og fremst tenker p&aring; pris og beliggenhet n&aring;r de ser etter ny bolig, sier eiendomsmegler Andreas Ekerhovd i DNB Eiendom.&nbsp;
N&aring;r det er sagt er det imidlertid b&aring;de fordeler og ulemper med selveier og borettslag, og det b&oslash;r du selvsagt v&aelig;re bevisst p&aring; n&aring;r du skal ut i markedet.
- Kj&oslash;per du selveierbolig m&aring; du for eksempel ta h&oslash;yde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift, som i dag utgj&oslash;r 2,5 prosent av kj&oslash;pesummen. Den upopul&aelig;re avgiften beregnes ikke ved kj&oslash;p av borettslagsbolig, sier Ekerhovd.&nbsp;
Vil du vite hva boligen din er verdt? Her kan du bestille verdivurdering
&nbsp;

Det er fordeler og ulemper med begge eierformene, sier Andreas Ekerhovd.&nbsp;
&nbsp;
- Dokumentavgiften er en ekstrakostnad som enkelte glemmer &aring; ta med i regnestykket. Kj&oslash;per du en leilighet til fire millioner, m&aring; du i tillegg alts&aring; ut med 100 000 kroner i omkostninger til staten, sier Ekerhovd.
Det er ikke slik at banken uten videre gir deg mer i l&aring;n hvis du i utgangspunktet har maks bel&aring;ning, s&aring; dette er det veldig viktig &aring; v&aelig;re klar over f&oslash;r du legger inn bud.
Skal du selge boligen din?&nbsp;Kom i kontakt med en eiendomsmegler her.
&nbsp;
Husk &aring; regne ut totalprisen f&oslash;r du legger inn bud
Ekerhovd mener det som oftest er totalprisen og de m&aring;nedlige fellesutgiftene mer enn eierform som vipper beslutningen den ene eller andre veien.
- Det er alltid viktig &aring; se p&aring; totalprisen f&oslash;r du legger inn bud, det gjelder uansett eierform. Enkelte boliger kan for eksemepel ha h&oslash;y fellesgjeld som p&aring;virker totalprisen.
Er du p&aring; jakt etter en spesiell bolig? Her kan du sette opp ditt dr&oslash;mmeboligs&oslash;k
&nbsp;
V&aelig;r oppmerksom p&aring; utleierett og forkj&oslash;psrett
- I et borettslag m&aring; du sjekke vedtektene n&oslash;ye og se om de &aring;pner for adang til utleie. Her er praksisen veldig ulik. Ofte er utleiemuligheten i borettslag begrenset og i noen tilfeller ikke-eksisterende, sier Ekerhovd.
En selveierleilighet kan du fritt leie ut, og derfor er disse boligene mer attraktive for investorer som kj&oslash;per med tanke p&aring; utleie.&nbsp;
Det er likevel slik at du kan s&oslash;ke om dispensasjon fra regelen om utleie i borettslag hvis det foreligger s&aelig;rskilte grunner til det.
- Det kan eksempelvis v&aelig;re milit&aelig;rtjeneste eller hvis du blir utplassert til en annen del av landet i forbindelse med jobb. Likevel kan utleieretten ogs&aring; i disse tilfellene v&aelig;re tidsbegrenset, s&aring; igjen sjekk vedtektene, oppfordrer Ekerhovd.&nbsp;
En selveierleilighet kan du fritt leie ut, men i borettslag er ofte utleiemuligheten begrenset
En annen ting du m&aring; sjekke hvis du skal kj&oslash;pe bolig i et borettslag, er forkj&oslash;psrett. Borettslagets medlemmer vil ha rett til &aring; tre inn i h&oslash;yeste bud. Er du medlem selv, m&aring; du passe p&aring; &aring; melde din interesse p&aring; borettslagets nettsider i forkant for &aring; kunne benytte deg av forkj&oslash;psretten.&nbsp;
- Som regel er det heller ikke bare andre beboere i borettslaget som har forkj&oslash;psrett, men ogs&aring; medlemmer i andre boligbyggelag, som for eksempel OBOS; BOBB, TOBB, USBL med flere. Sjekk alltid med megler eller borettslaget om forkj&oslash;psretten er forh&aring;ndsutslyst eller om den etterutlyses etter salget.
- Dersom den er forh&aring;ndsutlyst, er det lurt &aring; sjekke hvor mange som har meldt seg og hvor lang ansiennitet de har, sier Ekerhovd.
Sjekk fellesgjeld og fellesutgifter&nbsp;
N&aring;r du kj&oslash;per en brukt bolig, uansett eierform, m&aring; du alltid ta h&oslash;yde for fremtidige felles oppgraderinger. Det kan for eksempel v&aelig;re fasadearbeider, nye soilr&oslash;r eller utskifting av tak eller vinduer.&nbsp;
F&oslash;r du legger inn bud, uansett om det er borettslag eller sameie, b&oslash;r du alltid sjekke hvor h&oslash;y fellesgjelden er. Sjekk ogs&aring; hva fellesutgiftene faktisk dekker og hva du eventuelt m&aring; betale utenom, som for eksempel internett og kabel-TV.&nbsp;
- Det er ogs&aring; lurt &aring; sjekke hva slags renteavtale borettslaget har p&aring; fellesgjelden. Er det fast eller flytende rente? Er l&aring;net tatt opp via Husbanken, som ofte har en gunstig rente, eller er det et ordin&aelig;rt bankl&aring;n?
- Dersom borettslaget har bedre rentebetingelser enn&nbsp; du selv kan f&aring;, kan det v&aelig;re mer l&oslash;nnsomt &aring; kj&oslash;pe deg inn med et lavere innskudd og h&oslash;yere fellesgjeld.&nbsp;
Her kan du sjekke hvor mange kj&oslash;pere vi har til din bolig
&nbsp;

Husk alltid &aring; sjekke totalprisen f&oslash;r du legger inn bud.
Og hva med fremtidige kostnads&oslash;kninger?- Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som kan gi deg innblikk i utgiftene som kommer. Hvis det ikke st&aring;r noe om dette i salgsoppgaven, ville jeg dobbeltsjekket dette med megler, sier Ekerhovd.
&nbsp;
Betaler du ned fellesgjelden f&aring;r du lavere husleie
I et borettslag bakes fellesgjelden inn i fellesutgiftene med en langsiktig nedbetalingsplan, noe som gir deg god forutsigbarhet. Enkelte borettslag har ogs&aring; s&aring;kalt IN-ordning, slik at du kan betale ned hele fellesgjelden hvis du &oslash;nsker det.&nbsp;
- Husk at rentebetingelsene p&aring; fellsgjelden vil v&aelig;re avgj&oslash;rende for om det totalt sett l&oslash;nner seg &aring; betale inn p&aring; IN-ordningen, s&aring; sjekk dette i forkant.
I noen sameier kan det imidlertid v&aelig;re slik at sameierne m&aring; betale sin del av kostnadene som en engangsinnbetaling.&nbsp;
- Det er viktig &aring; sjekke disse tingene f&oslash;r du legger inn bud, og igjen sp&oslash;r megler hvis du er usikker, sier Ekerhovd.
Har borettslaget en sikringsordning eller ikke?
Ekerhovd forteller at meglerne ofte f&aring;r sp&oslash;rsm&aring;l om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning eller ikke. Fordelen med &aring; v&aelig;re tilknyttet en sikringsordning er at du som andelseier ikke risikerer &aring; bli &oslash;konomisk ansvarlig hvis en eller flere andelseiere i borettslaget misligholder sin andel av felleskostnadene.
- Det er selvf&oslash;lgelig en trygghet at borettslaget er tilknyttet en slik ordning, og sv&aelig;rt mange borettslag er ogs&aring; det. Men problemene knyttet til dette er langt p&aring; vei historie.&nbsp;
Fram til 2010 kunne det opprettes borettslag hvor innskuddet var sv&aelig;rt lavt og fellesgjelden skyh&oslash;y, noe som gjorde beboerne &oslash;konomisk s&aring;rbare n&aring;r renta gikk opp.
- I dag kan fellesgjelden utgj&oslash;re maksimalt 75 prosent n&aring;r nye borettslag etableres, s&aring; om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning eller ikke utgj&oslash;r ikke lenger samme risiko som tidligere, sier Ekerhovd.

– Kjøper du ny leilighet for å bo i den selv har det lite å si om det er borettslag eller sameie. Men hvis du planlegger å leie den ut har du større fleksibilitet hvis du kjøper selveierleilighet, sier Vegar Einang, daglig leder i DNB Eiendom Bjørvika.
&nbsp;
Ikke glem dokumentavgiften
Samtidig er det ikke bare muligheten til utleie som skiller de ulike eierformene. Når du kjøper selveierleilighet må du også ta høyde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift, som i dag utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen. – Det er en ekstrakostnad som enkelte glemmer å ta med i regnestykket. Kjøper du en leilighet til 2,5 millioner må du altså ut med over 60 000 kroner i tillegg. Det er ikke slik at banken uten videre gir deg mer i lån hvis du i utgangspunktet har maks belåning, så dette er det viktig å være klar over når du byr på drømmeboligen, sier Einang.  Den upopulære avgiften slipper du derimot om du kjøper en borettslagsbolig eller aksjeleilighet, men med disse eierformene er altså utleieretten begrenset.  – I et borettslag må du bo i leiligheten i minst et år før du har anledning til å leie den ut. Leiligheten kan da maks leies ut for tre år før du må søke borettslaget på nytt.&nbsp;
Megler Vegar Einang mener det er viktig å ta med dokumentavgiften i regnestykket hvis du skal kjøpe selveierleilighet.
&nbsp;
Du kan riktignok søke om dispensasjon fra regelen hvis det foreligger særskilte grunner til det.– Det kan eksempelvis være militærtjeneste eller hvis du blir utplassert til en annen del av landet i forbindelse med jobb, sier Einang.
&nbsp;
Totalprisen er viktigst
Regionsleder i DNB Eiendom Oslo og Akershus Pål Melbye, mener de fleste boligkjøpere først og fremst tenker på pris og beliggenhet når de ser etter ny bolig.
– Som oftest er det totalprisen og de månedlige fellesutgiftene mer enn eierform som vipper beslutningen den ene eller andre veien. Leiligheter i veldrevne borettslag er veldig populære nå, mens folk er mer skeptiske til boliger med lavt innskudd og høy fellesgjeld og husleie.  Einang peker på at det i enkelte tilfeller kan være en større kjøpegruppe for selveierleiligheter.  – Det henger sammen med at disse leilighetene er attraktive for profesjonelle som kjøper for å leie ut, men det er først og fremst beliggenhet og ikke eierform som trekker salgsprisen opp.
&nbsp;
Hva med fellesgjeld?
Når du kjøper en brukt leilighet uansett eierform, må du alltid ta høyde for fremtidige felles oppgraderinger. Det kan for eksempel være fasadearbeider, nye soilrør eller utskifting av vinduer. Derfor er det ofte en fellesgjeld i borettslaget eller sameiet, og denne kan øke ved nye oppgraderinger. Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som kan gi deg innblikk i utgiftene som kommer.  – I et borettslag bakes fellesgjelden inn i fellesutgiftene med en langsiktig nedbetalingsplan. I enkelte sameier kan det imidlertid være slik at sameierne må betale sin del av kostnadene som en engangsinnbetaling. Når det er sagt, skal alltid megler informere om planlagte oppgraderingsarbeider han kjenner til. Hvis det ikke står noe om dette i salgsoppgaven ville jeg dobbeltsjekket dette med megler, sier Einang.
 Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som gir deg god innsikt i planlagte oppgraderinger.
Han forteller at han ofte får spørsmål på visning om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning slik at man ikke risikerer å bli økonomisk ansvarlig hvis en eller flere andelseiere misligholder sin andel av felleskostnadene.  – Det er selvfølgelig en trygghet at borettslaget er tilknyttet en slik ordning, og svært mange borettslag er også det. Men problemene knyttet til dette er langt på vei historie. Frem til 2010 kunne det opprettes borettslag hvor innskuddet var svært lavt og fellesgjelden skyhøy, noe som gjorde beboerne økonomisk sårbare når renta gikk opp. I dag kan fellesgjelden utgjøre maksimalt 75 prosent når nye borettslag etableres, så om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning eller ikke utgjør ikke lenger samme risiko som tidligere.&nbsp;
&nbsp;
SLIK FUNGERER DE ULIKE EIERFORMENE
&nbsp; Selveierleilighet:
Fordel:&nbsp;I et sameie eier du hele leiligheten selv og kan fritt leie ut. Ulempe:&nbsp;Du må betale dokumentavgift når du kjøper.
Kjøper du leilighet i et sameie betyr det at du eier hele boligen selv. Da kan du kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet. Før du byr på en eierseksjon bør du sjekke hvor høye fellesutgiftene er og hva de dekker. Be også om å få siste årsberetning med regnskap, budsjett for inneværende år, vedtektene for boligsameiet og husordensregler. Kjøper du boligen gjennom megler skal du få opplysningene i forkant av handelen, som oftest gis de i salgsoppgaven.
Borettslagsleilighet:
Fordel:&nbsp;Ingen dokumentavgift ved kjøp, forkjøpsrett for medlemmer av boligbyggelag, mye av vedlikehold tas av borettslaget. Ulempe:&nbsp;Kan være visse begrensinger på bestemmelsesrett og utleie.
Andels- og borettslagsleilighet er&nbsp;det samme. Boligene eies av&nbsp;borettslaget og du må forholde deg til&nbsp;lagets vedtekter og husordensregler.&nbsp;Du blir andelseier ved å kjøpe en andel og får enerett til å bruke boligen. Før du kjøper er det er viktig å sjekke borettslagets økonomi, spør megler. Boligens verdi er summen av&nbsp;kontantbeløpet og andelen av fellesgjeld. Andel av fellesgjeld betjenes gjennom&nbsp;den månedlige husleien du betaler.&nbsp;Den dekker også din andel av kostnader til vaktmester, offentlige avgifter, ytre vedlikehold, strøm i fellesrom og lignende. Spør også om borettslaget er medlem i en forsikringsordning for dekning av felleskostnadene. Er borettslaget tilknyttet et boligbyggelag kan det innebære forkjøpsrett for medlemmer ved salg. Ved salg gjennom megler skal disse opplysningene bli gitt&nbsp;i forkant, normalt i salgsoppgaven.
Aksjeleilighet:
Fordel:&nbsp;Ingen dokumentavgift. Ulemper:&nbsp;Kan være visse begrensinger på bestemmelsesrett og utleie.
En aksjeleilighet er veldig lik en borettslagsleilighet. Men i stedet for å kjøpe&nbsp;en andel kjøper du en aksje med tilknyttet leierett til en bestemt bolig.&nbsp;Du blir medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene. Som regel kan slike boliger selges fritt for markedspris. Det kan også her være avtalte former for forkjøpsrett. Be om å få de samme dokumentene som for borettslagsleiligheter. Det kan være knyttet fellesgjeld til en aksjeleilighet. Prisen regnes ut på samme måte som for en borettslagsleilighet.
Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund/NEF

Boligmarkedet

Mange unge gjør denne feilen når de skal kjøpe bolig

Jus

Hva er forskjellen på borettslag og sameie?

Boligmarkedet

Hva er sameie?

Boligmarkedet

Borettslag eller sameie, hvor viktig er egentlig eierformen?