Boligmarkedet

Borettslag eller sameie, hvor viktig er egentlig eierformen?

Tekst: Øivind Skorve, 10.3.2019, Foto: Istock, Kristin Iversen, DNB Eiendom

Eierform trenger ikke å ha stor praktisk betydning, men det er noen forskjeller du bør være klar over, sier Pål Melbye i DNB Eiendom.


I en undersøkelse Prognosesenteret gjorde høsten 2016 svarte hele 7 av 10 at de ville foretrekke å kjøpe selveier neste gang de kjøper bolig. Kun 1 av 10 sier de vil foretrekke å kjøpe i borettslag.

- I praksis er imidlertid vår erfaring at de fleste på boligjakt først og fremst tenker på pris og beliggenhet når de ser etter ny bolig, sier Pål Melbye i DNB Eiendom Oslo.

 

Fordeler og ulemper med selveier og borettslag

Når det er sagt er det fordeler og ulemper både med selveier og borettslag, og det bør du selvsagt ha et bevisst forhold til når du skal ut i markedet.

Kjøper du selveierbolig må du ta høyde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift

Kjøper du selveierbolig må du for eksempel ta høyde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift, som i dag utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen. Den upopulære avgiften beregnes ikke ved kjøp av borettslagsbolig.

 

Pål Melbye

Det er fordeler og ulemper med begge eierformene, sier Pål Melbye. (Foto: Inviso)

 

– Dokumentavgiften er en ekstrakostnad som enkelte glemmer å ta med i regnestykket. Kjøper du en leilighet til fire millioner millioner må du altså ut med 100 000 kroner i omkostninger til staten sier Melbye.

Det er ikke slik at banken uten videre gir deg mer i lån hvis du i utgangspunktet har maks belåning, så dette er det veldig viktig å være klar over når du gir bud!

 

Les også: Hvordan er boliglånsreglene?

 

Du må regne på hva totalprisen blir før du legger inn bud

Melbye mener det som oftest er totalprisen og de månedlige fellesutgiftene mer enn eierform som vipper beslutningen den ene eller andre veien.

Det er alltid viktig å se på totalprisen før du legger inn bud

- Det er alltid viktig å se på totalprisen før du legger inn bud, det gjelder uansett eierform.

 

Krydderhagen

I boligprosjektet Krydderhagen i Oslo er det både selveier- og borettslagleiligheter.

 

En annen viktig forskjell mellom eierformene, er utleierett og forkjøpsrett

- I et borettslag må du sjekke vedtektene nøye og se om de åpner for adang til utleie, sier Melbye. Her er praksisen veldig ulik. Ofte er utleiemuligheten i borettslag begrenset og i noen tilfeller ikke-eksisterende.

En selveierleilighet kan du fritt leie ut, og derfor er disse boligene mer attraktive for investorer som kjøper med tanke på utleie. 

I et borettslag må du bo i leiligheten i minst et år før du kanskje har anledning til å leie den ut 

Det er likevel slik at du kan søke om dispensasjon fra regelen om utleie i borettslag hvis det foreligger særskilte grunner til det.

– Det kan eksempelvis være militærtjeneste eller hvis du blir utplassert til en annen del av landet i forbindelse med jobb. Likevel kan utleieretten også i disse tilfellene være tidsbegrenset, så igjen sjekk vedtektene!

 

En annen ting du må sjekke ut når det er borettslag er forkjøpsrett. Borettslagets medlemmer vil ha rett til å tre inn i høyeste bud. Er du medlem selv må du passe på å melde din interesse på borettslagets nettsider i forkant for å kunne benytte forkjøp.

 

Sjekk fellesgjeld og fellesutgifter 

Når du kjøper en brukt bolig, uansett eierform, må du alltid ta høyde for fremtidige felles oppgraderinger. Det kan for eksempel være fasadearbeider, nye soilrør eller utskifting av tak eller vinduer. 

Før du legger inn bud, uansett om det er borettslag og sameie, bør du alltid sjekke hvor høy fellesgjelden er

Før du legger inn bud, uansett om det er borettslag og sameie, bør du sjekke hvor høy fellesgjelden er. Du må også sjekke hva fellesutgiftene dekker: Det kan også ligge vaktmestertjenester, varme, kabel-TV og andre fellesgoder i felleutgiftene som du i et sameie ville måtte betale selv uansett.

 

Kampen, Oslo

Husk alltid å sjekke totalprisen før du legger inn bud.


- Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som kan gi deg innblikk i utgiftene som kommer. Hvis det ikke står noe om dette i salgsoppgaven, ville jeg dobbeltsjekket dette med megler, sier Melbye. 

 

Det går ofte an å betale ned fellesgjelden og dermed få lavere månedlig husleie

I et borettslag bakes fellesgjelden inn i fellesutgiftene med en langsiktig nedbetalingsplan, noe som gir deg god forutsigbarhet. Enkelte borettslag har også såkalt IN-ordning, slik at du kan betale ned hele fellesgjelden hvis du ønsker det. 

Dokumentavgiften er en ekstrakostnad som enkelte glemmer å ta med i regnestykket

I noen sameier kan det imidlertid være slik at sameierne må betale sin del av kostnadene som en engangsinnbetaling. 

– Det er viktig å sjekke disse tingene før du legger inn bud, og igjen spør megler hvis du er usikker.

 

Har borettslaget en sikringsordning eller ikke?

Melbye forteller at meglerne ofte får spørsmål på visning om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning. En sikringsordning fungerer som en garanti slik at en eller flere andelshaverers mislighold av fellesgjeld ikke skal gå utover de andre.

Fordelen med dette er at du som andelseier ikke risikerer å bli økonomisk ansvarlig hvis en eller flere andelseiere misligholder sin andel av felleskostnadene.

– Det er selvfølgelig en trygghet at borettslaget er tilknyttet en slik ordning, og svært mange borettslag er også det. Men problemene knyttet til dette er langt på vei historie. 

I dag kan fellesgjelden utgjøre maksimalt 75 prosent når nye borettslag etableres

Fram til 2010 kunne det opprettes borettslag hvor innskuddet var svært lavt og fellesgjelden skyhøy, noe som gjorde beboerne økonomisk sårbare når renta gikk opp.

- I dag kan fellesgjelden utgjøre maksimalt 75 prosent når nye borettslag etableres, så om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning eller ikke utgjør ikke lenger samme risiko som tidligere. 

 

Vurderer du å selge boligen din?

Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.  

DNB Eiendom legger ut for alt inntil eiendommen legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.

Kontakt en eiendomsmegler her!