
Forrige uke la Boligprodusentenes forening fram sine tall for nybyggsalget i Norge og fredag kom tall fra ECON. Tallene viser et fall i nyboligsalget på 33 prosent de siste to månedene fra samme periode i fjor. Salgsnedgangen i Oslo var på hele 71 prosent.
Per Jæger og andre uttrykker nå sin bekymring for det lave salget.
&nbsp;
Skylder på Boliglånsforskriften
Jæger mener &nbsp;boliglånsforskriftener den viktigste grunnen til at det nå selges færre nye boliger i Oslo, og han mener at den midlertidige forskriften ikke bør videreføres etter sommeren. Dette har også flere av våre konkurrerende eiendomsmeglere tatt til orde for.
Mange mener strengere regler for låntakere er negativt
Argumentene går på at de nye strenge lånereglene, spesielt for Oslo, har strupt boligkjøperne. Folk får ikke ta opp mer enn fem ganger inntekt i lån og dermed har de ikke finansielle muskler nok til å by over hverandre uten grenser. &nbsp;&nbsp;
Boliglånsforskriften fungerer med andre ord nettopp slik politikerne ønsket.&nbsp;
Også utbyggere har tatt innover seg det dempede prispresset.&nbsp; Nå opplever vi at nye prosjekter som legges ut er mer tilpasset etterspørselen. Både på pris og størrelse på leilighetene er justert: Vi får flere arealeffektive leiligheter slik at totalprisen i praksis er redusert med 10-15 prosent sammenlignet med prosjekter lagt ut i januar i år.
&nbsp;
&nbsp;Finansminister Siv Jensen presenterte en innstramming av boliglånsforskriften høsten 2016, etter at boligprisene i Oslo hadde steget nærmest ukontrollert gjennom året. (Foto: NTB)
&nbsp;
Salget av nye boliger er ganske godt!
Vi kan forstå Jægers bekymring for sysselsettingen i byggebransjen, samtidig vil vi minne om at nybyggsalg alltid har gått i bølger. Et midlertidig fall i nybyggsalget, når tilbudet av bruktboliger er høyt, er normalt.&nbsp;
Sammenligner vi årets salg med fjorårets rekordsalg, kan årets salg virke iøynefallende dårlig. Sammenligner vi derimot med tallene litt bakover i tid ser vi at salget nå i 2017 ligger hele 44 prosent over salget i 2014 og også noe høyere enn salget i 2013.
&nbsp;2015 og 2016 var unormalt gode salgsår, nå ser vi en normalisering
Vi som har jobbet med eiendomsmegling noen år opplevde fjoråret som unormalt: Det hersket en usunn eufori i markedet, og spesielt i nybyggmarkedet var spekulantene mange. Nå er disse helt fraværende i Oslo: Forventningen om kjapp gevinst er effektivt fjernet av forskriften.&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
Vi tror salget løsner i 2018
Ved en innskjerping i lånereglene kommer det alltid en periode hvor aktørene tilpasser seg. Vi så det samme i 2013, da de nye kapitalreglene kom med krav om 15 prosents egenkapitalkrav: Salget av nye boliger stoppet nesten helt opp i noen måneder, før markedet tilpasset seg. Så kom etterspørselen tilbake.
Vi tror det samme vil skje nå.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;Når det blir færre bruktboliger i markedet vil prisene snu opp
Nå i oktober ser vi allerede tegn til at tilbudet av bruktboliger avtar. Dersom denne trenden fortsetter utover høsten, så vil balansen med kjøpers marked etter hvert snu. &nbsp;Nå ser det i tillegg ut til at vi vil kunne få hjelp av en fallende boliglånsrente.&nbsp;&nbsp;
Vi tror reaksjonen i kjølvannet av forskriften vil avta allerede på nyåret, og flere utbyggere tenker som oss. Mange har lagt salgsstart på is fram til over nyttår.
&nbsp;

&nbsp;
Eirik Werner Frøytlog blogger for Alt om bolig.&nbsp; Til daglig er han&nbsp; leder av DNB Eiendom Nybygg for Oslo, Asker, Bærum, Buskerud, Vestfold, Akershus og Østfold. Han har over 20 års erfaring innen eiendomsmegling, både nye og brukte boliger. Han bor på Fjellhamar utenfor Oslo.


Det skrives mye om opphopning av usolgte nye boliger i Oslo nå, og det kan virke som om nybyggsalget har stoppet helt opp sier Eirik W. Frøytlog, leder av Nybygg i Oslo og Akershus i DNB Eiendom . - Men det er feil.&nbsp;
-Sannheten er at vi selger mer nybygg nå enn vi gjorde i hvert av de fem årene før 2015-2016 da bruktmarkedet prismessig «rykket fra» nybygg i Oslo, sier han.
&nbsp;
Er boligmarkedet så ille ute som mange tror?
Omtrent like mange boliger har funnet nye eiere hittil i 2017 som tidligere år, for meg ligner ikke det på noen krise.
-Ja, vi har fått en korreksjon i prisveksten som var rekordsterk i fjor, og noen kjøpere har blitt avventende, men folk er på jakt etter et sted å bo akkurat som før, sier Frøytlog.&nbsp;
Det norske boligmarkedet er drevet av behov for å bo, ikke spekulasjon
Boligmarkedet i Norge er ekstremt solid fordi etterspørselen er basert på reelle boligbehov heller enn spekulasjon, sier nybyggsjefen.
&nbsp;

De fleste som kjøper bolig i Norge skal bo der selv, og det blir mer og mer vanlig å bytte bolig i ulike livsfaser. Det holder etterspørselen oppe. (Foto: Istock)
&nbsp;
- Folk kjøper bolig ved endring i livsfaser, enten fordi de trenger en større, en mindre, en mer sentral eller mer lettstelt bolig. Disse behovene vil alltid være til stede i befolkningen, også i StorOslo.
Det vi hadde av spekulanter ser vi kanskje nå i større grad i randsonen av byen, sier han. Men disse har aldri utgjort noen stor kjøpergruppe.
&nbsp;
Les også: Oslo blir en millionby
&nbsp;

Vårt nye byggetrinn i prosjektet Kantor Terrasse på Kolbotn rett utenfor Oslo har fått massiv interesse fra godt voksne som vil inn i sentrale og deilig lettstelte leiligheter.&nbsp;
&nbsp;
Fremdeles høy etterspørsel etter attraktive boliger
Det ble lagt ut nesten 50 prosent flere bruktboliger i juli i år enn i fjor i StorOslo, men ni prosent færre nye boliger. &nbsp;Dette sammen med et relativt godt salg på nybygg betyr at vi sakte og sikkert bygger ned lagrene, sier han.
– Flommen av bruktboliger påvirker naturligvis balansen på kort sikt, men det er fremdeles høy etterspørsel etter attraktive boliger, sier Frøytlog.
Vi har solgt mer hittil i år enn i alle de fem årene før 2015-2016
Som et eksempel kan vi nevne Skårersletta rett utenfor Oslo hvor vi hadde et fantastisk salg i sommer, og Ingeborgs hage som nettopp ble lagt ut utenfor Drammen, der ble 11 av 16 leiligheter solgt på et par timer tirsdag denne uken.
– ser vi et historisk perspektiv så er salget av nytt for hele Østlandet 13,8 prosent høyere i år fra juni til august sammenliknet med et normalår som 2014, og hele 44,9 prosent høyere enn i 2013, sier Frøytlog.
&nbsp;
Les også: Det selges mer nybygg i Oslo enn i resten av landet

Det er tross alt noe helt eget ved å flytte inn et sted ingen andre har bodd før deg, et sted du ikke trenger tenke oppussing og vedlikehold på åresvis. (Foto: Ingeborgs Hage)
&nbsp;
Salget er bra, hvert salg tar bare lenger tid
Samtidig som valgmulighetene i hele boligmarkedet sett under ett har økt kraftig forteller også våre bruktmeglere om god etterspørsel etter pene objekter med god beliggenhet, sier han.
-Bruktstatistikken bekrefter dette bildet. I juli ble det solgt nesten 60 prosent flere bruktboliger i år i forhold til i fjor.&nbsp;
Kjøperne er mer kresne, men de er der!
På grunn av markedssituasjonen kreves det nå noe mer arbeid å selge enn for få måneder siden, sier Frøytlog. - Samtidig vet erfarne eiendomsmeglere at dette er normalen, det var 2016 som var et unormalt år både for brukt- og nybyggmeglere.
Fortsatt lav rente, høyere veksttakt i økonomien og god kjøpekraft gir oss god grunn til å tro at boligprisene vil stabiliseres og kanskje også øke igjen, sier Frøytlog. Vi må bare få unna «overskuddslagrene» først, smiler han.
&nbsp;
Interessert i nybyggmarkedet i StorOslo? Les vår nye kvartalsrapport her.
&nbsp;

.
Det er ingenting som nå tyder på at salgs- og prisveksten denne gang skal bunne ut i en ny krise med dertil hørende boligprisfall, mener lederen for Nybygg i Oslo og Akershus.
– Forholdene nå er ganske annerledes enn i opptakten til finanskrisen i 2008.
&nbsp;
&nbsp;Det er mange år siden nybyggsalget har vært så godt sier Eirik Frøytlog. Årsaken ligger i det knappe tilbudet på bruktmarkedet, samt lav rente og sterk betalingsevne hos folk flest.
&nbsp;
Forventer vekst – en stund til
Landets makroøkonomer, også våre egne i DNB Markets, forventer relativt høy boligprisvekst også i 2017, sier Frøytlog. - Anslagene både fra landets banker og eiendomsmeglerorganisasjoner ligger på en forventet årsvekst i 2017 på 9-10 prosent.
Vi tror på fortsatt vekst i boligprisene, i alle fall i 2017
- Dette begrunner de med at de finansielle forholdene i Norge er relativt stabile. Det er ikke ventet verken økt arbeidsledighet eller store renteøkninger på noen år. Usikkerheten nå ligger i hvordan den nye Boliglånsforskriften vil slå inn, sier nybyggsjefen.
-Boliglånsforskriften kan nok dempe prisene noe når vi kommer litt inn i året.
&nbsp;
Les også: Hvordan vil de nye boliglånsreglene slå inn i boligmarkedet?
&nbsp;
Salgsrekord i Oslo-området
Vi må 10 år tilbake for å finne et år hvor det ble solgt omtrent like mange helt nye boliger som i 2016. I fjor ble det solgt 4022 splitter nye boliger i Oslo. Forrige rekord er fra 2006 da det ble solgt 3997 nye boliger i hovedstaden.
Det ble solgt over tusen flere nye boligeri Oslo i fjor enn totalt i 2015.&nbsp; 
Veksten kom hovedsakelig fra prosjekter i Oslo øst/syd hvor nybyggsalget var opp med hele 124 prosent i forhold til året før. Salget i Oslo vest/sentrum gikk opp 75 prosent i samme periode, og på Øvre Romerike gikk nybyggsalget opp med 61 prosent fra 2015 til 2016, fra 696 til 1121 solgte.
&nbsp;
Nybyggsalg Oslo og Akershus siste fire år:

&nbsp;
Byen og områdene rundt vokser
Veksten i solgte nye boliger gjenspeiler den internasjonale urbaniseringen, mener Frøytlog. - Også i Norge opplever vi trenden der folk flest ønsker å bo mer og mer sentralt. Unge mennesker flokker seg i og rundt byene.
Unge mennesker har størst betalingsvilje når det gjelder å betale for å bo sentralt.
Nasjonal satsing på utbygging av boligfelt nært kollektivtilbud og hovedveiårer ser for øvrig også ut til å fungere. Folk flytter dit hvor jobber og verdiskaping skjer, sier han.
Et eksempel er Romerike rett utenfor Oslo, der nærheten til enkel pendling og Gardermoen er avgjørende for den økte byggetakten
&nbsp;
Les også: Hvorfor velge nytt framfor brukt bolig?
&nbsp;
Prisveksten på nytt ligger på under halvparten av brukt
Tidligere var det en sannhet at en splitter ny bolig kostet 20-30 prosent mer enn en brukt, forteller Frøytlog. – Men nybyggprisene har ikke holdt tritt med de galopperende bruktboligprisene, og nå skiller det bare 3-4000 kroner per kvadratmeter på nytt og brukt i hovedstaden.
Det har aldri noensinne vært så liten prisforskjell på nytt og brukt i Oslo
Tenk om du kunne kjøpt deg en splitter ny bil til bare 10 prosent over prisen av en gammel bruktbil med oppussingsbehov? Da hadde du ikke vært i tvil, sier Frøytlog. Og vi ser at stadig flere i boligmarkedet også oppdager hvor mye mer de kan få for pengene når de kjøper nytt.
Bruktboligprisene i Oslo steg med 23,3 prosent siste 12 måneder, mens prisen på nybygg i snitt økte med 10 prosent. &nbsp;
&nbsp;
Forskjeller i utvikling salg og priser nybygg vs. bruktbygg:


Meglerbloggen

Alle salgstall ser dårlige ut i forhold til rekordåret 2016

Nybygg

Tilbake til et normalt nybyggmarked

Nybygg

Beste nybyggsalg på over 10 år – kan det fortsette?