Boligannonsene har sitt eget spr&aring;k med begreper som ikke alltid er like enkle &aring; forst&aring;. Men som kj&oslash;per risikerer du &aring; sitte igjen med skjegget i postkassa hvis du ikke har gjort hjemmeleksa di.&nbsp;
- Derfor er det sv&aelig;rt viktig &aring; sette seg grundig inn i all informasjon som fremkommer i b&aring;de boligannonsen, salgsoppgaven og tilstandsrapporten f&oslash;r du legger inn bud, sier seniorr&aring;dgiver Brede Delingsby i DNB Eiendom Fag.&nbsp;
- Loven er tydelig p&aring; at du ikke kan kreve erstatning for forhold som er beskrevet her, legger han til. Det forutsettes at kj&oslash;per har kjennskap til alt som kommer frem av informasjon om boligen i salgsoppgave, tilstandsrapport og andre salgsdokumenter.
Skal du selge boligen din?&nbsp;Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
&nbsp;
Ikke bare prisantydningen som teller&nbsp;
Det er ikke prisantydningen alene som gir en indikasjon p&aring; om boligen ligger i din prisklasse. Ofte f&oslash;lger det med andre kostnader du m&aring; ta med i regnestykket, opplyser Delingsby.&nbsp;
For eksempel m&aring; du betale dokumentavgift til staten hvis du kj&oslash;per selveierbolig.&nbsp;
- I salgsoppgaven finner du et regnestykke som viser utgiftene forbundet med kj&oslash;pet. Husk ogs&aring; &aring; sjekke om boligen har fellesgjeld og kostnaden knyttet til fellesutgiftene, sier Delingsby.&nbsp;
Hva er boligen din verdt?&nbsp;F&aring; en verdivurdering her
&nbsp;

Les salgsoppgave, tilstandsrapport og annen salgsdokumentasjon grundig f&oslash;r du legger inn bud, oppfordrer Delingsby.
&nbsp;
Boligannonsen p&aring; 1-2-3
Det kan som nevnt v&aelig;re mye &aring; sette seg inn i n&aring;r du skal kj&oslash;pe bolig, s&aelig;rlig hvis du ikke har gjort det f&oslash;r. Her er en innf&oslash;ring i begrepene du b&oslash;r kunne i boligannonsen.&nbsp;
&nbsp;
1. Prisantydning&nbsp;
Hva en bolig faktisk vil koste til slutt vet du ikke f&oslash;r budrunden er avsluttet og budet er akseptert av boligselger. Prisantydning gir uttrykk for meglerens objektive vurdering av verdien, og i&nbsp;DNB Eiendom gj&oslash;res dette ved &aring; utarbeide en s&aring;kalt e-takst, og alltid i samr&aring;d med en eller flere kolleger.&nbsp;
Den prisantydningen man g&aring;r ut med gjenspeiler meglers egen oppfatning av en riktig pris og skal ikke settes verken h&oslash;yere eller lavere. Samtidig har ogs&aring; selger &laquo;forpliktet seg&raquo; til &aring; akseptere et bud p&aring; dette niv&aring;et, dersom det er her budet ender etter at avtalt markedsf&oslash;ring er gjennomf&oslash;rt.&nbsp;

Prisantydning gir deg en pekepinn p&aring; hva boligen er verdt og hva boligselger er villig til &aring; selge for i dagens marked. (Foto: Skjermdump fra finn.no)
&nbsp;
2. Kartlegg alle kostnader
F&oslash;r du legger inn bud m&aring; du ta h&oslash;yde for alle utgifter som f&oslash;lger med kj&oslash;pet, ogs&aring; fremtidige utgifter som allerede er planlagt og fremlegges i boligannonsen, blant annet:&nbsp;
Dokumentavgift:&nbsp;Denne p&aring;l&oslash;per hvis du kj&oslash;per selveierbolig. Avgiften er p&aring; 2,5 prosent av kj&oslash;pesummen og betales ved tinglysing av skj&oslash;tet.&nbsp;
Andel av felles gjeld:&nbsp;Dette er boligens andel av borettslaget/sameiets fellesgjeld. Denne andelen av gjelden blir du som eier ansvarlig for.&nbsp;
Felleskostnader:&nbsp;Dette er summen du som boligeier betaler hver m&aring;ned. Det er viktig &aring; sette seg inn i hva som er inkludert i felleskostnadene. De kan for eksempel dekke kommunale utgifter, trappevask, kabel-TV, forsikring av bygningen, vaktmestertjenester, l&oslash;pende vedlikehold og nedbetaling p&aring; felles gjeld.&nbsp;Iblant kan ogs&aring; varmtvann og fyring v&aelig;re inkludert.
Fremtidige oppgraderinger og vedlikehold:&nbsp;Kanskje er det planlagt fasadearbeid, utskifting av avl&oslash;psr&oslash;r eller nye balkonger i n&aelig;r fremtid? Det er viktig &aring; v&aelig;re oppmerksom p&aring; dette da det kan &oslash;ke boligens fellesgjeld slik at de m&aring;nedlige kostnadene g&aring;r opp p&aring; sikt. Det b&oslash;r fremkomme i salgsoppgaven om det foreligger noen konkrete planer og hvordan dette vil p&aring;virke kostnadene.&nbsp;
Rehabiliteringsbehov:&nbsp;Les tilstandsrapporten n&oslash;ye og ta kontakt med megler eller bygningssakkyndig hvis noe er uklart. I tilstandsrapporten finner du ogs&aring; den bygningssakkyndige sitt anslag for hvor mye det koster &aring; utbedre rom eller bygningsdeler som er vurdert til den d&aring;rligste tilstandsgraden.
&nbsp;
3. Hvor stor er egentlig boligen?&nbsp;
Prim&aelig;rrom, bruttoareal og bruksareal... Ofte er det flere begreper i boligannonsen som sier noe om st&oslash;rrelen p&aring; boligen.&nbsp;
P-rom/prim&aelig;rrom:&nbsp;Denne sier noe om arealet av rom til boligform&aring;l, for eksempel stue, kj&oslash;kken, bad, soverom, entre, pluss de innvendige veggene mellom disse.&nbsp;
Bruksareal (BRA):&nbsp;Dette er arealet av alle rom inkludert innvendige vegger.
Bruttoareal (BTA):&nbsp;Hele boligen m&aring;lt fra ytterveggenes yttersider. Denne inkluderer ogs&aring; bod og lignende. I forskrift gjeldende fra 01.01.2022 er det ikke krav til at bygningssakkyndig m&aring;ler opp bruttoareal og begrepet forekommer dermed sjeldnere.
&nbsp;
4. Selveier eller andel?&nbsp;
I dag er det i praksis sv&aelig;rt liten forskjell p&aring; en selveierleilighet og en andelsleilighet. I begge tilfeller er man en del av et st&oslash;rre fellesskap. Men det er noen forskjeller du b&oslash;r v&aelig;re obs p&aring;.&nbsp;
Selveier: Ved kj&oslash;p av selveiet bolig p&aring;l&oslash;per det en dokumentavgift, som i dag utgj&oslash;r 2,5 prosent av kj&oslash;pesummen.&nbsp;
Borettslag:&nbsp;Med borettslag slipper du dokumentavgiften. Men i borettslag er det gjerne strengere restriksjoner, p&aring; for eksempel utleie. Det er ogs&aring; vanligere at det f&oslash;lger med et felles l&aring;n, som den enkelte betaler renter og avdrag p&aring; gjennom felleskostnadene.&nbsp;
Aksjeleiligheter:&nbsp;Dette er&nbsp;forl&oslash;peren til borettslag. Her f&aring;r du ikke tinglyst hjemmel til boligen. Selskapets forretningsf&oslash;rer har oversikt over eierforhold og bel&aring;ning.
Selg bolig din med oss - kom i kontakt med en megler her&nbsp;&nbsp;

– Kjøper du ny leilighet for å bo i den selv har det lite å si om det er borettslag eller sameie. Men hvis du planlegger å leie den ut har du større fleksibilitet hvis du kjøper selveierleilighet, sier Vegar Einang, daglig leder i DNB Eiendom Bjørvika.
&nbsp;
Ikke glem dokumentavgiften
Samtidig er det ikke bare muligheten til utleie som skiller de ulike eierformene. Når du kjøper selveierleilighet må du også ta høyde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift, som i dag utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen. – Det er en ekstrakostnad som enkelte glemmer å ta med i regnestykket. Kjøper du en leilighet til 2,5 millioner må du altså ut med over 60 000 kroner i tillegg. Det er ikke slik at banken uten videre gir deg mer i lån hvis du i utgangspunktet har maks belåning, så dette er det viktig å være klar over når du byr på drømmeboligen, sier Einang.  Den upopulære avgiften slipper du derimot om du kjøper en borettslagsbolig eller aksjeleilighet, men med disse eierformene er altså utleieretten begrenset.  – I et borettslag må du bo i leiligheten i minst et år før du har anledning til å leie den ut. Leiligheten kan da maks leies ut for tre år før du må søke borettslaget på nytt.&nbsp;
Megler Vegar Einang mener det er viktig å ta med dokumentavgiften i regnestykket hvis du skal kjøpe selveierleilighet.
&nbsp;
Du kan riktignok søke om dispensasjon fra regelen hvis det foreligger særskilte grunner til det.– Det kan eksempelvis være militærtjeneste eller hvis du blir utplassert til en annen del av landet i forbindelse med jobb, sier Einang.
&nbsp;
Totalprisen er viktigst
Regionsleder i DNB Eiendom Oslo og Akershus Pål Melbye, mener de fleste boligkjøpere først og fremst tenker på pris og beliggenhet når de ser etter ny bolig.
– Som oftest er det totalprisen og de månedlige fellesutgiftene mer enn eierform som vipper beslutningen den ene eller andre veien. Leiligheter i veldrevne borettslag er veldig populære nå, mens folk er mer skeptiske til boliger med lavt innskudd og høy fellesgjeld og husleie.  Einang peker på at det i enkelte tilfeller kan være en større kjøpegruppe for selveierleiligheter.  – Det henger sammen med at disse leilighetene er attraktive for profesjonelle som kjøper for å leie ut, men det er først og fremst beliggenhet og ikke eierform som trekker salgsprisen opp.
&nbsp;
Hva med fellesgjeld?
Når du kjøper en brukt leilighet uansett eierform, må du alltid ta høyde for fremtidige felles oppgraderinger. Det kan for eksempel være fasadearbeider, nye soilrør eller utskifting av vinduer. Derfor er det ofte en fellesgjeld i borettslaget eller sameiet, og denne kan øke ved nye oppgraderinger. Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som kan gi deg innblikk i utgiftene som kommer.  – I et borettslag bakes fellesgjelden inn i fellesutgiftene med en langsiktig nedbetalingsplan. I enkelte sameier kan det imidlertid være slik at sameierne må betale sin del av kostnadene som en engangsinnbetaling. Når det er sagt, skal alltid megler informere om planlagte oppgraderingsarbeider han kjenner til. Hvis det ikke står noe om dette i salgsoppgaven ville jeg dobbeltsjekket dette med megler, sier Einang.
 Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som gir deg god innsikt i planlagte oppgraderinger.
Han forteller at han ofte får spørsmål på visning om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning slik at man ikke risikerer å bli økonomisk ansvarlig hvis en eller flere andelseiere misligholder sin andel av felleskostnadene.  – Det er selvfølgelig en trygghet at borettslaget er tilknyttet en slik ordning, og svært mange borettslag er også det. Men problemene knyttet til dette er langt på vei historie. Frem til 2010 kunne det opprettes borettslag hvor innskuddet var svært lavt og fellesgjelden skyhøy, noe som gjorde beboerne økonomisk sårbare når renta gikk opp. I dag kan fellesgjelden utgjøre maksimalt 75 prosent når nye borettslag etableres, så om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning eller ikke utgjør ikke lenger samme risiko som tidligere.&nbsp;
&nbsp;
SLIK FUNGERER DE ULIKE EIERFORMENE
&nbsp; Selveierleilighet:
Fordel:&nbsp;I et sameie eier du hele leiligheten selv og kan fritt leie ut. Ulempe:&nbsp;Du må betale dokumentavgift når du kjøper.
Kjøper du leilighet i et sameie betyr det at du eier hele boligen selv. Da kan du kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet. Før du byr på en eierseksjon bør du sjekke hvor høye fellesutgiftene er og hva de dekker. Be også om å få siste årsberetning med regnskap, budsjett for inneværende år, vedtektene for boligsameiet og husordensregler. Kjøper du boligen gjennom megler skal du få opplysningene i forkant av handelen, som oftest gis de i salgsoppgaven.
Borettslagsleilighet:
Fordel:&nbsp;Ingen dokumentavgift ved kjøp, forkjøpsrett for medlemmer av boligbyggelag, mye av vedlikehold tas av borettslaget. Ulempe:&nbsp;Kan være visse begrensinger på bestemmelsesrett og utleie.
Andels- og borettslagsleilighet er&nbsp;det samme. Boligene eies av&nbsp;borettslaget og du må forholde deg til&nbsp;lagets vedtekter og husordensregler.&nbsp;Du blir andelseier ved å kjøpe en andel og får enerett til å bruke boligen. Før du kjøper er det er viktig å sjekke borettslagets økonomi, spør megler. Boligens verdi er summen av&nbsp;kontantbeløpet og andelen av fellesgjeld. Andel av fellesgjeld betjenes gjennom&nbsp;den månedlige husleien du betaler.&nbsp;Den dekker også din andel av kostnader til vaktmester, offentlige avgifter, ytre vedlikehold, strøm i fellesrom og lignende. Spør også om borettslaget er medlem i en forsikringsordning for dekning av felleskostnadene. Er borettslaget tilknyttet et boligbyggelag kan det innebære forkjøpsrett for medlemmer ved salg. Ved salg gjennom megler skal disse opplysningene bli gitt&nbsp;i forkant, normalt i salgsoppgaven.
Aksjeleilighet:
Fordel:&nbsp;Ingen dokumentavgift. Ulemper:&nbsp;Kan være visse begrensinger på bestemmelsesrett og utleie.
En aksjeleilighet er veldig lik en borettslagsleilighet. Men i stedet for å kjøpe&nbsp;en andel kjøper du en aksje med tilknyttet leierett til en bestemt bolig.&nbsp;Du blir medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene. Som regel kan slike boliger selges fritt for markedspris. Det kan også her være avtalte former for forkjøpsrett. Be om å få de samme dokumentene som for borettslagsleiligheter. Det kan være knyttet fellesgjeld til en aksjeleilighet. Prisen regnes ut på samme måte som for en borettslagsleilighet.
Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund/NEF

Det er fordeler og ulemper ved alle eierformer. Men det skal være trygt å kjøpe alle typer boliger, så lenge du sjekker at et eventuelt sameie, borettslag eller boligaksjeselskap er drevet&nbsp;på en god måte.
- Den store fordelen med å kjøpe aksjeleilighet eller borettslagsbolig er at du ikke betaler dokumentavgift,&nbsp;men da har du litt begrensninger på bestemmelsesretten,&nbsp;sier Svein Strømnes, kommunikasjonssjef i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).
&nbsp;
Selveierbolig
Selveierbolig betyr at du eier hele boligen selv. Da kan du kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet.Før du byr på en eierseksjon må du finne ut hva fellesutgiftene er og hva de dekker. Be også om å få siste årsberetning med regnskap, budsjett for inneværende år, vedtektene for boligsameiet og husordensregler. Kjøper du boligen gjennom megler skal du få opplysningene i forkant av handelen, som oftest gis de i salgsoppgaven.
&nbsp;
Borettslagsleilighet
Andels- og borettslagsleilighet er&nbsp;det samme. Boligmassen eies av&nbsp;borettslaget og du må forholde deg til&nbsp;borettslagets vedtekter og husordensregler.&nbsp;Du blir andelseier ved å kjøpe en andel med et tilknyttet borettsinnskudd og får enerett til å bruke boligen.
Før du kjøper en borettslagsleilighet er det er viktig å sjekke borettslagets økonomi
Før du kjøper en borettslagsleilighet er det er viktig å sjekke borettslagets økonomi. Be om å få utlevert årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år. Boligens verdi er summen av&nbsp;kontantbeløpet og andelen av fellesgjeld. Leilighetens andel av fellesgjeld vil du få opplyst av megler eller ved å ta kontakt med borettslagets forretningsfører.
&nbsp;
Hva med fellesgjeld?

Andel av fellesgjeld betjenes gjennom&nbsp;den månedlige husleien du betaler.&nbsp;Den dekker også din andel av kostnader til vaktmester, offentlige avgifter, strøm i fellesrom og lignende. Spør også om borettslaget er medlem i en forsikringsordning for dekning av felleskostnadene.
Er borettslaget tilknyttet et boligbyggelag kan det innebære at øvrige beboere eller medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett ved salg. Ved salg gjennom megler skal disse opplysningene bli gitt&nbsp;i forkant, normalt i salgsoppgaven.
&nbsp;
Aksjeleilighet

En aksjeleilighet er mye lik en borettslagsleilighet. Men i stedet for å kjøpe&nbsp;en andel kjøper du en aksje med tilknyttet leierett til en bestemt bolig.&nbsp;Du blir medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene. Som regel kan slike boliger selges fritt for markedspris. Det kan også her være avtalte former for forkjøpsrett. Be om å få de samme dokumentene som for borettslagsleiligheter. Det kan være knyttet fellesgjeld til en aksjeleilighet. Prisen regnes ut på samme måte som for en borettslagsleilighet.

&nbsp;

&nbsp;


Jus

Dette bør du være obs på i boligannonsen

Jus

Hva er forskjellen på borettslag og sameie?

Jus

Ulike eierformer - hva betyr det for deg som kjøper?