
&nbsp;
Boligprisene som ble sluppet i dag, viser et fall i mai på 1,1 prosent på landsbasis. I Oslo falt prisene med 1,4 prosent forrige måned.&nbsp;
- Så lenge du skal bo i den boligen du har kjøpt og du har god kontroll på utgiftene dine, har et boligprisfall lite eller ingenting å si, sier Hanna Folkvord i DNB.
Det er først når du selger eller reforhandler lånet at du vil merke et prisfall.
&nbsp;
Gode nyheter for Norge
Høy gjeld gjør folk økonomisk sårbare og gjennom fjoråret var det mye diskusjon om hva som kunne gjøres for å dempe gjeldsveksten blant nordmenn, sier Folkvord. &nbsp;
Økonomer fra inn- og utland ba myndighetene ta grep. &nbsp;
Noe måtte gjøres for å dempe gjeldsveksten
Derfor ble lånereglene kraftig strammet inn, med særregler for hovedstaden der boligprisene økte i vill fart gjennom 2016 (årsvekst på over 20 prosent red anm).
- Det vi ser nå, er at tiltakene virker. En dempet prisutvikling er gode nyheter for oss alle. Det betyr rett og slett at et krakk nå er litt mindre sannsynlig, sier Folkvord.
&nbsp;
Les også: Boligprisene faller i Oslo – hvorfor?
&nbsp;

Vi skal være glade for at innstramningene ser ut til å virke, mener Folkvord.&nbsp;
&nbsp;
Folk flest upåvirket
Hvis du er en helt gjennomsnittlig boligeier som har tenkt å bo i din egen bolig i uoverskuelig framtid, så vil ikke din økonomi påvirkes av et prisfall.
-Prisveksten har vært så kraftig de siste årene at det skal mye til at folk flest går i minus.
Det er ingen utsikter til snarlig økende rente, så selv de som har høye lån kan forvente å klare bokostnadene også framover. Fortsatt vil det være gunstigere for de aller fleste å eie enn å leie.
Har du kjøpt bolig de siste 20 årene skal det mye til før du går med tap.
Skal du kjøpe og selge i samme marked vil du riktignok risikere å få litt lavere pris enn for et par måneder siden, men samtidig har du nå langt mer å velge i og bedre muligheter for å få kjøpt til en god pris. - Så det vil gå omtrent opp i opp, mener rådgiveren.
&nbsp;
Les også: Boligprisene går opp de fleste steder i landet i mai, men faller i Oslo
&nbsp;
Litt lysere for førstegangskjøperne
De som kanskje har størst grunn til å glede seg over fallende boligpriser er førstegangskjøperne. Med lavere eller negativ vekst i boligprisene er det lettere å klare egenkapitalkravet på 15 prosent av lånesummen.
Det er lettere å nå sparemålet når målet ikke beveger seg så mye
&nbsp;- Nå gjenstår det jo å se om boligprisene vil fortsette nedover, men en flatere utvikling er uansett en god nyhet for de unge.
Sparingen til egenkapital virker ikke lenger like umulig, sier Folkvord. Samtidig er det jo mer forutsigbart å være på boligjakt når du kan forvente å få kjøpt til omtrent prisantydning.
&nbsp;

Et boligprisfall er mest positivt for de som skal kjøpe bolig for første gang, sier Folkvord.
&nbsp;
Hvem taper?
Du vil tape på et boligprisfall hvis du av ulike årsaker må selge, og du må selge til en lavere pris enn hva du kjøpte for.&nbsp;
&nbsp;– Men har du lån etter de nye lånereglene, med minst 15 prosent egenkapital, så skal du altså tåle femten prosent prisfall før du sitter der med gjeld uten bolig. Det er hele poenget med det nye strenge kravet, sier Folkvord.
Låntakere i Norge skal tåle et boligprisfall på 15-20 prosent før det er krise
Andre som kan føle seg som tapere er de som hadde en plan om å refinansiere lånet når boligverdien steg såpass at sikkerheten økte, sier den erfarne rådgiveren.
- Høyere egenkapitalandel gir jo som kjent gode kort på hånden når du skal forhandle om lavere rente hos banken.
&nbsp;
&nbsp;


.
Tirsdag 6. juni kom fasiten for boligprisutviklingen og bekreftet det vi allerede hadde sett i egne tall, sier Terje Halvorsen i DNB Eiendom.
-&nbsp;Boligprisene i Oslo falt med 1,4 prosent i mai måned, &nbsp;det er relativt mye til mai å være.
&nbsp;
Bør boligkjøpere og -selgere la seg skremme av et prisfall i Oslo nå?
Etter et helt ekstremt fjorår, med boligprisvekst på hele 24 prosent, var en nedgang nå ventet. Det vil vært mer overraskende om det fortsatte som det var i Oslo, sier Halvorsen.
- Jeg mener det ikke er noen grunn til å bli skremt.
&nbsp;- Etter ekstremvekst i prisene i Oslo i fjor har vi en del å gå på før et prisfall kan kalles dramatisk, mener Terje Halvorsen. Det vi ser nå er en normalisering etter en unormalt år.
&nbsp;
Gode nyheter for de fleste
Gjennom fjoråret var det mye diskusjon om hva som kunne gjøres for å dempe boligprisgaloppen og gjeldsveksten blant nordmenn, forteller Halvorsen. – Og det ble tatt grep, både fra myndigheter og eiendomsmeglerbransjen.
Nedkjølingen vi ser i boligmarkedet nå er en villet politikk.
At prisveksten nå dempes i Oslo skyldes i hovedsak de tiltak som er gjort.&nbsp; – Og et roligere boligmarked er gode nyheter for de aller fleste. At innstramningstiltakene nå virker betyr at et krakk er mye mindre sannsynlig.
- Ikke minst kan førstegangskjøperne glede seg over at sparingen til egenkapital ikke lenger virker like umulig.
&nbsp;&nbsp;
Tre tiltak som har virket
For det første ble boliglånsforskriften strammet inn fra Finansdepartementet. - Det ble vanskeligere å få høye lån, samtidig som høyere egenkapital nå kreves for å kjøpe seg en utleiebolig på si’ i Oslo.
Nye låneregler, mer bygging og høyere prising virker
For det andre har boligbyggingen blitt intensivert. Det har ikke blitt bygget så mye nytt i Oslo-området på veldig mange år, og vi ligger nå omtrentlig på målet i forhold til tilflytting og behov, sier Halvorsen.&nbsp;
For det tredje har eiendomsmeglerbransjen selv gjort en jobb for å unngå lokkeprising og ville budrunder.
Kjøperne kan nå forvente å kunne få en bolig i Oslo til prisantydning.&nbsp;

Siv Jensens departement innførte fra januar i år en ny boliglånsforskrift for å dempe boligprisveksten, spesielt i Oslo. - Vi ønsker å gjøre det lettere for unge å etablere seg, sa Jensen da forskriften ble lagt fram.
&nbsp;
Mer konkurranse blant boligselgerne
Dere har sikkert hørt det før, psykologien er viktig i boligmarkedet. – Med det mener vi at boligmarkedet er følsomt for «hva folk flest tror». På kort sikt. Derfor får vi noen ganger fall, selv i et marked med et boligbehov, sier Halvorsen. - Fordi kjøperne blir avventende.
&nbsp;Akkurat nå er det flere som vil selge enn kjøpe
Samtidig som flere kjøpere har satt seg på gjerdet for "å se hva som skjer", er det nå lagt ut 80 prosent flere boliger for salg i Oslo, enn hva det var i mai i fjor. -Selgerne tenker nok de vil selge "på topp". Samtidig blir naturlig nok kjøperne mer selektive når det er mye mer å velge i, sier Halvorsen. De tar seg også bedre tid.
- Attraktive boliger går fremdeles kjapt unna, andre må nå legges ut både to og tre ganger før de blir solgt. Det er nå boligselgerne merker&nbsp;verdien av en god eiendomsmegler.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;

Grunnen til bremsen nå er hovedsaklig at det er blitt lagt ut enormt med boliger den siste tiden, sier Halvorsen. - Kjøperne kan velge å være selektive og ta seg bedre tid.&nbsp;
&nbsp;
Tror på videre oppgang
Halvorsen mener boligmarkedet i Oslo langt fra er preget av overflod i forhold til etterspørsel på litt lenger sikt. Etterspørselen er der, i beste velgående.
- På litt lenger sikt må folk fremdeles ha et sted å bo, sier Halvorsen. Til enhver tid er det cirka 2 av 10 som skal kjøpe seg et sted å bo i Norge. Og i Oslo er behovet langt fra mettet.
Tilflyttingen til Oslo fortsetter og folk må bo&nbsp;
Oslo kommune og SSB har beregnet tilflyttingen til hovedstaden til å ligge på rundt 8000 nye innbyggere i året de neste årene. Byen vil vokse og nye boliger vil finne sine eiere.
Tilflyttingen til byen er jevn, arbeidsmarkedet er godt og rentene forventes å være lave i uoverskuelig framtid.
Dette tilsier videre vekst i boligprisene på litt lenger sikt, mener Halvorsen.&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;

.
Boligprisene i Norge har stort sett gått en vei etter prisfallet på nesten 20 prosent under Finanskrisen i 2008-09, sier Halvorsen. I ettertid har nordmenn hamstret gjeld til lav rente og kjøpt stadig dyrere. Nå lurer stadig flere på hvor dette skal ende.

- For å se på hva som kan få boligprisene ned, må vi se på hvilke forhold som har drevet dem opp.
&nbsp;For at boligprisene skal falle må det skje noe som påvirker enten tilbuds- eller etterspørssiden, forklarer Terje Halvorsen i DNB Eiendom.(Foto: CF Wesenberg)
&nbsp;
Boligprisene styres av tilbud og etterspørsel
Boligmarkedet i Norge er et fritt marked som styres av tilbud og etterspørsel. Går prisen opp eller ned så skyldes det at tilbudssiden eller etterspørselssiden påvirkes av forhold i samfunnet. &nbsp;
&nbsp;Den enorme boligprisveksten vi har hatt de siste årene skyldes i all hovedsak disse tre forholdene:&nbsp;

Høy befolkningsvekst: Antallet på boligjakt i forhold til antall boliger i markedet
Rentenedgang: Prisen på lånte penger har gått ned og kjøpekraften har økt
Et godt arbeidsmarked: Trygghet og høy lønnsvekst gir vilje til å satse

&nbsp;
- Samtidig har den såkalte «urbaniseringen» skutt fart i Norge, sier Halvorsen. Både nye og gamle landsmenn har trukket mot de store byene der arbeidsmarkedet gir større valgmuligheter. Det har gitt et ekstra press på våre regionshovedsteder, som Stavanger før oljekrisen, Tromsø, Trondheim, Oslo og Bergen. &nbsp;
Det er prisveksten i byene som dratt prisene i Norge opp
&nbsp;
Lav rente har gitt folk stadig mer å bruke
Den enkeltfaktoren som kanskje har aller størst effekt på boligmarkedet og etterspørselen er renten, sier Terje Halvorsen. – Og rentene i Norge har blitt kuttet og kuttet i omtrent 20 år.
- I 1990 var gjennomsnittslønna i Norge på 187&nbsp;000 kr i året, og vi hadde en rente på 15 prosent. Nå ligger snittlønnen på over 500 000 i året og rentene har sunket, helt ned mot dagens 2,5 prosent. &nbsp;&nbsp;
Samtidig har lønningene gått opp og utenlandsk import har gjort nær sagt alle forbruksvarer billigere. -I sum har folk altså fått stadig mer penger å investere, og bolig er nordmenns favorittinvestering, blant annet fordi det er skattegunstig.
Våre eiendomsmeglere ser som regel umiddelbar effekt i budrundene etter et rentekutt.
Selv i områder der boligtilbudet er godt stiger prisene når rentene settes ned, sier Halvorsen. Eneste unntak er områder med mye arbeidsledighet. Naturlig nok. Så lenge de har trygghet i jobben, ser de at de kan betjene mer gjeld når rentene er lave.
- Det er tydelig at folk sitter og regner på hva de kan betjene av lån før de går ut og byr.&nbsp;
&nbsp;
Hva kostet et boliglån da foreldregenerasjonen kjøpte i forhold til i dag?&nbsp;




Boliglån/
20 år nedbetaling


Månedlig lånekostnad 1990
15 % i rente


Månedlig &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; lånekostnad år 2000
8 % i rente


Månedlig &nbsp;lånekostnad år 2016
2,5 % i rente




1 million koster:


&nbsp;13.170 kr/md


8.360 kr/md


5.350 kr/md




2 millioner koster:


&nbsp;26.330 kr/md


16.700 kr/md


10.650 kr/md




3 millioner koster:


&nbsp;39.500 kr/md


25.100 kr/md


15.950 kr/md




&nbsp;*For å regne lånekostnad er boliglånskalkulator brukt, med historiske renter iflg SSB/DNB. De siste 15 årene er norske gjennomsnittslønninger økt med nesten 75 prosent iflg SSB (288’ kr året i 2000/ 508’i 2015)
&nbsp;
For de fleste er det billigere å bo i dag enn det var på 90-tallet.
&nbsp;
Hva kan få det til å smelle i boligmarkedet?
Som nevnt er det tre hovedgrunner til at boligprisene har gått opp. Det vil være endringer i de samme forholdene som kan få boligprisen til å falle.

At det bygges altfor mye og tilbudet av boliger blir større enn etterspørselen
Renteoppgang som gjør at folk ikke kan by like mye og/eller må selge pga for stort lån
Økende arbeidsledighet, som gir usikkerhet rundt egen økonomi&nbsp;

&nbsp;
&nbsp;Nær sagt alle boligkrakk i historien skyldes et av disse forholdene.
Skal boligprisene falle kraftig må renten gå uventet mye opp, eller at Norge må bli rammet av forhold som gir større arbeidsledighet, sier Halvorsen. Akkurat nå ser vi ingen tegn til det.
&nbsp;&nbsp;- Boligbygging kan også dempe prisene, men ut fra de planer som foreligger er det heller ingen fare for at tilbudet av boliger i de mest pressede områdene vil bli for stort de nærmeste årene, sier Halvorsen.
Les også: På femtitallet kostet en toroms 50 000 kroner&nbsp;
&nbsp;
Mange boligmarkeder i Norge - noen stiger, andre faller
I Norge i dag så ser vi påvirkning på boligmarkedet fra både punkt en og tre i listen, men bare lokalt.
- I Kristiansand og Bergen for eksempel er det godt med boliger å velge mellom og prisene har ligget ganske rolig. Prisen i de to byene har steget med rundt 4 prosent siste 12 måneder, i motsetning til i Oslo, der det er langt større etterspørsel enn antall boliger. Prisene har gått opp 22 prosent i hovedstaden i samme periode.
I Stavanger er arbeidsmarkedet preget av arbeidsledighet etter oljeprisfallet og prisene har falt med nesten fire prosent det siste året. Noe kraftig fall har vi imidlertid unngått i Stavanger takket være lav rente, sier han.
- For landet som helhet er det akkurat nå ingenting som tyder på et prisfall i nær fremtid, heller det motsatte slår Halvorsen fast.
&nbsp;
Les også: Slik spår vi boligprisene!&nbsp;
&nbsp;


Det som driver boligprisene opp eller ned er kort sagt&nbsp;antall mennesker på boligjakt sett opp mot antall boliger til salgs, sier adm. dir. Terje Buraas i DNB Eiendom.&nbsp;
- I tillegg spiller prisen på boliglån sterkt inn, sammen med følt jobbsikkerhet.
&nbsp;
Norge består av veldig mange ulike boligmarkeder
Norge består at mange boligområder, med ulikt etterspørsel. Stort sett det eneste alle markedene i Norge har til felles er rentenivået på boliglån.&nbsp; &nbsp;
-&nbsp;De to andre&nbsp;forholdene kan&nbsp;være vidt forskjellig på&nbsp;ulike steder i landet, ja til og med fra bydel til bydel i samme by.&nbsp;Derfor er det viktig å ha lokalkunnskap om et marked for å lage et godt estimat om videre utvikling. Det har vi.
&nbsp;

I Norge styres boligprisene av tilbud og etterspørsel. Både tilbudet og etterspørselen er veldig ulik fra by til by, og fra land til by. Prisene i Bergen utvikler seg for eksempel ulikt fra de i Stavanger og Oslo. (Foto: NTB)
&nbsp;
Tilbud og etterspørsel avgjør boligprisene
Ethvert fritt marked, som jo alle boligområder i Norge er, vil påvirkes av hvor mange som er på jakt etter det du skal selge akkurat der.
Hvis mange ønsker å kjøpe og få selge i ett område, oppstår det prisoppgang der.
Er det mange som ønsker å bo der du skal selge presser det prisen oppover.
- Et marked med flere kjøpere enn selgere kaller vi selgers marked. Et slikt marked hadde vi for eksempel i Oslo i 2016 og nå på begynnelsen av 2018, sier Terje Buraas.
Befolkningsvekst i Oslo over lang tid, kombinert med lite bygging av nye boliger, forklarer langt på vei den voldsomme prisveksten vi har hatt i landets hovedstad de siste 10 årene.
Dette siste året har mange nybygg blitt ferdigstilt i Oslo, og prisveksten har dermed roet seg.
&nbsp;
Oslos befolkning fortsetter å vokse
SSBs befolkningsframskriving viser dessuten at Oslos befolkning vil øke til 700000 innbyggere ila de neste ti årene.&nbsp;
I Oslo tettsted, altså Oslo med pendlersonene rundt, bor det nå over 1 million mennesker, og tilflyttingen til området vil bare øke i følge SSB.
Etterspørselen etter boliger i hovedstaden vil etter all sannsynlighet fortsette.&nbsp;
- Det kom rundt 15 000 nye Osloborgere til byen hvert år fram til 2016, så roet det seg. De siste to årene har tilflyttingen ligget på rundt 6000, men SSB mener tilflyttingen vil øke til rundt 8000 nye til byen årlig.
Samtidig vet vi at det er planlagt bygget rundt 3000 nye boliger i Oslo per år framover. Og at over 40 prosent ønsker å bo alene.
Det regnestykket sier oss at etterspørselen etter boliger i Oslo fortsatt vil være god.
&nbsp;
Les også: Befolkningsvekst gir videre prispress&nbsp;
&nbsp;

Det har blitt bygget mye i Oslo de siste to årene, og mange av disse leilighetene står ferdig nå inn mot 2019. Det monner likevel ikke, hvis vi skal tro SSB befolkningsprognoser vil vi trenge enda flere boliger fram mot 2021 (Foto: NTB)&nbsp;
&nbsp;
Økonomien kan stoppe etterspørselen i boligmarkedet
Etterspørselen kan imidlertid avta brått dersom folk blir usikre på egen økonomi eller mister jobben, sier Buraas.
- Det har vi sett i Stavanger, som gikk fra å være en by i sterk vekst med galopperende boligpriser, til å bli en fraflyttingskommune hvor det brått ble veldig vanskelig å få solgt noe som helst. I alle fall til den prisen boligselgerne selv ville ønsket seg.
– Det kan sitte langt inne og akseptere at du må selge boligen din til en lavere pris enn du selv kjøpte den for.&nbsp; Forståelig nok.
&nbsp;Folk bor der de jobber og jobber der de bor.
Heldigvis ser vi nå tegn til god bedring i Oljehovedstaden, det er nå bedre balanse mellom antallet kjøpere og selgere, noe som gir bedring også i prisene. Vi tror etterspørselen vil øke i dette området framover.&nbsp;
Arbeidsmarkedet er i bedring i Rogaland, og at det finnes jobber på et geografisk område har&nbsp; mye å si for etterspørselen i boligmarkedet. Dette er det viktig å ta hensyn til når du skal spå boligprisene.&nbsp;
Les også: Dette er reglene for låneopptak til bolig&nbsp;
&nbsp;

Etterspørselen i en boligmarked kan snu brått. Dersom nok boligkjøpere blir utrygge på egen inntekt, verdien av egen bolig eller hvor mye renten skal opp, så avtar besøkene på våre på visninger raskt.&nbsp; (Foto: NTB)&nbsp;
&nbsp;
Økt boligrente kan også stoppe etterspørselen
I årene etter Finanskrisen i 2008 gikk prisen på norske boliglån en vei: nedover. I områder med utsatte eksportbedrifter og økt arbeidsledighet var dette god medisin for å hjelpe bedrifter med konkurransevnen og arbeidsledige til å klare boutgiftene sine.
I områder med lav arbeidsledighet og høye lønninger, som på østlandsområdet, virket lav rente imidlertid som bensin på forbruksbålet, og på låneviljen.
Utfordringen med lave renter er at de virker ulikt på ulike steder
- Folk har fått mer og mer penger å bruke, og et stort flertall har brukt de ekstra pengene til å kjøpe seg opp i boligmarkedet ved hjelp av høyere låneopptak.&nbsp;
Skulle boligrenten imidlertid bli satt opp et par-tre prosentpoeng, vet vi at mange vil slite, sier Buraas. Spesielt unge mennesker med mye i lån og lite oppspart kapital kan da få det tøft. - Når det blir dyrere å bo, vil også færre ønske å bytte til en større bolig, og etterspørselen faller.
Faller etterspørselen, faller også prisene.&nbsp;
&nbsp;
Hva skal til for å få et boligkrakk?
De siste ti årene har det ikke manglet på spådommer om&nbsp;krakk i det norske boligmarkedet (kraftig og brått prisfall red.anm). Bakgrunnen har vært den lenge vedvarende boligprisveksten.
Boligprisene har stort sett gått en vei siden 1992, og i mange av årene har prisene vokst mer enn lønningene. Noe som i seg selv,&nbsp;i følge økonomene, er et varseltegn.
– Skal vi se på hva som tidligere har utløst boligkrakk må vi imidlertid se på mer en vekst alene. Sist det krakket her i Norge var boligrenten politisk styrt. Gro-regjeringen satte bremsene på etter åttiårenes lånefest og satte renten kraftig opp: I 1990 var boliglånsrenten hele 15 prosent! Mange klarte ikke lenger betjene lånene sine og måtte selge. Da var krakket et faktum.
Boligkrakk skyldes et brått fall i etterspørselen etter boliger
Andre krakk vi kjenner til er blant annet boligkrakkene i Irland og Spania etter finanskrisen. Disse ble imidlertid utløst av andre grunner: Begge disse landene hadde satt i gang en enorm boligbygging. Da mange mistet arbeidet pga mangel på videre finansiering, dro tusenvis av arbeidsinnvandrere hjem igjen. Tilbake sto de tomme husene ingen lenger ville ha. Markedet krakket.
Boligkrakk oppstår som regel på grunn av stor ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Det har vi ikke i Norge i dag.
&nbsp;
Les også:
Boligprisene og hvordan de har utviklet seg i Norge
Våre beste tips til boligkjøpere

Boligmarkedet

Boligprisene faller - hvordan påvirker det deg?

Boligmarkedet

Hvordan spår vi boligpriser framover?

Boligmarkedet

Boligprisene i Oslo faller – hvorfor?

Boligmarkedet

Kommer det et boligprisfall snart?