Boligmarkedet

Kommer det et boligprisfall snart?

Av: Kristin O. Iversen, 17.11.16 Foto: Istock/ Kolonihaven CFWesenberg

Boligprisene i Norge har steget med over 70 prosent de siste ti årene, forteller Terje Halvorsen. – Står vi nå foran en justering?

.
Boligprisene i Norge har stort sett gått en vei etter prisfallet på nesten 20 prosent under Finanskrisen i 2008-09, sier Halvorsen. I ettertid har nordmenn hamstret gjeld til lav rente og kjøpt stadig dyrere. Nå lurer stadig flere på hvor dette skal ende.

- For å se på hva som kan få boligprisene ned, må vi se på hvilke forhold som har drevet dem opp.


TH For at boligprisene skal falle må det skje noe som påvirker enten tilbuds- eller etterspørssiden, forklarer Terje Halvorsen i DNB Eiendom.(Foto: CF Wesenberg)

 

Boligprisene styres av tilbud og etterspørsel

Boligmarkedet i Norge er et fritt marked som styres av tilbud og etterspørsel. Går prisen opp eller ned så skyldes det at tilbudssiden eller etterspørselssiden påvirkes av forhold i samfunnet.  

 Den enorme boligprisveksten vi har hatt de siste årene skyldes i all hovedsak disse tre forholdene: 

  1. Høy befolkningsvekst: Antallet på boligjakt i forhold til antall boliger i markedet
  2. Rentenedgang: Prisen på lånte penger har gått ned og kjøpekraften har økt
  3. Et godt arbeidsmarked: Trygghet og høy lønnsvekst gir vilje til å satse

 

- Samtidig har den såkalte «urbaniseringen» skutt fart i Norge, sier Halvorsen. Både nye og gamle landsmenn har trukket mot de store byene der arbeidsmarkedet gir større valgmuligheter. Det har gitt et ekstra press på våre regionshovedsteder, som Stavanger før oljekrisen, Tromsø, Trondheim, Oslo og Bergen.  

Det er prisveksten i byene som dratt prisene i Norge opp

 

Lav rente har gitt folk stadig mer å bruke

Den enkeltfaktoren som kanskje har aller størst effekt på boligmarkedet og etterspørselen er renten, sier Terje Halvorsen. – Og rentene i Norge har blitt kuttet og kuttet i omtrent 20 år.

- I 1990 var gjennomsnittslønna i Norge på 187 000 kr i året, og vi hadde en rente på 15 prosent. Nå ligger snittlønnen på over 500 000 i året og rentene har sunket, helt ned mot dagens 2,5 prosent.   

Samtidig har lønningene gått opp og utenlandsk import har gjort nær sagt alle forbruksvarer billigere. -I sum har folk altså fått stadig mer penger å investere, og bolig er nordmenns favorittinvestering, blant annet fordi det er skattegunstig.

Våre eiendomsmeglere ser som regel umiddelbar effekt i budrundene etter et rentekutt.

Selv i områder der boligtilbudet er godt stiger prisene når rentene settes ned, sier Halvorsen. Eneste unntak er områder med mye arbeidsledighet. Naturlig nok. Så lenge de har trygghet i jobben, ser de at de kan betjene mer gjeld når rentene er lave.

- Det er tydelig at folk sitter og regner på hva de kan betjene av lån før de går ut og byr. 

 

Hva kostet et boliglån da foreldregenerasjonen kjøpte i forhold til i dag? 

Boliglån/

20 år nedbetaling

Månedlig lånekostnad 1990

15 % i rente

Månedlig         lånekostnad år 2000

8 % i rente

Månedlig  lånekostnad år 2016

2,5 % i rente

1 million koster:

 13.170 kr/md

8.360 kr/md

5.350 kr/md

2 millioner koster:

 26.330 kr/md

16.700 kr/md

10.650 kr/md

3 millioner koster:

 39.500 kr/md

25.100 kr/md

15.950 kr/md

 *For å regne lånekostnad er boliglånskalkulator brukt, med historiske renter iflg SSB/DNB. De siste 15 årene er norske gjennomsnittslønninger økt med nesten 75 prosent iflg SSB (288’ kr året i 2000/ 508’i 2015)

 

For de fleste er det billigere å bo i dag enn det var på 90-tallet.

 

Hva kan få det til å smelle i boligmarkedet?

Som nevnt er det tre hovedgrunner til at boligprisene har gått opp. Det vil være endringer i de samme forholdene som kan få boligprisen til å falle.

  1. At det bygges altfor mye og tilbudet av boliger blir større enn etterspørselen
  2. Renteoppgang som gjør at folk ikke kan by like mye og/eller må selge pga for stort lån
  3. Økende arbeidsledighet, som gir usikkerhet rundt egen økonomi 

 

 Nær sagt alle boligkrakk i historien skyldes et av disse forholdene.

Skal boligprisene falle kraftig må renten gå uventet mye opp, eller at Norge må bli rammet av forhold som gir større arbeidsledighet, sier Halvorsen. Akkurat nå ser vi ingen tegn til det.

  - Boligbygging kan også dempe prisene, men ut fra de planer som foreligger er det heller ingen fare for at tilbudet av boliger i de mest pressede områdene vil bli for stort de nærmeste årene, sier Halvorsen.

Les også: På femtitallet kostet en toroms 50 000 kroner 

 

Mange boligmarkeder i Norge - noen stiger, andre faller

I Norge i dag så ser vi påvirkning på boligmarkedet fra både punkt en og tre i listen, men bare lokalt.

- I Kristiansand og Bergen for eksempel er det godt med boliger å velge mellom og prisene har ligget ganske rolig. Prisen i de to byene har steget med rundt 4 prosent siste 12 måneder, i motsetning til i Oslo, der det er langt større etterspørsel enn antall boliger. Prisene har gått opp 22 prosent i hovedstaden i samme periode.

I Stavanger er arbeidsmarkedet preget av arbeidsledighet etter oljeprisfallet og prisene har falt med nesten fire prosent det siste året. Noe kraftig fall har vi imidlertid unngått i Stavanger takket være lav rente, sier han.

- For landet som helhet er det akkurat nå ingenting som tyder på et prisfall i nær fremtid, heller det motsatte slår Halvorsen fast.

 

Les også: Slik spår vi boligprisene!