Meglerbloggen

Mine råd til deg som skal selge bolig i et marked med prisfall

Av eiendomsmegler Jan-Åge Meringdal hos DNB Eiendom Grünerløkka i Oslo, 5.7.2017

Prisfall skyldes som regel ett av to forhold, skriver eiendomsmegler Jan-Åge Meringdal. - Her er hans råd til deg som skal selge bolig i Oslo nå.


Når prisene faller boligmarkedet skyldes det som regel ett av to forhold: Enten har antallet boliger til salgs økt kraftig, eller så har antallet kjøpere på jakt etter bolig blitt færre av ulike årsaker.

 

Prisfallet nå skyldes et økt tilbud

Boligprisfallet i Oslo nå skyldes det første forholdet, noe vi skal være glad for. Det hadde nemlig vært mye verre om etterspørselen sviktet på grunn av arbeidsledighet eller dyrere lån.

Nå er det tilbudet som slår ut:  I skrivende stund ligger det nesten 3000 boliger til salgs i Oslo. Det er enormt mange, i alle fall i en juli måned. 

Når mange vil selge på likt kommer prisfallet.

Årsaken til at så mange ønsker å selge boligene sine nå er den enorme prisveksten vi har hatt her i byen de siste to-tre årene. Prisene på leiligheter i Oslo har økt nesten 40 prosent på to år. Bare i 2016 steg boligprisen i Oslo 23,1 prosent.

 

Hvorfor vil alle selge på likt?

Økte boligpriser gjør at folk ser muligheter, og etter en så sterk vekst som i fjor er det mange som ser den samme muligheten. De vil bruke økt egenkapital til å kjøpe seg opp.

Så de har alt kjøpt eller vil kjøpe, og legger ut den gamle boligen til salgs. Boliger pumpes ut i markedet, og prisene dempes. Nå prisene så går ned får de det travelt. For da tror de prisene skal videre ned. 

De som vil selge nå har kjøpt eller vil kjøpe

Nå er det vanskelig å forutsi om fallet vil fortsette og hvor stort det kan bli. Veldig mye avhenger av stemningen i markedet. Det som er sikkert er at kjøperne plutselig føler de har bedre tid, mens selgerne føler de har dårligere tid. 

Budrunder er ikke lenger regelen, det er unntaket. 

 

Par på visning eneboligØkte boligpriser har gjort at veldig mange har sett muligheter for å få kjøpt seg en større bolig, skriver Meringdal. Disse må også selge, og markedet får en innsprøytning av masse boliger på en gang. (Foto: Steffen Rikenberg)

 

Hvordan få din bolig til å stå fram i mengden?

I juni i fjor lå det under 800 boliger til salgs i Oslo. I juni i år var det 3500. Små leiligheter er overrepresentert.

De som skal kjøpe seg noe når det er mye å velge i, er mer kresne. De vil ha den penest oppussede leiligheten, med best beliggenhet og lavest husleie.

Visninger der ikke «alt stemmer» velges vekk

Skal du selge i et så konkurranseutsatt marked er det tre ting som er viktig å finne ut av: Er det mange lignende boliger til salgs samtidig? Hvordan skal du klare å tiltrekke deg flest mulig til akkurat DIN visning? Er prisen din riktig sett opp mot de andre?

 

Et typisk eksempel

La oss si du skal selge en toromsleilighet på Sagene i Oslo. Du har alt kjøpt deg en treroms og har en forventning om å få samme prisen som naboen fikk i mars. Hele regnestykket ditt har det utgangspunktet.

Det er vanskelig å forstå at markedet kan snu så brått

Forskjellen på da naboen din solgte og nå, er at da var det ingen andre toromser til salgs. Nå ligger det fem toromser til salgs i samme gata. En av dem er et oppussingsobjekt. To ser ut som om de er tatt ut av et interiørmagasin og to, inklusive din, ser helt greie ut. Alle er lagt ut til rundt 3,3 millioner kroner.

Hvor tror du boligkjøperne vil dukke opp på visning? 

 

Folk liker følelsen av et godt kjøp

Poenget er at hvis du skal selge i dagens marked så må du sørge for å ha en bolig folk har lyst til å kjøpe. Du må enten sørge for at den er tipp topp oppusset før boligfotografen kommer, slik at de virkelig får lyst på den, eller du må senke prisen. En god pris gjør at folk ser muligheten i å slippe unna med litt lavere lån, så kan de heller pusse opp selv etter hvert.

Du må tilby noe folk ser på som et godt kjøp

Like viktig som å skille seg positivt ut er å få vist fram hva du tilbyr.

I et marked med et stort tilbud er det lett å drukne i annonsejungelen. Du må derfor være villig til å bruke mer penger på markedsføring for å stikke deg fram. Det holder ikke med FINN, du må annonsere i sosiale medier, lokalaviser m.m. For hva er poenget med å ha en flott bolig til en god pris hvis ingen ser den?

 

Les også min forrige blogg:  Hva gjør du når budene uteblir?

 

Et gammelt og et nytt kjøkken Når tilbudet er stort kreves det mer for å skille seg positivt ut. Hvilket kjøkken ville du valgt om prisen var omtrent den samme, spør Meringdal. (Foto: Istock)

 

Se deg ut en målgruppe

I et tregt marked har jeg også erfaring med at det kan være smart å rette markedsføringen inn mot en utvalgt målgruppe. Når vi snakker til utvalgte målgrupper i annonsen og prospektet øker vi muligheten for nettopp disse føler seg truffet og vil gå på visning på din leilighet.

Du trenger bare èn kjøper, med målrettet markedsføring øker sjansen for å finne henne.

God markedsføring betyr enda mer i et marked med stort tilbud

Et godt råd nå er derfor å finne en megler som er dyktig på markedsføring, slik vi er i DNB Eiendom.

Med tilgang til Norges største boligkjøperregister og avansert algoritme-annonsering, har du en fordel. Ikke minst er det deilig å bruke en eiendomsmegler som legger ut for alle markedsføringskostnader fram til boligen er solgt. 

 

 

Tre tips til deg som skal selge i et tregt boligmarked:

  1. Sørg for å tilby en attraktiv bolig – få eiendomsmeglers råd til hvordan boligen kan fremstå som attraktiv for flest mulig, megleren vet hva folk ser etter.
  2. Vis fram boligen din til flest mulig – Bruk målrettet annonsering i sosiale medier i tillegg til FINN.
  3. Kutt prisen om nødvending. Hvis det er flere boliger som din som selges samtidig vil folk gå på visning der de føler de får mest igjen for pengene.

 

Skal du selge? Se hva vi tilbyr her

 

Jan-Åge Meringdal

 

Jan-Åge Meringdal jobber som eiendomsmegler på Grünerløkka i Oslo og blogger for Alt om bolig. Han har jobbet som eiendomsmegler siden 2005 og har opplevd både opp- og nedturer i markedet. Han fascineres av hvordan kjøpere og selgeres adferd forandrer seg ut fra markedssituasjon. Jan-Åge er oppvokst i Molde, men har de siste årene bodd i Oslo med sin familie.