Glastadheia terrasse 3

Tvedestrand

Enebolig

1988

Boligen holder normalt god standard. Følgende punkter har fått TG3 i vedlagte tilstandsrapport: Utvendig > Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Det er avvik: Det ble registrert overflaterust i tilknytning til pipefotbeslag. Utvendig > Terrassedører: Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. De tofløyede terrassedørene fremstår med synlig slitasje. Våtrom > Overflater Gulv > Bad 2: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekommevannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Gulvet mangler hjelpesluk for håndtering av lekkasjevann utenfor dusjsjonen og det ble registrert motfall på deler av gulvet. Våtrom > Generell > Bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrom > Generell > Vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tomteforhold > Forstøtningsmurer - Naturstein: Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) utifra dagens krav. Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Tomteforhold > Terrengforhold: Terreng faller inn mot bygning. Deler av fjellterrenget har fall mot kryprom og vaskerommet. Følgende punkter har fått TG2: Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Utvendige beslagsløsninger er ikke fagmessig utført. Det ble registrert kondenseringsmerker i tilknytning til undertaket på øverloft, i den opprinnelige delen. Avslutninger mellom foliebelegg og tilstøtende tak og yttervegg medfører økt risiko for fuktinntrengning. Det ble registrert værsliasje og påbegynt råte i vindskier. Utvendig > Veggkonstruksjon: Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Varierende grad av slitasje, ørkesprekker, malingsflass og lokale råte. Den østlige ytterveggen ved hovedinngang har et helhetlig behov for rehabilitering. Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Flate takkonstruksjoner og isolerte skråtak mot innredede boligrom kan være tidvis utsatt for kondensfukt og betegnes derfor som risikokonstruksjoner. Det ble registrert noe sig i baderomshimlingen i 3.etasje. Videre ble det registrert misfarging etter kondensering i undertakspanel ved takutstikk på øverloft. Svi/sotmerke etter tidligere brann / branntilløp over garderobe og gang i mellombygget. Utvendig > Takvinduer: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. Synlig og naturlig alders slitasje i tilknytning til takvindu i baderom, 3.etasje. Vinduet har kondensmerker på innvendig side. Utvendig > Vinduer: Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Synlig og naturlig alders slitasje, hovedsakelig i tilknytning til gjenværende koblede vinduer fra oppføringsperioden. Utvendig > Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Synlig slitasje, løs vrider og behov for etterjustering. Utvendig > Terrassedører - 2: Det er påvist andre avvik: Gjenstående arbeid med terskelavslutning til PVC-dør og terrassedør i tre på den vestlige siden. Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Konstruksjonene har skjevheter. Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Varierende grad av overflateslitasje og vedlikeholdsbehov. Utvendig > Utvendige trapper: Rekkverk er ikke barnesikkert i henhold til dagens krav for avstand mellom spiler. Det er påvist andre avvik: Tretrappene har varierende behov for overflatevedlikehold. Redusert limdekning (bom) under skifer / steinheller ved hovedadkomst. Utvendig > Utepeis: Det er avvik: Det ble registrert sprekker i gruebunn og stein med løs/manglende innfesting. Innvendig > Overflater: Det er påvist andre avvik: Varierende grad slitasje og opphengsmerker etter mekaniske innfestinger. Stedvis gulvknirk og stedvis uferdig og/eller enkel utførelse av belistningsavslutninger. Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Innvendig > Radon: Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NVE Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav"" aktsomhetsgrad. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Annekset var utleid på befaringstidspunktet. Dette utløser krav til dokumentering av radonverdier. Innvendig > Pipe og ildsted - 2 - Det er påvist andre avvik: Det ble registrert horisontalriss i peiskappe. Det er uvisst om installasjonen er innmeldt til kommunens brann / feiervesen. Innvendig > Pipe og ildsted: Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Avstand foran feieluke 3.etasje og foran peis i 2.etasje er for liten (under 30 cm). Det ble registrert løs sotlukedør i 1.etasje. Innvendig > Rom Under Terreng: Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Innvendig > Krypkjeller: Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen. Det er manglende fuktsperre på bakken. Terrengforholdene medfører påregnelig overvannstilsig i begrensede mengder, med tidvis risiko for kondensbelastning mot tilstøtende konstruksjoner av tre. Innvendig > Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper i svingtrapp mellom 1. og 2. etg. Innvendig > Innvendige dører: Det er påvist andre avvik: Lokale bruksmerker og stedvis tørkesprekker. Gjenværende terrassedør har synlig bruksslitasje. Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad 2: Det er påvist andre avvik: Behov for rens av flis og silikonfuger i dusjsonen. Videre er det behov for utbedring av spotter / innfelt takbelysning. Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad 2 Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Det er ikke utarbeidet dokumentasjon for våtromsarbeidene. Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad 2: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Våtrom > Overflater Gulv > Bad 1: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er avvik: Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad 1: Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Kjøkken > Overflater og innredning > Stue/kjøkken: Det er påvist andre avvik: Noe bruksslitasje. Stedvis redusert limdekning (bom) i steinplater / skifer ved terskelområdet til skyvedøren. Kjøkken > Avtrekk > Stue/kjøkken: Det er påvist andre avvik: Det mangler innboksing rundt fleksislange mellom vifte og yttervegg. Avviket er kosmetisk. Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken: Det er påvist andre avvik: Lokale slitasjesymptomer. Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Toalettrom: Det er påvist andre avvik: Avtrekksventilator er plassert bak overskap. Tekniske installasjoner > Vannledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på kunksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Det er påvist tydelige trykkslag i anlegget. Naturlige aldringssvekkelser for det gjenværende kobberrørsopplegget. Røropplegget mellom vaskerom/teknisk rom og den vestlige fløyen er frostutsatt i den kalde årstiden. Det ble registrert trykkslag ved funksjonstesting av baderomsservant i 3.etasje. I følge eier er det etablert en stk utekran ved egeninnsats. Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tekniske installasjoner > Vannbåren varme: Det er påvist andre avvik: Røropplegget mellom vaskerom/teknisk rom og vannfordelerskapet i den vestlige fløyen er frostutsatt i den kalde årstiden. Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg: Hovedsakelig skjult elektrisk anlegg, tilknyttet innvendig hovedtavle i soverom, 1.etasje. Tavleskapet er utført med automatsikringer, eldre kursfortegnelse og nyere automatisk strømmåler. Underfordelerskap med automatsikringer i den tilbygde vestlige fløyen. Tomteforhold > Drenering Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Manglende synlig fuktsikring langs deler av murverket. Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger.

Integrerte hvitevarer medfølger i kjøkken. Gasskomfyr i kjøkken i tilbygg medfølger ikke, men kan avtales i etterkant av salget.

Eier har fått bygget ny vinterstue med takterrasse. På bergvarmeanlegget et det ny kompressor og 2 nye pumper. Vinterhage har vannbåren gulvvarme. Det er malt flere vegger utvendig.

Garasje/P-plass, Balkong/Terrasse

Det er god parkering på eiendommen, da i carport og på tunet.

Innholdsrik eiendom med mye plass og god utnyttelse! Dette er en meget pent opparbeidet eiendom med mye plass. Inngangspartiet er skiferlagt og har dør inn i hall med god plass til å henge fra seg. Fliser på gulv, panel på vegger og i himling. Soverom med tregulv, tapet på vegger og panel i himling. Vaskerom/teknisk rom med belegg på gulv, panel på vegger og i himling. Vannbåren varme fra anlegg med bergvarme. I hovedetasjen er det skipsgulv i tre i stuen og kjøkkenet. Stuen har panel på vegg og i himling. Det er en flott utsikt fra stuen og kjøkkenet. Stuen har peis for varme og som en god stemningsskaper. Kjøkkenet har stor innredning fra Gjeving Trevare som er et kvalitetskjøkken. Her er det integrerte hvitevarer med platetopp, komfyr, micro og oppvaskmaskin. Dobbeltkjøleskap med frys, vann og isbiter. Fra kjøkkenet er det utgang til veranda på ca. 6 kvm. med morgensol og utsikt. Fra stuen er det doble dører inn til den nylig etablerte vinterhagen. Vinterhagen har store skyvedører ut til terrassen. Terrassen har en del som er overbygget slik at man kan sitte ute selv om det regner. Fra denne plassen er det god utsikt til sjøen. Under deler av terrassen er det praktisk lagringsplass. Utepeisen i tilknytning til terrassen har to fyringssteder, en nede og en opp ved terrassen, men også bakerovn nede. I overgangen til det nyeste tilbygget er det walk-in closet med innredning av kvalitet. Badet her er flott med fliser, vegghengt toalett, dusj og innredning med speil og servant. Videre er det et soverom før man kommer inn til storstuen med kjøkken. Storstuen med kjøkken er et fantastisk rom med skifergulv med varme, panel på vegger og i himling. Det er lagt opp til tekniske tilkoblinger som til TV i vegg. Dette er et åpent rom med mye vinduer som gir godt med lys inn. Det er utgang til den store terrassen som sørger for å spleise sammen terrasse og storstuen til ett. Kjøkkenet har opplegg for gass komfyr(her er ikke hvitevarer med). Det er også utgang til baksiden av huset herfra, og bad kortveggen kan man ha praktisk kontorplass. Bakerovnen i enden gir de som liker å lage mat nye muligheter innen kokkekunsten. Innerst er det på den ene siden en hems som gjerne de yngste liker best. På den andre siden er det et bad med dusj og wc. I den andre enden er det et disponibelt som i dag brukes til oppbevaring. Dette rommet er klargjort til badstue. Annekset har et stort verksted i underetasjen med 3-fase-strøm og generelt godt tilrettelagt for aktivitet. I hovedetasjen er det entrè, bad og bod(tiltenkt badstue). Stue og kjøkken i ett med kjøkken med platetopp, kjøleskap og fryseskap. Innredningen har praktiske skuffer og en integrert mindre oppvaskmaskin. Ventilator med avtrekk ut. Her er det tregulv, panel på vegger og i himling og hems på loftet. Sommerstuen er lys og som også har godt med vinduer som gir godt med lys inn og gir en åpen og romslig opplevelse av rommet. Det er I tilknytning til sommerstuen er det en romslig bod/verksted/redskapsbod med bl.a. planfri inngang. Carport med romslig bod. Dette er en meget innholdsrik og flott eiendom som bør oppleves!

Enebolig: Underetasje: Entre, wc, soverom og vaskerom/teknisk. Hovedetasje: Stue, kjøkken, gang, vinterhage, garderobe, bad, soverom, hems og stue med kjøkken, bad, bod. 2. etasje. Gang/trapp, 2 soverom og bad, takterrasse Anneks: Hovedetasje: gang, bad, bod, stue og kjøkken. Underetasje: Verksted/hobbyrom Sommerstue: Stue, verksted/bod. Carport med bod.

Espen Martinsen

Tilstandsrapport

6/16/2022

eiet

Nei

Nei

Nei

Eiet

1805.1

Eiendommen er betydelig opparbeidet med trapper og murer i stein, hage og bedd med beplantning, grusede stier/gangveier, plenarealer, frukttrær og hekk.

Eiendommen ligger i et område som er regulert til boligformål. Det er også arealer som er friområde og "tjenesteyting" (barnehage).

Det foreligger ferdigattest på bygg fra byggeår, bygningsdel oppført etter brann.

11/14/1988

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 4213/32/111: 26.11.1987 - Dokumentnr: 5528 - Best. om vann/kloakkledn. Rettighetshaver: Knr:4213 Gnr:32 Bnr:12 Rett til fremføring ledninger, el. /telefon o.l Bestemmelse om båt/bryggeplass Med flere bestemmelser Meglers forklaring: Bestemmelse om vedlikehold m.m. av vann/avløpsledning samt at det er rett til båtplass på 3,5 meter nede ved sjøen i bryggeanlegget. 13.11.1987 - Dokumentnr: 5335 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:4213 Gnr:32 Bnr:12 07.09.2004 - Dokumentnr: 2966 - Grensejustering Gjelder denne registerenheten med flere 26.11.1987 - Dokumentnr: 5528 - Rettigheter iflg. skjøte Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:29 Bnr:139 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:67 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:87 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:88 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:91 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:92 Snr:1 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:92 Snr:2 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:92 Snr:3 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:93 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:94 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:95 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:96 Snr:1 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:96 Snr:2 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:96 Snr:3 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:96 Snr:4 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:96 Snr:5 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:96 Snr:6 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:96 Snr:7 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:96 Snr:8 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:96 Snr:9 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:97 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:98 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:99 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:100 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:101 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:102 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:103 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:31 Bnr:104 Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:32 Bnr:12 Bestemmelse om veg Bestemmelse om båt/bryggeplass m/adkomstvei. Gjelder denne registerenheten med flere

Offentlig vann og avløp.

Det er lagt inn fiber til Tv/internett.

Radonverdier må oppgis for alle boliger hvor det foregår utleie. Ved for høye verdier må det iverksettes tiltak. Se også: http://www.dsa.no/radon Det er ikke utført radonmåling på noen deler av eiendommen.

Oppvarming Eiendommen har vannboren bergvarmeanlegg som henter varmen fra grunnen. Det er vannbåren varme i den nye vinterstuen, stue(radiator), kjøkken og bad i det nye tilbygget. Varmtvannet kommer også fra bergvarmeanlegget. Det vannbårne anlegget kan bygges videre ut med radiatorer osv. Ellers er det el. varmekabler i bad i hovedetasje, i ganggulv og soverom i 1.etg. Panelovner i kjøkken hovedetage og bad 3. etg., Vedovn i 1.etg. og peis i stue samt peis og bakerovn i det nye tilbygget.