Kirkegårdsgata 11B

Oslo

Leilighet

1898

Leiligheten fremstår som godt vedlikeholdt på innvendig bygningsmasse. Bygninger kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann- og avløpsrør og evt. drenering. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Det gjøres oppmerksom på at dette er en "nivå 1" rapport, dvs. kun en visuell befaring av overflater. Tilstandsrapporten inneholder bare avvik som den bygningssakkyndige kan se eller kontrollere med enkle hjelpemidler. Det gjøres ikke nærmere undersøkelser slik som åpning av vegger eller andre bygningsdeler bortsett fra i vegg mot våtrom og rom under terreng der det evt. kan borres et hull for å gjøre enkle undersøkelser slik som fuktsøk. Ved åpning av konstruksjon vil visse feil og mangler kunne avdekkes. Rapporten er i hovedsak avgrenset til innvendig i selve leiligheten. Hovedkonstruksjon og fellesarealer er beskrevet, men da dette er et sameie med flere enheter gjøres det ikke undersøkelser av utvendige bygningsdeler som yttertak (inkludert loft), yttervegger, grunn og fundamenter m.m. Borettslaget/sameiet er ansvarlig for fellesarealer, felles bygningsdeler og utvendig vedlikehold. Noen bygningsdeler som gjelder sikkerhet mot brann, rekkverk og trapper osv., vil den bygningssakkyndige vurdere mot dagens regelverk. Etter dagens regelverk vil disse kunne få en tilstandsgrad 2 eller 3 uten at det nødvendigvis er krav om at avviket må utbedres. For ytterligere informasjon vises det til konstruksjonsbeskrivelser. Det opplyses i premissetekst fra Norsk Takst på side 4 i rapporten at for bygningsdeler som er gitt tilstandsgrad 2 eller 3, hvor det er påregnelig med tiltak, settes det et anslag/kostnad for utbedring av avviket. Det er i § 2-22 i Forskrift til avhendingslova kun krav til at det skal gi et sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler som gis tilstandsgrad 3. Det er av den grunn kun gitt sjablonmessig anslag på utbedring av avvik ved tilstandsgrad 3 i denne rapporten selv om primissetekst på side 4 sier noe annet. Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann- og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Grunn/Fundament: Gråsteinsmur/tegl antatt fundamentert til faste masser/ flåte. Grunnmur i naturstein\ tegl. Yttervegger: Yttervegger i teglstein, utvendig pusset med trekninger og gesimser mot gate. Pusset teglstein mot bakgård. Takkonstruksjon: Saltak i trekonstruksjon, antatt tekket med takstein. Trapper: Malt trappeoppgang, smijernstrapper med tregelender. Merk. Det er satt tilstandsgrader på bygningsdeler som er synlig inne i leiligheten, selv om disse mulig kan omfattes av sameiets vedlikeholdsansvar. (F.eks. vinduer, entrédører, hovedstoppekraner...) TG 2 AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK Utvendig > Vinduer Vinduene synes å oppfylle tiltenkt funksjon. Det ble ved befaring ikke oppdaget punkterte vinduer, men på grunn av alder på vinduene kan det likevel ikke utelukkes punktering. Punktering av eldre vinduer er påregnelig som følge av vanlig slitasje. Innvendig > Pipe og ildsted Pipevanger er ikke synlige. Pipe ligger i yttervegg mot naboleilighet og er derfor ikke synbar fra alle sider, ikke mulig å kontrollere. Kostnadsestimat er derfor ikke vurdert. Våtrom > Overflater Gulv > Bad Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er ikke kontrollert eller sett om membranen er brettet opp ved terskel slik at dette gir innvirkning på kravet /anbefaling på 25 mm høydeforskjell fra toppslukrist til topp membran. Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Det finnes ikke noe dokumentasjon på sluk eller membran. Levetid: Smøremembran over 15 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt = TG 2 Levetid: Banemembran over 20 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt = TG 2 Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkken. Tekniske installasjoner > Vannledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Hovednettet av kobberrør og alder er normalt i seg selv en vurderingskriterie hva angår slitasjegrad. Hovednettet er som oftest selskapets ansvar. Dette er ikke undersøkt. Normal levetid for vannledning av kobber/plast er 25 til 75 år. Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg Sikringskap plassert i trappeoppgang. Sikringskap med automatsikringer. Åpent og skjult el-anlegg. TG 3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er ikke kontrollert hva høydeforskjell i rommene kommer av. Tekniske installasjoner > Ventilasjon Ingen ventilering utover åpning av vindu. Det er ikke tilluftsventiler i form av spalteventiler i vinduer eller veggventiler i yttervegger. I praksis må vinduer eller dører åpnes for å sikre sirkulering av luft.

2020: - Vegger, tak og lister i stue malt 2021: - Vegger og lister malt i inngangspartiet - Oppgradert lys på baderom med dimmer. Ingen dokumentasjon. 2022: - Vegger og lister på begge soverom malt - Benkeplater på kjøkken pusset og lakkert - Gulv på balkong lakkert i 2022 - Lagt nytt lag med silikon i baderomshjørnet

Balkong/Terrasse

Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere døgnet rundt - hele uken - også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr på kr 5400,- i året for bensin, diesel, hybridbil, ladbar hybridbil. Og et gebyr for Elbil (helelektriske) på 900 kroner for ett år. For mer info se www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/.

ENTRÉ: Velkommen inn! romslig flislagt entrè som gir godt førsteinntrykk av boligen. Entrèen binder de ulike rommene flott sammen. Her er det god med plass til å henge fra seg klær og sko. STUE: Stor, lys og luftig stue med flere møbleringsmuligheter. Store vindusflater slipper inn godt med lys, og det er malt i duse og delikate fargetoner. Her er det god plass til sofagruppe, mediemøbler og stort spisebord. Flotte klassiske detaljer som stor rosett, stukkatur og original peisovn. Peisovnen varmer godt på kalde dager, og skaper god atmosfære i rommet. Takhøyden i stuen er målt til 2,89 m. KJØKKEN: Flott, sjarmerende kjøkken med masse skap og benkeplass. Hvit profilert kjøkkeninnredning og benkeplater i tre. Malte fliser mellom overskap, kullfiltervifte over integrert koketopp/ovn, kum med ettgreps blandebatteri, lys /lyslist under overskap, integrert vaskemaskin og integrert oppvaskmaskin. Det ble foretatt enkelt fuktsøk med MMS søkeinstrument, det ble ikke registrert noe forskjellige verdier på kjøkkengulv. Det er montert waterguard på kjøkken. Fra kjøkkenet er det utgang til en herlig balkong på ca 4 m2. Her er det hyggelig å nyte morgenkaffen! Pent utsyn over grønn felles bakgård, her sitter du stille og tilbaketrukket. Balkongen er i stål med terrassebord. SOVEROM: Leiligheten har to soverom, som begge er av god størrelse. Begge soverommene er malt i delikate farger, har store vinduer som slipper inn godt med lys og som gir god romfølelse. Soverom 1 har god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord, og romslig garderobe. Her er det montert et industrielt klesstativ, som er både praktisk og dekorativt i rommet. Soverom 2 er også av god størrelse, med plassbygget dobbeltseng med oppbevaring under, og god plass til skrivebord og kontorplass. BAD: Pent flislagt bad av god størrelse, med gulvvarme. Godt med oppbevaringsplass i pene hvite baderomsmøbler med skuffer og skap. Innredning og garnityr på bad fremstår med: wc, regnfallsdusj med innutadslående dusjvegger og servant med ettgreps blandebatteri i innredning. Downlights med dimmer. Det ble foretatt enkelt fuktsøk med MMS søkeinstrument, det ble ikke registrert noe forskjellige verdier på badevegger. Mekanisk ventilasjon på bad, det er laget tilluftsshull i døren. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner/ kjøkken. TEKNISK: - Kobberrør og forkrommede vannrør i underskap på kjøkken. Ikke stoppekran på kjøkken. - Kobberrør i sjakt og forkrommede vannrør på vegger. - Stoppekran i sjakt på bad, fungerte ved testing. - En stoppekran i sjakt er plassert slik at den er vanskelig å komme til. - Ballofix stoppekraner med og uten vrider. - Skjulte avløpsrør i leiligheten. - Sikringskap plassert i trappeoppgang. Sikringskap med automatsikringer. - Åpent og skjult el-anlegg.

Selveierleilighet som ligger i 3. etasje bestående av entre, bad, 2 soverom, kjøkken og stue. Utgang til balkong fra kjøkken. Leiligheten disponerer en bod på loft. Leiligheten fremstår som normalt godt vedlikeholdt med vanlig bruksslitasje.

Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut. Etter §8 i vedtektene om korttidsutleie, har sameiet bestemt at kortidsutleie av bolig kan gjøres opp til seksti (60) dager akkumulert i løpet av et kalenderår. All kortidsutleie av boligen er rapporteringspliktig og skal foregå til den enhver tid gjeldende kommunikasjonskanalen som er opprettet mellom beboere og styret. Det skal opplyses om tidspunkt for utleie, varighet og hvem som skal oppholde seg i boligen i perioden.

Trond Bratvold

Tilstandsrapport

3/29/2022

Det vises til vedlegget «Liste over løsøre og tilbehør», vedrørende hva som medfølger ved salget. Sjekk punktene i "liste over løsøre og tilbehør" og ta eventuelt kontakt med megler dersom det er uklarheter. Løsøre som ikke medfølger: Lampe over sofabord i stue og lampe på hovedsoverom medfølger ikke.

eierseksjon

Nei

Nei

Eiendommen er kommunalt listeført på Byantikvarens gule liste. Dersom eiendommen er registrert i Gul liste skal Byantikvaren gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

Nei

Eiet

663.3

Pent opparbeidet felles bakgård med beplantning, flotte trær og sitteplasser

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger ihht. reguleringskart med reguleringsbestemmelse S-2255. Se vedlagt reguleringskart. Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen «Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn». Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på Oslo kommunes hjemmeside Oslo by er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. For informasjon om eventuelle arbeider/prosjekter i nærliggende områder anbefaler vi et søk på Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Kirkegårdsgata 11 B - Oppføring av balkonger - Ferdigattest - 2019 Kirkegårdsgata 11 - Rehabilitering bakbygg - Ferdigattest - 2006 Kirkegårdsgata 11 - Bruksendring forretning til bolig - Sluttnotat (henlagt uten ferdigattest) - 2002 Kirkegårdsgata 11 - Rehabilitering bakbygg - Tilsynsomslag (henlagt uten ferdigattest) - 1992 Kirkegårdsgata 11 - Bruksendring forretning til bolig - Approbasjon - 1990 Kirkegårdsgata 11 - Rehabilitering - Plan 1 - 5. etasje - 1989 Kirkegårdsgata 11 - Rehabilitering (bakbygning ) - Plan 1 - 4. etasje - 1989 Kirkegårdsgata 11 - Rehabilitering - Tilsynsomslag (henlagt uten ferdigattest) - 1988 Kirkegårdsgata 11 - Innr WC - Exdok (attestert) - 1939 Kirkegårdsgata 11 - 2 våningshus - Exdok (attestert) - 1898

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/228/119/16: 30.07.1896 - Dokumentnr: 900741 - Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om benyttelse Best. om salg av øl m.v. Overført fra: Knr:0301 Gnr:228 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere Betyr; Dokumentkopi er ikke tilgjengelig hos Statens Kartverk for dokumenter eldre enn 01/01-1951. 28.06.1924 - Dokumentnr: 993814 - Bestemmelse om bebyggelse vedr. et skur Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Overført fra: Knr:0301 Gnr:228 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere Betyr; Dokumentkopi er ikke tilgjengelig hos Statens Kartverk for dokumenter eldre enn 01/01-1951. 02.12.1985 - Dokumentnr: 74924 - Erklæring/avtale PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 25,400 MED PRIORITET ETTER NOK 203000 Gjelder denne registerenheten med flere Betyr; Sameiet har panterett for forfalte felleskostnader. 02.12.1985 - Dokumentnr: 74924 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 16 Formål: Bolig Sameiebrøk: 623/10000 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 18 SEKSJONER 21.04.1992 - Dokumentnr: 20807 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:228 Bnr:279 Best. om adkomst rett til vedl.hold mv. Best. om parkering, lagring bruk av grøntarealer mv. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/dir.for etat for eiend.og utbygging. Div. best. om bruk av gårdrom 01.02.1999 - Dokumentnr: 5338 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:228 Bnr:15 Snr:1 Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:228 Bnr:15 Snr:2 Gårdsromserklæring Bestemmelse om adkomstrett Elektriske kraftlinjer/ledninger/kabelgrøfter Bestemmelse om bebyggelse Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/dir. for Bolig og eiendomsetaten. Gjelder denne registerenheten med flere. 12.11.2001 - Dokumentnr: 69780 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:228 Bnr:10 Best. om bruk av gårdsrom Bestemmelse om garasje/parkering Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Bestemmelse om adkomstrett Forpliktelse til å utbedre eiendommen i samsvar med kommunale krav til utbedringsstandard. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved direktøren for Bolig- og eiendomsetate.

De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Pantet er begrenset oppad til 2G (G er Folketrygdens Grunnbeløp).

Offentlig tilknyttet

Radonverdier må oppgis for alle boliger hvor det foregår utleie. Ved for høye verdier må det iverksettes tiltak. Se også: http://www.dsa.no/radon Naboer i 1 og 2 etasje ble tilbudt radonmåling via sameiet i vinteren 2021/2022. Styret er ikke kjent med at det var noen over grenseverdi.

Byggets alder og vedlikeholdsmessige tilstand tilsier at det ved oppussing og ombygning vil kunne avdekke feil og mangler ved bygget. Bygården lukket en pågående sak med OBRE i 2022. Saken har omhandlet brannsikkerhet og bygården skal nå være i en stand som tilfredsstiller dagens standard på denne type bygg.

Selgere har bebodd boligen i 1år og 10mnd. 1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? - Enkel soppdannelse på fugemassen i dusjhjørnet. 2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Byttet spotter i tak. Lagt på nytt lag med fugemasse i dusjhjørnet. 4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? - Ja, kun av faglært. NRC GRAVCO AS. Spyling av avløpsrør i hele bygården. 5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? - Ja. Utbedring av miljøet i kjelleren har vært prioritert i styret de siste årene. Nå fremstår kjellerene som tørre og fine. 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? - Utvendig fasade har sprekker og skader. Nødvendig utbedring planlagt da det er kommet pålegg fra Plan- og byggningsetaten. Innvendig er det setningsskader som fremstår som sprekker på vegger. 9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som rotter, mus, maur eller lignende? - Ja. Noe soppdannelse ved vindu på soverom pga. dårlig ventilasjon. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Satt opp to stikkontakter. En i stue og en på kjøkken. 21. Er det foretatt radonmåling? - Ja. Naboer i 1 og 2 etasje ble tilbudt radonmåling via sameiet i vinteren 2021/2022. Styret er ikke kjent med at det var noen over grenseverdi. 24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? - Det er noe misfarge på parkett fra sollys i stuen. Det er en stor, mørk flekk på 35x15CM i stuen. Medfølgende ovn på kjøkken har et ødelagt varmeelement og fungerer ikke optimalt. 26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? - Det foreligger et mandat til å lånfinansiere forskjønning av utearealet opp til 600 000,- Tilleggskommentar: Gulvet i boligen fremstår som godt brukt og har synlige slitasje- og ripeskader. Boligen har setningsskader på flere ulike flater som kommer fra at bygget beveger seg naturlig.

elektrisk oppvarming

Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er, inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen. Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og ikke bruken som bestemmer energikarakteren. A betyr at boligen er energieffektiv, mens G betyr at boligen er lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene vedtatt i 2010 vil normalt få C. Energiattest er basert på nåværende eiers/ husstands senere års forbruk og utgifter. Dette vil kunne variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtale mv. Megler har intet ansvar for informasjon som fremgår av energiattesten.

Sameiet

If Skadeforsikring

484047

2022

6/30/2022

Lånenummer: OBOS01-98207867802 Restgjeld kr: 332.192,- Restgjeld pr.: 22.07.22 Rentevilkår: 5% Rentevalg: Flytende rente Gjenværende avdragstid er: 17år 9mnd Lånenummer: 1OB980-98207361011 Restgjeld kr: 453.288,- Restgjeld pr.: 22.07.22 Rentevilkår: 5% Rentevalg: Flytende rente Gjenværende avdragstid er: 4år 6mnd

Selskapet er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for de øvrige eiere.

Det er ikke forkjøpsrett

Det foreligger et mandat til å lånfinansiere forskjønning av utearealet opp til 600 000,-

Det er ikke styregodkjennelse

Megler har kopi av selskapets husordensregler og vedtekter. Dette kan interessenter få oversendt. Spørsmål vedrørende dyrehold rettes til megler.

Husdyr er tillatt så lenge disse ikke er til sjenanse for andre beboere eller naboer. Det er ikke tillatt å lufte husdyr i fellesområdene.

Sameiet har dugnad 1-2 ganger i året. Det er oppmøteplikt for seksjonseier(e)