Pyntesundveien 20

Stavanger

Enebolig

Bruksareal 1. etasje: 149 kvm 2. etasje: 39 kvm Primærrom 1. etasje: 117 kvm Entrè, to stuer, kjøkken og to innredet rom. 2. etasje: 39 kvm Stue, soverom og bad. Sekundærrom 1. etasje: 32 kvm Garasje.

1860

Synlig del av grunnmuren virker å være oppført med lødd stein, pusset/murt utvendig. Forstøtningsmurer er av naturstein. Taktekkingen er av skifertakstein (betongpanner på garasjen). Flatt tak med asfaltpapp. Lakkerte stålrenner samt plastrenner/nedløp. Plastrenner på annekset. Veggene har tømmerkonstruksjon og liggende bordkledning. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Bygningen har malte dører i tre. Steinplatting/terrasse. Trapp i naturstein og mur. Naustet er i følge eier bygget i 1987. I 2014 ble bryggen utbedret og nytt fundament ble etablert under naustet. Utvendig har naustet liggende kledning, og betongpanner. Renner og nedløp av plast, disse bør renses. Vinduer er generelt i normalt god stand. Ytterdør i tre og PVC skyvedør. Ytterdøren er litt treg å lukke/åpne. Noen hengsler på vinduer og dører har rustskader. Innvendig har gulver laminat. Vegger og himling med panel og himlingsplater. Tilkomst til loft via loftsluke med nedfellbar stige. Takkonstruksjonen er innekledd og derfor ikke kontrollert. Badet tilfredsstiller ikke krav til våtrom/tetthet. Tg 3. Deler av forstøtningsmurer samt trapp tilfredsstiller ikke dagens krav til rekkverk. Tg 3 Det er registrert 5 stk TG 3 og 14 stk TG 2 i rapporten. TG 3: STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK TG 3: Dører Vurdering av avvik: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmen på ett vindu i stuen har råteskader. Kjellervinduer er generelt slitt, utskiftning bør påregnes. Tiltak Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Det bør påregnes utskiftning av deler/eller hele vinduet. TG 3: Branntekniske forhold Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja TG 3: Utvendige trapper Vurdering av avvik: Det er ikke montert rekkverk. I deler av trappen er det ikke rekkverk. Tiltak Rekkverk må monteres for å lukke avviket. TG 3: Bad 2. etasje: Generell: Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgraden settes ihht ny avhendingslov, forskrifter og NS 3600. Badet fungerer og er i bruk per dags dato. TG 3: Bad 1. etasje: Generell Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. TG 2: AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK TG 2: Varmtvannstank Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Tiltak Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller waterguard system e.l. ved varmtvannstank. Det anbefales å etablere water guard rundt tanken som er plassert i "annekset". TG 2: Vannledninger: Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Det antas at kobberrør har samme alder som bad, evt eldre(80-tallet). Tiltak Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. TG 2: Taktekking Vurdering av avvik: Det er avvik: En panne ligger løst i den ene skottrennen(renne mellom takflater), en løs panne som ligger ned mot det flate taket, en panne på «annekset» har en del som er avknekt. Tiltak Løse panner bør sikres. Knekt panne bør byttes. TG 2: Krypkjeller Vurdering av avvik: Det er avvik: Det anbefales å fjerne materialer i krypkjelleren. Med tanke på byggemåte/materialer og alder vil det være påregnelig med ett til tider fuktig klima. Deler av treverket som står i kontakt med gulv har råteskader. Søyler er plassert ned mot gulv. Dette anbefales ikke, søyler bør byttes og monteres i søylesko. Krypkjeller har ingen synlige fuktindikasjoner på befaringen. På ett generelt grunnlag regnes denne type konstruksjon som en risikokonstruksjon grunnet faren for fukt og påfølgende fare for biologisk aktivitet. Det anbefales derfor jevnlig kontroll, alternativt montere ett avfukter system. Denne typen konstruksjoner har en hyppig skadefrekvens og konstruksjonen er utsatt for fuktskader. Det er spor etter flyvehull fra borebiller i treverket. Det er ukjent om det er aktivitet. Det anbefales kontroll av egnet firma. Tiltak Det anbefales å fjerne materialer samt å føre jevnlig kontroll med fuktnivået. TG 2: Balkonger, terrasser og rom under balkonger Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverk er ikke barnesikkert i henhold til dagens krav for avstand mellom spiler. Tiltak Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det er ukjent når dette ble søkt om/bygget og derfor også ukjent hva kravet var. Rekkverket er såpass lavt at det anbefales å bytte til ett som tilfredsstiller dagens krav. TG 2: Nedløp og beslag Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Tiltak Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. TG 2: Veggkonstruksjon Vurdering av avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Tiltak Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. TG 2: Takkonstruksjon/Loft Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Grunnet alder bør det påregnes jevnlig kontroll av konstruksjonen, da spesielt i forhold til ventilering/kondens. Dette gjelder hovedsakelig i den kalde årstiden. Det er ikke synlig dampsperre i etasjeskillet. Det er spor etter flyvehull fra borebiller i treverket. Det er ukjent om det er aktivitet. Det anbefales kontroll av egnet firma. Loftsluken er uisolert. Det er stedvis noen fuktmerker/misfarging i sutaket. Tiltak Lokal utbedring bør utføres. Lufting/ventilering bør forbedres. TG 2: AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK TG 2: Etasjeskille/gulv mot grunn Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. TG 2: Radon Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak Det bør gjennomføres radonmålinger. TG 2: Pipe og ildsted Vurdering av avvik: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Tiltak Det er en anbefaling om at det bør monteres ildfast plate under luker på pipe. TG 2: Avløpsrør: Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Avviket gjelder i utgangspunktet soilrør. Alder på plastrør er ukjent. Tiltak Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. TG 2: Drenering Vurdering av avvik: Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring. Tiltak Behovet for å drenere rundt boligen må sees opp mot bruken. Slik den står i dag vil det ikke være ett umiddelbart behov for drenering. TG 2: Grunnmur og fundamenter Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er stedvis noen mindre riss samt noen skjevheter i muren. Tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare tiltak.

Tilbygg i 2005/2006- Inngangsparti og stue

Garasje/P-plass, Balkong/Terrasse

Parkering i garasje og i eget gårdsrom. I tillegg egen parkering ovenfor bryggen.

Boligen er fra ca. 1860 og er i god stand etter alder. Det er foretatt flere standardhevinger på 2000-tallet med blant annet tilbygg, kledning og vinduer. Utvendige vinduer i hovedhuset er 3-lags vinduer. Noen bygningselementer er eldre med begrenset levetid, og det bør derfor påregnes fremtidige påkostninger på noen av disse. Det er ellers behov for normalt vedlikehold. Opprinnelig bolig og anneks er bygget sammen med tilbygg fra 2005. Tilbygget er innredet med entrè og spisestue og har flere store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig dagslys. Boligen går over to plan. 1. etasje: Entrè i tilbygget med skifter på gulv. Spisestuen har skifter på gulv, synlige bjelkelag og store vindusflater. Spisestuen har både varmepumpe og vedovn som varmekilde. Det er gjennom- og overlys som skaper mye naturlig lys og luft i rommet. Fra spisestuen er det utgang til solrik terrasseplatting og hage. Fra spisestuen er det dør inn til innredet rom med tilhørende bad. Rommet er innredet som soverom med god plass til dobbeltseng og har stor skyvedørsgarderobe. Det foreligger ikke tegninger på bad og soverom i anneks som godkjent oppholdsrom. Badet har panel på vegger og fliser på gulv. Badet er innredet med vask i seksjon, toalett og dusjnisje. I dusjnisjen er det vinylbelegg. Badet ansees å ha en svært redusert levetid og renovering må påregnes. Stuen er romslig med god plass til flere sittegrupper. Det er flere store vindusflater med utsikt mot maritime omgivelser. Peis i stuen. Kjøkken i hvit utførelse med profilerte fronter og benkeplate i tre. Det er godt med skap- og benkeplass på kjøkkenet. Benkeplate, vask og blandebatteri er av nyere dato. Hvitevarer som medfølger i handelen er kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. 2. etasje: Loftstue med utsikt mot bybrua. Soverom i 2. etasje. Soverommet er av god størrelse med god plass til dobbeltseng og kommoder. Badet i 2. etasje er helfliset og innredet med vask i seksjon, toalett, speil med belysning og dusjnisje. Badet ansees å ha en svært redusert levetid og renovering må påregnes. Vinduene i 2. etasje tilfredsstiller ikke dagens krav til rømningsvinduer. Garasje på 32 kvm med port. Naust på 28 kvm som er innredet med bad og stue. Loft er også innredet men takhøyden er lavere enn kravet til målbart areal. Loftet tilfredsstiller ikke dagens krav til rom for varig opphold i forhold til manglende dagslysareal i vindu og manglende rømningsvei. Naust er ikke lovlig innredet. Ref. ferdigattest. Innvendige overflater: Gulv med fliser, teppe og furugulv. Vegger og himling med malte plater, tapet og panel. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Pipe med peis. I tilbygg er det etablert en vedovn med stålpipe. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Boligen har lakket tretrapp. Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Teknisk: Vannledninger er av kobberrør. Det er avløpsrør av plast. I kjelleren er det også synlige soil/støpejernsrør. Bygningen har naturlig ventilasjon. Det er installert varmepumpe. Varmtvannstanken i kjeller er på ca 200 liter. Tanken i "annekset" er trolig på ca 50 liter (2005). Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises det til tilstandsrapport og egenerklæringsskjema som ligger vedlagt i komplett i salgsoppgave. Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med disse før budgivning/kjøp.

1. etasje: Entrè, to stuer, kjøkken og to innredet rom og garasje. 2. etasje: Stue, soverom og bad. Vinduer i 2.etasje tilfredsstiller ikke dagens krav til rømningsvinduer. Det gjøres oppmerksom på at garasjen er inkludert i arealet, og at tilkomst til garasjen er utvendig. Arealet i garasjen utgjør 32 m2 av bruksarealet i 1. etasje. Takhøyden på loftet og i krypkjeller er lavere enn kravet til målbart areal. Naust på 28 kvm som er innredet med bad og stue. Loft er innredet men takhøyden er lavere enn kravet til målbart areal. Loftet tilfredsstiller ikke dagens krav til rom for varig opphold i forhold til manglende dagslysareal i vindu og manglende rømningsvei.

Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig. Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Rogaland Takstpartner AS

Tilstandsrapport

5/25/2022

Følgende hvitevarer er inkludert i handelen: komfyr, oppvaskmaskin, kombiskap og lite kjøleskap. Ingen øvrige hvitevarer medfølger. Det vises til vedlegget «Liste over løsøre og tilbehør», vedrørende hva som medfølger ved salget. Sjekk punktene i "liste over løsøre og tilbehør" og ta eventuelt kontakt med megler dersom det er uklarheter.

eiet

Nei

Nei

Sefrakminne Våningshus Pyntesundveien 8 (Naust båthus, sjøbu) Tilbygg/ombygging: Omfattende rest, nytt bislag, 1982 i samarbeid med byarkitekten. Bygningen er sefrak-merket, gul trekant. Bygninger som er Sefrak-registrert er ikke ilagt spesielle restriksjoner. Registreringen fungerer mer som et varsko om at det bør gjøres en lokal vurdering av verneverdien før det eventuelt gis løyve til å rive, flytte eller endre bygningen. Gul trekant = ikke-meldepliktig bygg. Interessenter oppfordres til å kontakte kommunen

Nei

Eiet

1134.4

Pyntesundveien 20 er en unik sjøeiendom. Eiendommen har en flott opparbeidet hage. Her er det usjenert terrasse, plen, pryd- og frukt-trær. Tomten består av 2 parseller med offentlig vei mellom parsellene. Stor opparbeidet brygge og naust.

Eiendommen er regulert til bolig. Området er regulert til småbåthavn. annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg, friområde, boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse, frisikt og turveg. Eiendommen er regulert etter reguleringsplan 2126 - Reguleringsplan for Buøy øst, datert 09.02.2015 og kommuneplan KPL-1103 – Kommuneplanens arealdel 2019-2034, datert 09.12.2019. Arealformål: Hensyn grønnstruktur, friområde, småbåthavn, boligbebyggelse og andre typer bebyggelse og anlegg. Utsnitt av reguleringskart følger vedlagt. Reguleringsbestemmelser kan sendes forespørsel. Dersom det er ønskelig med ytterligere opplysninger knyttet til reguleringsforhold så oppfordrer vi interessenter til å kontakte Stavanger kommune. Det ligger en reguleringsplan under bakken plan id 2192- Eldre reguleringsplan - " Ryfast alternativ D3 Hillevåg, Eiganes, og Våland, Hundvåg bydel" Vedtatt 08.12.2008. Arealformål: Annen veigrunn- tekniske anlegg, kjøreveg og andre sikringssoner. Formål: Etablering av fastlandsforbindelsen for Ryfylke (Ryfylkeforbindelsen) samt ny E39 gjennom Stavanger (Eiganestunnelen).

Det foreligger ikke ferdigattest for boligen. iflg. matrikkel fra kommunen er boligen tatt i bruk 01.01.1860. Naust/sjøbu/båthus ble tatt i bruk 01.12.1987. For bygg eldre enn 1965 kan situasjonen følgelig være at de er lovlig oppført uten søknad og at det ikke er noe krav til ferdigattest. Med bygningsloven av 1965 fikk vi en landsdekkende søknadsplikt for oppføring av bygg og (de fleste) tiltak. Dersom bygget er omsøkt og godkjent av kommunen, vil det ikke være ulovlig å bruke bygningen selv om ferdigattest mangler. Dette forutsetter at ombygging som er søknadspliktig er søkt og godkjent hos kommunen. Det foreligger byggekart på tiltak nytt dekke og utvidelse av brygge datert 12.04.2013. Det foreligger ferdigattest datert 02.01.2007 som gjelder tilbygg bolig: innbygget tun+ fasadeendringer garasje. Det foreligger tegninger på tilbygg fasader og plan 1 etasje datert 08.12.2005. Det foreligger tegninger på naust datert 26.08.1987. Det foreligger tegninger på garasje datert 18.06.1985. Det foreligger tegninger av fasade, nye vinduer, rehabilitering loft og tilbygg vindfang datert 16.09.1981. Tegning av fasade som gjelder nytt vindu i kvist og gavlens 2. etasje datert i 1949. Det har blitt gjort endringer på eiendommen i forhold til hvordan den opprinnelig ble oppført. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på innredning av naust. Det foreligger ikke tegninger på annekset og vi vet da ikke hva dette opprinnelig er godkjent som. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på vinterhage og pergola på brygga. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at evt rom settes tilbake til opprinnelig godkjent stand. Takstmann kommenterer at vinduer i 2.etasje i boligen tilfredsstiller ikke dagens krav til rømningsvinduer.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Ingen tinglyste heftelser og rettigheter på eiendommen.

Kommunen har legalpant for forfalte kommunale avgifter og ev. eiendomsskatt.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Det er private stikkledninger ut til kommunens nett. Eier er selv ansvarlig for de private stikkledningene. Offentlig vei.

Når kjøpte du boligen? År 2013. Hvor lenge har du bodd i boligen? Antall år 9. 1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja Beskrivelse : Byggeår 1860 sist oppussing 1986. 5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja. Beskrivelse : Fukt i kjeller, garasje. 6. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Beskrivelse : Mellom anneks og vinterhage, midl tettet. 7. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende? Ja. Beskrivelse : Hovedpipe er ikke godkjent av brannvesenet, pga utett feieluke i kjeller. 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Beskrivelse Lødd stein i mur, gulv skjeve mot pipe midt i huset. 9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Beskrivelse : Humlebol tidvis i kjeller og "skrukketroll" kan tidvis komme inn i vinterhagen. Disse er veldig utbredt i området. Gode tetninger løser problemet. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar Ja, kun av faglært. Beskrivelse : El anlegg oppgraderinger. Arbeid utført av E Tech Elektro Installasjon, Stavanger. 11.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Beskrivelse : Samsvarserklæring. 14. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Ja. Beskrivelse : Levegg mot nabo utført av eier med egen ansvarsrett som overføres ny eier. 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Svar Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad Beskrivelse : Bytting av bord , garasje vestvegg, vindski, vannbord og gesims hovedhus 2021. Tilleggskommentar: Huset er fra 1860 med anneks, garasje og naust fra ca 1986, Vinterhage fra ca 2006 og brygge fra 2014. Meldryss fra takstoler i garasje, pergola og pavilijong ikke omsøkt. Vindu stue mot øst har råteskade.

Elektrisk. Varmekabler i gulv i tilbygg, anneks og bad i anneks. Klassisk gruepeis i stuen og moderne peisovn i tilbygget. Varmepumpe er installert i 2015. Iflg. eier er ikke hovedpipe godkjent av brannvesenet, pga utett feieluke i kjeller.

Eier har energimerket boligen og oppnådd energikarakter G og oppvarmingskarakter GUL.