Trollvassbakken 5 og 7

Harstad

Enebolig

Bruksareal Kjeller: 77 kvm 1. etasje: 82 kvm Primærrom Kjeller: 64 kvm Trapperom, 2 ganger, kjøkken, bad, wc, soverom (hybel 1), soverom (hybel 2) og vaskerom. 1. etasje: 80 kvm Vindfang, gang, stue, kjøkken, bad, trapperom og 2 soverom. Sekundærrom Kjeller: 13 kvm 3 boder. 1. etasje: 2 kvm Bod.

1966

Enebolig opprinnelig oppført i 1966. Generelt oppført i konstruksjoner vanlig for byggeåret. Merk at dagens krav til isolasjon, tetthet, ventilasjon m.m. er vesentlig strengere. Boligen har et større vedlikeholdsbehov. Flere påkostninger kan påregnes. Det bør også gjøres nærmere undersøkelser av krypkjeller under deler av underetasje, da det ikke ble funnet tilgang til denne via dør eller luke. Se videre beskrivelse av tilstand i rapporten. Bygningen er registrert med tre boenheter i offentlig matrikkelregister (2 stk. hybler i underetasje). Det takserte objektet omfatter også boligtomt ved siden av med Gnr. 60, Bnr. 165 (Trollvassbakken 7). Taktekke består av stålplater med steinprofil, antatt fra ca 1990-tallet. Vindskier i gavler er av tre. Takrenner og nedløp av stål fra byggeår. Snøfangere av stål på inngangside. Pipebeslag på tak av stål med blybeslag. Bygningen har saltakkonstruksjon fra byggeår med tresperrer. Undertak består av taktro av tre. Boligen har luftet kaldloft. Yttervegger har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Utvendige fasader har stående tømmermannskledning og delvis liggende skråkledning. De fleste vindu i boligen er fra 2001 og har trekarmer med 2 lags isolerglass. Noen vindu er fra byggeåret. Fabrikkmalt hovedinngangsdør med glass i 1. etasje. Tilsvarende dør i underetasje uten glass. 2 stk. balkongdører med glass i 1. etasje. Veranda i impregnerte konstruksjoner mot øst. Rekkverk er etablert med stående, malte bord. Fundamentering er med tresøyler på betongpilarer. Terrassekonstruksjon ved inngang har gulv/dekke med armert betong. Rekkverk med liggende, malte bord. Trapp i strekkmetall på overside av bygningen. Trapp i impregnerte trekonstruksjoner ned til underetasje. Se vedlagte tilstandsrapport datert (01.04.22) der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se s.2 i tilstandsrapporten. TG2 avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: - Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er en lokal skjevhet ved pipe i 1. etasje. Betonggulv i underetasje har noe ujevnheter/svanker. - Innvendig > Innvendige trapper: Det er manglende håndløper på vegg i trappeløpet. Høyde mellom trappetrinn og himling er lavere enn det som er krav i dag. - Våtrom > Overflater Gulv > Bad: Det er påvist bom i enkelte gulvflis (dårlig limkontakt). - Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad: Ved kontroll i sluk var det ikke mulig å se om det er membranduk/mansjett under klemring. Usikker tetthet rundt gjennomføringer (vannrør) i vegger i våtsonen. Utførelse og tilstand på membran/tettesjikt er ukjent. Det foreligger ikke dokumentasjon. - Våtrom > Overflater vegger og himling > Vaskerom: Vegger har ikke moderne våtromsutførelse. Dvs. disse er ikke tett med henhold til direkte vannsøl. - Våtrom > Overflater Gulv > Vaskerom: Gulv har ikke moderne våtromsutførelse. Dvs. dette er ikke tilstrekkelig tett med henhold til direkte vannsøl. - Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom: Overgang gulv/sluk er ikke tett da rommet mangler våtromsutførelse med membran eller belegg. - Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Innvendige soilrør har en levetid fra 25-100 år, med en anbefalt brukstid mellom 40-50 år. Deler av avløpsrør i boligen er 56 år gamle. - Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det bemerkes at noen luftekanaler som er registrert i kjeller og loft er av Eternit. Eternit inneholder Asbest og kan være helsefarlig ved uforsiktig rivning. TG2 avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig > Taktekking: Taktekke ble kontrollert fra stige ved takfot mot sør. Det ble påvist noe overflaterust på takplater. Vindskier har en del malingsavflassing. - Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist høyt fuktnivå/begynnende råte i taktro ved pipe. Dette skyldes trolig utettheter i pipebeslag. Kaldloft har lite isolasjon fra byggeår som mangler vindsperre. - Utvendig > Vinduer: Vindu fra 2001 som er kontrollert, er i hovedsak funksjonelle men trenger utvendig vedlikehold. Det er registrert betydelig malingsavflassing utvendig. - Utvendig > Dører: Balkongdør mot øst har treghet i åpne/lukke mekanisme. Manglende beslag ved terskel balkongdør mot sør. Balkongdører har malingsavflassing utvendig. - Utvendig > Utvendige trapper: Trapp av strekkmetall mangler rekkverk på den ene siden. Det mangler også rekkverksløsning på trapp ned til underetasje. - Innvendig > Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er også påvist en del skjolder i vegg- og himlingsoverflater i 1. etasje som trolig er sotbelegg. - Innvendig > Radon: Årsmiddelverdi ble ved målingen registrert til 110 Bq/m3. I 2001 var grense før tiltak må iverksettes 200 Bq/m3. I dag er grensen senket til 100 Bq/m3, noe som innebærer at årsmiddelverdien ligger noe over anbefalt nivå. - Innvendig > Rom Under Terreng: Bod og vaskerom i underetasje har en del saltutslag på murvegger. Saltutslag oppstår når fuktighet trenger gjennom grunnmuren og krystalliseres på innsiden. Hovedårsak er normalt nedsatt funksjon på drenering/fuktsikring. - Innvendig > Innvendige dører: Det er enkelte dører som tar noe mot karm eller terskel. - Våtrom > Ventilasjon > Bad: Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering. - Våtrom > Ventilasjon > Vaskerom: Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken: Det er uegnede materialer på vegg i våtsone. Det er påvist noe fuktsvelling på gulv i korkfliser. - Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken: Rommet mangler ventilator. Kun naturlig ventilering i rommet. - Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Kobberrør har en levetid fra 25-100 år, med en anbefalt brukstid på 50 år. Deler av kobberrør i boligen er 56 år gamle. - Tomteforhold > Drenering: Det er utfra observasjoner på saltutslag i bod/vaskerom, indikasjoner på at drenering/fuktsikring har begrenset effekt. Forventet levetid for drenering er 20-60 år, drenering tilhørende boligen er ca. 56 år. TG3 store eller alvorlige avvik: - Utvendig > Nedløp og beslag: Takrenner er fra byggeår og betegnes som utslitte. Det er påvist drypplekkasjer, rust, og delvis manglende nedløp. Snøfangere på tak har skade. Det er sannsynlig utett pipebeslag pga. påvist fukt i undertak ved pipe på kaldloft. - Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er stedvis registrert råteskader og oppsprukken kledning flere steder. Etterslep på maling/vedlikehold. - Utvendig > Vinduer-byggeår: 2.stk. vinduer i stue har punkterte glass. - Utvendig > Terrasse i betong ved inngang: Det er påvist betydelig rustangrep i armering i betonggulv på underside. Armering er synlig for vær og vind, betongdekke har enkelte skader. På overside er det registrert at rekkverket har noe skjevheter, samt for store lysåpninger etter dagens forskriftskrav. - Våtrom > Generell > Bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er påvist fuktskade i etasjeskillet under dusj. - Våtrom > Fukt i tilliggende konstruksjoner > Bad: Det ikke foretatt hulltaking, da det klar indikasjon på fuktskade i etasjeskillet p.g.a målt fukt i himling i underetasje under dusj. Det er også påvist noe fukt i himling under under toalett. Dette indikerer at membran/tettesjikt ikke er tett. - Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken: Det mangler filter på ventilator. - Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold: Det er påvist at slokkeapparat i boligen er fra 1999. Nye apparat må etableres. - Tomteforhold > Terrengforhold: Terreng faller inn mot bygning. På overside av bygningen er det manglende fall fra grunnmur. Byggforsk anbefaler fallforhold på 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra veggen. Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen.

Balkong/Terrasse

Det er en parkeringsplass på oversiden av bygningen ved vei.

Trollvassbakken 5 er en enebolig fra 1966 med tre boenheter. Boligen strekker seg over 159 kvm BRA, hvorav hoveddelen utgjør 82 kvm BRA. Fra stuen i hoveddelen er det utgang til solrik veranda med flott utsikt over omkringliggende natur og bebyggelse. Det er vedlikeholdsbehov for å leve opp til dagens ønske om standard. Trollvassbakken 7 er en selveiet tomt på ca. 738.1 kvm med beliggenhet i brattlendt terreng. Hoveddelen: Klassisk kjøkken fra ca. 1999 med profilerte fronter og godt med skapplass. Den laminerte benkeplaten danner et godt underlag for matlagingen og i benkeryggen finnes fliser. Av hvitevarene så er ventilator, oppvaskmaskin, stekeovn og koketopp integrert. Ved vinduet er det god plass for spisebord, hvorav måltidene kan nytes med fint utsyn. Badet antas være renovert ca.1999 med flislagte overflater. Det er to baderomsinnredninger med oppbevaring, heldekkende servant og speil med belysning. Rommet er todelt og den første delen er innredet med toalett og dusjhjørne, og videre inn finnes badekar. Hoveddelen har to soverom med plass for seng og tilhørende møblement. Hovedsoverommet har garderobe og ytterligere oppbevaring finnes i en innvendig bod. Hyblene: Kjøkkenet til hyblene har enkel standard med noe skap- og benkeplass og avsatt plass for kjøleskap. Kjøkkenet opprinnelig angitt som bod på byggetegningene, og bruksendring er ikke søkt og godkjent. Det er et toalettrom med gulvstående toalett, samt et dusjrom med flislagte overflater og elektrisk gulvvarme. Vaskerommet i underetasjen er utført i enkel konstruksjon fra boligens byggeår, og om rommet tilfredsstille dagens krav til tetthet i våtrom må dette renoveres. Rommet inneholder skyllekar av stål, varmtvannsbereder, opplegg for vaskemaskin og enkle skap på vegg. Hver hybel har et soverom og en gang med servant. Rommene har plass for seng, tilhørende møblement og sofa. Overflater: Overflater i boligen med ulik alder og materialvalg. Overflatene har en del slitasjegrad utover det en kan forvente, men består av blant annet: Himlinger: Trefiberplater, takessplater, trepanel. Vegger: Keramiske fliser, malte plater, trepanel. Gulv: Keramiske fliser, ubehandlet betong, vinylbelegg. Teknisk: - Varmtvannsbereder på 198 liter fra 2010, plassert i vaskerommet. - Naturlig ventilasjon fra klaffventiler og ventilspalter i vindu. - Relativt nytt sikringsskap med automatsikringer. - Vedovn i 1. etasje i 2006.

Eneboligen går over to etasjer, hvorav hoveddelen består av vindfang, gang, stue, kjøkken, bad, trapperom, 2 soverom og bod. I underetasjen finnes to hybler med hvert sitt soverom og gang, samt ellers felles trapperom, kjøkken, bad, wc og vaskerom.

Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut.

Jakobsen Takst & Bygg

Tilstandsrapport

3/31/2022

3300000

Følgende hvitevarer er inkludert i handelen: oppvaskmaskin, ventilator, koketopp og stekeovn. Ingen øvrige hvitevarer medfølger. Det vises til vedlegget «Liste over løsøre og tilbehør», vedrørende hva som medfølger ved salget. Sjekk punktene i "liste over løsøre og tilbehør" og ta eventuelt kontakt med megler dersom det er uklarheter.

eiet

Nei

Nei

Nei

Eiet

1359

Opplyst tomtestørrelse gjelder gnr.60/bnr.60 og tomt gnr.60/bnr.165 ved siden av. Beliggenhet i brattlendt terreng. Eiendommen gnr.60/bnr.60 har et beregnet areal på 620.9 kvm. Boligtomt gnr.60/bnr.16 har et beregnet areal på 738.1 kvm. Tomt tilhørende bygningen er generelt opparbeidet med noe grøntarealer, utvendige trapper, etc. Det er 1 parkeringsplass på overside av bygningen. Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da tomten ikke er oppmålt. Det oppgitte arealet er basert på matrikkelinfo.

Gnr. 60/Bnr. 60 er registrert som bolig med tre boenheter. Gnr. 60/Bnr. 165 er ubebygd, og har ingen registrerte bygninger. Eiendommene er etter kommuneplanens arealdel id: 605: Rullinger av kommuneplanens arealdel 2018-2028 med ikrafttredelse 03.09.2020 regulert til bebyggelse og anlegg (BA6). Eiendommene regulert etter reguleringsplan id: 167: Harstadåsen med ikrafttredelse 04.02.1976. Etter reguleringsplan id: 565: Tunnel Sama-Seljestad med ikrafttredelse 05.02.2014 har gnr. 60/bnr. 60 delareal innen andre sikringssoner H190_og PLANID_. Begge eiendommene ligger innenfor kommuneplan under arbeid: rullering av kommuneplanens arealdel 2018-2028. Status: endelig vedtatt arealplan. Utsnitt av reguleringskart følger vedlagt. Reguleringsbestemmelser kan sendes forespørsel. Dersom det er ønskelig med ytterligere opplysninger knyttet til reguleringsforhold så oppfordrer vi interessenter til å kontakte Harstad kommune.

Ifølge opplysninger fra kommunen gjensto følgende arbeider på eiendommen da brukstillatelsen (datert 13.05.66) ble utstedt: - Trevegg ved siden av feieluke i kjeller må beslåes med jernplate. - En del arbeider gjenstår. Det er endret noe på planløsning opp mot opprinnelige tegninger. Den ene delen av badet og innvendig bod var opprinnelig et soverom. I underetasjen er kjøkkenet opprinnelig angitt som bod på byggetegningene, og bruksendring er ikke søkt og godkjent. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at evt. rom settes tilbake til opprinnelig godkjent stand. Byggetegninger følger vedlagt i prospektet.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 5402/60/60: 25.06.1962 - Dokumentnr: 1860 - Registrering av grunn. Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:5402 Gnr:60 Bnr:1. Eiendommen er utskilt fra flere bruksnummer. 23.09.1982 - Dokumentnr: 5989 - Registrering av grunn. Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:5402 Gnr:60 Bnr:362. 15.11.2001 - Dokumentnr: 5179 - Registrering av grunn. Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:5402 Gnr:60 Bnr:165. Også fradelt fra bnr. 96. 01.01.2020 - Dokumentnr: 810976 - Omnummerering ved kommuneendring. Tidligere: Knr:1903 Gnr:60 Bnr:60. 25.06.1962 - Dokumentnr: 1861 - Bestemmelse om adkomstrett. Rettighet hefter i: Knr: 5402 Gnr: 60 Bnr: 1. Meglers forklaring: kjøperen av tomten kan benytte den vanlige adkomstvei over hovedbruket til sin tomt inntil den prosjekterte gate blir opparbeidet. 5402/60/165: 15.11.2001 - Dokumentnr: 5179 - Registrering av grunn. Denne matrikkelenhet utskilt fra: KNR: 5402 GNR: 60 BNR: 60. Også fradelt fra bnr. 96. 01.01.2020 - Dokumentnr: 810976 - Omnummerering ved kommuneendring. Tidligere: Knr: 1903 Gnr: 60 Bnr: 165.

Kommunen har legalpant for forfalte kommunale avgifter og ev. eiendomsskatt.

Gnr. 60/Bnr. 60 er tilknyttet offentlig vann og avløp med private stikkledninger. Gnr. 60/Bnr. 165 er ikke tilknyttet offentlig vann og avløp. Begge eiendommene har adkomst fra offentlig vei.

Årsmiddelverdi ble ved målingen registrert til 110 Bq/m3. I 2001 var grense før tiltak må iverksettes 200 Bq/m3. I dag er grensen senket til 100 Bq/m3, noe som innebærer at årsmiddelverdien ligger noe over anbefalt nivå. Radonverdier må oppgis for alle boliger hvor det foregår utleie. Ved for høye verdier må det iverksettes tiltak. Se også: http://www.dsa.no/radon

Ved feietilsyn datert 09.01.2009 ble følgende avvik registrert: Innekledd skorstein. Er tildekt mot gang i hovedetasjen. I henhold til gammel takst på eiendommen, er det beskrevet en nedgravd oljetank på 800 liter på tomten. Dette anbefales nærmere undersøkt. Det ble ikke registrert noe synlig olje påfyllingsrør i bakken. På loft er det registrert oljeløfter og rester av anlegget. Merk at tanker som ikke er i bruk, skal tømmes og saneres etter gjeldende forskrifter. Kjøper må selv påkoste dette. Det er opplyst fra selger at oljetanken ble fjernet i forbindelse med bytte av varmtvannsbereder og bytte av inntaksrør fra kommunal kum og inn til hus i 2010, det er også med varmekabel på rør. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.

Selger har i vedlagte egenerklæringsskjema bemerket følgende: Kjøpte boligen i 1999. Bodd i boligen i 23 år. Pkt. 2. Badekarran anbud, fler. Pkt. 2.1. Ble sagt at det ble utført. Pkt. 4. Badekarran. Pkt. 9. Ja kom inn ei mus i sokkel da kjellervindu sto åpent av hybelboer 2006 ble fanget i felle. Kom trolig inn ei mus vinter 2003 via utett ventil kjøkken etter oppussing 2019. Ikke sett spor av siden. Pkt. 10. Tror det kom inn sjeggkre via Uit og utenlandske hybelboere som jeg leide til 2018/19 Ikke sett spor av siste året. Har hatt oppe sjeggkrefeller også siste året. Pkt. 11. Bytting av sikringsskap utført av Bjørn Ivar Kampen elektriker. Yit, Via Badekarran(anbud) Norbo ( kjøkkenfornyelse 1999). Pkt. 12. El-tilsyn ca. 4 år tilbake. Pkt. 17. To hybler i underetasjen. Pkt. 18. Ja, Hybel 1 og 2 underetg, egen inngang. Pkt. 21. Kommunalt initiativ. Pkt. 21.1. År: 2001. Verdier: ok, husker ikke. Tilleggskommentar: Finnes flere kvitteringer om bolig i perm lagt igjen i bolig. Mye av oppussingsarbeid ble initiert av ekssamboer i 1999-2002, men opplysninger kan ikke lengre etterspørres. Ingen oppussing vedlikehold ut over pålegg sotlukestein, fjerning av panel over mur de 10 siste år. Eldre kvitteringer er dessverre kastet (var ikke samme dokumentasjonskrav tidligere). Noen kvitteringer kan finnes i perm som ligger i bolig. Inntaksledning (eswa) vann bytte av varmtvannsbereder utført på anbud 2010 av Badekarran. Selger har observert skjeggkre i boligen. Skjeggkre er et beslektet insekt av sølvkre. Det lever kun innendørs og trives best ved høy fuktighet, men sammenlignet med sølvkre kan de klare seg også i tørrere miljøer. Skjeggkre er observert i bygg over hele landet, og mange av funnene er fra nyere og moderne boliger. Bekjempelse av skjeggkre med forgiftet åte har vist seg å være svært effektivt. Skadedyrfirmaer som benytter denne strategien kan nå tilby en god og sikker sanering til en mye rimeligere pris enn hva som har vært tilfelle tidligere. I meglerens verdivurdering av boligen er det ikke tatt hensyn til opplysninger om at skjeggkre er observert.

Vedovn i hovedetasjens stue og ellers elektrisk oppvarming.