P.A. Munchs gate sør 32

Skien

Tomannsbolig

Bruksareal Kjeller: 51 kvm 1. etasje: 102 kvm Primærrom 1. etasje: 102 kvm Entré/gang, stue, spisestue, kjøkken, soverom, soverom, innredet rom og bad/vaskerom. Sekundærrom Kjeller: 51 kvm 3 boder.

1890

Byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av Telemark Takst og Byggvurdering AS v/Jan T. Eriksrød datert 19.08.2022. Bygningen er oppført i 1890 og den tids byggeskikk ligger til grunn for konstruksjonsmessige forhold. Grunnforhold, fundament og drenering: Boligens terreng er flatt rundt grunnmur. Byggegrunn består av oppfylt kult/stein på løsmasser. Med tanke på alder har boligen ikke etablert noe drenering. Trolig kun eldre teglrør. Grunnmur og yttervegger: Grunnmur i gråstein mur. Den bærende konstruksjonen er ikke tilgjengelig for kontroll, men består av reisverk (plank med dobbel not og fjær). Utvendig tekket med stående trepanel/rustikk panel. Utvendig belistning rundt vinder og bunnstokk i trevirke. Utvendige fasader overflatebehandlet sist i 2013. Etasjeskille: Etasjeskille over kjeller i trebjelkelag. Taktekking pipe og beslag: Taktekket består av krum betong taksten skiftet 2012. Takrenner og nedløp består av lakkert stål fra byggeår. Pipe oppført i murt teglstein. Pipebeslag og tak hatt i lakkert stål. Stige-trinn til pipe. Vinduer og ytterdører: Boligens vinduer består av to lags energiglassvinduer fra 2004. Rammer og karmer i malt trevirke. Malt hoveddør fra 1990 tallet. Balkonger, verandaer, terrasser etc.: Boligen har etablert romslig platting på grunn i impregnert trevirke. Rekkverk i impregnert trevirke. Se vedlagte tilstandsrapport der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se i tilstandsrapporten. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 (TG2 avvik som ikke krever umiddelbare tiltak): Tomteforhold > Byggegrunn Vurdering av avvik: • Det er registrert symptomer på setninger i grunnen i form av sprekker i grunnmur. Tiltak • Det er ikke behov for utbedringstiltak. Tomteforhold > Drenering Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. • Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring. Tiltak • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 (TG2 avvik som kan kreve tiltak): Utvendig > Veggkonstruksjon Vurdering av avvik: • Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. • Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Tiltak • Lokal utbedring må utføres. • Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Fasadepanel fremstår stedvis meget værslitt med opp sprukket panel. Synlig med slitasje på panelbord. Stedvis utbedringer må beregnes. Utvendig > Dører Vurdering av avvik: • Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Tiltak • Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger Vurdering av avvik: • Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tiltak • Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Innvendig > Overflater Vurdering av avvik: • Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Tiltak • Overflater må utbedres eller skiftes. Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn Vurdering av avvik: • Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak • For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak Innvendig > Radon Vurdering av avvik: • Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak • Andre tiltak: • Det bør gjennomføres radonmålinger. Innvendig > Pipe og ildsted Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe. Tiltak • Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken Vurdering av avvik: • Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Tiltak • Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. Tekniske installasjoner > Vannledninger Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Tiltak • Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. • Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tekniske installasjoner > Avløpsrør Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Tiltak • Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. • Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg Tiltak må beregnes når våtrom og overflater oppgraderes. Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter Vurdering av avvik: • Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak • Lokal utbedring må utføres. Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger. Tiltak • Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3 (TG3 store eller alvorlige avvik): Innvendig > Rom Under Terreng Vurdering av avvik: • Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. • Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. • Det er registrert insekter - symptom på fuktig miljø. Tiltak • Det må foretas tiltak for å redusere/begrense fuktgjennomtrenging inn i kjeller. • Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. Våtrom > Generell > Bad/vaskerom Vurdering av avvik: • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak • Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.

Balkong/Terrasse

Vanlig gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Boligen ligger i et område med beboerparkering. Man må ha parkeringskort som man får gratis på servicekontoret i kommunen.

P.A. Munchs gate sør 32 er oppført rundt 1890 og er et bygg over 2 etasjer samt kjeller. Den inneholder 2 eierseksjoner beliggende i hver sin etasje med tilhørende boder i kjeller. Boligen som selges ligger i 1.etasje og har et totalt 153 kvm. Boligen fremstår med behov for oppgraderinger. Det er viktig å merke seg at bygningen er oppført i henhold til de byggeforskriftene/krav som gjaldt på søketidspunktet for oppføring av dette bygget. Dagens forskrifter til inneklima, isolasjon, lyd og krav til våtrom er strengere en de som gjaldt da dette bygget ble oppført. Utvendig fikk bygget nye takstein i 2012, utvendige fasader ble sist overflatebehandlet i 2013 og vinduer i leiligheten ble byttet i 2004. Boligen ble oppgradert med automatsikringer i 2012. Når det gjelder tilstanden for øvrig henvises til beskrivelse av de forskjellige bygningsdeler. Ved inngangspartiet blir du møtt av en stor og usjenert markterrasse. På terrassen er det god plass til både flere sittegrupper, utekjøkken og grill. Her er det også montert en markise og terrassevarmer som gjør at terrassen oppleves som en ekstra stue i sommerhalvåret. Videre ønskes du velkommen inn i entrèen med god plass til å henge fra seg ytterklær. Her er det nøytrale veggoverflater samt praktisk belegg på gulvet. Boligen har 2 romslige stuer med delvis åpen løsning i mellom rommene. Stuene er lyse og har store vindusflater som slipper inn mye naturlig lys som skaper en ekstra god romfølelse. Her vil det være naturlig å ha stue- og spisestuedel. I en en stuene er det montert en vedovn samt varmepumpe, som avgir god varme og skaper en hyggelig atmosfære på kjøligere dager. Kjøkkenet ligger i eget rom, fint avskjermet fra stuedelen. Innredning med profilerte hvite fronter med mørk laminert benkeplate og andre mørke detaljer som står i fin kontrast til den hvite innredningen. Det er integrert løsning med koketopp og stekeovn samt plass for oppvaskmaskin i innredningen og frittstående kjøleskap. Det er montert avtrekk over kokested. Innredningen er montert i U-form og er takhøy, noe som gir en god plassutnyttelse av rommet. Badet er av enkel standard med behov for renovering (TG3). Innredningen består av servantskap, speil med belysning over, gulvmontert toalett og dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk i vegg. Belegg på gulv og malt strie på vegger. Boligen har 2 soverom, et med adkomst fra entrèen og to fra en av stuene. Det største soverommet er delt inn i 2 soner, hvor det er mulighet for å ha walk-in-closet. Soverom 2 har garderobeskap som medfølger. I tillegg er det etablert et innredet rom, benyttet som soverom/kontor. Dette rommet er godkjent/omsøkt - se punktet ferdigattest i salgsoppgaven for nærmere informasjon. Innvendige overflater: Gulv: Laminat, belegg og teppe. Vegger: Tapet, malt strie og panel. Himling: Malt panel og malte takplater. Oppbevaringsmuligheter: Kott i 1.etg. Garderobeskap på 1 soverom. Det tilhører 3 boder i byggets kjeller med utvendig trappeadkomst. Teknisk: - Synlig vannrør er i kobber rør. - Synlig avløpsrør er i soil og plast fra byggeår og de senere år. - Utekran er etablert. - Hovedstoppekran i kjeller. - VV tank på 200 liter etablert i kjeller. - Ventilasjon består av ventiler i vegg. Mekanisk avtrekk fra kjøkken og våtrom. - 32 amper hovedsikringer. Kurser med automat sikringer etablert 2012. - Røykvarsler og brannsluknings apparat etablert. Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport, samt egenerklæringsskjema som er vedlagt i komplett salgsoppgave. Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med disse før budgivning / kjøp.

Boligen ligger i byggets 1 etasje og inneholder følgende: Entrè/gang med kott, stue med vedovn, spisestue, kjøkken, 2 soverom hvorav et med walk-in-closet, 1 innredet rom (ikke godkjent/omsøkt), gang og bad. Det tilhører 3 boder i byggets kjeller.

Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Merk imidlertid at begrensningen ikke gjelder for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.

Telemark Takst og Byggvurdering AS

Tilstandsrapport

8/18/2022

Det vises til vedlegget «Liste over løsøre og tilbehør», vedrørende hva som medfølger ved salget. Sjekk punktene i "liste over løsøre og tilbehør" og ta eventuelt kontakt med megler dersom det er uklarheter. Følgende hvitevarer er inkludert i handelen: Platetopp, stekeovn og ventilator. Ingen øvrige hvitevarer medfølger.

eierseksjon

Nei

Nei

Eiendommen er klassifisert som verneverdig gruppe C i kulturminnevernplanen. Dette innebærer i hovedtrekk at bygningenes ytre skal søkes bevart i/tilbakeført til opprinnelig stil ved ombygning og modernisering. Konferer megler for utfyllende opplysninger.

Nei

Eiet

368

Felles eiertomt på 368,2 kvm. som er opparbeidet og beplantet med plen og prydvekster. Delvis inngjerdet. Eiendommen har egen hage som er avdelt med hekk, slik at hver seksjonen har sitt private uteområde. Ved inngangspartiet har denne boligen en stor, usjenert og østvendt markterrasse med direkte adkomst til egen hagedel. Terrassen og hagen er det perfekte samlingspunktet for familie og venner på varme, fine sommerdager. Her kan barna leke trygt. For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at tomten ikke er oppmålt og at tomtegrensen dermed er usikker. Arealet er hentet fra eiendommen matrikkel.

Eiendommen ligger i regulert område og omfattes av Reguleringsplan for R. Ørnsgt./Schweigaardsgt. med tilliggende arealer (planId.3807 717) vedtatt 20.10.1994 med formål boliger, bevaringsområde og kjørevei. Tilhørende reguleringsbestemmelser for dette området, sist revidert 20.10.1994. I kommunedelplan for Skien sentrum vedtatt 16.06.2016 er området avsatt til boligbebyggelse - nåværende. I følge kommunen er det ikke igangsatt planleggingsarbeid og det eksisterer ingen planforslag som inkluderer / berører eiendommen. Plankart følger salgsoppgaven. Kopi av reguleringsplan / kommuneplanen / reguleringsbestemmelser kan fås ved henvendelse megler.

Det er ikke utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Dette var heller ikke vanlig den tid eiendommen ble bygd. Boligen er i matrikkelen registrert som tomannsbolig, tatt i bruk. Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven. For bygg eldre enn 1965 kan situasjonen følgelig være at de er lovlig oppført uten søknad og at det ikke er noe krav til ferdigattest. Med bygningsloven av 1965 fikk vi en landsdekkende søknadsplikt for oppføring av bygg og (de fleste) tiltak. Det foreligger ikke godkjente bygningstegninger på boligen hos kommunen og det er dermed ukjent for megler om bruken er i samsvar med hva som evt. opprinnelig var byggemeldt. Et av rommene som av eier har vært innredet som soverom/kontor, har ikke godkjent rømningsvei/lysforhold i forhold til dagens krav til størrelse på vindu. Ellers opplyses det på generelt grunnlag at bruksendring fra tillegg del til hoveddel og omvendt er søknadspliktig. Endringer på rominndeling fra hoveddel til hoveddel er ikke søknadspliktig. Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig, fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle evt. ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at underetasjen settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.

På eiendommen er det ikke tinglyst heftelser og/eller rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver.

Kommunen har legalpant for forfalte kommunale avgifter og ev. eiendomsskatt.

Eiendommen ligger til offentlig vei med felles adkomst for sameiet og er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for de private stikkledningene. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger/vei vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger/vei er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.

Eier har bodd i boligen i 13 år og 2 måneder. 8 Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Skjeve gulv i noen rom. 9 Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Det ble byttet noe kledning når huset ble malt i 2013. En av bjelkene i krysset under tak mot hage er råtten og bør tas bort. Avtalt med nabo at dette skal utføres i fellesskap. 11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Opplegg til taklamper i nesten alle rom, ekstra stikk noen steder og utekontakt. Overbelastningsvern. Omkoblingsarbeid og nytt el-skap. Meldingsarbeid til Skagerak energi. Utført 2013. Arbeid utført av Løberg Elektro. 11.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. 12 Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Tilsyn av elektrisk anlegg 2012, dette førte til de utførte arbeidene i 2013. 16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært. Ny terrasse, rekkverk, levegg porter og kjellerlem. Ca 2011. Arbeid utført av Tommy Ballestad. Tilleggskommentar: Det er installert varmepumpe og markise. Gjerde ut mot vei i ca. 2015. Innebygd stekeovn mangler pakning. Blandebatteri kjøkken bør byttes. Dusjkabinett - en dør er litt løs, men gir beskyttelse mot vegg. Utvendig vedlikehold utføres i fellesskap med eier i 2. etg.

Vedovn i stue, for øvrig elektrisk oppvarming med blant annet varmepumpe og evt. fastmonterte panelovner. Varmekilders funksjon er ikke testet. Pipe eller ildsted er ikke tetthets- eller funksjonsprøvd.

Eieren har energimerket boligen og den har oppnådd energikarakter G, og oppvarmingskarakter GUL. Energimerket angir boligens energistandard og består av energikarakter og oppvarmingskarakter. Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er inkludert oppvarmingsanlegget. Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av oppvarmingsbehovet som dekkes av elektrisitet, olje eller gass. Grønn farge betyr lav andel olje og rød farge angir høy andel av olje eller gass.

Sameiet

Sameiet er ikke regnskapspliktige. Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre innføring av/økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på f.eks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som borettslaget/sameiet er ansvarlig for.

Det er ikke utarbeidet vedtekter eller husordensregler for sameiet. Spørsmål vedrørende dyrehold rettes til megler.