Ilaveien 86

Fredrikstad

Enebolig

Enebolig Bruksareal Kjeller: 54 kvm Store deler av kjelleren har takhøyde på under 190 cm. 1. etasje: 88 kvm 2. etasje: 54 kvm 3. etasje: 18 kvm Primærrom 1. etasje: 86 kvm Hall og stue/kjøkken. 2. etasje: 54 kvm Gang, 2 soverom, toalettrom og bad/vaskerom. 3. etasje: 18 kvm Loftstue. Sekundærrom Kjeller: 0 kvm Gang, vaskekjeller og innredet rom. 1. etasje: 2 kvm Trapperom til kjeller.

1915

Grunnmur av betong. Tilbyggets grunnmur er oppført i Leca. Støpt kjellergulv. Ukjent fundamentering. Yttervegger av tømmer i eldste del, samt bindingsverk i tilbygg. Stående kledning utvendig. Saltak av trekonstruksjon, tekket med Decra stålplater. Betongtakstein på tilbygg syd. Flatt tak/pulttak tekket med Sarnafil på tilbygg vest. Etasjeskiller av trekonstruksjon. Boligen har trevinduer med 2-lags glass fra 2011-13, koblet trevinduer fra 85 og 86. Kjellervinduer med 2-lags glass av ukjent alder, terrassedør 2.etasje fra 2013 m/2-lags glass, tofølyet terrassedør 1.etasje fra 2007 m/2-lags glass, og tofløyet inngangsdør m/glassfelt fra 2011. ANNEKS: Ombygd/endret i 2016/17. Ringmur av Leca, dels støpt mur. Krypkjeller under del av bygget. Ingen dampsperre mot grunn. Yttervegger av antatt bindingsverk med stående kledning utvendig. Saltak tekket med betongtakstein. Takrenner m/nedløp av stål. Trevinduer og terrassedør med 2-lags glass fra ca 2016. Malt inngangsdør nordside m/glassfelt. Subber i terskel. Beslag under terskel ikke riktig montert. Se vedlagte tilstandsrapport datert der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak: GRUNN OG FUNDAMENTER: Sprekk i muren stedvis. Ingen synlig fuktsikring øvrige sider. Tiltak: Utbedring av sprekker i muren anbefales. Anbefaler klemlist på grunnmursplasten, samt fuktsikring av muren der dette mangler (fukt i muren i full høyde mot vestside). Anbefaler radonmåling VINDUER: Slitasje og svertesopp samt mye kondensmerker på enkelte eldre vinduer. TG2 er også satt pga alder. Avflassing utvendig stedvis. Tiltak: Det bør påregnes utskifting av baderomsvindu, samt generelt vedlikehold. TAK: TG2 grunnet alder. Ikke mulig å påvise tilstrekkelig ventilasjon/lufting. En del svai/svanker i takflater. Vindskier/vannbord med vedlikeholdsbehov. UNDERTAK, LEKTER OG TAKTEKKING: En mønepanne delvis defekt og bør skiftes. Undertaket antas å være i fra 1915, merk alder. Anbefaler snøfangere på tak med mer enn 30 graders takfall. TG 2 også grunnet manglende dokumentasjon for utbedring av lekkasje flatt tak. Dette må kontrolleres nærmere av taktekker. RENNER, NEDLØP OG BESLAG: Mangler takrenner på hovedtaket. Tiltak: Anbefaler takrenner der dette mangler. LOFT: Store skjevheter/ujevnheter gulv. Noe knirk og svik i gulv. TERRASSE, BALKONGER, TRAPPER M.M.: Det er påvist skader, slik som avskalling, deformasjoner, riss, sprekker, råteskader og rust på overflater Terrasse 2. etasje: Beisende terrassebord med noe tørkesprekker og avflassing. Noe ufagmessig utførelse. Store glipper mellom noen bord. Gulvbord som stikker ut på to sider ikke beiset, mye grønske/værslitasje. Beiset rekkverk med noe avflassing og grønske. Ufagmessig arbeid. For stor åpning under rekkverk. Terrasse med utgang fra kjøkken: Skjevheter/retningsavvik gulv. For lavt rekkverk og dels manglende rekkverk på del mot øst. Mangler rekkverk på trapp ned til terrenget. Trappen har for smale trinn, ikke brukervennlig. For lavt rekkverk på øvre terrasse samt for store åpninger i rekkverk. Noe rustent stålrekkverk. Tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold terrasse 2.etasje. Anbefaler utforming/åpninger i rekkverk ihht. gjeldende krav. Anbefaler rekkverk i godkjent høyde på terrasse 1.etasje samt rekkverk er dette mangler og avstand til terrenget er mer enn 0,5 meter. Anbefaler rekkverk med med mindre åpninger (maks 10 cm) på rekkverk øvre terrasse. Anbefaler utbedring av trapp samt montering av rekkverk. ETASJESKILLE: Litt knirk i hall. Det er målt planavvik på mer enn 15 mm gjennom rommet i hall og stue 1.etasje, begge soverom i 2.etasje samt loftsetasje. Mindre planavvik øvrige rom. KJELLERROM: - VEGGER OG HIMLING: Avflassing og avskalling murvegg. Spor etter borebiller i himling/bjelkelag. Fuktskjolder himling ved rørgjennomføringer. Store skjevheter/ujevnheter i panelhimling vaskekjeller. Noe ufagmessig arbeid. Merknader: Innredning av kjeller er risiko med tanke på fukt. - GULV: Avflasset maling betonggulv. Noe svikt i oppofret tregulv. Anbefaler å fjerne organiske materialer som har direkte kontakt med kjellergulv uten dampsperre. KJØKKEN: Slitte og skjeve fronter. Frontpanelet på fryseskap løsnet fra skinnesystem. Fuktskade i benkeplate ved oppvaskkum. Krakelering i oppvaskkum. INNVENDIGE DØRER: Gamle malte heltre innerdører. Variabel slitasje og justeringsbehov. VVS: Materiale, sammenkoblingspunkter, kondensisolasjon og termisk isolasjon vurderes som ikke tilfredsstillende. Synlige vannrør i kjeller med noe irr/korrosjon på koblinger. Ulyd i rørene. Bør sjekkes av autorisert rørlegger. Utskifting/oppgradering rør ifbm. renovering bad anbefales VARMTVANNSBEREDER: Grunnet alder. VARMESENTRALER: Grunnet alder. VENTILASJON: Anbefaler mekanisk avtrekk fra våtrom. TOALETTROM: Det må påregnes utskifting av servant. ANNEKS: Lite klaring til terrenget på deler av kledning. Noe sprekker i kledningen samt råte i nedkant ved boddøren. Tiltak: Rep/utbedring av noe kledning bør påregnes, samt noe vedlikehold. ELEKTRISK ANLEGG: Alder/manglende samsvarserklæring. Anbefaler generelt en gjennomgang/kontroll fra autorisert elektriker ifbm. salg/eierskifte. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3, store eller alvorlige avvik: DRENERING: Det er registrert noe symptomer på svikt ved inspeksjon i kjeller. Det er ikke mulig å vurdere dreneringen med sikkerhet i forhold til funksjonalitet ut fra visuell besiktelse. Eier opplyser at det kan komme vann inn på gulvet i vaskekjeller ved store nedbørsmengder. Fall fra grunnmur vurderes ikke som tilstrekkelig. Tiltak: Anbefaler ny drenering. Anbefaler justering av terrengfall der dette ikke har tilstrekkelig helling ut fra grunnmuren. Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-. YTTERVEGGER OG VEGGKONSTRUKSJON: Det er påvist deformasjoner og/eller fuktskader i ytterveggens konstruksjoner. Det er påvist skader, sprekker og råteskade på kledningen. Det er ikke påvist tilstrekkelig lufting for kledningen. Generelt slitt kledning med en del sprekker og avflassing samt noe råte stedvis. Deler av fasaden gjengrodd av beplantning, dette hindrer selvsagt oversikten og umuliggjør vedlikehold. Mangler lusinger/musestopper. Ingen lufting på del av kledningen. Gesimskasser generelt mangelfulle. Ufagmessige detaljer. Tiltak: Det må påregnes utskifting av deler av kledning. Noe utbedring av konstruksjon må også påregnes. Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mer enn Kr. 300.000,-. KJELLER - FUKT OG VENTILASJON: Det er målt med hammerelektrode i bunnsvill på utforet trevegg. Det ble målt mer enn 20%. Ved hulltaging avdekkes fukt og råteskader i svill. Fuktmåling med hammerelektrode i oppofret tregulv viser mer enn 20% fukt. Fuktsøk på kjellermuren viser fukt i full høyde ett område på vestside. Eier opplyser om at det kan komme vann inn på gulvet i vaskekjeller ved store nedbørsmengder. Tiltak: Anbefaler å fjerne oppforet tregulv og utforet trevegg. Anbefaler ikke innredning med organiske materialer i gamle kjellere uten ekstra tiltak mot fukt. Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-. VÅTROM - BAD: - VEGGER OG HIMLING: Sprekker/riss i fuger i dusjnisje. Sprekk i flisfuge over servanter. Muggsopp i dusj. Symptomer på bakenforliggende problem. - GULV: Bom i en del fliser. Sprekk og dels defekte fuger. Feil fall på gulv. Sluk ca høyeste punkt på gulv. - MEMBRAN, TETTESJIKT OG SLUK: Eier opplyser om at det har vært lekkasje fra badet da det kom vann på gulvet utenfor dusj. Tyder på defekt gulvmembran. Dusjnisje delvis oppbygd med uegnet materiale, dette er fuktskadet. Tiltak: Renovering må påregnes. Det bør påregnes utbedring av fuktskader i konstruksjonen ifbm. renovering. Det må legges ny membran. Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-. Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen.

2021: Fjernet peis, pusset pipe og montert peisovn i stuen. 2016/17: Renovert anneks. Endret fra garasje til anneks. 2013: Ny pipe/skorstein. Ny terrassedør i 2. etasje. 2013: Tilbygg hall. 2011: Ny inngangsdør. Vinduer på soverom fra 2011-2013. (Noen eldre vinduer) 2008: Tilbygg stuedel. 2007: Ny terrassedør i 1. etasje. Ny varmtvannsbereder.

Balkong/Terrasse

Plass til parkering på gruslagt innkjørsel.

Ilaveien 86 er en sjarmerende enebolig fra 1915 over fire plan, med en innholdsrik planløsning og flotte særpreg. Boligen har varierende standard og er noe oppgradert over tid, dog fortsatt med behov for oppgradering for å nå opp til dagens krav til standard. Boligen har blant annet tilbygg med kontor ved stuedelen fra 2008 og hall fra 2013, vinduer fra 2011-2013 på soverommene, samt ytterdør og terrassedører fra 2007-2013. I tillegg står det et anneks på eiendommen, som ble omgjort fra garasje til anneks i 2016/17. Via en tofløyet inngangsdør kommer du til boligens entré/hall, med bruddskifer på deler av gulvet og behagelig gulvvarme. Det er god plass til oppheng av yttertøy. Videre kommer du til en romslig stue i delvis åpen løsning med kjøkken. Stuen er enkel å møblere i flere soner, og har god plass til spisestue og sofagruppe med tilhørende møblement. En lekker peisovn fra 2021 sørger for hygge og varme, i tillegg til varmepumpe fra 2012. Kjøkkeninnredningen fra Ikea har folierte fronter og heltre benkeplate med vaskekum. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer som kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, stekeovn og keramisk koketopp. Over kokesonen er en ventilator med kullfilter. Fra kjøkkenet er det utgang til en solrik og delvis overbygd terrasse på hele 50 kvm totalt. I 2. etasje finner du boligens bad med flislagte vegger og gulv, med varmekabler som er defekt. Badet har en flott servantinnredning med dobbel servant, dusjnisje, og opplegg for vaskemaskin. Like ved badet er et lite toalettrom, med mosaikkfliser på gulv og deler av vegger, samt malt tapet på øvrige vegger. Rommet er innredet med gulvfestet toalett og enkel servant. Boligen har to soverom, med garderobeskap på det ene rommet. Fra 2. etasje er det også utgang til en solrik takterrasse på ca 31 kvm. Videre har boligen en loftsetasje med skråvegger, et innredet rom i kjeller samt vaskekjeller. Innredet rom i kjeller og loftsetasjen tilfredstiller ikke krav for varig opphold, les mer under punkt om ferdigattest. På eiendommen står også et romslig anneks som ble omgjort fra garasje i 2016/17, men som ikke er bruksendret. Les mer under punkt om ferdigattest. I annekset finner du entré, to rom og en bod, i tillegg til en praktisk redskapsbod. Utenfor annekset er en sørvendt platting på ca 12 kvm. Innvendige overflater: Gulv: Laminat, lakkert tregulv, malt tregulv, bruddskifer, mosaikkfliser og fliser. Vegger: Smartpanel, malt panel, malte plater, tapet, malt tapet, malt strie og fliser. Himling: Malt slett tak i tilbygg, lakkert/malt og umalt panel i øvrig del av boligen. Anneks: Gulv: Laminat, samt tregulv og spongulv i redskapsbod og bod. Vegger: Malte plater, malt panel, gips og smartpanel. Himling: Smartpanel og malt panel. Teknisk: - Sikringsskap med skrusikringer plassert i hall. 11 kurser. 50 amp hovedsikring. - Varmtvannsbereder på ca 200 liter fra 2007, plassert i kjeller. - Vannrør av kobber. - Avløpsrør av plast. Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises det til tilstandsrapport og egenerklæringsskjema som ligger vedlagt i komplett i salgsoppgave. Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med disse før budgivning/kjøp.

Enebolig over fire plan med følgende planløsning: 1. etasje: Hall, stue/kjøkken og trapperom. 2. etasje: Gang, 2 soverom, toalettrom og bad/vaskerom. Loftsetasje: Loftstue. Kjeller: Gang, vaskekjeller og innredet rom. Anneks: Entre, bod, 2 rom og redskapsbod. Areal i kjeller ikke medregnet i denne salgsoppgaven da det aller meste av underetasjen har en takhøyde på litt under 190 cm. Enkelte mindre partier i den ene halvdelen har dog romhøyde litt over 190 cm. Gulvareal er målt til 54 m².

Eiendommen kan fritt leies ut i sin helhet.

Martin Eliassen

Eierskifterapport

8/11/2022

Det vises til vedlegget «Liste over løsøre og tilbehør», vedrørende hva som medfølger ved salget. Sjekk punktene i "liste over løsøre og tilbehør" og ta eventuelt kontakt med megler dersom det er uklarheter.

eiet

Nei

Nei

Nei

Eiet

1165.5

Eiendommen på 1 165 kvm er pent opparbeidet med gruslagt innkjørsel og en frodig og usjenert hage. Hagen har diverse beplantning og skjermende busker og trær. Her er det god boltreplass for store og små, med et godt utvalg av solrike sitteplasser. Fra kjøkkenet er det utgang til en romslig terrasse og plattinger i ulike plan på totalt 50 kvm. Den sørvendte terrassen har flotte solforhold, med mulighet for ly under de takoverbygde delene. Her står også en flott utepeis som kan forlenge kveldshyggen. Boligen har også utgang til en takterrasse på ca 31 kvm, med nydelige solforhold. På eiendommen står også et romslig anneks med en sørvendt platting på ca 12 kvm.

Eiendommen ligger i område regulert til bebyggelse og anlegg, i henhold til Kommuneplan Fredrikstad 2020 - 2032, datert, 18.06.2018.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på eneboligen, dette trolig grunnet eiendommens alder. Eiendommen er registrert som etablert i matrikkelen 13.03.1917, og eneboligen er registrert 15.12.2025. For bygg eldre enn 1965 kan situasjonen være at de er lovlig oppført uten søknad og at det ikke er noe krav til ferdigattest. Med bygningsloven av 1965 fikk vi en landsdekkende søknadsplikt for oppføring av bygg og (de fleste) tiltak. Det fremgår av plbl. § 21-10 femte ledd at ferdigattest ikke utstedes for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. Kommunen skal i disse tilfellene avvise søknaden om ferdigattest, og byggverkene kan lovlig brukes uten ferdigattest. Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av skorstein, datert 30.10.2013. Det foreligger ikke ferdigattest for omgjøring av garasje til anneks. Omgjøring av rom fra tilleggsdel til hoveddel, og fra hoveddel til tilleggsdel, må godkjennes av kommunen. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at evt rom settes tilbake til opprinnelig godkjent stand. Det foreligger ikke attest for tilbygg fra 2008 og 2013. (Dato for tilbygg i henhold til vedlagt taktsrapport) Det foreligger godkjente byggetegninger for boligens 1. etasje, med tilbygg hall og tilbygg stuedel i boligens 1. etasje, fra 2008, samt en byggetegning for tilbygg studel uten dato, men med saksnummer fra Glemmen bygningsråd. Vi har ikke mottatt øvrige byggetegninger fra kommunen. Det kan derfor ikke tas stilling til hva som er originalt og om det er avvik ift. godkjente planer. Det gjøres spesielt oppmerksom på at innredet rom i kjeller og loftsetasje ikke tilfredsstiller kravene til rom for varig opphold. Ingen godkjente rømningsvinduer i innredet kjellerrom eller loftsetasje, samt ikke tilfredsstillende lysinnslipp i loftsetasje. Ingen godkjente rømningsvinduer i soverommene 2.etasje. Alternativ rømningsvei er terrassedør og trapp ned.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Ingen.

Kommunen har legalpant for forfalte kommunale avgifter og ev. eiendomsskatt.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.

Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.

Selger har bebodd boligen siden 2017. 5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja. Ifølge tidligere eier har det vært fukt ved skillevegg i kjeller, hun refererte til taktsmannen hun brukte. 7. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende? Ja. Ifølge tidligere eier var det pipebrann en gang, hun fikk ny pipe og fikk satt inn rør i pipa. Gjort fagmessig gjennom IF forsikring. 14. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Ja. Ifølge tidligere eier ble noe murerarbeid utført av samboeren hennes. 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Fimaet "tekket terrassen" beskriver hun, i 2012/2016, pluss noe egeninnsats. Arbeid utført av Firmaet Sarnafil ved Axel W. Bjørken. Tilleggskommentar: Tidligere var det peis i stua, den ble fjernet og jeg satte inn en vedovn i fjor. Et anneks står også på eiendommen, var tidligere garasje som ble bygd om.

Boligen har elektrisk oppvarming via panelovner, varmekabler på bad(defekt) og deler av hall, varmepumpe i stuen, samt vedfyring i peisovn.

Selger har ikke utført energimerking iht. gjeldende regelverk, se https://www.energimerking.no/no/energimerking-bygg/kjopeleie-bolig1/kva-kan-eg-krevje/