Labråten 61A

Fredrikstad

Rekkehus

Bruksareal 1. etasje: 97 kvm Primærrom 1. etasje: 97 kvm Vindfang, gang, bad, stue, kjøkken, soverom, soverom 2, soverom 3, vaskerom.

1965

Taket er tekket med papp. Takrenner, nedløp og beslag er av plastbelagt stål. Yttervegger er oppført i bindingsverk med utvendig liggende kledning. Takets konstruksjon er av typen saltak med sperrer i tre. Malte vinduer i tre med 2 lags glass. 4 nye vinduer i 2019. Nyere vinduer har TG 1. Malt hovedytterdør og skyvedør i tre. Ny skyvedør i 2019. Stor veranda i tre med direkte utgang fra stuen/kjøkken. Rekkverk er 83 cm høyt. Utvendig støpt trapp som er flislagt. Synlig fjell i krypkjeller. Ev drenering er fra byggeår. Støpt grunnmur som trolig står på fjell hele veien. Tomten er relativt flat på inngangssiden og har asfaltert og steinlagt gårdsplass. Hellende naturtomt på baksiden. Alder på utvendig vann/avløp er fra 2020 opplyser eier. Se vedlagte tilstandsrapport datert 13.09.22 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 - avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. Taktekke begynner nå bli gammelt da det har passert over 50 % av sin levetid. - Utvendig > Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Takrenner og rennebeslag er slitte. Takvann er ikke ført bort fra området rundt grunnmur. Det er noe rust i luftehatt. - Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist/registrert spredte råteskader i kledningen. Det er ingen ventilasjon bak kledningen. Det er vedlikeholdsbehov på utvendige vindusbelistninger. - Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er avvik: Det er registrert svertesopp og noen skjolder i undertaket. Loft/takkonstruksjoner er en risikokonstruksjon dersom det er lite eller ingen ventilasjon kombinert med varmetap gjennom konstruksjonen fra undersiden som gir høy luftfuktighet på loftet. Dette kan forårsake sopp og råteskader. Dagens krav til isolasjon og tetthet er strengere en da da denne bygningen ble oppført. Hele loftet er ikke besiktiget som følge av manglende gangbart gulv. Konstruksjonen er derfor besiktiget fra loftsluker. Det kan være fuktskjolder/avvik som derfor ikke fremkommer av denne rapporten. For at dette skal kunne avdekkes i sin helhet fordrer det gangbart gulv. - Utvendig > Vinduer: Det er avvik: Tg 2 er satt på de eldre vinduene. - Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverk er for lavt ihht forskrifter. - Innvendig > Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det var ikke krav til radonsperre eller lign tiltak på oppføringstidspunktet. Det er ikke krav til måling om man skal bo i boligen selv. Kravet kommer når boligen ev skal leies ut. - Innvendig > Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe. Mer enn 50 % av levetiden er utløpt på pipen. Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmann. Det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feiervesen. For å finne nøyaktig tilstand kreves kamerainspeksjon. - Innvendig > Krypkjeller: Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er fuktinnsig i krypkjeller+ dårlig ventilasjon. Fuktnivået er over anbefalt og det bør settes i gang tiltak for å senke fuktnivået. Krypkjeller må anses som en risikokonstruksjon når det gjelder fukt/sopp/råteskader. Krypkjeller bør følges med på da skader kan utvikle seg over tid. - Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad: Det er avvik: Badet er 20 år gammelt og har aldersslitasje. Det er et sår i veggflis over vaskemaskin. Det er ingen dokumentasjon på utførelsen. - Våtrom > Overflater Gulv > Bad: Det er avvik: Kjøper må være klar over at badet er 20 år gammelt og har straks utlevd sin levetid. Bad som ikke har dokumentasjon er å anse som en risikokonstruksjon. - Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen. Membran og alder på konstruksjonen er nå 20 år gammel og er på slutten av sin levetid. Ingen dokumentasjon er fremlagt, våtrom uten dokumentasjon er å anse som en risikokonstruksjon. Ingen synlig slukmansjett. - Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Vannrør av kobber er fra byggeår og begynner å bli gamle. Rør i rør har Tg 1. - Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Bereder er tilkoblet via stikkontakt. - Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg: Boligen har 40 A hovedsikringer med automater. Takstmann har begrenset erfaring med el-anlegg og det kan være feil og mangler som ikke er registrert. - Tomteforhold > Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Ev drenering er fra byggeår og har liten effekt. - Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er en sprekk i grunnmuren på langvegg mot øst. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3 - store eller alvorlige avvik: - Utvendig > Utvendige trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er ikke montert rekkverk. Det er avvik: Utvendig trapp mangler rekkverk og har noen bom i fliser. Kostnadsestimat på side 7 i tilstandsrapporten. - Våtrom > Generell > Vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet er eldre enn 1997 og får da tg 3 pga alder/konstruksjon. Kostnadsestimat på side 7 i tilstandsrapporten.

Oppgraderinger som er foretatt: - 4 nye vinduer og hev/skyvedør i 2019. - Nye laminatgulv i 2019. - Ny varmepumpe i 2019. - Ny peisovn i 2004. - Nye automatsikringer i 2019. - Ny komfyr, platetopp og oppvaskmaskin i 2019. - Bad er fra 2002 opplyser eier. Ny innredning med servant + kabinett i 2019. - Montert screen på 4 vinduer i 2019. - Nye downlights i stuen i 2019.

Balkong/Terrasse

Det er parkering i carport ved inngangspartiet. Det er installert en "Easee" elbil-lader ved carporten. Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Labråten 61A er et lyst og tiltalende rekkehus med attraktiv beliggenhet, solrike uteområder og carport. Boligen fremstår som godt vedlikeholdt og med flere oppgraderinger gjort i senere år. Opprinnelig er boligen bygget i 1965. I 2019 ble det lagt nye laminatgulv, 4 nye vinduer med screens og hev/skyvedør, varmepumpe, hvitevarer (komfyr, platetopp og oppvaskmaskin), downlights i stuen, innredning med servant og kabinett på bad samt nye automatsikringer. Ellers kan man vente seg normal bruksslitasje for alder og noen bygningsdeler som viser tegn til elde/slitasje, se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende informasjon. Boligen måler 97 kvm (bruksareal) og byr på en innholdsrik romløsning med alt på én flate. Den romslige stuen/spisestuen byr på store vindusflater, usjenert utsyn, peisovn, downlights, gode møbleringsmuligheter og utgang til terrassen. I åpen og sosial løsning mot stuen ligger kjøkkenet fra 2002. Kjøkkenets innredning har beisede profilerte fronter, laminat benkeplater, nedfelt dobbel oppvaskkum, ventilator og fliser over benk. Integrert komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger salget. Boligens baderom er fra 2002, men er oppgradert med nytt sanitærutstyr i 2019. Badet har flislagte overflater og behagelig gulvvarme. Badet er innredet med et toalett, stilren baderomsinnredning med heldekkende servant, speil med overliggende belysning og dusjkabinett. Boligen har i tillegg en bod som er innredet som et vaskerom. Rommet har en innredning med skyllekum, godt med oppbevaringsplass i medfølgende skap samt opplegg til vaskemaskin. Rommet er benevnt som "bod" og "mat" i byggetegningene og bruksendringen til "vaskerom" er ikke omsøkt og godkjent hos kommunen. Se punktet "ferdigattest/brukstillatelse" for mer informasjon. Ellers byr boligen på tre gode soverom. Soverommene har plass til stor seng og ulike lagringsmuligheter. Boligens entré er lys og romslig med plass til å henge fra seg yttertøy. Teknisk: - Vannrør er kobber fra byggeår og rør i rør av nyere dato. - Avløpsrør er av støpejern og pvc. - Ventilasjon er gjennom ventiler i vegger. - 200 liter bereder er montert på vaskerom. - Boligen har 40 A hovedsikringer med automater. - Boligen har røkvarsler og pulverapparat. Innvendige overflater: Gulv: parkett og laminat (2019). Vegger: malte plater og panel. Himling: malte plater og panel. Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises det til tilstandsrapport og egenerklæringsskjema som ligger vedlagt i komplett i salgsoppgave. Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med disse før budgivning/kjøp.

Boligen har alt på én flate med følgende planløsning: Vindfang, gang, baderom, bod (innredet som vaskerom), åpen kjøkkenløsning, romslig stue og tre gode soverom. I tillegg har boligen en carport med elbil-lader ved inngangspartiet.

Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig. Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eliassen Jonny

Tilstandsrapport

9/12/2022

Det vises til vedlegget «Liste over løsøre og tilbehør», vedrørende hva som medfølger ved salget. Sjekk punktene i "liste over løsøre og tilbehør" og ta eventuelt kontakt med megler dersom det er uklarheter. Følgende hvitevarer er inkludert i handelen: Integrert komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger salget. Ingen øvrige hvitevarer medfølger.

eiet

Nei

Nei

Nei

Eiet

388.4

Tomten er relativt flat på inngangsiden med asfaltert og steinlagt gårdsplass samt hellende naturtomt på baksiden. Boligen har utgang til en stor og vestvendt terrasse med de beste solforhold og fin utsikt over nærområdet. Terrassen oppleves som en forlengelse av boligen på sommerstid.

Det er ikke utarbeidet reguleringsplan for eiendommen. Følgende kommuneplan gjelder: Navn: Kommuneplan Fredrikstad 2020-2032, datert 18.06.2020. Formål: Bebyggelse og anlegg. Det er ikke registrert pågående planarbeid på eiendommen eller i nærheten av eiendommen.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen i kommunens arkiver. Det skal ikke være nødvendig med ferdigattest for bygg eldre enn fra 1998, da nye regler om ansvar ble innført. Boligen er registrert som "Rekkehus", samt registrert med status "tatt i bruk" i matrikkelen. Det foreligger godkjente bygningstegninger datert februar 1965. Bygningstegningene er speilvendt fra dagens bruk og innredning av boligen. Det er i tillegg andre avvik: - Stue og kjøkken er utvidet til å inkludere det som kalles "vaskerom" på byggetegningene. Bruksendring fra hoveddel ("vaskerom") til hoveddel (kjøkken/stue) er ikke søknadspliktig hos kommunen. - Vaskerom er flyttet og benevnt som "bod" og "mat" i byggetegningene. Bruksendring fra tilleggsdel ("bod" og "mat") til hoveddel (vaskerom) er søknadspliktig hos kommunen. Det kan også være krav til innvendig bodareal/oppbevaringsplass, som ikke er oppfylt med dagens planløsning. - Det er i tillegg gjort fasadeendringer på boligen som utløser søknadsplikt hos kommunen. Det er ikke kjent for megler at dette er omsøkt/byggemeldt eller godkjent. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg for rommene som ikke er bruksendret/omsøkt samt fasadeendring, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Ingen heftelser eller rettigheter er registrert på eiendommen pr. 14.09.22.

Kommunen har legalpant for forfalte kommunale avgifter og ev. eiendomsskatt.

Eiendommen har adkomst fra privat vei. I følge selger har den private veien vært brøytet frem til nå uten kostnader. Naboer vurderer å spleise på en snøfreser eller en som kan komme å brøyte veien. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Private stikkledninger til påkoblingspunkt. Eier er selv ansvarlig for stikkledninger til påkoblingspunkt. Kommunen har varslet at de skal oppgradere vannledninger og avløp i gatene Labråten / Pettersand. Se vedlagt informasjon. Det vil tidvis bli noen ulemper for beboerne, men til gjengjeld blir det nytt vann og avløpssystem. Kommunen legger private stikkledninger ut av offentlig vei, monterer ny utvendig stoppekran, spyle- og stakekum og kobler stikkledningene til kommunens ledningsnett uten kostnad for huseier. Øvrig arbeid med private stikkledninger betales av huseier. Entreprenøren for hovedledningsarbeidene kan gi pristilbud og kan om ønskelig utføre arbeidene. Dette blir en avtale mellom huseier og entreprenør. Huseier kan også velge å benytte en annen godkjent aktør (rørlegger/entreprenør). Arbeider med private stikkledninger skal meldes til kommunen og utføres av godkjent rørlegger/entreprenør. Det er ferdigmeldingen som gir kommunen grunnlag for å avgjøre om pålegget er oppfylt. Mer informasjon kan også ses på denne nettsiden: https://www.fredrikstad.kommune.no/pettersand-labraten

Radonverdier må oppgis for alle boliger hvor det foregår utleie. Ved for høye verdier må det iverksettes tiltak. Se også: http://www.dsa.no/radon Det er ikke utført radonmåling på noen deler av eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme. Det opplyses fra brann- og feiervesen at pipen sist er feiet/sjekket 18.10.2017. Siste tilsyn av fyringsanlegg er datert 16.05.2019.

11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Installert sikringsskap, varmepumpe, El-bil lader. Arbeid utført av: Slevik Elektriske. 11.1. Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Sikringsskap. 13. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. Elbil lader merke easee i carport. 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Fasadeendring. Arbeid utført av: AA-Bygg as.

Boligen har en peisovn fra 2004 i stue og en varmepumpe fra 2019. Det er elektriske varmekabler på baderom.