Holter terrasse 33

Frogn

Enebolig

Enebolig m/hybel/sokkelleil. Bruksareal Kjeller: 56 kvm Underetasje hybel. Hybelen er innredet som separat utleiedel (egen inngang og uten intern adkomst) og er ikke byggemeldt eller godkjent hos kommunen, se nærmere info under "ferdigattest/midlertidig brukstillatelse". Kjeller: 60 kvm Underetasje hybel mot vest. 1. etasje: 131 kvm Primærrom Kjeller: 56 kvm Entré, gang, soverom, bad/vaskerom, stue/kjøkken. Kjeller: 55 kvm Entré/trapperom, stue/kjøkken, bad/vaskerom, soverom, soverom 2. 1. etasje: 130 kvm Entré, gang, stue, kjøkken, vaskerom, soverom, soverom 2, WC, bad, badstue, trapperom. Sekundærrom Kjeller: 0 kvm Kjeller: 5 kvm Bod. 1. etasje: 1 kvm Kjølerom.

1971

Boligen har bl.a. følgende byggemåte/konstruksjon: Bygningen er fundamentert med betongsåle/støpt betongdekke til sprengsteinsfylling/fjell og antatt fast byggegrunn. Drenssystemet rundt bygningen er fra 2016. Grunnmuren på bygningen er av type grunnmur i Leca fra byggeåret. Yttertaket er tekket med betongtakstein med undertak av rupanel, underlagspapp, sløyfer og lekter. Taktekking fra 2002. Takrenner, nedløp og beslag er av type malt stål og plastbelagt stål antatt fra byggeåret/2002 når taktekking ble utført. Yttervegger er oppført i tradisjonelt bindingsverk utvendig kledd med trepanel fra byggeåret. Underetasje er oppført i grunnmur i leca utvendig pusset og malt. Deler av gavl er oppført med teglstein. Ytterkledningen ble sist utvendig overflatebehandlet i 2015. Takkonstruksjon er av type saltak. Råloft/kaldtloft luftet via raftet og med luker i gavlvegg. Vinduer i tre med isolerglass av varierende alder hovedsakelig fra 2000 og 2021. Fra byggeåret på vaskerom. Ytterdør til hoveddel i fabrikkmalt utførelse med glassfelt fra 2011. Ytterdør til hybel 1i fabrikkmalt utførelse fra 2017. Ytterdør til hybel 2 i fabrikkmalt utførelse med glassfelt fra 2021. Terrassedør med isolerglass fra 2015. Utgang fra stue i 1. etasje til treterrasse på ca. 15m². Rekkverk i tre. Terrasse fra byggeåret. Oppgradert rekkverk de siste årene. Utvendig trapp i tre fra terrasse over garasje til entre fra 2016. Utvendig trapp i støpt utførelse belagt med tre, fra garasje til terrasse over garasjen fra 2016. Etasjeskillere i tre mellom etasjene og støpt betong dekke mot grunn. Ildsted av type peis med innsats fra byggeåret plassert i stue i 1. etasje. Ildsted av type peis med innsats fra byggeåret plassert i stue i hybel i underetasje. Teglpiper med sotluke plassert utvendig. Innvendig lukket tretrapp fra byggeåret med lakkerte vanger og rekkverk. Innvendige dører i glatt utførelse. Dører antatt fra byggeår, 2017 og 2021. Dør med glassfelt til entre. Byggemåte garasje: Dobbel garasje bygget inn i terreng med overliggende terrasse. Bygningen er fundamentert med ringmur i betong og støpt betongsåle til fjell/sprengsteinsfylling og antatt fast grunn. Yttervegger er oppført i betongkonstruksjon utvendig pusset og malt. Takkonstruksjon av type flatt tak tekket med takkpapp el. Automatisk leddheisport med fjernkontroll (fjernkontroll defekt). Innlagt strøm. Byggemåte bod: Bygningen er enkelt fundamentert direkte på stedlige masser. Av type byggesett, oppført i tre med saltak og adkomst via plassbygget dobbel lem i tre i front. Shingel taktekking. Vindu med enkelt glass. Se vedlagte tilstandsrapport datert 15.06.2022 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se s. 4 i tilstandsrapporten. Følgende komponent er gitt TG 2 og er vurdert til å være avvik som kan kreve tiltak: -Nedløp og beslag. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Det bemerkes at det ikke er snøfangere på taket. Tiltak • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det anbefales montering av snøfangere. -Veggkonstruksjon. Vurdering av avvik: • Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjon. • Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tiltak • Musebånd/lusing må etableres. Det må påregnes noe vedlikehold av ytterkledning. -Takkonstruksjon/loft. Vurdering av avvik: • Det bemerkes at det er fuktskjolder i undertak og bjelker ved pipe. Vektprosent målt i taksperre ved pipe ble målt til 18,9%. Fuktmålingene (Vektprosent mellom 18 og 21%) viser at treverket er noe fuktig. Enkelte råtesopper vil kunne vokse. Det er stedvis noe begrenset luftespalte ved raft. Det er stedvis værslitte vindskier, gesims og utstikk. Tiltak • Det anbefales tiltak ved pipe. Utbedring av tetting/pipebeslag. Det må etterstrebes å opprettholde min 5 cm luftespalte ved raft. Det anbefales jevnlig vedlikehold av vindskier, gesims og takutstikk. -Vinduer. Vurdering av avvik: • Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. • Det bemerkes beslag under enkelte vinduer er inntil vinduer og ikke under. Det bemerkes vindu fra byggeåret på vaskerom. Vindu har passert med enn 50% av forventet brukstid. Tiltak • Det må påregnes stedvis vedlikehold av karmer/lister på vinduer. Det må gjøres tiltak med å få beslag under vinduer og ikke inntil. Det bør vurderes utskifting av vindu på vaskerom. -Dører. Vurdering av avvik: • Ytterdør i 1.etasje tar i karm. Det bemerkes at det ikke er beslag under dørene. Tiltak • Ytterdør i 1.etasje må justeres. Det anbefales etablering av beslag under dørene. -Balkonger, terrasser og rom under balkonger. Vurdering av avvik: • Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverkhøyde ble målt til ca 95 cm. Tiltak • Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav, men det anbefales. Dagens krav er 1m. -Utvendige trapper. Vurdering av avvik: • Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverkhøyde ble målt til ca 95 cm. Tiltak • Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav, men det anbefales. Dagens krav er 1m. -Innvendige overflater. Vurdering av avvik: • Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det bemerkes at gulv er stedvis slitte. Det er sprekk i parkett på kjøkken og enkelte andre steder. Det er stedvis merker etter bilder og møbler. Tiltak • Behov for oppgradering av innvendige overflater er en skjønnsmessig vurdering og må vurderes deretter, men det må alltid påregnes noe overflatebehandling ved eierskifte. -Etasjeskille/gulv mot grunn. Vurdering av avvik: • Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er stedvis ujevnheter og avvik opp til ca 2,5 cm. Tiltak • For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. -Radon. Vurdering av avvik: • Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak • Det bør gjennomføres radonmålinger. -Pipe og ildsted. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe. • Det bemerkes at det er fyringsforbud på pipen mot vest. Det mangler enkelte murstein for innbygging av innsats i hybel. Tiltak • Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. • Det anbefales utbedring på peis der det mangler enkelte murstein. -Rom under terreng. Vurdering av avvik: • Utforet vegg under terreng med dobbel gips, plast og isolasjon. Vektprosent målt i bunnsvill ble målt til 17,1%. Fuktmålingene (Vektprosent mellom 15 og 18%) viser at det er vekstvilkår for mugg inne i den lukkede konstruksjonen. Det ble også registrert noe lukt inne i konstruksjonen. Tiltak • Denne oppbyggingen som er av kjellervegger under terreng blir i dag regnet som en feilkonstruksjon som har stor risiko for skader. Det anbefales ikke isolerte vegger med organisk materiale på innsiden av grunnmur under terreng. Det anbefales at grunnmur isoleres utvendig. Kostnadsberegning er ikke utført da omfanget er ukjent. -Innvendige dører. Vurdering av avvik: • Det bemerkes at glass i dør til entre sitter litt løst i karm. Enkelte tar i karm. Det er stedvis noe overflateslitasje på karm og dørblad. Tiltak • Det anbefales bedring av innfesting av glass. Enkelte dører må justeres. Det er stedvis behov for vedlikehold/overflatebehandling av dører. -Bad i hybel i underetasje > Overflater gulv. Vurdering av avvik: • Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det bemerkes at det ikke er optimal fall på gulv mot sluk. Det er stedvis flisboom på gulv. Tiltak • Det må foretas utbedring av fallforhold. • Det må foretas utbedring av flisboom. -Bad i hybel i underetasje > Sluk, membran og tettesjikt. Vurdering av avvik: • Det er lagt smøremembran med udokumentert utførelse. Tiltak • Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på utførelsen. -Bad i hybel i underetasje > Sanitærutstyr og innredning. Vurdering av avvik: • Dusjdør går ikke i sporet/skinnet. Tiltak • Det anbefales service på dusjdører. -Bad i hybel mot vest i underetasje > Overflater vegger og himling. Vurdering av avvik: • Det er stedvis misfarging av fuger. Tiltak • Det må utføres tiltak for å utbedre misfarging. Slike misfarging kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. -Bad i hybel mot vest i underetasje > Overflater gulv. Vurdering av avvik: • Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. • Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er tilnærmet flatt gulv. Det er et sluk og oppkant rundt dusj som er like høy som dørterskel. Tiltak • Det må foretas utbedring av fallforhold. Det må etableres dreneringsspalte under dusjlist for å hindre eventuell lekkasje å gjøre skade utenfor våtrommet. -Bad i hybel mot vest i underetasje > Sluk, membran og tettesjikt. Vurdering av avvik: • Det er lagt smøremembran med udokumentert utførelse. Tiltak • Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på utførelsen. -Bad i hybel mot vest i underetasje > Sanitærutstyr og innredning. Vurdering av avvik: • Det bemerkes avskalling av speilbelegg på speilskap. Tiltak • Det anbefales utskifting av speilfronter. -Bad i hybel mot vest i underetasje > Ventilasjon. Vurdering av avvik: • Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering. Tiltak • Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. -Kjøkken i 1.etasje > Overflater og innredning. Vurdering av avvik: • Det er løs endelist på benkeplate ved komfyr og en liten skade på endelist ved oppvaskmaskin. Tiltak • Det anbefales utbedring av endelister. Det anbefales fuge langs benkeplate mot vegg. -Kjøkken i hybel mot vest i underetasjen > Overflater og innredning. Vurdering av avvik: • Benkeplate er slitt. Tiltak • Det anbefales vedlikehold av benkeplate. -Kjølerom i 1.etasje > Overflater og konstruksjon. Vurdering av avvik: • Det bemerkes at undertegnede ikke kan verifisere om kjølerommet er bygget som et rom i rommet, men det er tegn som indikerer dette. Denne utførelsen betegner at gulv, vegger og himling er utlektet med en avstand til boligens primærkonstruksjoner slik at det skjer en ventilering rundt hele konstruksjonen. Risikoen for skjulte skader er imidlertid betydelig større ved feil oppbygning av rommet. Eier opplyser om at det har kondensert i kjølerommet. Vektprosent målt i trevirke i døråpning ble målt til 15,2%. Fuktmålingene (Vektprosent mellom 15 og 18%) viser at det er vekstvilkår for mugg inne i den lukkede konstruksjonen. Tiltak • Det anbefales åpning av konstruksjonen for kontroll før bruk av kjølerom. -WC- rom i 1.etasje > Overflater og konstruksjon. Vurdering av avvik: • Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tiltak • Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. -Badstue i 1.etasje. Vurdering av avvik: • Grunnet alder er det usikkerhet rundt oppbyggingen av badstuen. Det fortsettes at den er bygget etter gjeldende krav. Tiltak • Det anbefales åpning av vegger og himling for å få oversikt over oppbygging før badstue tas i bruk. -Tekniske installasjoner > Vannledninger. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Tiltak • Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. -Tekniske installasjoner > Avløpsrør. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. • Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Det er montert 2 stk durgoventiler på loft. Tiltak • Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det anbefales at lufting går over tak. -Tekniske installasjoner > Ventilasjon. Vurdering av avvik: • Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak • Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. -Tekniske installasjoner > Varmesentral. Vurdering av avvik: • Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Det er ikke utført service på varmepumpene i nåværende eiers eiertid. Tiltak • Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Det anbefales service. -Tekniske installasjoner > Varmtvannstank. Vurdering av avvik: • Bereder er koblet med stikk. Tiltak • Det anbefales at bereder kobles direkte. -Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg. Det er stedvis eldre anlegg som trenger oppgradering. -Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter. Vurdering av avvik: • Grunnmuren har sprekkdannelser. Eier opplyser om sprekk i grunnmuren. Det er enkelte sprekker og avskalling av puss/maling Tiltak • Lokal utbedring må utføres. -Utvendige vann- og avløpsledninger. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. Tiltak • Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. • Avløpsanlegget må sjekkes. Følgende komponent er gitt TG 3 og er vurdert til å være store eller alvorlige avvik: -Innvendige trapper. Vurdering av avvik: • Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. • Det er liten frihøyde i trappeløp Det bemerkes lav fri høyde. Fri høyde ble målt til ca 1,45 m. Trapp internt i boenhet skal ha fri høyde på minimum 2,0 m. Tiltak • Håndløper på vegg må monteres. Trapp med lav så lav høyde egner seg ikke som en etasjetrapp internt i boligen. -Bad i 1.etasje > Generell. Vurdering av avvik: • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Sluket er et gammelt støpejernsluk og det kan ikke gis noen garanti for slukets tilstand. Sluk av denne typen er etterhvert blitt gamle, og vil av flere årsaker kunne være årsak til skader. Eksempelvis at materialet i seg selv er usikkert på grunn av levetid og manglende klemring, men også fordi tettesjikt trolig enten ikke finnes, eller ikke lenger oppfyller opprinnelig tettefunksjon. Det ble observert flisboom på gulv (manglende heft mellom flis og underlag). Det er stedvis løse fliser og fuger på gulv. Tiltak • Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Det anbefales oppgradering av våtrommet opp til dagens våtromsstandard. -Vaskerom i 1.etasje > Generell. Vurdering av avvik: • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det bemerkes at gulvbelegg rundt sluk er kuttet jevnt med sluk og limt, belegg er ikke under klemring. Det bemerkes utette rørgjennomføringer i gulv. Det er motfall på gulv, sluk er ikke på laveste punkt. Tiltak • Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Det anbefales oppgradering av våtrommet opp til dagens våtromsstandard. -Badstue i 1.etasje > Teknisk anlegg. Vurdering av avvik: • Det er påvist/opplyst at badstuovn ikke fungerer. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på badstuovn. Tiltak • Badstuovn må skiftes ut/utbedres. Se vedlagte tilstandsrapport i salgsoppgaven. Se også vedlagte egenerklæringsskjema.

Hvitevarer medfølger salget.

Garasje/P-plass, Balkong/Terrasse

Biloppstillingsplass er det i egen dobbel garasje, samt at det er godt med biloppstillingsplasser på egen grunn. Garasjen er bygget inn i terreng med overliggende terrasse. Garasjen har innlagt strøm og automatisk leddheisport med fjernkontroll (det opplyses at fjernkontrollen er defekt). Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Holter Terrasse 33 er en enebolig m/hybel/sokkelleilighet fra 1971 som er bygget over 2 plan, herunder 1.etasje og underetasje + kaldtloft. Bygningen har en normal standard ut i fra alder/konstruksjon og bygget er jevnlig vedlikeholdt. Innvendig er boligen blitt oppgradert og oppusset i nyere tid med bla. bad og kjøkken i hybel, det er drenert rundt huset i 2016 og enkelte dører/vinduer er skiftet de siste årene. Boligen er gjennomgående og med standard med varierende alder. Noe utbedringer og oppgradering/modernisering bør påregnes for å tilfredsstille dagens krav til standard. Underetasjen er ombygget til 2 hybler, og det gjøres spesielt oppmerksom på at hybelen mot øst ikke er godkjent, se nærmere info under "ferdigattest/midlertidig brukstillatelse". Det er tilhørende dobbel garasje på ca. 36 kvm som er bygget inn i terreng. Det er små sprekker i muren på oversiden av garasjen, enkelte steder med synlig armering med rust, bulker i garasjeporter og noe saltutslag. I tillegg står det en frittstående bod på ca. 3 kvm på tomten. Boden har et generelt vedlikeholdsbehov. Standard hoveddel i 1.etasje: Det er adkomst via et hellebelagt parti som har utepeis og plass til utemøblement. Innenfor døren finnes det en entré som har knagger og hylle for oppheng av yttertøy. Videre leder planløsningen opp til stuen hvor det er tilrettelagt for sosiale soner og begivenheter med romslig stue og spiseareal. I stuen er det tilkoblet en peis med innsats og en luft til luft varmepumpe. Rommet har store vindusflater og det er utgang til en terrasse på ca. 15 kvm. 1.etasje har 2 soverom, hvorav hovedsoverommet er utstyrt med en stor skyvedørsgarderobe med speilfronter. Det andre soverommet er i dag innredet til kontor. Kjøkkenet ligger behagelig adskilt fra stuen og i tilknytning til spisestuen. Kjøkkeninnredningen er designet i en hendig L-form og består av hvite, profilerte fronter og laminert benkeplate med utslagsvask. Det er avsatt plass til hvitevarer, herunder komfyr, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er løs endelist på benkeplaten ved komfyren og en liten skade på endelist ved oppvaskmaskin. 1.etasje har baderom, badstue, WC-rom og vaskerom. Badet er eldre og har behov for totalrenovering. Badstuen ligger vegg i vegg med badet og er utstyrt med plassbygde benker og elektrisk badstuovn antatt fra byggeåret. Badstueovnen fungerer ikke og må skiftes ut. Det er ikke kjent om oppbyggingen av badstuen er tilfredsstillende. Wc-rommet er fra byggeåret og er enkelt innredet med servant og gulvstående toalett. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk i rommet. Vaskerommet er antatt fra 1980/90-tallet og det må påregnes totalrenovering for å tåle normal bruk etter dagens krav. Standard hybel mot øst i underetasje: Hybelen er på ca. 56 kvm og inneholder entré, gang, soverom, bad/vaskerom, stue/kjøkken. Hybelen er innredet som separat utleiedel (egen inngang og uten intern adkomst) og er ikke byggemeldt eller godkjent hos kommunen, se nærmere info under "ferdigattest/midlertidig brukstillatelse". Stuen og kjøkkenet ligger i en åpen løsning. Her er det tilkoblet en varmepumpe, i tillegg en peis med innsats. Det er plass til sofahjørne med tilhørende møblement, og egen spisegruppe. Kjøkkeninnredningen er fra 2021 og er designet i en L-form. Innredningen består av profilerte fronter og laminat benkeplate med utslagsvask. Det er flislagt parti over benkeplaten. Det er avsatt plass til kjøle/fryseskap og komfyr. Soverommet har plass til dobbeltseng og er utstyrt med garderobeskap. Badet ble i følge eier pusset opp i 2021 av fagfolk, dog foreligger det ingen dokumentasjon. Det kan derfor ikke gis noen form for tetthetsgaranti. Rommet har flislagt gulv med behagelig gulvvarme og flislagte veggoverflater. Av utstyr er det baderomsinnredning med servant, speil, lys, dusjkabinett, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Ref. vedlagte tilstandsrapport er det påvist at det ikke er optimalt fall på gulv mot sluk, det er stedvis flisboom på gulv, samt at dusjdør ikke går i sporet. Det gjøres også oppmerksom på at det er lagt smøremembran med udokumentert utførelse. Standard hybel mot vest i underetasje: Hybelen er på ca. 60 kvm og inneholder entré/trapperom, stue/kjøkken, bad/vaskerom, to soverom og bod. Hybelen har egen inngang og gjennomgang til 1.etasje via en trapp i gangen. Stuen og kjøkkenet ligger i en åpen løsning, og det er plass til både sofa og egen spisegruppe. Kjøkkeninnredningen er fra 2017 og har glatte fronter og heltre benkeplate med flislagt parti over. Det er avsatt plass til komfyr, kjøl/fryseskap og oppvaskmaskin. Badet ble i følge eier pusset opp i 2017 av fagfolk, dog foreligger det ingen dokumentasjon. Det kan derfor ikke gis noen form for tettehetsgaranti. Rommet har flislagt gulv med behagelig gulvvarme og flislagte veggoverflater. Av utstyr er det baderomsinnredning med servant, speilskap, dusjhjørne med glassdører, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Ref. vedlagte tilstandsrapport er det påvist avvik i fallforhold til sluk, det er stedvis misfarging av fuger, det mangler styrt tilluftsventilering, samt at det er avskalling av speilbelegg på speilskap. Det gjøres også oppmerksom på at det er lagt smøremembran med udokumentert utførelse. Innvendige overflater: -Gulv: Parkett, laminat, fliser og belegg. -Vegger: Malte flater, malte panelplater og tapet. -Himling: Malte takplater og malte flater. Overflater har varierende alder. Teknisk: -Naturlig ventilasjon. -Elektrisk oppvarming med panelovner og varmepumpe. -2 stk. luft til luft varmepumper fra 2014, plassert i stue og i underetasjen. -Varmtvannsbereder på 300 liter fra 2008, plassert i bod (bereder er koblet med stikk, og det anbefales at den kobles direkte). -Sikringsskap med automatsikringer, plassert i entré. -Sikringsskap med automatsikringer og automatisk måler, plassert i hybel mot øst. Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises det til tilstandsrapport og egenerklæringsskjema som ligger vedlagt i komplett i salgsoppgave. Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med disse før budgivning/kjøp.

Eneboligen går over 2 plan + kaldtloft, og har følgende planløsning: 1.etasje: P-rom (130 kvm): Entré, gang, stue, kjøkken, vaskerom, to soverom, WC, bad, badstue, trapperom. S-rom (1 kvm): Kjølerom. Underetasje hybel: P-rom (56 kvm): Entré, gang, soverom, bad/vaskerom, stue/kjøkken. Hybelen er innredet som separat utleiedel (egen inngang og uten intern adkomst) og er ikke byggemeldt eller godkjent hos kommunen, se nærmere info under "ferdigattest/midlertidig brukstillatelse". Underetasje hybel mot vest: P-rom (55 kvm): Entré/trapperom, stue/kjøkken, bad/vaskerom, to soverom. S-rom (5 kvm): Bod. Kommentar til arealberegning, iht. vedlagte tilstandsrapport: Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. Annet: -Terrasse på ca. 15 kvm med adkomst fra stue i 1.etasje. -Dobbel garasje på ca. 36 kvm i BRA (bruksareal). -Hellelagt terrasse på tak over garasje på ca. 42 kvm. -Frittstående bod på ca. 3 kvm.

Eiendommen er registrert som enebolig m/ hybel/sokkelleilighet og med to boenheter i matrikkelen. Opprinnelig var hele underetasjen en hybel/sokkelleilighet, hvor underetasjen i dag er ombygget til to hybler. Hybelen mot vest i underetasjen som har intern adkomst via trapp opp til hoveddel i 1.etasje, er godkjent til hybel og er deler av den opprinnelige hybelen. Det som i dag er innredet som separat utleiedel (egen inngang og uten intern adkomst) er ikke byggemeldt og ikke godkjent. I forbindelse med etablering og ombygging til to hybler er det også gjort fasadeendringer, noe som ikke er byggemeldt eller godkjent. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Konsekvens dersom godkjenning ikke er mulig å oppnå kan være at kommunen pålegger at planløsningen må tilbakestilles til det som opprinnelig er godkjent.

Takstmann & Tømrermester Heiki Nygård

Tilstandsrapport

6/14/2022

Hvitevarer på kjøkken medfølger salget. For øvrig vises det til vedlegget «Liste over løsøre og tilbehør», vedrørende hva som medfølger ved salget. Sjekk punktene i "liste over løsøre og tilbehør" og ta eventuelt kontakt med megler dersom det er uklarheter.

eiet

Nei

Nei

Nei

Eiet

1166.1

Eiendommen har i følge matrikkelbrev et beregnet areal på 1 166,1 kvm. Tomten er skrånende mot øst og er godt opparbeidet med plenarealer, beplanting, trær og gruslagt gårdsplass. Biloppstillingsplass er det i egen garasje, samt at det er godt med biloppstillingsplasser på egen grunn. Hagen er romslig og har plass til bl.a. trampoline og lekeapparater. Eiendommen er en del av et realsameie, og har en ideell andel på 1/41 i henholdsvis gnr. 16, bnr. 35, 102, 103 og 127. Velforeningen organiserer felles drift og vedlikehold av ledninger av enhver art, veier, drift av pumpeanlegg m.v. og eiendommen er pliktig å delta i vedlikehold gjennom velforeningen med 1/41-del. Se vedlagte kart i salgsoppgaven.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse og kjørevei, og omfattes av reguleringsplan "Nordre Holter", ikrafttredelse 29.05.1956. I henhold til Kommuneplanens arealdel Frogn 2013-2025, ikrafttredelse 17.06.2013, ligger eiendommen i område avsatt til nåværende boligbebyggelse. Se vedlagte reguleringsplankart og kommuneplankart i salgsoppgaven. Reguleringsbestemmelser og kommuneplan kan ses ved henvendelse til megler.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen. Eiendommen er registrert som "tatt i bruk" i matrikkelen. Det skal ikke være nødvendig med ferdigattest for bygg eldre enn fra 1998, da nye regler om ansvar ble innført. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig bygde tiltak blir lovlige, kun at saken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Megler har rekvirert godkjente bygningstegninger på eneboligen fra kommunen og disse samsvarer ikke med dagens bruk/innredning. Deler av dagens kjøkken i hybelen mot vest i underetasjen er i bygningstegninger registrert som "bod", og er ikke godkjent til varig opphold da det ikke inngår i boligens hoveddel. Det gjøres oppmerksom på at endring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig, og at det ikke er søkt om bruksendring. Eiendommen er registrert som enebolig m/ hybel/sokkelleilighet og med to boenheter i matrikkelen. Opprinnelig var hele underetasjen en hybel/sokkelleilighet, hvor underetasjen i dag er ombygget til to hybler. Hybelen mot vest i underetasjen som har intern adkomst via trapp opp til hoveddel i 1.etasje, er godkjent til hybel og er deler av den opprinnelige hybelen. Det som i dag er innredet som separat utleiedel (egen inngang og uten intern adkomst) er ikke byggemeldt eller godkjent hos kommunen. I forbindelse med etablering og ombygging til to hybler er det også gjort fasadeendringer, noe som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger ikke bygningstegninger eller ferdigattest/midlertidig brukstillatelse på garasje, og terrasse over garasje er ikke søkt til kommunen. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Konsekvens dersom godkjenning ikke er mulig å oppnå kan være at kommunen pålegger at planløsningen må tilbakestilles til det som opprinnelig er godkjent. Godkjente bygningstegninger på enebolig ligger vedlagt i salgsoppgaven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3022/16/93: 30.10.1971 - Dokumentnr: 7175 - Best. om vann/kloakkledn. Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Innhold: Eiendommen, gnr. 16, bnr. 93 (Holter Terrasse 33) har forpliktet seg til å la felles vannledninger, spillvannsledninger og overvannsledninger, elektriske kabler samt kabler for telefon, TV- og radioantenne for reguleringsfeltet Nordre Holter Terrasse og senere tilstøtende reguleringsfelter legges over gnr. 16, bnr. 93 sin grunn, overensstemmende med de til enhver tid gjeldende reguleringsplaner. Videre er eiendommen forpliktet til uten vederlag å la vedkommende myndighet utføre nødvendige tilsyn, vedlikehold og reparasjoner på disse ledninger. 08.02.2010 - Dokumentnr: 96126 - Bestemmelse iflg. skjøte Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Innhold: Dokumentet omfatter tidligere overskjøtelse av eiendommen. Bestemmelser til skjøte, vilkår ved kjøpet: Eiendommen plikter å være medlem i velforening for Holter reguleringsfelt (41 medlemmer) som organiserer felles drift og vedlikehold av ledninger av enhver art, veier, drift av pumpeanlegg m.v. Fester plikter således å delta i slikt vedlikehold gjennom velforeningen med 1/41-del. I den utstrekning felles ledninger (herunder også ledninger til nabotomt) for elektrisitet, telefon, tv, bredband, samt felles ledninger for vann og kloakk er nedgravd på tomten, plikter eiendommen å gi uhindret adgang til ettersyn og vedlikehold/reparasjon. Dersom slikt arbeid medfører graving i grunnen kan eiendommen stille som vilkår at den som er ansvarlig for arbeidet besørger og bekoster forsvarlig gjenfylling, planering og opprydding. Eiendommen plikter å finne seg i at felles antenneanlegg om nødvendig blir plassert på tomten. Megler har kopi av ovennevnte bestemmelser og disse kan oversendes ved henvendelse.

Kommunen har legalpant for forfalte kommunale avgifter og ev. eiendomsskatt.

Eiendommen er tilknyttet privat vei og det må påregnes kostnader ifm. vedlikehold og snøbrøyting av veien. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp, via private stikkledninger. Det er eiers eget ansvar å vedlikeholde private stikkledninger.

Radonverdier må oppgis for alle boliger hvor det foregår utleie. Ved for høye verdier må det iverksettes tiltak. Se også: http://www.dsa.no/radon Det er ikke utført radonmåling på noen deler av eiendommen.

Selger informerer om at det er observert svart jordmaur/sukkermaur i hybel. Se nærmere beskrivelse under pkt. 9 i selgers egenerklæring. Megler har kopi av rapport fra Anticimex der det fremkommer at det er utført grundig punktbehandling mot sortjordmaur innvendig i alle boligrom. Det står videre i rapporten at bekjempelse vil ha god effekt på aktivitetsnivå av maur innvendig og avsluttes. Rapporten kan ses ved henvendelse til megler. -Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen. -Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.

Selger kjøpte boligen i 2016 og har bodd i boligen i 5 år og 8 måneder. Selger har bl.a. opplyst om følgende i egenerklæringen: Pkt. 1: Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Fuktskade på veggen mellom bad og soverom. Gjaldt et bad i en utleiedel. Bad og soverom ble totalrenovert etter det. Pkt. 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Begge bad i utleiedeler er totalrenovert. Gjort av fagfolk uten dokumentasjon: Støpt nytt gulv, satt opp nye vegger, smøremembran påført og fliser lagt. Andre badet renovert i november 2021. Gjort av fagfolk på dugnad uten dokumentasjon: Gulv er støpt på nytt, nye vegger, smøremembran påført, fliser lagt. Pkt. 2.1: Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. Membran og sluk fornyet på begge bad i utleiedeler. Pkt. 2.2: Er arbeidet byggemeldt? Nei. Pkt. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Utleiedel 1: Haneborg Rørleggerservice: Nye rør ble lagt på et bad, opplegg for vaskemaskin og til vask på kjøkken. Utført April 2017. Solid Rørleggerservice :Lagt rør til oppvaskmaskin på kjøkken. Utført i August 2019. Utleiedel 2: Gjort av fagfolk på dugnad uten dokumentasjon: Lagt nye rør på badet. Utført i November 2021. Arbeid utført av: Haneborg Rørleggerservice og Solid Rørleggerservice. Pkt. 5: Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja. Beskrivelse: Tidlige eier hadde meldt om dette i et spesifikt rom i underetasjen. Ved overtakelse i 2016, ble ny drenering lagt rundt boligen. Ikke lagt merke til noe siden den gang. Pkt. 6: Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Beskrivelse: Småsprekker i muren på oversiden av garasjen. Småsprekker i skifertrapp. Det er bygd en tretrapp over skifertrappen. Pkt. 7: Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende? Ja. Beskrivelse: Boligen har to piper. 1. pipe: 2 stk peiser med innsats. 2. pipe: Eldre pipe som var tilkoblet oljefyr, denne har fyringsforbud. Pkt. 8: Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Beskrivelse: Sprekk i grunnmur, uten betydning for konstruksjon. Pkt. 9: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Beskrivelse: Leietaker observerte maur i sokkelleiligheten i underetasjen. Dette ble meldt ifra om i starten av februar. Forsikringsselskap ble kontaktet, Anticimex skadedyrkontroll firma har vært innom med jevne mellom for å drive punktbehandling innendørs. Leietaker melder om at antall maur har redusert seg, men at det fortsatt forekommer. Det er snakk om typen svart jordmaur/sukkermaur. Eier har ved enkelte anledninger observert maur på vaskerom, eller i stue. Forebyggende arbeid for å redusere aktivitet må regnes med. Pkt. 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Larsen Elektro: Begge sikringsskapene i boligene ble oppgradert, April 2017. Med dokumentasjon. Elektro Ide: Fikset opp i en kurs som trengte utbedring. 27/11-2020. Med dokumentasjon. Dugnad: Elektriker la spotter på bad, og kurs til ovn på kjøkken. November 2021. Uten dokumentasjon. Kort tid etterpå ble det foretatt el kontroll av hele anlegget. Arbeid utført av: Larsen Elektro og Elektro Ide. Pkt. 11.1: Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja. Pkt. 12: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Beskrivelse El-kontroll av det elektriske anlegget er gjennomført 20/5-2022 av Strømco El service. Med dokumentasjon. Pkt. 14: Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Ja. Beskrivelse: Gjort av fagfolk uten dokumentasjon: Fem vinduer er byttet i boligen. Utleiedel 1: Bygd to soverom, bad og kjøkken. Utleiedel 2: Bygd bad og kjøkken. Avrettingsmasse lagt i gang og på soverom. Flislagt gang. Ny parkett lagt i stue og på soverom. Pkt. 16: Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Egeninnsats og dugnad: To tretrapper satt opp utendørs. Noen terrassebord på terrasse skiftet ut. Pkt. 17: Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende? Ja. Beskrivelse: To utleiedeler i underetasjen med egne innganger. Pkt. 17.1: Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene? Nei. Pkt. 18: Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja. Beskrivelse: Leiedel 1: Bygd to soverom, bad og kjøkken. Leiedel 2: Soverom er utvidet og gjort større. Bad for begge utleiedeler er utvidet. Pkt. 18.1: Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Nei. Pkt. 22: Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest? Ja. Beskrivelse: Ikke søkt om godkjenning for utleiedeler. Pkt. 23: Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja. Beskrivelse: El-kontroll som tidligere beskrevet. Rapport fra Anticimex angående svart jordmaur, som tidligere beskrevet. Tilleggskommentar: Badstuovn virker ikke. Kjølerommet er i ustand. Garasjeåpner virker ikke, må åpnes manuelt ved å løfte opp garasjeporten. Nederste utelyset i oppkjørselen flimrer. Se ytterligere informasjon i vedlagte egenerklæring. Se også vedlagte tilstandsrapport.

Elektrisk oppvarming av boligen med panelovner og varmepumpe. Det er montert 2 stk. luft til luft varmepumper fra 2014, plassert i stue og i underetasjen. I tillegg er det tilkoblet to peiser med innsats, hvorav en plassert i stuen i 1.etasje og en i stuen i hybel i underetasje. Det mangler enkelte murstein for innbygging av innsats i hybel, og tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Selger opplyser om at eldre pipe, mot vest, som tidligere var tilkoblet oljefyring har fyringsforbud.

Selger har energimerket boligen og den har oppnådd energikarakter E, og oppvarmingskarakter GUL. Se vedlagte energiattest (første side) i salgsoppgaven.