Den sterke boligprisveksten har bremset opp, og i l&oslash;pet av f&aring; m&aring;neder har vi g&aring;tt fra selgers marked i retning av kj&oslash;pers marked. Tall fra november viser at&nbsp;boligene i snitt ble solgt litt under prisantydning.
Det er n&aring; ikke uvanlig med en knapp h&aring;ndfull interessenter p&aring; visning, og p&aring; enkelte visninger er det ingen som dukker opp.&nbsp;
- Spesielt p&aring; boliger hvor det er liten interesse ser vi at enkelte pr&oslash;ver seg med bud godt under prisantydning. Slike bud er det i utgangspunktet ingen grunn til &aring; akseptere, sier Christoffer Jin Strand i DNB Eiendom.
Taktskiftet i boligmarkedet st&aring;r naturligvis i kontrast til hvordan det har v&aelig;rt de siste &aring;rene, men det er absolutt ikke s&aring;nn at markedet har stoppet opp, mener Trondheims-megleren.
- Det selges fortsatt bra med boliger, og de mest popul&aelig;re objektene oppn&aring;r fortsatt gode priser. I november tok det i snitt 34 dager &aring; selge bolig i Norge.
I storbyene ble boligene solgt enda raskere, og aller raskest gikk det i Bergen og Oslo med et snitt p&aring; 24 dager, mens det 27 dager i Trondheim. &nbsp;
Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
Antallet usolgte boliger &oslash;ker
Det legges ut stadig flere boliger i markedet, og antallet usolgte boliger &oslash;ker. Det betyr at selgerne m&aring; ta h&oslash;yde for at det kan ta noe lengre tid &aring; f&aring; solgt fremover, og det er unntaksvis at boliger g&aring;r mye over prisantydning.
- Det aller viktigste i dagens marked er &aring; g&aring; ut med riktig pris og en god presentasjon av boligen, hvis ikke risikerer du at interessen uteblir, sier Jin Strand.

Christoffer Jin Strand mener du b&oslash;r tenke deg n&oslash;ye om f&oslash;r du aksepterer et bud langt under prisantydning.- Dersom boligen ikke blir solgt etter f&oslash;rste eller andre visning &oslash;ker sjansen for at budene som kommer inn er under prisantydning, s&aring; det er veldig viktig &aring; g&aring; ut med riktig pris i f&oslash;rste omgang.
Jin Strand forteller at kj&oslash;perne er langt mer selektive og prisbevisste n&aring; enn for f&aring; m&aring;neder siden, og peker p&aring; &oslash;kende renter og h&oslash;y inflasjon som de viktigste &aring;rsakene til taktskiftet i boligmarkedet.
- &nbsp;Du kan ikke forvente &aring; f&aring; solgt langt over prisantydning eller n&oslash;dvendigvis etter f&oslash;rste visning, men riktig pris og en god presentasjon er helt avgj&oslash;rende for &aring; f&aring; folk p&aring; visning, som igjen &oslash;ker sjansen for &aring; oppn&aring; en pris du er forn&oslash;yd med.
Vild du vite hva boligen din er verdt? Bestill verdivurdering
Hvordan b&oslash;r du forholde deg til et &laquo;skambud&raquo;?
Men hva gj&oslash;r du n&aring; salgsprosessen drar ut i tid og eventuelle bud som kommer inn er godt under prisantydning?
- Det er flere som pr&oslash;ver seg med s&aring;kalte &laquo;skambud&raquo; n&aring;r markedet er som n&aring;. Hvis boligen har ligget ute en stund kan det jo v&aelig;re fristende &aring; akseptere et lavt bud bare for &aring; bli ferdig, men det er lurt &aring; ha litt is i magen.
- Har du allerede kj&oslash;pt ny bolig og betjener &laquo;doble&raquo; boutgifter med kostbar mellomfinansiering, m&aring; du selvsagt regne p&aring; det. Likevel vil jeg ikke r&aring;de noen &aring; akseptere et bud langt under prisantydning, sier Jin Strand.
Han mener du heller b&oslash;r pr&oslash;ve deg med et&nbsp;motbud, alts&aring; tilby interessenten en pris du faktisk er villig til &aring; selge for.
Her kan du sjekke hvor mange kj&oslash;pere vi har til din bolig
Hva er et motbud?
Et motbud er i praksis en forhandlingssituasjon mellom to parter.
- Hvis interessenten ikke aksepterer motbudet ditt, kan hen komme med et nytt bud. Husk ogs&aring; at det ikke n&oslash;dvendigvis s&aring;nn at interessenten kommer med sitt best bud i f&oslash;rste omgang.
Jin Strand mener det viktigste er &aring; opprette en god dialog mellom selger og budgiver. I de fleste tilfeller er det en interessekonflikt der budgiver &oslash;nsker &aring; kj&oslash;pe for lavest mulig pris mens selger &oslash;nsker h&oslash;yest mulig pris.
- Har du en god eiendomsmegler, vil vedkommende da som regel kunne forhandle fram en pris begge parter kan v&aelig;re komfortable med.&nbsp;
Han understreker at det er viktig &aring; vite hva et motbud faktisk inneb&aelig;rer for deg som selger.- N&aring;r du gir et motbud er det like juridisk forpliktende som et vanlig bud fra en interessent. Dersom det i etterkant skulle komme en ny interessent p&aring; banen med et h&oslash;yere bud, er det alts&aring; for sent &aring; angre. Tenk derfor n&oslash;ye gjennom hva du er villig til &aring; akseptere f&oslash;r du gir et motbud.
Er du p&aring; jakt etter en spesiell bolig? Her kan du sette opp ditt dr&oslash;mmeboligs&oslash;k
Flere alternativer
Dersom du ikke oppn&aring;r en pris du er villig til &aring; selge for, kan det i en del tilfeller v&aelig;re smart &aring; engasjere en interi&oslash;rveileder. Om du skal selge en um&oslash;blert bolig, vil digital m&oslash;blering v&aelig;re en enda rimeligere l&oslash;sning
- Med en interi&oslash;rveileder f&aring;r du f&aring;r du gode tips til hvordan du kan style om boligen og gj&oslash;re enkle oppgraderinger for &aring; l&oslash;fte inntrykket.

En god presentasjon av boligen kan f&aring; fart p&aring; interessen. (Foto: NTB)
- Deretter kan du f&aring; tatt ta nye bilder og lansere boligen p&aring; nytt. Det er et smart grep for &aring; f&aring; nye interessenter p&aring; banen, og ofte langt mer l&oslash;nnsomt enn &aring; eksempelvis sette ned prisen med 100&nbsp;000 eller 200 000 kroner, r&aring;der Jin Strand.&nbsp;
- Andre alternativer kan v&aelig;re &aring; redusere prisen, trekke boligen i en liten periode for &aring; gi den et lite pusterom eller vurdere &aring; leie ut boligen en periode. Alle boliger blir solgt til slutt, men du oppn&aring;r aldri en h&oslash;yere pris enn hva markedet til enhver tid er villig til &aring; gi.
Les ogs&aring;: Selger vi ikke boligen din, betaler du ingenting!


For bare to måneder siden kunne en boligselger i Oslo forvente å få solgt på første visning. Mange boligkjøpere fristet med kuppforsøk: De forsøkte å overtale våre kunder til å selge til en halv million over prisantydning, hvis de ville selge før visning.
Nå, noen uker etter, forsøker mange av de samme kjøperne seg med skambud.
Og selgerne fortviler.
&nbsp;&nbsp;
Det har snudd fort før
For en som har vært eiendomsmegler i mange år, så vil jeg minne om at vi nå har gått inn i et mer normalt marked.&nbsp;
Jeg selger unna det meste, fremdeles til gode priser. Men klimaet har forandret seg. Det er mye mer å velge mellom for kjøperne. De kan ta seg mye bedre tid.
Når det er mye å velge i, blir kjøperne kresne.&nbsp;
Vi må ta et skritt tilbake og se hva som har skjedd: Fjoråret her i Oslo var helt spesielt.
2016 var et år som tok både makroøkonomer, boligkjøpere og meglere på senga. Å stå midt oppe i det opplevdes som spinnvilt. «Alle» skulle plutselig inn i markedet å bli millionærer.&nbsp;
Nå kjenner vi oss bedre igjen. Nå kjøper folk igjen for å bo, ikke for å bli rike.&nbsp;
&nbsp;
Har mer å gjøre enn noensinne
Avisene har en tendens til å rapportere om ekstremtilfeller. For tre måneder siden leste folk om 100 på visning og kupping. Nå leser de om tomme visninger og ingen i budrunden. Både kjøpere og selgere i markedet preges av det de leser i media.
Sannheten ligger som vanlig et sted midt i mellom
Jeg ser ingen tegn til krise. Som megler har jeg mer å gjøre enn noensinne, og det går jevnt og trutt unna. Markedet oppleves som helt greit.
Folk kommer fremdeles på visning, men det kommer færre. Forskjellen nå, fra i våres, er at de som kommer virkelig er interessert. I januar gikk alle på alt, og det var en oppfatning om at alt skulle opp i verdi. Uansett hvor boligen lå, eller hvordan den så ut.
Nå har det blitt lagt ut massevis av nye boliger i markedet. Konkurransen har økt.
&nbsp;
Krever mer å skille seg ut
Den som skal selge bolig i Oslo i dag konkurrerer med veldig mange andre fine boliger. Vi er tilbake til at du må tilby en strøken bolig som folk får lyst å bo i.&nbsp;
Ingenting selger seg selv lenger. En god megler nå utgjør en stor forskjell.&nbsp;
Det er fremdeles god etterspørsel i Oslo, men det krever mer å skille seg ut.
En god megler sørger for at nettopp din bolig blir sett i jungelen av fine boliger. Smarte selgere forstår det, jeg tror det er derfor de flokker seg til oss etablerte meglere nå.
DNB Eiendom har markedets beste markedsføring og legger ut for alle markedsføringskostnader fram til boligen er solgt. Det er gull verdt for mange. Mange ser på oss som en trygg havn nå.
Se hva vi tilbyr her.&nbsp;
&nbsp;
Vanlig med en budgiver
Fram til midten av 2016 var det like vanlig med én budgiver som med flere, også i Oslo. Det er lett å glemme. Men nå er vi altså tilbake der. Bordet er snudd. Kjøperne står ikke lenger med lua i hånda. De har fått en følelse av å ha overtaket, og tar seg dermed god tid.
Det er kjøpers marked i Oslo akkurat nå
Det å komme i en situasjon der du som selger må gå inn i forhandling med én kjøper, krever en liten holdningsendring. Forventningene til noen selgere henger igjen litt i rekordoverskriftene fra i fjor.&nbsp;&nbsp;
Vi meglere må derfor nå være flinke til å forklare både selger og kjøper om omslaget i markedet.&nbsp;
&nbsp;
Må sette pris på alle bud
Har du en fin bolig er det ingen grunn til bekymring, men som selger kan du ikke lenger være kresen på hvilke bud du synes er interessante. Du skal alltid være ydmyk for at noen vil by på din bolig.
Som boligeier i Oslo har du sannsynligvis hatt en eventyrlig verdistigning det siste året, så å gå ned et par hundre tusen trenger ikke å være et stort nederlag, eller?
Å være for rask med å gi motbud kan du fort angre på.
Jeg må minne mange om at prisnivået i Oslo nå er høyt, og alle bud bør i utgangspunktet tas seriøst opp til vurdering. Det er min jobb som megler å bygge bro mellom partene. Skal du selge så unngå å gå bombastisk ut med motbud, du kommer lenger med dialog.
Jeg må finne ut hva selger er villig til å selge for, og hva kjøper kan gi. Min erfaring er at folk ofte kommer godt på gli når de blir litt mer kjent med motpartens motiver og muligheter. Så ordner det seg:-)
&nbsp;
&nbsp;&nbsp;

&nbsp;
Jan-Åge Meringdal jobber som eiendomsmegler på Grünerløkka i Oslo og blogger for Alt om bolig.&nbsp;Han har jobbet som eiendomsmegler siden 2005 og har opplevd både opp- og nedturer i markedet. Han fascineres av hvordan kjøpere og selgeres adferd forandrer seg ut fra markedssituasjon. Jan-Åge er oppvokst i Molde, men har bodd i Oslo de siste årene.&nbsp;

N&aring;r du selger bolig er det er megleren din som h&aring;ndterer budrunden og er juridisk ansvarlig for alt rundt boligsalget.
- Det er din sikkerhet for at budrunden avvikles i henhold til gjeldende lover og regler, sier Christine Bj&oslash;rnerud hos DNB Eiendom Storo-Grefsen.
Her f&aring;r du en overiskt over alt du trenger &aring; vite om budrunden og hvordan du skal forholde deg til bud som kommer inn.
&nbsp;
V&aelig;r tilgjengelig
*Det er ikke n&oslash;dvendig &aring; ta fri fra jobb eller liknende under budrunden, megler holder deg oppdatert p&aring; telefon. S&oslash;rg imidlertid for &aring; v&aelig;re tilgjengelig under hele budrunden &ndash; spesielt rundt kl.12 som ofte er akseptfrist p&aring; bud.*Husk ogs&aring; at budrunder kan v&aelig;re hektiske med korte frister, og du m&aring; v&aelig;re forberedt p&aring; &aring; ta en rask avgj&oslash;relse.
Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
&nbsp;
Alle bud skal v&aelig;re skriftlige
*All kommunikasjon som gjelder budgivning skal skje skriftlig, slik at man unng&aring;r uenighet om hva budet var og om budet ble akseptert eller ikke.* Du mottar en SMS n&aring;r budrunden starter og for hvert nye bud megler mottar. Du kan akseptere eller avsl&aring; budet ved &aring; svare p&aring; SMSen, men ofte er det behov for &aring; snakke med megler om budet. Om du ikke svarer skriftlig p&aring; budet innen budfristen, er det ikke lenger gyldig.* I etterkant av budrunden vil du motta budjournalen fra megleren din, her finner du full oversikt over alle innkomne bud.
Vil du vite hva boligen din er verdt? Her kan du bestille verdivurdering
&nbsp;
Ingen angrefrist
* Har du f&oslash;rst akseptert et bud, har du inng&aring;tt en bindende avtale, selv om det skulle komme et h&oslash;yere bud senere. I Norge er det ingen angrefrist etter at bud er akseptert av selger. Tilsvarende gjelder for kj&oslash;per, som er bundet av sitt bud n&aring;r selger har f&aring;tt informasjon om budet.* Budgivere kan fort tro de har vunnet budrunden dersom de har h&oslash;yeste bud n&aring;r akseptfristen g&aring;r ut. Det stemmer ikke. Budrunden er ikke vunnet f&oslash;r budet er akseptert skriftlig av deg som selger.
&nbsp;
Bud med forbehold
* Det er ogs&aring; viktig &aring; v&aelig;re oppmerksom p&aring; at bud kan komme med forbehold. Dette betyr at budgiver er villig til &aring; kj&oslash;pe hvis&nbsp;gitte kriterier&nbsp;er oppfylt. Vanlige forbehold kan v&aelig;re overtakelsesdato, m&oslash;bler og l&oslash;s&oslash;re som kj&oslash;per &oslash;nsker at skal f&oslash;lge med i salget, eller forbehold om at de f&aring;r finansiering.* Om budet inneholder forbehold, st&aring;r disse opplyst i meldingene du mottar under budrunden. Les n&oslash;ye igjennom hver SMS f&oslash;r du aksepterer et bud.* V&aelig;r ekstra forsiktig med &aring; godta et bud som blir gitt med forbehold om finansiering. Megler vil s&aring; langt det er mulig fors&oslash;ke &aring; avklare finansieringen, men dersom finansiering ikke avklares og forbeholdet strykes, b&oslash;r du tenke deg godt om f&oslash;r du aksepterer. Megler kan gi deg r&aring;d og veiledning i en slik situasjon.* Om dere er flere eiere, kan det v&aelig;re nyttig &aring; ta en prat om hvilke forbehold dere er villige til &aring; godta f&oslash;r budrunden setter i gang.* Sett en dato for n&aring;r dere tidligst og senest kan flytte, bestem hva dere kan godta eller ikke godta at f&oslash;lger med i salget.
&nbsp;
Du kan legge inn motbud
* Om du ikke oppn&aring;r en pris du er forn&oslash;yd med i budrunden, kan du gi et motbud til en bestemt interessent. Med andre ord, du avsl&aring;r budet fra kj&oslash;per og foresl&aring;r en ny pris.* Et motbud er et tilbud om &aring; kj&oslash;pe boligen til en bestemt pris. Motbud er bindende for deg frem til fristen utl&oslash;per, og du bestemmer selv hvor lang frist motbudet skal ha. Aksepterer kj&oslash;per motbudet, er det inng&aring;tt en bindende avtale. Snakk med megler f&oslash;r du legger inn motbud.
&nbsp;
Anbefaler ikke &aring; akseptere private bud
* V&aelig;r oppmerksom p&aring; at du kan oppleve &aring; motta et privat bud f&oslash;r visning, s&aring;kalt kupping. V&aring;r klare anbefaling er &aring; ikke akseptere private bud, men heller henvise private budgivere til megler. N&aring;r megler h&aring;ndterer budrunden, kan du v&aelig;re trygg alt g&aring;r riktig for seg og i henhold til gjeldende lover, slik at ingen blir lurt. * Om du likevel vurderer &aring; akseptere et privat bud, b&oslash;r du alltid konferere med megler f&oslash;rst.

- Hvis du synes budet er for lavt og du ikke &oslash;nsker &aring; selge til den prisen, b&oslash;r du pr&oslash;ve deg med et motbud, alts&aring; tilby interessenten en pris du faktisk er villig til &aring; selge for, sier Thor Fredrik Hanssen Solberg&nbsp;i DNB Eiendom.
Et motbud er i praksis en forhandlingssituasjon mellom to parter, men f&oslash;r du gir et motbud er det viktig &aring; v&aelig;re klar over hva det inneb&aelig;rer.
- N&aring;r du som selger gir et motbud er det akkurat like juridisk forpliktende som et vanlig bud fra en interessent. Dersom det i etterkant skulle komme en ny interessent p&aring; banen med et h&oslash;yere bud, er det alts&aring; for sent &aring; angre.
- Tenk derfor n&oslash;ye gjennom hva slags pris du er villig til &aring; akseptere f&oslash;r du gir et motbud, r&aring;der megleren.
Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
Et utgangspunkt for forhandlinger
Hanssen Solberg forteller at et motbud &oslash;ker sjansen for &aring; lande en pris begge parter er forn&oslash;yd med.
- I de fleste tilfeller er det en interessekonflikt der kj&oslash;per &oslash;nsker &aring; kj&oslash;pe for lavest mulig pris, og selger &oslash;nsker &aring; selge til h&oslash;yest mulig pris. Som regel vil ikke en budgiver komme med sitt beste bud i f&oslash;rste omgang, spesielt hvis det ikke er noen andre budgivere.

- Et motbud er akkurat like juridisk forpliktende som et vanlig bud, sier Thor Fredrik Hanssen Solberg. (Foto: Rune Enstad)Med et motbud kommer du i en forhandlingssituasjon om prisen.
- For megler er det viktigste &aring; opprette en god dialog mellom selger og budgiver. Hvis interessenten ikke aksepterer motbudet ditt, kan han/hun komme med et nytt bud, sier Hanssen Solberg.
Et motbud kan ogs&aring; inneb&aelig;re at du kun aksepterer budet dersom budgiver godtar en bestemt overtagelsesdato.
- Har du en god eiendomsmegler, vil vedkommende som oftest kunne forhandle fram en pris begge parter kan v&aelig;re komfortable med.
Vil du vite hva boligen din er verdt? Bestill verdivurdering her
Andre alternativer
Om du allerede har kj&oslash;pt ny bolig og betjener &laquo;doble&raquo; boutgifter med kostbar mellomfinansiering, m&aring; du selvsagt regne p&aring; hvor mye under prisantydning du er villig til &aring; selge for.
- F&oslash;r du tar en beslutning om aksept eller avslag av budet, b&oslash;r du ta en prat med banken som kan gi deg r&aring;d og veiledning om kostandene fremover.&nbsp;
- Dersom du ikke oppn&aring;r en pris du kan akseptere, kan det i en del tilfeller v&aelig;re smart &aring; engasjere en interi&oslash;rveileder. Skal du selge en um&oslash;blert bolig, vil digital m&oslash;blering v&aelig;re en enda rimeligere l&oslash;sning.
Her kan du sjekke hvor mange kj&oslash;pere vi har til din bolig

&Aring; style om boligen kan v&aelig;re lurt grep for &aring; f&aring; nye interessenter p&aring; banen.(Styling: Intro Inter&oslash;rdesign, Foto: Johnny Abrahamsen)Gjennom en interi&oslash;rveileder f&aring;r du f&aring;r du gode tips til hvordan du kan style om boligen og gj&oslash;re enkle oppgraderinger for &aring; l&oslash;fte inntrykket. Deretter kan du f&aring; tatt ta nye bilder og lansere boligen p&aring; nytt.
- Det er et smart grep for &aring; f&aring; nye interessenter p&aring; banen, og ofte langt mer l&oslash;nnsomt enn &aring; eksempelvis sette ned prisen med 100 000 eller 200 000 kroner, sier Hanssen Solberg.&nbsp;
&nbsp;
Markedet "bestemmer"
Hvis heller ikke dette fungerer, kan du vurdere &aring; trekke boligen fra markedet en kortere periode og lansere den p&aring; nytt - eller redusere prisen for &aring; tiltrekke nye interessenter. Alternativt kan du leie ut boligen en periode.
- Alle boliger blir solgt til slutt, men du oppn&aring;r aldri en h&oslash;yere pris enn hva markedet til enhver tid er villig til &aring; gi. Det er de harde fakta, sier Hanssen Solberg.
&nbsp;

Boligmarkedet

Bør du godta et bud langt under prisantydning?

Jus

Misfornøyd med budet? Dette kan du gjøre

Meglerbloggen

Nå er det viktig å holde hodet kaldt

Boligsalg

Dette bør du vite om budrunden