I likhet med forrige tom&aring;neders-m&aring;ling, var det ogs&aring; i mai og juni en &oslash;kning i salget av nye boliger. Det bidrar til en positiv utvikling de siste 12 mnd. hvor antall salg n&aring; teller rett under 9 300. Dette er fortsatt 19,8% svakere enn f&oslash;r pandemien (2019), men en oppgang p&aring; 15,4% m&aring;lt mot samme periode i fjor.&nbsp;&nbsp;
- Vi var naturligvis spent p&aring; &aring; se om den relativt positive utviklingen i starten av &aring;ret ville fortsette, og vi mener tallene er en god indikasjon p&aring; at positiviteten s&aring; sm&aring;tt er p&aring; vei tilbake. Samtidig er det regionale forskjeller i salgsutviklingen, og i enkelte omr&aring;der er det fortsatt en opplevelse av at bunnen enn&aring; ikke er n&aring;dd. Vi har fortsatt et krevende nybyggmarked, understreker Hansen.
<h3 class="MsoNormal"> Antall fullf&oslash;rte boliger stuper&nbsp; </h3>
S&aring; langt i &aring;r har det v&aelig;rt interessant &aring; f&oslash;lge med p&aring; byggestatistikken fra SSB. Mens det i fjor var fallende igangsettingstillatelser som stjal overskriftene, er det nedgangen i antall fullf&oslash;rte boliger som er fokuset i &aring;r. Ser vi p&aring; mai isolert falt antall fullf&oslash;rte boliger med 422 enheter, som er en nedgang p&aring; -9,4% sammenliknet med samme m&aring;ned i fjor. M&aring;lt p&aring; antall fullf&oslash;rte boliger over siste 12-mnd periode, er vi n&aring; cirka 11% under det reelle boligbehovet - og antall fullf&oslash;rte boliger vil fortsette &aring; falle utover &aring;ret. - Jeg er ikke overrasket - og etter en periode med kraftig fall i den faktiske igangsettingen (spade i jorden) er nedgangen helt i tr&aring;d med v&aring;re forventninger.&nbsp;Sett opp mot 12 mnd. tellingen fikk vi en marginal &oslash;kning i mai p&aring; 0,3%, og det tyder p&aring; at bunnen n&aring; kan v&aelig;re n&aring;dd. Likevel ligger vi fortsatt cirka 53% under det estimerte boligbehovet, sier Hansen.&nbsp;
I 2024 forventer DNB Eiendom Nybygg et fall i fullf&oslash;rte boliger til rett under 17 000. Det vil gi en &aring;rlig boligmangel p&aring; cirka 13 000, som er hele 43% under det reelle boligbehovet. I 2025 forventes det videre nedgang, f&oslash;r det snur oppover i 2026 i takt med at faktiske igangsettinger vil begynne &aring; ta seg opp.
- I 2026 forventer vi at antall fullf&oslash;rte boliger fortsatt vil ligge rundt 33% under boligbehovet, og vi mener dette vil bidra til &aring; forsterke et allerede stort samfunnsproblem. Vi er alts&aring; ikke i n&aelig;rheten av &aring; dekke det reelle boligbehovet, verken n&aring; eller de neste &aring;rene.
<h3 class="MsoNormal"> Viktig med god forutsigbarhet&nbsp;</h3>
S&aring; langt i &aring;r har bruktboligprisene &oslash;kt med 8,2% (mai 24) og i samme periode har det ogs&aring; v&aelig;rt en sterk &oslash;kning i utleieprisene, spesielt i urbane str&oslash;k.
Boligmarkedet er som alle vet sammensatt. Det handler om psykologi og forventninger i markedet &ndash; og ikke minst troen p&aring; egen &oslash;konomi og forutsigbarhet rundt renteutvikling.
- Slik vi oppfatter det er det ikke muligheten for rentekutt i seg selv som styrer forventningene i boligmarkedet - det er f&oslash;rst og fremst forutsigbarhet rundt egen &oslash;konomi og et godt og stabilt arbeidsmarked. Mer optimisme i befolkningen har en positiv effekt p&aring; utviklingen i b&aring;de i brukt- og nybyggmarkedet, sier Hansen.
<h3 class="MsoNormal"> Blir t&oslash;ffere for f&oslash;rstegangskj&oslash;pere</h3>
Det som s&aelig;rlig bekymrer Hansen fremover, er det &oslash;kende boligunderskuddet som rammer f&oslash;rstegangskj&oslash;pere spesielt hardt. Dette underbygges av en Cicero-rapport hvor det kommer fram at det aldri tidligere har v&aelig;rt f&aelig;rre unge som kom seg inn p&aring; boligmarkedet som i 2023. If&oslash;lge en rapport fra Norges Eiendomsmeglerforbund var det en liten &oslash;kning i f&oslash;rste kvartal 2024, men antallet f&oslash;rstegangskj&oslash;pere er likevel fortsatt p&aring; et historisk lavt niv&aring;.
- Jeg mener det er i ferd med &aring; etablere seg et klasseskille i boligmarkedet mellom de som har foreldrebanken i ryggen og de som ikke har det. Hvis et &oslash;kende antall unge ikke f&aring;r mulighet til &aring; kj&oslash;pe sin f&oslash;rste bolig, vil dette forstyrre balansen markedet kraftig og i verste fall angripe den norske boligmodellen slik vi kjenner den, advarer Hansen.
<h3 class="MsoNormal"> Manglende politisk vilje </h3>
S&aring; langt har myndighetene vist liten vilje til &aring; ta n&oslash;dvendige politiske grep for &aring; tilrettelegge bedre for utbyggere eller finansinstitusjoner.
- Det ser ut til &aring; v&aelig;re bred enighet om at bankene m&aring; f&aring; tilbake sin handlefrihet ved &aring; myke opp utl&aring;nsforskriften. Vi vet ogs&aring; at enkelte utbyggere har fors&oslash;kt &aring; utfordre gjeldene byggenorm i pressomr&aring;dene for &aring; bygge mindre leiligheter slik markedet ettersp&oslash;r. Dessverre har det s&aring; langt v&aelig;rt lite gjennomf&oslash;ringskraft fra politisk hold for &aring; m&oslash;te behovet for bedre tilrettelegging.
- Vi ser tvert imot at boliginvestorer selger ut sine utleieportef&oslash;ljer fordi det blir stadig mindre l&oslash;nnsomt &aring; leie ut, og med f&aelig;rre utleieboliger vil leieprisene fortsette &aring; &oslash;ke. Dette skjer samtidig som det forventes at den ankommer cirka nye 100&nbsp;000 flyktninger til Norge i 2024.&nbsp;&nbsp;
Sykepleierindeksen blir ofte brukt som en m&aring;lestokk p&aring; hvor mange single og ha &oslash;konomi til &aring; kj&oslash;pe seg egen bolig. N&aring;r leveransen av ferdigstilte boliger blir s&aring; markant mye lavere enn behovet, vil bruktboligprisene presse videre opp og enda f&aelig;rre single vil ha mulighet til &aring; kj&oslash;pe egen bolig. Vi tror indeksene vil vise dette allerede h&oslash;sten 2024.&nbsp;&nbsp;
- Vi ser ogs&aring; at husholdningene n&aring; bruker mer av sin tilgjengelige inntekt p&aring; &aring; bo enn f&oslash;r. Rentebelastningen p&aring; bare &aring; bo har endret seg fra 4% i 2021 til 11% i 2024, og derfor er det viktig at vi fremover innretter oss p&aring; at stadig mer av inntektene til folk vil g&aring; til &aring; dekke boutgifter.&nbsp;
<h3 class="MsoNormal"> Vil nybyggsalget ta seg videre opp i &aring;r?&nbsp; </h3>
Basert p&aring; renteforventningen fra Norges Bank, utviklingen i byggekostnader samt prognoser om &oslash;kt tilbud av nye boliger, forventer DNB Eiendom Nybygg en moderat &oslash;kning i salget utover &aring;ret.&nbsp;
- N&aring;r vi baserer oss p&aring; makro&oslash;konomiske data og tar h&oslash;yde for dagens boligunderskudd, mener vi at en oppgang ultimo 2024 er realistisk sammenliknet med dagens niv&aring;. I v&aring;r prognose forutsetter vi ogs&aring; at en del av de prosjektene som har v&aelig;rt satt p&aring; vent legges ut for salg.
- Vi ser ikke for oss en eksplosiv avslutning p&aring; &aring;ret, men at vi ender p&aring; tiln&aelig;rmet samme niv&aring; som i mars/april 2023 er ikke usannsynlig, sier Hansen.&nbsp;
- &nbsp;N&aring;r det gjelder byggekostnader er det ingenting som tyder p&aring; at de vil bli merkbart lavere enn i dag. Lav arbeidsinnvandring og en svak norske krone kombinert med h&oslash;ye l&oslash;nnsutgifter for utbyggere og strengere krav som f&oslash;lge av det gr&oslash;nne skifte, kan tvert imot gj&oslash;re det det dyrere &aring; bygge nye boliger fremover.
Se grafene under:
<img src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/ad86b3b9aeee41fba0ad4c62179bfb03/a4d9161917e148398ff593ee50c9e3ab_Large.png" alt="Graf med salgsprognoser nybygg" width="100%" />
<img src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/cd192641f98548219766f2c30d393d37/7fae98d5cc0146c08bda7496c012761b.png" alt="Graf som viser prognoser for salg av nye boliger" width="100%" />

Nybyggsalget øker, men tilbudet må betydelig opp

Salgstallene øker som ventet, men det er ingen grunn til å sprette champagnen. - Salget er fortsatt på kritisk lave nivåer, og nå avhenger alt av en positiv utvikling på tilbudssiden, sier Harald Hansen, leder for DNB Eiendom Nybygg.