Veumveien 54

Fredrikstad

Tomannsbolig

Bruksareal Kjeller: 137 kvm 1. etasje: 153 kvm 2. etasje: 80 kvm 3. etasje: 13 kvm Primærrom Kjeller: 137 kvm Entré, gang, bad, vaskerom og flere innredede rom. 1. etasje: 153 kvm Entré, gang, bad, kjøkken, stue, spisestue, soverom, soverom 2, omkledningsrom. 2. etasje: 80 kvm Trapperom, gang, soverom, bad, kjøkken, stue. Sekundærrom 3. etasje: 13 kvm

1954

Boligen er en tomannsbolig over 2 plan med underetasje og loft oppført i 1954 som er ombygd i 1985, generelt oppført i kjente konstruksjoner og med en byggemetode som var vanlig når dette bygget ble oppført. Taktekkingen er av betongtakstein og taket er besiktiget både fra bakkenivå og på tak. Tilbygg er tekket med papp. Betongtakstein ble skiftet i 2019. Papp ble lagt i ca. 2007. Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse fra byggeår og liggende og stående bordkledning. Kledning skiftet senere. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon i tre. Saltak. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass og trevinduer med koblet glass. Bygningen har hovedytterdører i tre. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Etasjeskiller er av betongdekke (kjelleretasje). I underetasje er det utforede vegger under terreng. Det gjøres oppmerksom på at innkledning av murkonstruksjoner under terrengnivå alltid er å betraktes som en risikokonstruksjon med fare for magasinering av fukt. Det er byggegrunn av løsmasser. Byggegrunn er ikke vurdert på tilstandsnivå da det ikke er mulighet for kontroll av byggegrunn og stabilitet i masser uten vesentlige inngrep. Bygningen har utvendig vannledning av plast (PEL). Se vedlagte tilstandsrapport datert 01.08.2022 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: - Kjøkken > Overflater og innredning > Stue/kjøkken: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Koketoppen er ødelagt. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 - avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig > Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2: Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på tettesjikt/membran. - Innvendig > Overflater - 3: Det er avvik: Det er registrert bom i gang ved bad. - Innvendig > Overflater - 2: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Innvendig > Pipe og ildsted: Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - Innvendig > Rom Under Terreng: Det er avvik: Det er isopor, og papp bak panel i kjeller. Dette er ikke en kjent oppbygning av vegger. Ifølge forskrifter skal all bruk isopor kun brukes når det kan dekkes med murverk i boliger. - Innvendig > Innvendige trapper: Det er avvik: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet til loft. - Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Våtrom > Overflater Gulv > Bad: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er ufagmessig utførelse på flisearbeidet på badet. - Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad: Det er påvist skader på innredning. Det er registrert liten lekkasje på blandebatteri. - Våtrom > Ventilasjon > Bad: Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering. Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad: Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Våtrom > Overflater Gulv > Bad: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist avvik i fuger. - Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad: Det er påvist skader på innredning. - Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken: Kjøkken har ventilator med omluft (kullfilter). - Tekniske installasjoner > Vannledninger: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. - Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det var vanlig å koble varmtvannsbereder i stikkontakt når denne varmtvannsberederen ble tilkoblet. I dag er det krav om at nye varmtvannsberedere med effekt på 1500 W eller mer skal være fast tilkoblet. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3 - store eller alvorlige avvik: - Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Kostnadsestimat på side 7 i tilstandsrapporten. - Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn - 2: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt stue 2,5- 3 cm på 2 meter i 2. etasje. Kostnadsestimat på side 7 i tilstandsrapporten. - Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn - 3: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Kostnadsestimat på side 7 i tilstandsrapporten. - Våtrom > Generell > Vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Kostnadsestimat på side 7 i tilstandsrapporten. - Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad: Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Det er påvist ufagmessig utførelse rundt sluk. Kostnadsestimat på side 7 i tilstandsrapporten. - Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad: Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. NB: Tilleggsopplysning fra selger: Ved innredning av underetasjen ble vannledningen byttet og lagt inne i veggen mellom de to barnesoverommene. Viktig info i tilfelle ny eier skal rive veggen en gang i fremtiden. Dette ble utført av rørlegger.

Balkong/Terrasse

Parkering gjør man på egen tomt. Det er god plass på begge sider av boligen

Veumveien 54 er en stor horisontaldelt tomannsbolig fra 1954 som ble tilbygget i 1984 med større arealer i 1. etasje og i underetasje. Boligen fremstår med normal bruksslitasje for alder og det er gjort flere oppgraderinger i senere tid. Noen bygningsdeler er likevel av eldre dato eller viser tegn til elde/slitasje og det må påregnes oppgraderinger i tiden som kommer. Takstmann opplyser at huset generelt er oppført i kjente konstruksjoner, og med de byggemetoder som var vanlig når bygget ble oppført. 1. etasje fremstår med normal standard, 2. etasje bærer preg av utidsmessig standard med behov for oppgraderinger og underetasje har variert standard. Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende informasjon. Tomannsboligen måler hele 383 kvm (bruksareal) og strekker seg over tre plan pluss loft. Huset brukes som en generasjonsbolig med hoveddel i 1. etasje, utleieleilighet i 2. etasje (godkjent) og hybelleilighet i underetasjen (ikke godkjent). 1. etasje byr blant annet på en romslig stuen/spisestue med store vindusflater, peis, gode møbleringsmuligheter og utgang til en koselig veranda. Delvis adskilt fra stuen/spisestuen ligger kjøkkenet med en hyggelig spiseplass. Kjøkkenets innredning er fra 2013 med profilerte fronter, laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum og belysning under overskap. Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin samt frittstående kjøleskap medfølger. Badet i 1. etasje er fra 2016 og byr på flislagte overflater, behagelig gulvvarme, downlights i himling, dusj med innfellbare glassdører, moderne innredning og et veggmontert toalett fra Geberit av typen Aqua Clean. Ellers byr boligens hoveddel i 1. etasje på en romslig entré og tre gode soverom hvorav et av dem brukes som et omkledningsrom. Boligens 2. etasje brukes gjerne som en utleieleilighet. Leiligheten måler 80 kvm og byr på en romslig stue, adskilt kjøkken, baderom, soverom og gang. På godkjente bygningstegninger er del av stuen (ut mot balkongen) et soverom, så her er det mulighet for å ha 2 soverom. Kjøkkenets innredning er av eldre standard med profilerte fronter, laminat benkeplate og benkebeslag. Badet i 2. etasje er fra 2008 med flislagte overflater, gulvvarme, tidløs innredning, dusjnisje og toalett. Boligens underetasje/kjeller innredet som en hybelleilighet med egen inngang og etasjen måler 137 kvm. Takstmann betegner kjelleren slik den er innredet med entré, stue/kjøkken, gang, bad, vaskerom og tre soverom. Ingen av rommene i kjelleren (foruten om entré, bad og vaskerom) er bruksendret hos kommunen/godkjente som rom for varig opphold ifølge godkjente bygningstegninger. Kjelleren er derfor ikke godkjent som oppholdsrom slik den fremstår. Se punktet "ferdigattest/brukstillatelse" for mer informasjon. Teknisk: - Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). - Det er avløpsrør av plast. - Huset har naturlig ventilasjon. - Varmepumper fra 2011. - Varmtvannstanken i 2. etasje er på ca. 100 liter og varmtvanntankene for kjeller og 1. etasje er på 200 liter. - Det ble foretatt el-tilsyn i 2020. Innvendige overflater: 1. etasje: Parkett på gulv, laminat på gulv, flislagt gulv, tapet på vegger, malte veggplater, trepanel i taket og himlingsplater. 2. etasje: Laminat og belegg på gulv, tapet og trepanel på vegger, trepanel og himlingsplater i taket. Underetasje: Laminat, fliser og belegg på gulv, malte veggplater og betongvegger, malte plater og trepanel i taket. Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises det til tilstandsrapport og egenerklæringsskjema som ligger vedlagt i komplett i salgsoppgave. Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med disse før budgivning/kjøp.

Boligen strekker seg over tre plan pluss loft og har følgende planløsning: 1. etasje: Entré, gang, bad, kjøkken, stue, spisestue. to soverom og et omkledningsrom (kan brukes som soverom). Utgang fra stuen til en veranda fra 2013. 2. etasje: Trapperom, gang, soverom, bad, kjøkken og stue. Utgang fra stue til en balkong/terrasse. Underetasje: Entré, bad, vaskerom og flere innredede rom (innredet som kjøkken, stue, soverom etc). Ved inngangspartiet til kjelleren er det en stor markterrasse. I tillegg har eiendommen et anneks på 7 kvm og en utvendig bod i hagen på 11 kvm.

Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig. Dette er en horisontaldelt tomannsbolig registrert med 2 stk. boenheter.

Lars-Petter Bjerkebekk

Tilstandsrapport

7/31/2022

Det vises til vedlegget «Liste over løsøre og tilbehør», vedrørende hva som medfølger ved salget. Sjekk punktene i "liste over løsøre og tilbehør" og ta eventuelt kontakt med megler dersom det er uklarheter. Følgende hvitevarer er inkludert i handelen: 1. etasje: Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin samt frittstående kjøleskap. 2. etasje: Ingen hvitevarer. Underetasje: integrerte hvitevarer som stekeovn og platetopp samt frittstående hvitevarer som kjøleskap. Oppvaskmaskin i underetasjen følger ikke med. Ingen øvrige hvitevarer medfølger.

eiet

Nei

Nei

Nei

Festet

793.1

Det er en skrånende festetomt på 793,1 kvm som er opparbeidet med plen, blomster, busker og belegningsstein i innkjørselen.

Hvert 10. år, neste gang i 2032

Etter reglene i tomtefesteloven

2/25/1976

Det er ikke utarbeidet reguleringsplan for eiendommen. Følgende kommuneplan gjelder: Navn: Kommuneplan Fredrikstad 2020-2032, datert 18.06.2020. Formål: Bebyggelse og anlegg. Hensynssone: Flomfare, H320_Bekk. LNF - tiltak for stedbunden næring. Det er ikke registrert pågående planarbeid på eiendommen eller i nærheten av eiendommen.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen i kommunens arkiver. Det skal ikke være nødvendig med ferdigattest for bygg eldre enn fra 1998, da nye regler om ansvar ble innført. Boligen er registrert som "Tomannsbolig, horisontaldelt", 2 stk. boenheter, samt registrert med status "tatt i bruk" i matrikkelen. Annekset eller boden er benevnt som "Garasjeuthus anneks til bolig" i matrikkelen, samt registrert med status "igangsettingstillatelse". Det foreligger godkjente byggetegninger av boligen datert 23.08.1983, se vedlagt bygningstegningene i salgsoppgaven. - Plantegning av 1. etasje: stemmer overens med godkjente bygningstegninger foruten om en utvidet veranda. - Plantegning av 2. etasje: stemmer hovedsakelig overens med godkjente bygningstegninger. Gangen og badet er utvidet der det tidligere var bod. Bruksendringen er søknadspliktig. Et av soverommene er ikke lenger et soverom, men en del av stuen (ut mot balkong). Bruksendringen er ikke søknadspliktig. - Plantegning av kjelleretasje: kjelleren er innredet som en hybelleilighet med egen inngang. Rommene i kjelleren (innredet rom på plantegning) er benevnt som boder, vaskerom, dusj/wc, badstue, hobbyrom og trimrom i bygningstegningene. Vaskerom, dusj/wc og badstue er regnet som hoveddel i en bolig. Resterende rom er regnet som tilleggsdel i en bolig. Ingen av de resterende rommene i kjelleren er søkt bruksendret fra tilleggsdel til hoveddel. Omgjøring av rom fra tilleggsdel til hoveddel må godkjennes av kommunen. Rommene er derfor ikke godkjente som rom for varig opphold, og kjelleren er derfor ikke en godkjent boenhet slik som den fremstår i dag. Takstmann beskriver rommene slik de er innredet, og ikke ut i fra hva som er godkjent bruk. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Heftelser i eiendomsrett: 12.01.1948 - Dokumentnr: 300113 - Festekontrakt - vilkår Gjelder feste Festetid: 75 år ÅRLIG AVGIFT NOK 195 - 20% Overført fra: Knr:0106 Gnr:209 Bnr:6 Fnr:179 F

Kommunen har legalpant for forfalte kommunale avgifter og ev. eiendomsskatt.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann og avløp via private stikkledninger. Adkomst til eiendommen fra kommunal vei.

Radonverdier må oppgis for alle boliger hvor det foregår utleie. Ved for høye verdier må det iverksettes tiltak. Se også: http://www.dsa.no/radon Det er i 2008 utført radonmåling på eiendommen, selger opplyser at han er usikker på hva verdien ble, men at den ble godkjent.

Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme. Det opplyses fra brann- og feiervesen at pipen sist er feiet/sjekket 28.10.2021. Siste tilsyn av fyringsanlegg er datert 10.12.2012.

1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Se tilstandsrapporten. 2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: full renovering av bad i 1.etg i 2016. Arbeid utført av: Borge VVS. 2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. FULL RENOVERING AV BAD 1.ETG 2.2 Er arbeidet byggemeldt? Ja. Borge vvs ordnet med det. 3. Kjenner du til om det er/har vært tilbakeslag av avløpsvann i sluk eller lignende? Ja. Olimb rørfornying satte inn nye rør i 2017, etter det har det ikke vært noe problemer. 4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Monterte ny stoppekran og vannledning i 2011. Arbeid utført av: rørlegger Arne Nilsen. 5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja. Før vi drenerte hele underetasjen i 2011, kunne vi se noe gjennomslag. 6. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Var en vannlekkasje fra veranda 2.etg, det er blitt fikset med høyere beskyttelse opp på veggen. 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Noen sprekker i grunnmur. 10. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen? Ja. Har hatt noen skjeggre etter at det lå noe møbelpakker inne i noen uker. 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Elsjekk ble utført 2021. 14. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Ja. Ufaglært har utbedret bad i underetasjen og bad utleiedel. 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Nytt tak, en del nye vinduer, en del nye ventiler. Utvidet veranda 2.etg. Arbeid utført av: Stolt mestbygg, Liesys toppbygg. 17. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende? Ja. Huset er en tomannsbolig og generasjonsbolig med utleiedel i 2.etg (godkjent) og leilighet i underetasjen til egen familie (ikke godkjent). 17.1 Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene? Nei. 21. Er det foretatt radonmåling? Ja. Utført ifm med hjemmebarnehage, av Fredrikstad Kommune ca. 2008, da min kone hadde det som arbeidsplass i noen år før vi gjorde om underetasjen. 21.1 Radonmåling År: 2008. Verdi: Husker ikke, men ble godkjent. 22. Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest? Ja. Vi har ikke søkt om bruksendring av underetasjen, da det er vår familie som har brukt den. 23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja. Tilstandsrapport er utført 2022. 24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Boden til vår nabo står delvis inne på vår tomt og vi har en muntlig avtale på at boden skal flyttes ned i deres hage. Tilleggskommentar: Se tilstandsrapporten. Tror ikke vi har uteglemt noe på denne egenerklæringen, men hvis vi skulle komme på noe vil vi legge dette til før salg. Dokumentasjon/fakturaer av utførte arbeider etc og tegninger og gamle dokumenter av huset har vi tatt vare på. Selger har observert skjeggkre i boligen. Skjeggkre er et beslektet insekt av sølvkre. Det lever kun innendørs og trives best ved høy fuktighet, men sammenlignet med sølvkre kan de klare seg også i tørrere miljøer. Skjeggkre er observert i bygg over hele landet, og mange av funnene er fra nyere og moderne boliger. Bekjempelse av skjeggkre med forgiftet åte har vist seg å være svært effektivt. Skadedyrfirmaer som benytter denne strategien kan nå tilby en god og sikker sanering til en mye rimeligere pris enn hva som har vært tilfelle tidligere. I meglerens verdivurdering av boligen er det ikke tatt hensyn til opplysninger om at skjeggkre er observert.

Boligen har 3 varmepumper fra 2011 samt kamin i 2. etasje og peis i 1. etasje. Varmekabler i gulv på alle tre baderom. Ellers elektrisk oppvarming.

Selger har ikke utført energimerking iht. gjeldende regelverk, se https://www.energimerking.no/no/energimerking-bygg/kjopeleie-bolig1/kva-kan-eg-krevje/