Det finnes over 300.000 festetomter i Norge og forholdet mellom bortfester og fester er strengt regulert i Lov om tomtefeste. Du skal med andre ord slippe overraskelser når du kjøper hytter eller hus på festet tomt, men det er greit å kjenne til reglene.
Fester har også lovbestemt rett til å kreve innløsning av tomten når det har gått 30 år av festetiden,&nbsp;sier Kallum.
&nbsp;
-&nbsp;Deretter er regelen at du skal ha en innløsningsmulighet hver gang det har gått to år for bolighus, og hvert tiende år for fritidsbolig.&nbsp;
Bortfester kan normalt ikke nekte innløsning, samtidig kan bortfester ikke kreve at fester kjøper ut tomta.
Skal du selge hytte? Kom i kontakt med en lokalkjent eiendomsmegler her
&nbsp;
Det er gitt unntak for landbrukseiendommer&nbsp;
I lovens §34 ligger noen unntak fra rett til å kreve innløsning, dette gjelder spesifikt det såkalte landbruksunntaket for fritidshus (ikke bolighus). Her må det vises til tomtefesteloven med forskrifter, og de nærmere vilkår for å kunne nekte innløsning, sier advokaten.&nbsp;
Den som leier tomta kan når som helst kjøpe den ut hvis grunneieren sier ja&nbsp;
Det er ingenting som hindrer for at grunneier og fester også utenom de lovbestemte tidsintervaller kan innløse tomten, men det krever at grunneier godtar dette.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Les også: Hva er forskjellen på tomtefeste og punktfeste?
&nbsp;
&nbsp;Hvis fritidsboligen din står på en festetomt definert som landbrukseiendom blir ting noe mer komplisert, sier advokaten. Da gjelder det såkalte "Landbruksunntaket". (Foto: NTB Scandinavia)
&nbsp;
Grunneier kan nekte å innløse hvis det er landbrukseiendom&nbsp;
Dersom tomta oppfyller kravene til landbrukseiendom etter tomtefesteloven, kan grunneier nekte å innløse tomten med loven i hånd, sier Kallum.&nbsp;
Denne begrensningen i innløsningsretten er gitt for å beskytte landbruksnæringen.
Grunneier bestemmer i slike tilfeller selv om han eller hun ønsker å påberope seg retten til å nekte innløsning eller ikke.
Det kan være vanskelig å se om landbruksunntaket skal gjelde
Om landbruksunntaket kan gjelde eller ikke kan i en del tilfeller uten aktiv jord og skogbruksdrift bero på mer komplekse vurderinger.
- Da må gjerne advokater kontaktes for å tolke og oppnå enighet, hvis det kommer til en sak mellom fester og bortfester, sier Kallum.
Vil du vite hva hytten din er verdt i dagens marked? Bestill verdivurdering her
&nbsp;
Frist for å varsle krav om innløsning&nbsp;
Hvis du ønsker å løse ut et tomtefeste, gjelder bestemte tidsfrister for å varsle etter loven. Skal du nå fram er det da viktig at fristene ikke oversittes.&nbsp;
Fester må normalt fremme skriftlig krav om innløsning senest ett år før innløsningstidspunkt, jf tomtefesteloven&nbsp; § 36.&nbsp;
Ønsker du å kreve innløsning må du passe på tidsfristene!&nbsp;
Når innløsning først skjer ved utløpet av festetiden har bortfester plikt til å varsle om rett til å kreve innløsning, og informere om fristen for å kreve dette. I motsatt fall er innløsningsretten ikke falt bort på innløsningstidspunktet.&nbsp;
&nbsp;

Over 300.000 boliger og hytter står på festetomt i Norge og det er som regel helt problemfritt og rimelig. Tomtefesteloven regulerer leieforholdet strengt. (Foto: NTB)
&nbsp;
Hvordan beregnes innløsningssummen?&nbsp;
Tomtefesteloven har også regler om hvorledes innløsningssummen skal beregnes, jf § 37. - Hvordan summen beregnes er avhengig av type festekontrakt, om den er tidsubegrenset, eller om det er avtalt festetid i kontrakten.&nbsp;
For tidsubestemt kontrakt fastsettes innløsningsummen til 25 x årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet.&nbsp; I slike tilfelle vil grunneier kun ha krav på økonomisk kompensasjon ved bortfall av festeavgift.&nbsp;
Hvordan summen beregnes avhenger av type festekontrakt
For festekontrakt med avtalt festetid har bortfester valget mellom å kreve 25 x oppregulert festeavgift, eller 40 prosent av råtomteverdien. &nbsp;Bortfester kan da kreve den beregningsmåte han eller hun ønsker.&nbsp;
&nbsp;
Har du rett til å felle trær på festetomta du leier?
&nbsp;
Hvis du ønsker å kjøpe ut lenge før kontrakt går ut, skal det kompenseres
Hvis innløsning først finner sted 10 år eller mindre for når festetiden utløper, kan bortfester spesielt ved innløsning kreve at engangsløftet benyttes ved oppregulert festeavgift, sier Kallum.&nbsp;
-Ved innløsning før dette vil oppreguleringen av festeavgift ofte være begrenset til konsumprisindeks, og gi en lavere innløsningssum.&nbsp;
Det skal gis fradrag for den verdiøkning fester har gitt tomten under leietiden&nbsp;
Ved beregning av råtomteverdien skal det beregnes ut fra tomtens beskaffenhet da festet tok til, slik at det gis fradrag for den verdiøkning som fester har tilført tomten, sier han.&nbsp;
For fester er det viktig at alle slike verdiøkende tiltak tilført tomten blir opplyst og vektlagt ved fastsettelse av råtomteverdien.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Hva markedsverdien kan settes til avgjør prisen
Hva en potensiell kjøper ville ha betalt for råtomta (hvis selveiertomt) blir avgjørende, og dere må da sammenligne mot tilsvarende råtomter uten feste i samme område, sier Kallum.&nbsp;
&nbsp;- Det må legges vekt på tomtens individuelle forhold. Pris må baseres på tomtens opprinnelige beskaffenhet.&nbsp;
Tomteverdien kan ikke settes høyere enn hva den kunne blitt solgt for i et fritt marked&nbsp;
Ved verdivurderingen skal det etter loven også legges til grunn faktisk utnyttelse av tomten. Tomteverdien må ikke settes høyere enn det tomten kan selges for dersom det bare er tillatt med det eller de husene som står på tomten.
&nbsp;
&nbsp;
En tomt kan ha forandret seg veldig under mange års festetid, det kompliserer verdifastsettelsen. Skal du kjøpe ut skal verdien settes til markedsvrdi på "råtomta", altså pris på tomten som sådan før beplantning, uten hus mm (Foto:&nbsp; Istock)
&nbsp;
Det kan være krevende å sette riktig takst&nbsp;
Det innhentes ofte takst eller&nbsp; verdivurdering&nbsp;for å få fastsatt råtomteverdien, men det er en utfordring at disse ofte spriker mye, sier Kallum.&nbsp;
- Det er viktig å følge prinsipper for verdsettelse etter tomtefesteloven, og det sikres best mulig gjennom mandat.&nbsp;
Hvis dere ikke blir enige kan det kreves rettslig skjønn
&nbsp;Hvis partene ikke blir enige om innløsningssummen og vilkårene, kan det kreves rettslig skjønn.&nbsp; Fester vil ved tvist kunne søke rettshjelpsdekning gjennom&nbsp; bolig-&nbsp;eller&nbsp;hytteforsikringen.&nbsp;
Før rettslige skritt iverksettes plikter partene og forsøke å komme til en minnelig løsning, sier Kallum.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Gjennomføring av innløsning av tomtefeste&nbsp;
Ved innløsning blir fester eier av tomten, og den går over til å bli en selveiertomt. Bortfesteren plikter å medvirke til innløsningen, og få skilt ut tomten, slik at festeren får hjemmel til tomten.&nbsp;
Det anbefales at eiendomsmegler eller advokat bistår med innløsningen, og at det settes opp kontrakt hvor innløsningssum og oppgjør avtales og sikres.&nbsp;
Fester har krav på skjøte på tomten, og at den er fri for pengeheftelser.
-Kostnadene forbundet med innløsningen skal dekkes av fester som kjøper, og dette avtales skriftlig i kjøpekontrakten.&nbsp;
Festekontrakten skal da slettes, men før dette må fester påse at de gamle rettighetene under tidligere festeforhold blir gjennomgått og videreført. Dette gjelder f.eks vei, parkering, båtplass m.v.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;




Vurderer du å selge boligen eller hytta?
Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.&nbsp;
DNB Eiendom legger ut for alt inntil boligen eventuelt legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.




Kontakt en eiendomsmegler her!




&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;


De fleste festekontrakter har avtalt festetid, men fester har i dag en automatisk rett til forlengelse av feste p&aring; ubestemt tid, sier advokat Kallum.&nbsp;
- Denne automatiske retten til forlengelse ses p&aring; som alternativ til innl&oslash;sning av festetomten.
&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
N&aring;r du leier festetomt har du samme fysiske r&aring;derett du ville hatt som eier&nbsp;
Ved forlengelse vil festeforholdet l&oslash;pe videre som f&oslash;r, med alle rettigheter og forpliktelser, sier Kallum.&nbsp;
Du, som fester, er sikret &aring; benytte tomten med bolig eller hytte til evig tid, og har samme fysiske r&aring;dighet som en eier over tomten med mindre annet er avtalt.&nbsp;
Festeavgiften er sterkt regulert ved lov. Eier kan ikke br&aring;tt sette opp leien.
I &aring;revis har festeleien ligget flatt, men s&aring; kom det noen nye overgangsregler i Lov om tomtefeste i 2005.
Disse overgangsreglene, ga bortfester (eier av tomten) rett til &aring; &oslash;ke festeavgiften med et s&aring;kalt engangsl&oslash;ft, ved utl&oslash;pet av avtalt festetid.&nbsp;
Det er fremdeles strengt regulert n&aring;r feste kan reguleres og med hvor mye.&nbsp;
&nbsp;
Lov om tomtefeste finner du i sin helhet her
&nbsp;
&nbsp;Veldig mange hytter i Norge st&aring;r p&aring; festetomt og det b&oslash;r ikke v&aelig;re noe problem s&aring; lenge Lov om tomtefeste regulerer forholdene strengt. (foto: DNB Eiendom)
&nbsp;
Den &aring;rlige festeavgiften &oslash;kes normalt ved utl&oslash;pet av avtalt festetid
Festeavgiften kan &oslash;kes i samsvar med konsumprisindeksen hvert tiende &aring;r, og med noen unntak gj&oslash;res som oftest det.
Den &aring;rlige festeavgiften kan normalt &oslash;kes med et engangsl&oslash;ft utover konsumprisindeks ved utl&oslash;pet av avtalt festetid.
Den &aring;rlige festeavgiften skal settes med utgangspunkt i tomteverdien
Unntak fra engangsl&oslash;ftet gjelder i de tilfeller der det er skrevet en tidsubestemt festekontrakt, og for festeforhold hvor det er avtalt rett til forlengelse og det samtidig f&oslash;lger av avtalen at bortfester ikke har rett til regulering av festeavgiften utover konsumprisindeks (kpi), sier Kallum.&nbsp;
Han presiserer at ettersom det finnes unntak s&aring; er det vanskelig &aring; gi en fasit som passer alle, hver enkelt situasjon m&aring; vurderes p&aring; et bredere grunnlag.
&nbsp;

N&aring;r den &aring;rlige festeavgiften beregnes skal det tas utgangspunkt i r&aring;tomteverdien. Ekstra verdi du som tomtefester har tilf&oslash;rt tomten, landskapsarkitektur, bebyggelse og beplantning m.m, skal trekkes fra (Foto: NTB Nordisk premium)&nbsp;
&nbsp;
Tomteeier m&aring; trekke fra den verdi&oslash;kning som fester har tilf&oslash;rt tomten
Det er viktig at fester er klar over at det skal gj&oslash;res fradrag i tomteverdien for verdi&oslash;kning av de tiltak og tilskudd fester har tilf&oslash;rt tomten.
- Engangsl&oslash;ftet best&aring;r i at den &aring;rlige festeavgiften kan &oslash;kes til maks to prosent av r&aring;tomteverdien, med et maksbel&oslash;p for tiden p&aring; kr. 12.230,- pr m&aring;l (per 2018, kpi reguleres ved hvert &aring;rsskifte).&nbsp;
Festeavgiften kan &oslash;kes til maks to prosent av r&aring;tomteverdien&nbsp;
Maksbel&oslash;pet gjelder ogs&aring; for tomter mindre enn ett m&aring;l, og bel&oslash;psgrensen &oslash;ker forholdsmessig ved tomter st&oslash;rre enn ett m&aring;l.
&nbsp;
Les ogs&aring;: Hva er forskjellen p&aring; tomtefeste og punktfeste?
&nbsp;
&nbsp;
Festeavgiften skal ta utgangspunkt i r&aring;tomtens verdi, alts&aring; verdien tomta ville hatt uten bebyggelse eller kultivering (beplantning mm). Foto: NTB Scanpix
&nbsp;
Les ogs&aring;: Har jeg lov til &aring; felle tr&aelig;r p&aring; festetomt uten &aring; sp&oslash;rre grunneier?
&nbsp;
De fleste festetomter har i dag lavere festeavgifter enn hva loven &aring;pner for
De fleste tomter har i dag lave festeavgifter, forteller Kallum.&nbsp; Lavere enn hva loven &aring;pner for.
&ndash; Dette betyr selvsagt at mange vil kunne risikere vesentlig &oslash;kning av festeavgiften ved utl&oslash;pet av festetiden, men dette vil variere fra tomt til tomt, og fra eier til eier.&nbsp;
Mange kan risikere &aring; f&aring; en &oslash;kning i festeavgiften n&aring;r kontraktstiden utl&oslash;per
Lovgiver har &aring;pnet adgang for partene til &aring; kreve ny regulering av festeavgift og maksbel&oslash;p n&aring;r det har g&aring;tt ytterligere 30 &aring;r etter engangsl&oslash;ftet.&nbsp;
Engangsl&oslash;ftet kan f&oslash;rst foretas ved utl&oslash;pet av festetiden, og avtalt festetid varierer fra kontrakt til kontrakt slik at denne 30-&aring;rsfristen derfor vil l&oslash;pe ut til forskjellig tid. Det skal da g&aring; ytterligere 30 &aring;r til evt ny regulering av festeavgift etter de samme prinsipper som ved om engangsl&oslash;ft.&nbsp;
Det andre l&oslash;ft kan kreves av begge parter, iflg motivene til loven: "..da forholdet mellom verdiutviklingen for tomter og det som betales i festeavgift, vil kunne forandre seg over tid og forrykke balansen mellom partene".
Dette som en sikkerhetsventil hvis det er n&oslash;dvendig for &aring; ivareta &lsquo;fair balance&rsquo; mellom partene etter den Europeiske menneskerettighets domstol, sier han.
&nbsp;
Les ogs&aring;:&nbsp; Hva skal til for &aring; f&aring; kj&oslash;pt ut festetomten og hvordan settes verdien?&nbsp;
Her finner du ogs&aring; mer informasjon:&nbsp;&nbsp;http://www.tomtefesterforbundet.no/
&nbsp;




Vurderer du &aring; selge hytta eller boligen din?
Vi kommer gjerne p&aring; befaring i god tid f&oslash;r du skal selge for &aring; gi deg r&aring;d om alt fra salgstidspunkt til hva du b&oslash;r forberede f&oslash;r salget.&nbsp;
DNB Eiendom legger ut for alt inntil boligen eventuelt legges ut for salg. Du tar ingen &oslash;konomisk risiko ved &aring; gi oss oppdraget tidlig.




Bestill en eiendomsmegler her og n&aring;!




&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;

Ikke alle kommer like godt forberedt til hyttevisningen og mange bruker for liten tid på å sjekke det de ønsker å kjøpe, sier Martin Sønsteli hos DNB Eiendom Lillehammer Fritid.&nbsp;
– Mitt beste råd til deg som skal kjøpe hytte er å tenke nøye over hva som er viktig for deg, før du drar på visning.&nbsp;
&nbsp;

Les alltid salgsoppgaven nøye før du går på visning. (Foto: Istock)
&nbsp;
Les også: Hva koster det å ha hytte?
&nbsp;
Hva slags hytte ønsker du?
Den erfarne hyttemegleren anbefaler å gå systematisk til verks når du skal kjøpe hytte.
- Lag en liste med det som er viktigst for deg i prioritert rekkefølge. Det kan være ting som skiløyper, solforhold, snøforhold, reisevei, hvilke tilbud som finnes i området, standard på hytta, utbyggingsmuligheter eller andre ting.
Lag en liste med det som er viktigst for deg
&nbsp;

Hyttedrømmen kan være så mangt, lag en liste over hvilke kvaliteter som er viktigst for deg. &nbsp;
&nbsp;
Hvis du&nbsp; kan krysse av for de viktigste kriteriene &nbsp;når du leser prospektet, bør du ta turen på visning.
- Et godt tips er å skille mellom ting du kan gjøre noe med selv, som farger, innredning og standard - og det du ikke får gjort noe med, som solforhold og utsikt, sier Sønsteli.&nbsp;
Han anbefaler også å lese den tekniske rapporten og selgers egenerklæring nøye.
- Da kan du på forhånd notere deg alt hva du vil sjekke og spørre om på visningen.
I dag finnes gode systemer for solcellepaneler, parafin- og propanoppvarming
Sønsteli mener du også bør ta en vurdering om du vil kjøpe brukt, nytt eller bygge hytte selv.
- Nybygg&nbsp;er veldig konkurransedyktig på pris nå. Utfordringen er å finne en god tomt, men det er det fremdeles muligheter for i fjellet i dag.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Slik får du råd til hyttedrømmen
&nbsp;
Fra enkel til fullstandard
Det finnes fremdeles mange fjellhytter uten strøm og vann. Vurderer du å kjøpe en enkel hytte, er det viktig å spørre megler om disse forholdene: Hvor hentes vann? Er hytta godkjent for utslipp av vann og avløp? Er det mobildekning i området? Hva koster brøyting av vei?
Om ikke hytta har innlagt strøm, vann og avløp i dag, bør du sjekke om det går an å legge dette inn senere.
&nbsp;
Skal du selge hytte? Da bør du ha den beste salgspakken
&nbsp;

Kjøper du en hytte uten innlagt strøm og vann, bør du forhøre deg om det er mulig å gjøre dette senere og hva det vil koste.
&nbsp;
- Spør selger eller megler om hvilke muligheter det er i området, sier Sønsteli. Husk også at det i dag finnes gode systemer for solcellepaneler, parafin- og propanoppvarming, som kan fungere som et fullgodt alternativ. Mange av disse kan fjernstyres med smarttelefonen på lik linje med strøm.
&nbsp;
Vurderer du å selge hytte? Her kan du bestille verdivurdering
&nbsp;
Dobbeltsjekk teknisk standard
En hytte brukes ofte bare deler av året. Nettopp derfor er det viktig å sjekke hyttas tekniske stand ekstra godt.
- Mange gamle hytter kan ha lekkasjer rundt pipa og setningsskader i gulvene på grunn av dårlig drenering. Dette kan du se etter ved å sjekke panelet på veggene rundt pipa, og gå litt rundt på gulvet og se om det «gynger» når du går.
&nbsp;

Har hytta oppgraderingsbehov er det greit å være oppmerksom på dette før du legger inn bud.
&nbsp;
- Du bør også sjekke om dørene er «trange», er de det tyder det på setningsskader, sier&nbsp; Sønsteli. - Jeg har solgt mange gamle hytter med setningsskader, det er ikke så uvanlig. Poenget er at du skal vite hva du kjøper, ikke oppdage det i etterkant sier han.
&nbsp;
Festetomt eller eiet tomt?
De fleste nyere hytter selges på eiet tomt, men mange godt beliggende eldre hytter i fjellet står på festet tomt. Det betyr at du leier tomten av en grunneier, og betaler en årlig avgift til vedkommende. Det har vært stadige endringer i tomtefesteloven. Slåttholm Sønsteli mener likevel festekontrakter som regel er forutsigbare og helt ufarlige.
&nbsp;
Les også: Slik kan du kjøpe ut festetomten
&nbsp;
 For mange hyttekjøpere er nærhet til skiløyper blant de viktigste kriteriene.
&nbsp;
- Det viktigste punktet er alltid å sjekke hvordan festeavgiften reguleres. Står det at den reguleres i tråd med konsumprisindeksen er det helt greit, det vil da som regel gjelde i all uoverskuelig framtid og du slipper overraskelser.&nbsp;
&nbsp;
7 tips til hyttevisningen:

Last ned og les prospekt nøye før du drar. Sett opp dine ønsker og sjekk av at hytta innfrir på flesteparten før du tar turen på visning.
Sjekk ut området der hytta ligger. Er det langt til fiskevann, løyper, alpinanlegg, butikker? Finnes det gode tilbud for opplevelser om sommeren? Er det mobildekning i området?
Byggets tilstand: Lekkasjer rundt pipa er blant de vanligste problemene på eldre fjellhytter. Sjekk også i forhold til setningsskader, isolering og ventilasjon. Er det gammel grunnmur, se etter muselort i skap og kroker.
Vann, avløp og strøm: Finn ut hva det vil koste å bore etter vann eller koble seg til det kommunale vannlednings- og avløpsnettet. Sjekk utslippstillatelser. Finn ut hva det vil koste å få strøm til hytta. Parafin eller propan kan også være en mulighet.
Tilbygg eller endringer: Sjekk med kommunen om du har lov til å bygge på eller gjøre andre endringer. Sjekk også om eventuelle påbygg er godkjent.
Brøyting: Er hytta knyttet til et veilag eller har brøyteavtale? Hvor mye koster dette?
Festekontrakt eller eiet tomt: Sjekk den årlige tomtefesteavgiften, kontraktens varighet og muligheten for å fornye leiekontrakten.


.
Det gjelder et generelt forbud mot å kreve urimelig høy festeavgift. Videre er reglene til en viss grad bestemt av type festekontrakt og når den er inngått. Det kan maksimalt avtales årlige reguleringer, men er ikke noe annet avtalt kan avgiften kun reguleres hvert tiende år.
&nbsp;
Hovedregelen for prisjustering av festeavgift
Som hovedregel må økning av festeavgiften under festetiden begrenses til endringen i konsumprisindeksen (KPI) fra forrige regulering.
&nbsp;

Reglene for øking av festeavgift er til en viss grad regulert av type festekontrakt og når den er inngått.
&nbsp;
Ved utløpet av festetiden er det nå blitt anledning til å øke den årlige avgiften med et såkalt engangsløft av festeavgiften, og deretter gjelder kun KPI regulering av festeavgiften og med ellers rett til feste på samme vilkår. (Lovendring 01.07.2015 med overgangsregler)
Som hovedregel må økning av festeavgiften under festetiden begrenses til endringen i konsumprisindeksen (KPI) fra forrige regulering
Ved engangsløftet kan den årlige festeavgift justeres til et nivå som svarer til 2 % av råtomteverdien av festetomten. Festeavgiften kan ikke oppreguleres til mer enn maksimalt kr&nbsp;12.113 for hvert mål. (Maksimumsbeløpet KPI reguleres årlig.) 
Skal gis fradrag for verdiøkning&nbsp;
Ved vurderingen av råtomteverdien skal det i tomteverdien gis fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten, eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre enn bortfester. Tomteverdien skal også baseres på det eller de hus som allerede er på tomten- og ikke på annen utnyttelse.
Ved vurderingen av råtomteverdien skal det i tomteverdien gis fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten
I de tilfelle der det er avtalt rett for festeren til forlengelse av feste, og det følger av avtalen at bortfesteren ikke har rett til regulering utover KPI, gjelder ikke rett til engangsløft ved utløpet av festetiden.&nbsp;
Engangsløftet må bortfester kreve innen 3 år etter at festetiden i følge kontrakten løp ut. Festekontrakter for bolig og fritidseiendom løper nå også automatisk videre uten at fester må kreve forlengelse.

.
Et punktfeste er en variant av en festetomt, men i motsetning til vanlig tomtefeste er det da ikke gitt grenser for tomtens størrelse.
&nbsp;
Punktfeste
Punktfeste kan være et greit alternativ så lenge man ikke planlegger å opparbeide en stor hage rundt hytta. Eiendommen er markert med et sentralpunkt, som skal ligge innenfor bebyggelsen på tomten.
Eieren av punktfestet har normalt en egen, men den kan være begrenset, disposisjonsrett innenfor en sirkel med radius 30 meter fra sentralpunktet. Betegnelsen punktfeste ble etablert i forbindelse med innføringen av «delingsloven» i 1980. Derav har tomten, normalt en hyttetomt, et leieforhold til en grunneiendom. Eieren av punktfestet betaler derfor en (normalt årlig) festeavgift til grunneieren.
Punktfeste er gjerne benyttet der grunnverdien er lav, for eksempel hyttetomter i innlandet eller på fjellet.
&nbsp;
Tomtefeste
Tomtefeste er leie av grunn til hus som festeren, den som leier tomten, har eller får på tomten. Tomtefeste har forekommet, og forekommer stadig, i betydelig grad i Norge. Særlig for bolighus og fritidseiendom, men også for næringsbygg.&nbsp;
I festeforhold til bolig- og fritidsformål har også reglene om innløsningssummens størrelse vært et omstridt tema. Etter flere endringer og saker i Høyesterett om reglenes grunnlovsmessighet, er reglene per 2010 slik at hovedregelen er innløsning til 25 ganger regulert årlig festeavgift på innløsningstiden.
Bortfester er også gitt rett til å kunne kreve innløsning til 40 % av råtomtverdien. Råtomtverdien er ikke er det samme som verdien av den opparbeidede tomten.
&nbsp;
Hilsen Advokat Thore Eithun Helland i Huseiernes Landsforbund,&nbsp;

.
– Festeren, altså den som leier en langvarig rett til å ha boligen eller fritidshuset på annen manns grunn, kan kreve eiendommen innløst etter at det har gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt eller festetiden er ute tidligere.
&nbsp;
Les også:&nbsp; Kan vi kjøpe ut festetomten? Advokat Knut Kallum svarer&nbsp;(2018)
&nbsp;
Etter 30 år kan dere kreve å få kjøpt ut tomta&nbsp;
Etter at det har gått 30 år av festetiden kan innløsning kreves hvert 10. år for fritidseiendom og annen hvert år for festere av tomt til boligformål. Tomt som hører til bygdeallmenning kan ikke kreves innløst. Det samme gjelder fritidstomt i statsallmenning og Finnmarkeiendommens grunn i Finnmark. Det gjelder også visse begrensinger for fritidstomt som ligger til landbrukseiendom.
&nbsp;
Hvordan settes verdien på festetomten?
Innløsningssummen skal som hovedregel settes til 25 ganger justert festeavgift. Hvis partene har avtalt en lavere innløsningssum, skal denne legges til grunn.&nbsp;
Bortfester kan likevel kreve at innløsningssummen settes til 40 prosent av tomteverdien på innløsningstidspunktet, med mindre tomten er festet bort på ubestemt tid og bortfester ikke har oppsigelsesrett. Ved vurdering av tomteverdien skal det gjøres fradrag for verdiøkning som skyldes fester. Og det skal ikke tas hensyn til at tomtens størrelse eventuelt gir mulighet til å sette opp flere hus på tomten.
I praksis vil bortfester benytte seg av muligheten til å kreve innløsning til 40 prosent av tomteverdien der tomten er relativt verdifull og/eller festeavgiften er relativt lav. Denne beregningen av innløsningssummen vil da som regel føre til en høyere sum enn 25 ganger justert festeavgift.
&nbsp;

Advokat Einar Frigstad i Huseiernes Landsforbund
&nbsp;
&nbsp;
Les også disse sakene om festetomt:
Ønsker du å kjøpe ut festetomta? Disse reglene gjelder (2018)
Hva er forskjellen på festetomt og punktfeste?
Kan jeg felle trær på festetomta?
Lov og tomtefeste (Lovdata)
&nbsp;

.
– Hvis ikke et forbud eller regulering om trefelling er avtalt på forhånd, har fester normalt rett til å felle trær, sier Annita Magnussen, advokat i Huseiernes Landsforbund.
Loven sier at du som fester, er sikret å benytte tomten med bolig eller hytte til evig tid, og har samme fysiske rådighet som en eier over tomten med mindre annet er avtalt, sier hun.&nbsp;
Unntak kan altså forekomme, men det må da være spesifisert i avtalen: Hvem som kan felle trær, eller om det kan felles trær, kan noen ganger være regulert i festeavtalen.
&nbsp;
Les også: Advokat Knut Kallums gjennomgang av tomtefesteloven (2018)
&nbsp;
Viktig å lese nøye gjennom festeavtalen før du går i gang!
– Tomtefesteloven § 16 regulerer festers råderett over tomten, og den sier blant annet: «Ved feste av tomt til boliger og fritidshus har festeren samme fysiske råderett over festetomten til bruk innenfor festeformålet som en eier har, så langt ikke annet følger av det som er avtalt.
Hvis unntak er gjort kan du likevel ofte kreve at trær som tar utsikt eller lys skal fjernes
Er det avtalt at festeren ikke kan hogge ned tre på tomten, kan festeren likevel kreve at bortfester i rimelig grad tar bort trær som hindrer utsikt eller på annen måte er til ulempe, og sette seg imot hogst av tre som bør bli stående for trivsels skyld.
&nbsp;
Les også: Bortfester kan ikke kreve urimelig høy festavgift
&nbsp;

&nbsp;
Som en hovedregel har du lov til å gjøre det du vil på festet tomt, sier advokaten. Men les nøye gjennom festekontrakten for unntak finnes (Foto: NTB Scanpix)
&nbsp;
Har du planer om å kjøpe hytte? Sjekk de DNB Eiendom har til salgs nå
&nbsp;
Hvis tomtens størrelse eller areal ikke er oppgitt gjelder dette
Er det ikke sagt noe i avtalen om størrelsen på tomten (punktfeste), gjelder vedtakene i andre punktum for et areal på ett dekar.»
Er ikke annet avtalt er det bare å felle de trærne du vil, men ta hensyn til naboer!
– Er det ikke avtalt noe i avtalen, skal fester ha mulighet til å felle trær, så vidt dette ikke kommer i strid med festeavtalen ellers og så lenge det må anses å være innenfor festeformålet.
Her finner du Lov og tomtefeste i sin helhet
&nbsp;
&nbsp;




Vurderer du å selge boligen eller hytta?
Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.&nbsp;
DNB Eiendom legger ut for alt inntil boligen eventuelt legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.




Bestill en eiendomsmegler her og nå!




&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;

Jus

Kan vi kjøpe ut festetomten?

Jus

Kan ikke kreve urimelig høy festeavgift

Jus

Har jeg lov til å felle trær på festetomt?

Jus

Ønsker du å kjøpe hytte eller hus på festetomt? Slik er reglene

Jus

Hva er forskjellen på tomtefeste og punktfeste?

Hytte

Dette må du alltid sjekke på hyttevisningen!

Jus

Innløsing av festetomt