Jus

Ønsker du å kjøpe hytte eller hus på festetomt? Slik er reglene

Av Øivind Skorve/Kristin O. Iversen Foto: NTB Scanpix og Deloitte

Det er godt over 300.000 festetomter her i landet og leie av festetomter er godt regulert av lovverket, sier advokat Knut Kallum i Deloitte.



Advokat Knut Kallum forklarer festetomt-regler | DNB EiendomDe fleste festekontrakter har avtalt festetid, men fester har i dag en automatisk rett til forlengelse av feste på ubestemt tid, sier advokat Kallum i Deloitte Advokatfirma AS i Tønsberg

- Denne automatiske retten til forlengelse ses på som alternativ til innløsning av festetomten.

  

 

Som leier av festetomt har du samme fysiske råderett som du ville hatt som eier 

Ved forlengelse vil festeforholdet løpe videre som før, med alle rettigheter og forpliktelser, sier Kallum. 

Du, som fester, er sikret å benytte tomten med bolig eller hytte til evig tid, og har samme fysiske rådighet som en eier over tomten med mindre annet er avtalt. 

Festeavgiften er sterkt regulert ved lov. Eier kan ikke brått sette opp leien.

I årevis har festeleien ligget flatt, men så kom det noen nye overgangsregler i Lov om tomtefeste i 2005.

Disse overgangsreglene, ga bortfester (eier av tomten) rett til å øke festeavgiften med et såkalt engangsløft, ved utløpet av avtalt festetid. 

Det er fremdeles strengt regulert når feste kan reguleres og med hvor mye. 

 

Lov om tomtefeste finner du i sin helhet her

 

Hytter på festetomt | DNB Eiendom Veldig mange hytter i Norge står på festetomt og det bør ikke være noe problem så lenge Lov om tomtefeste regulerer forholdene strengt. (foto: DNB Eiendom)

 

Den årlige festeavgiften økes normalt ved utløpet av avtalt festetid

Festeavgiften kan økes i samsvar med konsumprisindeksen hvert tiende år, og med noen unntak gjøres som oftest det.

Den årlige festeavgiften kan normalt økes med et engangsløft utover konsumprisindeks ved utløpet av avtalt festetid.

Den årlige festeavgiften skal settes med utgangspunkt i tomteverdien

Unntak fra engangsløftet gjelder i de tilfeller der det er skrevet en tidsubestemt festekontrakt, og for festeforhold hvor det er avtalt rett til forlengelse og det samtidig følger av avtalen at bortfester ikke har rett til regulering av festeavgiften utover konsumprisindeks (kpi), sier Kallum. 

Han presiserer at ettersom det finnes unntak så er det vanskelig å gi en fasit som passer alle, hver enkelt situasjon må vurderes på et bredere grunnlag.

 

Mann foran sitt drivhus - festetomt | DNB Eiendom

Når den årlige festeavgiften beregnes skal det tas utgangspunkt i råtomteverdien. Ekstra verdi du som tomtefester har tilført tomten, landskapsarkitektur, bebyggelse og beplantning m.m, skal trekkes fra (Foto: NTB Nordisk premium) 

 

Tomteeier må trekke fra den verdiøkning som fester har tilført tomten

Det er viktig at fester er klar over at det skal gjøres fradrag i tomteverdien for verdiøkning av de tiltak og tilskudd fester har tilført tomten.

- Engangsløftet består i at den årlige festeavgiften kan økes til maks to prosent av råtomteverdien, med et maksbeløp for tiden på kr. 12.230,- pr mål (per 2018, kpi reguleres ved hvert årsskifte). 

Festeavgiften kan økes til maks to prosent av råtomteverdien 

Maksbeløpet gjelder også for tomter mindre enn ett mål, og beløpsgrensen øker forholdsmessig ved tomter større enn ett mål.

 

Les også: Hva er forskjellen på tomtefeste og punktfeste?

 

 Tomtefeste og festetomt - slik er reglene | DNB Eiendom

Festeavgiften skal ta utgangspunkt i råtomtens verdi, altså verdien tomta ville hatt uten bebyggelse eller kultivering (beplantning mm). Foto: NTB Scanpix

 

Les også: Har jeg lov til å felle trær på festetomt uten å spørre grunneier?

 

De fleste festetomter har i dag lavere festeavgifter enn hva loven åpner for

De fleste tomter har i dag lave festeavgifter, forteller Kallum.  Lavere enn hva loven åpner for.

– Dette betyr selvsagt at mange vil kunne risikere vesentlig økning av festeavgiften ved utløpet av festetiden, men dette vil variere fra tomt til tomt, og fra eier til eier. 

Mange kan risikere å få en økning i festeavgiften når kontraktstiden utløper

Lovgiver har åpnet adgang for partene til å kreve ny regulering av festeavgift og maksbeløp når det har gått ytterligere 30 år etter engangsløftet. 

Engangsløftet kan først foretas ved utløpet av festetiden, og avtalt festetid varierer fra kontrakt til kontrakt slik at denne 30-årsfristen derfor vil løpe ut til forskjellig tid. Det skal da gå ytterligere 30 år til evt ny regulering av festeavgift etter de samme prinsipper som ved om engangsløft. 

Det andre løft kan kreves av begge parter, iflg motivene til loven: "..da forholdet mellom verdiutviklingen for tomter og det som betales i festeavgift, vil kunne forandre seg over tid og forrykke balansen mellom partene".

Dette som en sikkerhetsventil hvis det er nødvendig for å ivareta ‘fair balance’ mellom partene etter den Europeiske menneskerettighets domstol, sier han.

 

Les også:  Hva skal til for å få kjøpt ut festetomten og hvordan settes verdien? 

Her finner du også mer informasjon:  http://www.tomtefesterforbundet.no/

 

Vurderer du å selge hytta eller boligen din?

Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget. 

DNB Eiendom legger ut for alt inntil boligen eventuelt legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.

Bestill en eiendomsmegler her og nå!