Boligmarkedet

Så lenge varer boligen

Tekst: Redaksjonen

Må du skifte membran, elektrisk anlegg eller drenere rundt huset? Kjøper du et gammelt hus eller leilighet, må du regne med å reparere ganske mye etter hvert. 

– Overraskende mange tror at en 50 år gammel bruktbolig fungerer som en ny, sier skadeleder Mille Haslund Mellbye i skadeoppgjørsselskapet Norwegian Claims Link (NCL).

– Hva klages det mest på?

– Spesielt bad er en gjenganger. Mesteparten av klagene er koblet til vann og våtrom. Det kan også være vann inn gjennom taket og kjelleren, forteller hun.

Ikke alle har fått med seg at en feil ikke nødvendigvis er en mangel, og dermed ikke gir grunnlag for å få gjennomslag for en klage (avhendingsloven). 

Sjekk membranen

Er huset fra 1910 må du sette deg inn i tilstanden og levetiden til de dyreste bygningsdelene med hyppigst skade, som bad, tak og drenering.

– Levetiden på baderom varierer selvsagt også med kvaliteten på arbeidet, materialene og belastningen, påpeker Mellbye.

I 1997 kom det et forskriftskrav om fuktsikring av vegger, frem til da var det kun krav om tett gulv.

– Generelt sies det derfor at bad frem til 1997 har en forventet levetid fra 10 til 20 år, og bad etter det fra 15 til 25 år, forteller hun.

Helt nye bad bygd etter 2010 kan du regne med har membran i henhold til ny våtromsstandard.

Når et baderom har oppnådd forventet levetid, må du regne med full utskifting.

– Kostnaden vil variere, avhengig av standard. En «normal» pris på et standard baderom vil kunne være omkring 200 000-250 000 kroner, sier hun.

Strøkent eller overflateoppussing?

– Du må stykke sammen ulik informasjon. Å se på boligens overflater er ikke nok. Sett deg nøye inn i prospekt, takst og boligsalgsrapport, borettslagets eller sameiets årsberetning og selgers egenerklæring, råder Mellbye.

Er det gitt risikoopplysninger er det lurt å ta med en fagmann på visningen. At badeflisene er skiftet, betyr ikke total renovering.

– Da ville jeg stilt spørsmål ved om det er lagt membran. Det skal ikke stå «strøkent, nytt bad» i prospektet, hvis det kun er overflateoppussing, understreker hun.

Med innføring av obligatorisk boligsalgsrapport fra nyttår kommer blant annet krav til måling av fukt i tilstøtende rom.

Drenering og elektrisk anlegg

Er dreneringen 50 år kan funksjonen være betydelig redusert, slik at vannet ikke ledes bort i tilstrekkelig grad.

– Du må da som kjøper forstå at her må det gjøres noe snart, sier Mellbye.

Kostnaden ved etablering av ny drenering eller fuktsikring rundt en bolig vil variere, avhengig av type grunn, om det er fjell osv. En «normal pris» for en enebolig vil være omkring 350 000 kroner, anslår teknisk avdeling hos NCL.

– På el-anlegg ser vi en del saker der bare el-skapet eller kontaktene er byttet ut, mens resten av el-anlegget er gammelt. Det holder derfor ikke bare å gløtte inn i sikringsskapet, påpeker Mellbye.

Spør alltid om hva som er gjort, hvem som har gjort det og om det foreligger dokumentasjon. Er hele eller deler av taket tatt? La forrige eier ny takstein, mens bærebjelkene er råtne hjelper ikke det så mye.

Opplysningsplikt og undersøkelsesplikt

Avhendingsloven pålegger selger å opplyse om alle forhold ved boligen som selger kjenner til eller måtte kjenne til, og som kan ha betydning for deg som kjøper. Skjulte feil og mangler kan en ikke forvente at selger vet noe om. Som kjøper kan du ikke gjøre gjeldende mangel som du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått.

– I en dom har Høyesterett antydet at kostnaden må ligge nærmere 6 prosent for at den regnes som vesentlig og gjør selger økonomisk ansvarlig, sier Mellbye.

Ca. 80 prosent av boligselgerne har eierskifteforsikring.

– Eierskifteforsikringen forsikrer selger mot krav rundt skjulte feil og mangler. Den gir også kjøper en profesjonell motpart som behandler saken og sørger for at det blir gjort opp. 

Levetid for boligen

Så lenge kan du regne med at de ulike delene av boligen varer før du må skifte:

Keramiske fliser  på membran, lettvegg     10-20 år

Gulv i våtrom, keramiske fliser og underliggende banemembran                           

  20-40 år
Drenering   20-60 år
Ytterkledning     40-60 år  
Takstein   30-60 år
Shingeltak   20-30 år
Membran på terrasser   15-35 år
Pipe (murte skorsteiner)   20-40 år
Elektrisk anlegg*   20-40 år
Rør i rør  (PEX rør):    
Teknisk levetid:
Anbefalt brukstid:  
  25-75 år
50 år

Vannrør av kobber:

 

 

Teknisk levetid:
Anbefalt brukstid:

  15-50 år
30 år 

* Firmaet M-Tek antyder denne levetiden