Det største hinderet i dagens marked er at for mange prosjekter har en boligmiks som ikke treffer etterspørselen. Det er særlig mangel på kompakte, sentrale leiligheter i størrelsesordenen 40–70 m² – nettopp det segmentet hvor kjøpsinteressen nå er størst. Samtidig går salget av de større leilighetene tregere, noe som blir stadig tydeligere i prosjektene vi følger både i Bergen sentrum og sør for bykjernen. Bergen skiller seg allikevel fortsatt ut som et av de mest robuste nybyggmarkedene i landet.

Bruktprisene har steget jevnt de siste årene, og alt tyder på at denne utviklingen vil fortsette gjennom 2026. En styrking i bruktmarkedet vil gradvis redusere nybyggpremien og gjøre nye boliger mer attraktive. Forutsatt at prisveksten i bruktmarkedet fortsetter, samtidig som byggekostnadene stabiliserer seg, vil avstanden mellom brukt og nytt bli mindre – og nyboliger vil igjen fremstå konkurransedyktige.

Byggekostnadene i nyboligmarkedet har likevel steget langt mer enn i prisveksten i bruktboligmarkedet. Dette gjør risikoen for høy, slik at mange utbyggere setter prosjekter på vent. I tillegg står bransjen overfor nye tekniske krav og mer omfattende infrastrukturoppgaver enn tidligere. Kostnadsveksten er sammensatt, men svak krone, sterke lønnsoppgjør og lav arbeidsinnvandring trekker også kostnadene tydelig opp.

Dette representerer samtidig en klar mulighet for de utbyggerne som evner å snu seg raskt. Riktig produktmiks, kostnadsorientering og solide bokvaliteter vil være avgjørende for å lykkes i 2026.

Kjøperne er klare – markedet må levere

Kundene i Bergen er kvalitetsbevisste, men ikke så prisfølsomme som mange frykter. Når prosjektene leverer gode planløsninger, attraktive fellesarealer og en beliggenhet som fungerer i hverdagen, ser vi god omsetning selv i et krevende marked. Prosjekter som Kokstad Stasjon, Eikerinden og Solheimsvannet er gode eksempler på dette.

Fremtidsutsiktene

Vi forventer en gradvis økning i salget av nye boliger i 2026, drevet av et strammere bruktmarked og ytterligere prisvekst. For utbyggere som går inn i markedet med de riktige prosjektene – mindre og smarte leiligheter med sentrumsnær beliggenhet – er det gode muligheter for et solid år.

Vi tror de fleste i bransjen er enige om at det er behov for en oppmyking av rigide byggeforskrifter dersom boligbyggingen skal få fart igjen. Et godt eksempel er den omstridte leilighetsnormen i storbyene. Vi mener også at kravet om universell utforming i alle nye leiligheter både er fordyrende og lite hensiktsmessig. Mer fleksibilitet i regelverket vil kunne gi flere prosjekter bedre økonomi og bidra til raskere boligtilførsel. I tillegg blir 2026 et svært interessant år, ettersom arbeidet med nye bestemmelser i KPA (kommuneplanens arealdel) kan åpne for en smartere og mer markedsorientert leilighetsmiks – noe som vil være et viktig steg mot mer gjennomførbare prosjekter.

Samtidig er det viktig å se dette i lys av den styrken Bergen faktisk har. Selv om byen heller ikke er skjermet fra nasjonale utfordringer som byggekostnader og regulatoriske krav, gir kombinasjonen av lavt tilbud av bruktboliger, stabil tilflytning og byens generelle attraktivitet et solid fundament for videre vekst. Dette gjør at eventuelle regelverksendringer og mer forutsigbare rammevilkår kan få særlig stor positiv effekt her.

DNB Eiendom Nybygg – klare for tidligfase og skreddersydde analyser

Vi bistår gjerne utbyggere allerede i tidlig fase. Analyseteamet følger markedet tett og sitter med oppdaterte prognoser flere år fram i tid.

Når dere ønsker en gjennomgang av markedet, innspill til riktig boligmiks eller en vurdering av prosjekter som er på vei ut i markedet, stiller DNB Eiendom Nybygg gjerne med ferske analyser og konkrete anbefalinger.

Jan Erik Gulbrandsen, DNB Eiendom Nybygg. Vi krysser fingrene for et godt salgsår – og teamet er supermotivert for nye oppdrag.

Jan Erik Guldbrandsen, Markedsansvarlig/prosjektmegler

DNB Eiendom Nybygg Bergen

Ta kontakt med oss i dag!

Nybyggmarkedet i Bergen – forsiktig optimisme og en tydelig retning framover

Etter et krevende 2025 ligger det nå an til et mer balansert nybyggmarked i Bergen. Selv om utfordringene langt fra er borte, ser vi økende etterspørsel i flere segmenter – særlig innenfor mindre leiligheter og prosjekter med sentral beliggenhet.