Akkurat nå er det god balanse mellom tilbud av boliger og etterspørsel fra boligkjøpere. Dette kan altså snu i løpet av et år eller to hvis nybyggsjefen i DNB Eiendom får rett.
Nybyggmarkedet er helt ulikt bruktmarkedet, sier han.
- Det er enten brems eller full gass. Mens vi på i det vanlige boligmarkedet har jevnt salgsvolum fra år til år - nesten skremmende forutsigbart - så ser vi at nybyggsalget går i rykk og napp.
&nbsp;
Ser vi inn i glasskula nå så ligger vi an til boligmangel litt lenger fram
- Hvis ikke byggingen av nye boliger tiltar i Oslo-området kan vi få et marked som det vi hadde i 2016 litt lenger fram, sier&nbsp;&nbsp;Jørn Are Skjelvan&nbsp;.&nbsp; Og vi er vel alle enige om&nbsp; at en voldsom prisøkning bør unngås, sier han.
Vi må handle nå for å unngå for høy prisvekst om et år eller to
Ser vi i glasskula nå så ligger det an til tilbudsunderskudd allerede fra siste del av 2019 og inn i 2020, sier han.&nbsp;
&nbsp;

Det tar tid å ta fram nye boliger og nå ser vi at vi ligger dårlig an i forhold til ventet befolkningsvekst de neste 2-5 årene sier nybyggsjef Jørn Are Skjelvan i DNB Eiendom. (Foto: NTB)&nbsp;
&nbsp;
Vi må lære av historien og planlegge godt
Når vi ser på befolkningsprognosene til SSB og dagens fallende byggetakt blir vi litt bekymret. Vi mener at flere prosjekter må settes i gang bare for å holde tritt med normalt tilflytting og befolkningsvekst.&nbsp;
Han viser til at det i Oslo hittil i år er lansert under halvparten av antallet nyboliger som i samme periode i fjor.&nbsp;
Stadig flere flytter til det sentrale Østlandet
– Antatte ferdigstillelser i 2020 er med dagens byggetakt under to tredjedeler av antallet ferdigstillelser i 2019. Samtidig forventer altså SSB at befolkningsveksten skal øke framover.
Konsekvensen av det er at det ligger an til tilbudsunderskudd i 2020, noe som igjen kan gi et veldig prispress i boligmarkedet for både brukt og nytt.
&nbsp;
&nbsp;Les også: Sterk økning i salget ny nye boliger rett utenfor Oslo i 2018.

Det blir færre og færre fiskere og bønder og stadig flere byfolk i Norge. Alle våre største byer vokser. Det betyr behov for flere boliger og bedre intrastruktur rundt de store byene, sier Jørn Are Skjelvan. (Foto: NTB Shutterstock)&nbsp;
&nbsp;
Befolkningsveksten fortsatt stor på det sentrale Østlandet
Allerede nå bor omtrent hver tredje nordmann på det sentrale Østlandet, med Stor-Oslo som det store dominerende navet. Oslo tettsted rundet nettopp èn million innbyggere, forteller nybyggsjefen.
Ser vi på Oslo by alene så spår SSB tiltagende befolkningsvekst fram til 2024, fra rundt 6400 nye innbyggere i året til nærmere 8000 i året fram mot 2024.&nbsp;
Det er bare å sette i gang å bygge flere boliger&nbsp;
Samtidig går altså antatt antall ferdigstillelser av nye boliger i Oslo ned fra 3.800 til 2.000 i 2020.
&nbsp;
Slik blir 2019&nbsp;
I år bråvåknet nybyggmarkedet i april og tok en litt tidlig juleferie i oktober, sier Skjelvan.
- Starten på nyåret nå blir spennende med mange salgsstarter av attraktive boligprosjekter.&nbsp;Flere av nybyggprosjektene har blitt ytterligere tilpasset markedet både med tanke på pris, størrelse og kvaliteter.&nbsp;
Vi tror etterspørselen vil øke framover
Vi er rimelig sikre på at etterspørselen vil tilta utover i 2019, og at prosjektene som er ferdigstilte vil selges i løpet av året.
Så må det bygges for årene etter.&nbsp;Enten nær knutepunkt eller i grei pendleravstand til Oslo der folk vil bo, avslutter han.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Hvordan spår vi boligpriser framover?
&nbsp;




Hva er boligen deres verdt?
Våre eiendomsmeglere kommer gjerne og gir dere en verdivurdering. Kanskje sitter du på større verdier enn du vet om?




Bestill en verdivurdering her!





Boligprisene i Stavanger og omegn falt med 0,9 prosent i mars, viser fersk statistikk fra Eiendom Norge.
&nbsp;
Prisene i regionen er nå 2,0 prosent lavere enn på samme tid i 2017.
Gjennomsnittlig kvadratmeterpris ligger på 35.867 kroner, og det tok 17 dager mer å selge en bolig i regionen i mars i år, sammenlignet med samme tid i fjor.
Eiendomsmegler og daglig leder for DNB Eiendom i Sandnes, Lars Sigve Berge, er likevel optimistisk.
&nbsp;
Noe er i ferd med å skje her i Rogaland
- Noe er i ferd med å skje. Det er mer volum, og vi klarer å få til flere salg. Mars var en relativt grei måned, sier han og forklarer at omsetningen øker når prisene faller.
- Da får bedre og grunnlag for å prise objekter riktig. «Gamle» boliger kan legges ut på nytt – med en riktigere pris, sier Berge.
Jeg vet vi har sagt det før, men noe er virkelig i ferd med å endre seg
I mars ble 442 boliger ble lagt ut for salg, mot 522 på samme tid året før. Av disse ble 331 solgt i år, og 396 i fjor.
&nbsp;
Les også:&nbsp;Tre grunner til at boligprisveksten i Norge vil bremse opp fremover
&nbsp;
Blar opp for «riktige» objekter
Kjøpelysten er stor blant kjøperne – så lenge objektene er «riktige». Kjøperne har både blitt mer kresne og bruker lengre tid på å bestemme seg før de slår til.
I Stavanger og omegn lå omsetningstiden på 80 dager i mars, mot landsgjennomsnittet på 49.
- Det som er attraktivt, går som en kule – det skal «alle» ha Det er penger der ute, men forskjellen i etterspørsel er stor, sier Berge.
Og det «alle» vil ha, er enebolig i områdene Stokka, Eiganes, Hinna og Våland.
- Tasta har også gått som en kule i det siste, legger han til.
«Alle» vil ha enebolig i Stokka, Eiganes, Hinna eller Vållande.
I følge megleren er det ikke uvanlig at eneboliger i disse områdene har steget med opptil en million i verdi, sammenlignet med eneboliger i litt områder utenfor Stavanger.
- Generelt har eneboliger og rekkehus i prisklassen mellom fire og seks millioner kroner vært relativt lett omsettelige, sier Berge.
&nbsp;
Les også:&nbsp;Ikke gå glipp av disse boligfradragene i Skattemeldingen!
&nbsp;

Det som er attraktivt, går som en kule – det skal «alle» ha. Det er penger der ute, men forskjellen i etterspørsel er stor, sier Berge. (Foto: Istock)
Leilighetsproppen har løsnet
Etterspørselen etter leiligheter går mer trådt, men også her ser Berge lyspunkter.
Flere kjøpere har innsett at de ikke vil få like mye for boligen sin, som de kanskje selv ga for den for tre, fire eller fem år siden. Det hjelper på omløpet.
Selgere må nedjustere sine forventinger&nbsp;
- Leilighetsmarkedet har tidligere stoppet voldsomt opp, men nå har proppen løsnet, sier han.
Fremover venter Berge en økning i tilbudet, og da sirkulasjon i massen desto viktigere.
Megleren opplever at markedet lytter mer til fagpersoner nå enn da markedet var brennhett.
- Selgere må nedjustere sine forventinger – det gjelder uavhengig av om du selger leilighet eller enebolig. Når prisen er riktig, får du solgt.
&nbsp;
I DNB Eiendom har vi til en hver tid mellom 50 og 60.000 registrerte på aktiv boligjakt.&nbsp;Disse sitter bare og venter på at riktig bolig kommer!
&nbsp;




Vurderer du å selge boligen din?
Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.&nbsp;
DNB Eiendom legger ut for alt inntil boligen eventuelt legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.




Bestill en eiendomsmegler her og nå!
&nbsp;




&nbsp;
&nbsp;

.
Vi eiendomsmeglere er jo kjent for å si at det er tre ting som gjør en eiendom attraktiv, nemlig «beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet», sier lederen av Norges største eiendomsmeglerkjede.
&nbsp;- &nbsp; Og det er mye sannhet i det, men prisen settes ikke av beliggenhet alene.
&nbsp;
Prisen bestemmes av markedet - hva betyr det?
Det norske boligmarkedet er et uregulert marked. Det betyr at prisen på boligene i prinsippet settes av kjøperne.
- Du klarer altså ikke å selge boligen din for mer enn hva en kjøper er villig til gi for den, forklarer Halvorsen. Uansett hvor fin du synes den er selv, eller hvor mye du har kostet på den.&nbsp;
Boligprisene settes av boligkjøperne som er på jakt i det markedet du selger&nbsp;
Dette ser vi i bakdelen av i lite attraktive områder, der salgsprisen på helt nyoppførte boliger kan ligge langt under den tekniske verdien. I attraktive områder derimot, vil salgsprisen som oppnås kunne ligge skyhøyt over teknisk verdi, sier boligsjefen.
- Betalingsviljen vil typisk derfor være høyest i områder der «alle» vil bo og det er langt flere kjøpere enn boliger til salgs. Folk byr over hverandre i kampen om boligene.
&nbsp;
&nbsp;Billige lån kombinert med et lavt tilbud av boliger har gitt gallopperende boligpriser i Oslo. Her i bydel Gamle Oslo har prisene steget nesten 24 % &nbsp;siste 12 måneder.&nbsp;(Bilde: Istock/ Tall: Eiendom Norge)
&nbsp;
Rekordhøy gjeld&nbsp;
En boligkjøper vil alltid være villig til å låne mer og by mer på en bolig han ønsker seg,&nbsp; så lenge han ser han vil klare å betjene lånet etterpå. &nbsp;Når renten går ned, går derfor boligprisene opp, sier Halvorsen.&nbsp;
Det er den økte låneviljen som har gitt oss høyere boligpriser i takt med rentenedsettelsene etter finanskrisen.
Og gjeldsgraden øker: I følge Finanstilsynet har nå en gjennomsnittshusholdning i Norge nå en gjeld som utgjør ca 215 prosent av disponibel inntekt, sammenlignet med 130 prosent for 15 år siden.
&nbsp;
En renteoppgang vil kunne slå hardt ut i boligmarkedet
- Når gjelden blant folk er så høy vil en eventuell renteoppgang kunne slå hardt ut på de månedlige utgiftene, sier Halvorsen.
Den høye gjeldsbyrden i Norge bekymrer mange&nbsp;&nbsp;
Og dersom mange etter hvert MÅ selge sin bolig fordi de ikke klarer å betjene lånene sine, så kan vi få et kraftig fall i hele markedet. Det vil gi negative ringvirkninger inn i andre deler av økonomien. &nbsp;
– Mange makroøkonomer&nbsp; bekymrer seg derfor for den økte gjeldsbyrden, med rette.
&nbsp;
Grafen viser at det fremdeles er billig å bo i Norge
Det er imidlertid svært lite som tyder på at Ola og Kari Nordmann sliter med sine lån, sier Halvorsen. Lånene er høye, men samtidig har det nesten aldri vært billigere å ha lån. &nbsp;Norske banker melder dessuten om nesten fraværende mislighold. - Folk flest har god kontroll og klarer fint å betjene sine høye lån.&nbsp;
Det er mye billigere å bo i egen bolig nå enn det var på nittitallet&nbsp;
Det er nettopp det som beskrives i grafen du ser under: Selv om den rosa linjen viser at gjelden stiger, så ser vi samtidig av den blå linjen at nordmenn bruker mindre av lønna vår på å betjene boligutgifter nå enn det vi gjorde på nittitallet.
-For folk flest har det blitt billigere å bo, og de har fått økt egenkapital i egen bolig.
&nbsp;
Selv om&nbsp;gjeldsbyrden har økt kraftig, har det samtidig blitt stadig billigere å betjene gjelden. Boligeiere bruker i snitt mindre av lønna på å bo nå enn på nittitallet.
&nbsp;
Verst for førstegangskjøperne&nbsp;
Det store dilemmaet er at selv om nordmenn nå bruker lite av sin løpende inntekt til å betjene lån, så har inngangsbilletten til boligmarkedet blitt skremmende høy, sier Halvorsen.&nbsp;
Oppgaven med å spare nok egenkapital&nbsp; fortoner seg bare mer og mer umulig for mange førstegangskjøpere. &nbsp;
Men kommer førstegangskjøperne først inn er det altså fremdeles mye billigere å eie enn å leie for de aller aller fleste, sier Halvorsen. Det er paradokset i dagens boligmarked.
Nettopp situasjonen for førstegangskjøpere ligger jo da også bak myndighetenes nye krav som gjør det vanskeligere for "spekulanter" å kjøpe en bolig nr 2.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Silje Sandmæls fem råd til førstegangskjøpere
&nbsp;
Vil økt gjeldsbyrde dempe kjøpelysten fremover?
Heldigvis har vi også rekordhøy sparing her i landet nå, sier Halvorsen. Det gir sikkerhet. Samtidig har altså de aller fleste veldig mye å gå på i forhold til betjeningsevnen, sier Halvorsen. Det gir normalt kjøpelyst.
- For selv om folks gjeld er høyere, har verdiene i egen bolig økt enda mer. Og kraftig økende boligpriser gjør at stadig flere vurderer å ta opp mer lån med sikkerhet i egen bolig. Det viser en undersøkelse Ipsos gjorde for oss i høst.
I Oslo, hvor gjelden er høyest, har andelen som ønsker å låne opp mer på egen bolig gått opp fra 14 til 32 prosent på to år.
- Og pengene de skal låne, ønsker de å skyte inn i boligmarkedet igjen, enten gjennom å kjøpe seg opp i størrelse, hjelpe barn inn på markedet eller pusse opp.
Boligprisene skal derfor etter all sannsynlighet videre opp i 2017, sier Halvorsen. -Selv om den nye forskriften nok vil dempe noe.
DNB Eiendom mener boligprisene i Norge i desember 2017 vil ligge ni prosent høyere enn hva de gjør nå. I Oslo vil nok veksten være noe høyere. &nbsp;
&nbsp;
Les også: 
Hvordan vil de nye boliglånsreglene for 2017 slå inn i markedet?&nbsp;
Hvordan spå boligpriser?

.
Boligprisene i Norge har stort sett gått en vei etter prisfallet på nesten 20 prosent under Finanskrisen i 2008-09, sier Halvorsen. I ettertid har nordmenn hamstret gjeld til lav rente og kjøpt stadig dyrere. Nå lurer stadig flere på hvor dette skal ende.

- For å se på hva som kan få boligprisene ned, må vi se på hvilke forhold som har drevet dem opp.
&nbsp;For at boligprisene skal falle må det skje noe som påvirker enten tilbuds- eller etterspørssiden, forklarer Terje Halvorsen i DNB Eiendom.(Foto: CF Wesenberg)
&nbsp;
Boligprisene styres av tilbud og etterspørsel
Boligmarkedet i Norge er et fritt marked som styres av tilbud og etterspørsel. Går prisen opp eller ned så skyldes det at tilbudssiden eller etterspørselssiden påvirkes av forhold i samfunnet. &nbsp;
&nbsp;Den enorme boligprisveksten vi har hatt de siste årene skyldes i all hovedsak disse tre forholdene:&nbsp;

Høy befolkningsvekst: Antallet på boligjakt i forhold til antall boliger i markedet
Rentenedgang: Prisen på lånte penger har gått ned og kjøpekraften har økt
Et godt arbeidsmarked: Trygghet og høy lønnsvekst gir vilje til å satse

&nbsp;
- Samtidig har den såkalte «urbaniseringen» skutt fart i Norge, sier Halvorsen. Både nye og gamle landsmenn har trukket mot de store byene der arbeidsmarkedet gir større valgmuligheter. Det har gitt et ekstra press på våre regionshovedsteder, som Stavanger før oljekrisen, Tromsø, Trondheim, Oslo og Bergen. &nbsp;
Det er prisveksten i byene som dratt prisene i Norge opp
&nbsp;
Lav rente har gitt folk stadig mer å bruke
Den enkeltfaktoren som kanskje har aller størst effekt på boligmarkedet og etterspørselen er renten, sier Terje Halvorsen. – Og rentene i Norge har blitt kuttet og kuttet i omtrent 20 år.
- I 1990 var gjennomsnittslønna i Norge på 187&nbsp;000 kr i året, og vi hadde en rente på 15 prosent. Nå ligger snittlønnen på over 500 000 i året og rentene har sunket, helt ned mot dagens 2,5 prosent. &nbsp;&nbsp;
Samtidig har lønningene gått opp og utenlandsk import har gjort nær sagt alle forbruksvarer billigere. -I sum har folk altså fått stadig mer penger å investere, og bolig er nordmenns favorittinvestering, blant annet fordi det er skattegunstig.
Våre eiendomsmeglere ser som regel umiddelbar effekt i budrundene etter et rentekutt.
Selv i områder der boligtilbudet er godt stiger prisene når rentene settes ned, sier Halvorsen. Eneste unntak er områder med mye arbeidsledighet. Naturlig nok. Så lenge de har trygghet i jobben, ser de at de kan betjene mer gjeld når rentene er lave.
- Det er tydelig at folk sitter og regner på hva de kan betjene av lån før de går ut og byr.&nbsp;
&nbsp;
Hva kostet et boliglån da foreldregenerasjonen kjøpte i forhold til i dag?&nbsp;




Boliglån/
20 år nedbetaling


Månedlig lånekostnad 1990
15 % i rente


Månedlig &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; lånekostnad år 2000
8 % i rente


Månedlig &nbsp;lånekostnad år 2016
2,5 % i rente




1 million koster:


&nbsp;13.170 kr/md


8.360 kr/md


5.350 kr/md




2 millioner koster:


&nbsp;26.330 kr/md


16.700 kr/md


10.650 kr/md




3 millioner koster:


&nbsp;39.500 kr/md


25.100 kr/md


15.950 kr/md




&nbsp;*For å regne lånekostnad er boliglånskalkulator brukt, med historiske renter iflg SSB/DNB. De siste 15 årene er norske gjennomsnittslønninger økt med nesten 75 prosent iflg SSB (288’ kr året i 2000/ 508’i 2015)
&nbsp;
For de fleste er det billigere å bo i dag enn det var på 90-tallet.
&nbsp;
Hva kan få det til å smelle i boligmarkedet?
Som nevnt er det tre hovedgrunner til at boligprisene har gått opp. Det vil være endringer i de samme forholdene som kan få boligprisen til å falle.

At det bygges altfor mye og tilbudet av boliger blir større enn etterspørselen
Renteoppgang som gjør at folk ikke kan by like mye og/eller må selge pga for stort lån
Økende arbeidsledighet, som gir usikkerhet rundt egen økonomi&nbsp;

&nbsp;
&nbsp;Nær sagt alle boligkrakk i historien skyldes et av disse forholdene.
Skal boligprisene falle kraftig må renten gå uventet mye opp, eller at Norge må bli rammet av forhold som gir større arbeidsledighet, sier Halvorsen. Akkurat nå ser vi ingen tegn til det.
&nbsp;&nbsp;- Boligbygging kan også dempe prisene, men ut fra de planer som foreligger er det heller ingen fare for at tilbudet av boliger i de mest pressede områdene vil bli for stort de nærmeste årene, sier Halvorsen.
Les også: På femtitallet kostet en toroms 50 000 kroner&nbsp;
&nbsp;
Mange boligmarkeder i Norge - noen stiger, andre faller
I Norge i dag så ser vi påvirkning på boligmarkedet fra både punkt en og tre i listen, men bare lokalt.
- I Kristiansand og Bergen for eksempel er det godt med boliger å velge mellom og prisene har ligget ganske rolig. Prisen i de to byene har steget med rundt 4 prosent siste 12 måneder, i motsetning til i Oslo, der det er langt større etterspørsel enn antall boliger. Prisene har gått opp 22 prosent i hovedstaden i samme periode.
I Stavanger er arbeidsmarkedet preget av arbeidsledighet etter oljeprisfallet og prisene har falt med nesten fire prosent det siste året. Noe kraftig fall har vi imidlertid unngått i Stavanger takket være lav rente, sier han.
- For landet som helhet er det akkurat nå ingenting som tyder på et prisfall i nær fremtid, heller det motsatte slår Halvorsen fast.
&nbsp;
Les også: Slik spår vi boligprisene!&nbsp;
&nbsp;


&nbsp;
Spesielt i de store byene og i pendlerkommunene rundt vil befolkningen øke kraftig, sier salgsdirektøren, som allerede merker presset på boligprisene i disse områdene.
&nbsp;
Neste millionpassering blir den raskeste
I følge SSBs mest sannsynlige anslag passerer Norge 6 millioner like etter 2030. Det blir i så fall den raskeste millionpasseringen i norgeshistorien. Da vil Norge ha gått fra 5 til 6 millioner innbyggere på under 20 år, sier Skjelvan.
Hver tredje nordmann bor nå på østlandet
- Innen 2060 passerer vi 7 millioner og før 2090 har vi blitt vi 8 millioner, dersom SSBs mest sannsynlige scenario slår til.
Og store deler av denne veksten vil komme i Stor-Oslo, i følge byrået.&nbsp;
&nbsp;

- Snart bor hver tredje nordmann på Østlandet og denne sentraliseringen legger et stort press på regionen både ift boligbehov og behov for infrastruktur.&nbsp;(Foto: NTB)
&nbsp;
Folk lever lenger - det gir også et økt boligbehov
Det er tre forhold som påvirker befolkningsveksten: antall fødte minus antall som faller fra, og innvandring.
SSBs beregninger viser nå at det faktum at folk lever lenger vil slå kraftig ut. Det fødes omtrent like mange, men et overskudd oppstår når ikke like mange faller fra. Antallet eldre vil stige betydelig i årene framover. Hver femte person i Norge vil være 70 år eller eldre i 2060. Til sammenligning er bare hver niende person fylt 70 år nå i 2016.
Antallet eldre stiger betydelig&nbsp;og disse etterspør i økende grad leiligheter
Aldringen blir dessuten mye sterkere i distriktene enn i byene fordi de unge flytter inn til byene pga skole og jobb.&nbsp; SSB forventer at bare 12 prosent av Oslos befolkning vil være 70 år eller mer i 2040, mens andelen eldre vil være over 30 prosent i enkelte distriktskommuner.
&nbsp;Vi som jobber med eiendomsmegling følger nøye med på befolkningsutviklingen i ulike deler av landet sier Jørn Are Skjelvan, nybyggsjef i DNB Eiendom.&nbsp;(Foto:Inviso)
&nbsp;
Storbyene vil vokse mye de neste årene i Norge
SSB forventer at befolkningsveksten framover først og fremst kommer i sentrale strøk. Spesielt vil storbyene vokse mye.
- Hvis deres mest sannsynlige anslag slår til, passerer Oslos befolkning 700 000, Bergen 300 000 og Trondheim 200 000 innbyggere i løpet av de neste ti årene, sier Skjelvan.
Urbaniseringen av Norge lar seg ikke stoppe, alle byene vokser
&nbsp;
De forventer også kraftig vekst i mange av kommunene som ligger i nærheten av storbyene. Noe vi allerede ser i boligprisstatisikken, typiske pendlerkommuner opplever allerede sterk prisvekst.
Andre kommuner vil derimot få nedgang i folketallet. Disse kommunene ligger stort sett i den nordlige halvparten av landet, og mange av dem ligger usentralt til.
&nbsp;

Befolkningen i Norge blir stadig eldre, og det er jo positivt. Samtidig betyr det at det vil trengs flere boliger framover. Eldre mennesker er friskere og klarer seg selv i stor grad, de blir boende i egne boliger lenger enn før (Foto: Istock)&nbsp;
&nbsp;
Hvor mange boliger trenger vi framover?
Når vi stadig blir flere og trenden samtidig er at vi bor færre sammen, så blir boligbehovet stort. Det må bygges, og det må bygges der folk vil bo og jobbe, sier Skjelvan. - Prognosesenteret har regnet ut at Norge vil trenge ca 31 000 nye boliger hvert år framover. - Ikke uventet har Oslo det høyeste boligbehovet, 2 av 10 boliger vil måtte bygges her. Akershus og Hordaland følger på de neste plassene.
Minst 2 av 10 boliger må bygges i StorOslo
Utfordringen nå ligger i at boligbyggingen går altfor sakte i forhold til behovet. Spesielt i Oslo bygges det altfor lite, sier nybyggsjefen. Boligprodusentene har beregnet at det må bygges 6600 nye boliger hvert år de neste årene for å holde tritt. - I dag, og i planene for de neste årene, ligger byggetakten på rundt 3000 nye boliger i året i hovedstaden. Det er altfor lite.
- Løsningen for en velfungerende tilbudsside i boligmarkedet er at kommunene nå regulerer et tilstrekkelig antall områder og boligprosjekter for bygging. Hvis ikke er jeg redd prispresset på de boligene som er vil øke ytterligere, sier han.&nbsp;&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Les også: Hvordan spår vi boligprisene framover?

Det som driver boligprisene opp eller ned er kort sagt&nbsp;antall mennesker på boligjakt sett opp mot antall boliger til salgs, sier adm. dir. Terje Buraas i DNB Eiendom.&nbsp;
- I tillegg spiller prisen på boliglån sterkt inn, sammen med følt jobbsikkerhet.
&nbsp;
Norge består av veldig mange ulike boligmarkeder
Norge består at mange boligområder, med ulikt etterspørsel. Stort sett det eneste alle markedene i Norge har til felles er rentenivået på boliglån.&nbsp; &nbsp;
-&nbsp;De to andre&nbsp;forholdene kan&nbsp;være vidt forskjellig på&nbsp;ulike steder i landet, ja til og med fra bydel til bydel i samme by.&nbsp;Derfor er det viktig å ha lokalkunnskap om et marked for å lage et godt estimat om videre utvikling. Det har vi.
&nbsp;

I Norge styres boligprisene av tilbud og etterspørsel. Både tilbudet og etterspørselen er veldig ulik fra by til by, og fra land til by. Prisene i Bergen utvikler seg for eksempel ulikt fra de i Stavanger og Oslo. (Foto: NTB)
&nbsp;
Tilbud og etterspørsel avgjør boligprisene
Ethvert fritt marked, som jo alle boligområder i Norge er, vil påvirkes av hvor mange som er på jakt etter det du skal selge akkurat der.
Hvis mange ønsker å kjøpe og få selge i ett område, oppstår det prisoppgang der.
Er det mange som ønsker å bo der du skal selge presser det prisen oppover.
- Et marked med flere kjøpere enn selgere kaller vi selgers marked. Et slikt marked hadde vi for eksempel i Oslo i 2016 og nå på begynnelsen av 2018, sier Terje Buraas.
Befolkningsvekst i Oslo over lang tid, kombinert med lite bygging av nye boliger, forklarer langt på vei den voldsomme prisveksten vi har hatt i landets hovedstad de siste 10 årene.
Dette siste året har mange nybygg blitt ferdigstilt i Oslo, og prisveksten har dermed roet seg.
&nbsp;
Oslos befolkning fortsetter å vokse
SSBs befolkningsframskriving viser dessuten at Oslos befolkning vil øke til 700000 innbyggere ila de neste ti årene.&nbsp;
I Oslo tettsted, altså Oslo med pendlersonene rundt, bor det nå over 1 million mennesker, og tilflyttingen til området vil bare øke i følge SSB.
Etterspørselen etter boliger i hovedstaden vil etter all sannsynlighet fortsette.&nbsp;
- Det kom rundt 15 000 nye Osloborgere til byen hvert år fram til 2016, så roet det seg. De siste to årene har tilflyttingen ligget på rundt 6000, men SSB mener tilflyttingen vil øke til rundt 8000 nye til byen årlig.
Samtidig vet vi at det er planlagt bygget rundt 3000 nye boliger i Oslo per år framover. Og at over 40 prosent ønsker å bo alene.
Det regnestykket sier oss at etterspørselen etter boliger i Oslo fortsatt vil være god.
&nbsp;
Les også: Befolkningsvekst gir videre prispress&nbsp;
&nbsp;

Det har blitt bygget mye i Oslo de siste to årene, og mange av disse leilighetene står ferdig nå inn mot 2019. Det monner likevel ikke, hvis vi skal tro SSB befolkningsprognoser vil vi trenge enda flere boliger fram mot 2021 (Foto: NTB)&nbsp;
&nbsp;
Økonomien kan stoppe etterspørselen i boligmarkedet
Etterspørselen kan imidlertid avta brått dersom folk blir usikre på egen økonomi eller mister jobben, sier Buraas.
- Det har vi sett i Stavanger, som gikk fra å være en by i sterk vekst med galopperende boligpriser, til å bli en fraflyttingskommune hvor det brått ble veldig vanskelig å få solgt noe som helst. I alle fall til den prisen boligselgerne selv ville ønsket seg.
– Det kan sitte langt inne og akseptere at du må selge boligen din til en lavere pris enn du selv kjøpte den for.&nbsp; Forståelig nok.
&nbsp;Folk bor der de jobber og jobber der de bor.
Heldigvis ser vi nå tegn til god bedring i Oljehovedstaden, det er nå bedre balanse mellom antallet kjøpere og selgere, noe som gir bedring også i prisene. Vi tror etterspørselen vil øke i dette området framover.&nbsp;
Arbeidsmarkedet er i bedring i Rogaland, og at det finnes jobber på et geografisk område har&nbsp; mye å si for etterspørselen i boligmarkedet. Dette er det viktig å ta hensyn til når du skal spå boligprisene.&nbsp;
Les også: Dette er reglene for låneopptak til bolig&nbsp;
&nbsp;

Etterspørselen i en boligmarked kan snu brått. Dersom nok boligkjøpere blir utrygge på egen inntekt, verdien av egen bolig eller hvor mye renten skal opp, så avtar besøkene på våre på visninger raskt.&nbsp; (Foto: NTB)&nbsp;
&nbsp;
Økt boligrente kan også stoppe etterspørselen
I årene etter Finanskrisen i 2008 gikk prisen på norske boliglån en vei: nedover. I områder med utsatte eksportbedrifter og økt arbeidsledighet var dette god medisin for å hjelpe bedrifter med konkurransevnen og arbeidsledige til å klare boutgiftene sine.
I områder med lav arbeidsledighet og høye lønninger, som på østlandsområdet, virket lav rente imidlertid som bensin på forbruksbålet, og på låneviljen.
Utfordringen med lave renter er at de virker ulikt på ulike steder
- Folk har fått mer og mer penger å bruke, og et stort flertall har brukt de ekstra pengene til å kjøpe seg opp i boligmarkedet ved hjelp av høyere låneopptak.&nbsp;
Skulle boligrenten imidlertid bli satt opp et par-tre prosentpoeng, vet vi at mange vil slite, sier Buraas. Spesielt unge mennesker med mye i lån og lite oppspart kapital kan da få det tøft. - Når det blir dyrere å bo, vil også færre ønske å bytte til en større bolig, og etterspørselen faller.
Faller etterspørselen, faller også prisene.&nbsp;
&nbsp;
Hva skal til for å få et boligkrakk?
De siste ti årene har det ikke manglet på spådommer om&nbsp;krakk i det norske boligmarkedet (kraftig og brått prisfall red.anm). Bakgrunnen har vært den lenge vedvarende boligprisveksten.
Boligprisene har stort sett gått en vei siden 1992, og i mange av årene har prisene vokst mer enn lønningene. Noe som i seg selv,&nbsp;i følge økonomene, er et varseltegn.
– Skal vi se på hva som tidligere har utløst boligkrakk må vi imidlertid se på mer en vekst alene. Sist det krakket her i Norge var boligrenten politisk styrt. Gro-regjeringen satte bremsene på etter åttiårenes lånefest og satte renten kraftig opp: I 1990 var boliglånsrenten hele 15 prosent! Mange klarte ikke lenger betjene lånene sine og måtte selge. Da var krakket et faktum.
Boligkrakk skyldes et brått fall i etterspørselen etter boliger
Andre krakk vi kjenner til er blant annet boligkrakkene i Irland og Spania etter finanskrisen. Disse ble imidlertid utløst av andre grunner: Begge disse landene hadde satt i gang en enorm boligbygging. Da mange mistet arbeidet pga mangel på videre finansiering, dro tusenvis av arbeidsinnvandrere hjem igjen. Tilbake sto de tomme husene ingen lenger ville ha. Markedet krakket.
Boligkrakk oppstår som regel på grunn av stor ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Det har vi ikke i Norge i dag.
&nbsp;
Les også:
Boligprisene og hvordan de har utviklet seg i Norge
Våre beste tips til boligkjøpere

&nbsp;
Etter at verden våknet til den overraskende nyheten om at Storbritannia går ut av EU, har børser over hele verden falt. Også oljeprisen har sunket mye i morgentimene denne fredagen.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Vil&nbsp;Brexit påvirke det norske boligmarkedet?
Det er i hovedsak tre forhold som driver boligprisene i Norge enten oppover eller nedover, forklarer Halvorsen: Boliglånsrenten, arbeidsmarkedet og troen på om prisene skal fortsette opp eller ikke. - Disse tre forholdene igjen påvirkes av oljepris, børsutvikling og valutakurser.&nbsp;
Akkurat nå er det mye usikkerhet i finansmarkedene og oljeprisen har også sunket, men våre makroanalytikere mener at uroen vi nå ser er av midlertidig karakter. Børsuro og oljeprisfall taler dessuten for at renten vil bli holdt lav lenger, noe som normalt vil holde prisene oppe i boligmarkedet.&nbsp;
Det er i hovedsak tre forhold som driver boligprisene i Norge enten oppover eller nedover
Tror effekten på boligmarkedet blir liten
Oppgang eller nedgang i det norske boligmarkedet avhenger dermed av hvor usikre det norske folk blir på egen jobb og økonomi. – Men akkurat nå opplever vi at folk flest ikke ser andre kortsiktige effekter enn at ferien deres har blitt enten dyrere eller billigere, sier Halvorsen.
Unntaket kan også denne gangen være i Stavanger-området der lysningen vi har sett i det siste igjen kan bli satt på vent på grunn av nytt oljeprisfall. – Ellers i landet opplever vi imidlertid ingen demper på folks kjøpelyst. Nordmenn kjøper for å bo og etterspørselen er relativt konstant, sier Halvorsen.
Nordmenn kjøper for å bo og etterspørselen er relativt konstant
Hva med på litt lenger sikt?
En eventuell effekt i boligmarkedet vil først komme dersom uroen i verdensmarkedene slår ut i lavere konkurransekraft og dertil hørende oppsigelser i norske bedrifter, sier Halvorsen. – Hvis det blir slik at majoriteten av den norske befolkning blir usikre på om de har jobb de neste årene, eller renten settes kraftig opp, så vil det slå ut i boligmarkedet.
– Noe slikt kan vi imidlertid ikke se noen tegn&nbsp;på nå, sier Halvorsen. Han minner om effektene av Finanskrisen i 2008: Da var verdens finansmarkeder i enda større ubalanse og usikkerheten var til å ta og føle på. Boligmarkedet&nbsp;her i Norge stoppet da&nbsp;opp i noen måneder. Men selv da falt prisene bare 2 prosent gjennom&nbsp;et&nbsp;års tid før det igjen snudde.&nbsp;
Vi har ingen tro på boligprisfall, i alle fall ikke på kort sikt&nbsp;
&nbsp;

Figuren viser boligprisenes utvikling fra 2003 til i dag: Under finanskrisen falt boligprisene i mange land, også i Norge. Prisfallet var på totalt -2 % gjennom 2008.

– Mye tyder på videre prisoppgang også neste år, selv om oljeprisfall og ringvirkninger kan påvirke negativt i enkelte lokalmarkeder. Rentekutt og fortsatt befolkningsvekst vil ha sterkere påvirkning på boligmarkedet enn oljepris, sier Terje Halvorsen, administrerende direktør i DNB Eiendom.
 Regionale forskjeller
– For hele Norge tror vi på en prisvekst på to til tre prosent i år. Og som vanlig vil det være store regionale forskjeller på boligprisutviklingen, sier Halvorsen.
– Vi tror Tromsø i nord igjen blir vekstvinner med en prisoppgang opp mot seks prosent neste år, mens oljebyen Stavanger og områdene rundt vil få en flat prisvekst, rundt null. På Sørlandet ser vi at det lysner noe, så vi har tro på en vekst opp mot fire prosent i Agder-fylkene, sier Halvorsen.
Også boliganalytiker i Prognosesenteret Bjørn Erik Øye har tro på vekst i boligprisene neste år, selv om vi er inne i et omslag i økonomien.
– Vi tror ikke veksten vil bli like sterk som i fjor, men det er i alle fall ingenting som tyder på et fall i prisene. Våre prognoser for 2015 tilsier en boligprisvekst på cirka 4-5 prosent, med en utflating utover sommeren og høsten, sier Øye.   Bygges for lite
Øye mener den lave boligbyggingen bidrar til å holde prisene oppe.
– Det er et stort underskudd i boligforsyningen. Denne situasjonen holder boligprisene oppe. Slik har det vært i mer enn ti år, med noen få unntak, sier han.  Forskningsleder i Statistisk sentralbyrå (SSB), Torbjørn Eika, ser ikke for seg noen betydelig vekst i boligprisene neste år og peker på endringstrekk i økonomien.
– Ringvirkningene av investeringene i oljesektoren gjennom mange år, har smittet over på boligprisutviklingen. Nå er vi imidlertid midt inne i et omslag i økonomien, og jeg tror vi vil få en langt mer moderat prisutvikling enn vi har sett tidligere år. Den viktigste vekstmotoren er skrudd av, sier Eika.  Psykologien kan påvirke
Eika mener økt arbeidsledighet, lavere reallønnsvekst og mindre tro på fremtiden, trekker i retning av at boligprisene vil utvikle seg svakt.
– Jeg tror vi blir mindre optimistiske en tid fremover, men dette vil snu. I år tror vi prisene først vil falle og så stige slik at de som årsgjennomsnitt blir omtrent som i fjor.  I 2016&nbsp;regner vi med at de vil de stige med to og et halvt til prosent, altså litt over veksten i det generelle prisnivået og dermed en positiv, men liten realboligprisvekst, sier Eika.
Også Øye er spent på hvordan pyskologien vil slå ut i boligmarkedet.
– Selv om den såkalte gullalderen i norsk økonomi er over for denne gang, er jeg forundret over svartmalingen. Det er selvfølgelig alvorlig når folk mister jobben, men at investeringstakten i oljeindustrien skal ned har vi visst lenge.   Ingen grunn til å skru av lyset
Han mener situasjonen skaper et mer pessimistisk bilde enn vi er vant til.
– Jeg tror det er litt tidlig å stenge av lyset i AS Norge, selv om vi ikke kan utelukke at psykologien slår inn slik at både forbruket og boliginvesteringene reduseres en periode. Men i den grad lyset er slått av, er vi nordmenn raske til å skru det på igjen. Renta vil heller gå ned enn opp. Arbeidsledigheten er fortsatt lav selv om den stiger noe. Tilgangen på boliglån er god og det er billig å låne penger til bolig. Per i dag bruker vi bare tre prosent av avkastningen i Oljefondet, så vi har mye å gå på, ramser Øye opp.  FAKTA:&nbsp;Dette kan påvirke boligprisene 
Opp:  Lave renter fremover, lite nybygging, realinntekten øker, fortsatt befolkningsvekst, tro på egen økonomi, rekordhøye leiepriser.
Ned: Lavere oljepris, økning i arbeidsledigheten, negativ psykologi, strammer utlånspraksis, «finanskrise» i Eurosonen, avtagende befolkningsvekst.  Dette tror ekspertene om boligprisene Prognosesenteret: + 4-5 prosent DNB Eiendom: +cirka 3 prosent Eiendom Norge: Statistisk sentralbyrå: 0,2 prosent??

Boligprisene steg med 0,3 prosent fra november til desember 2014 og det ble solgt hele 3 172 boliger, noe som er 12 prosent flere enn i desember 2013. Korrigert for sesongvariasjoner gikk boligprisene opp 1 prosent i løpet av forrige måned.&nbsp; En boligprisoppgang som er sterk til desember å være, og topper et år med en vekst få mente var mulig ved begynnelsen av året.
Stavanger et unntak i desember
Alle de store byene med unntak av Stavanger opplevde prisvekst i desember. Alle regioner har nå positiv 12 måneders vekst, Stavanger har svakest utvikling med 2,4 prosent, mens Tromsø skiller seg kraftig ut med en 12 måneders vekst på hele 16,6 prosent.
&nbsp;
Selgers marked nå i januar
I hele 2014 ble det solgt 85 666 bruktboliger, noe som er 4,7 prosent flere enn året før, og et rekordhøyt antall i Norge. - Vi i DNB Eiendom solgte 22 803 boliger i fjor og salget fordelte seg jevnt i alle deler av landet.&nbsp; Ved begynnelsen av 2015 ser vi imidlertid at det flere steder nå er færre boliger til salgs enn normalt i starten av januar.&nbsp; Og en effekt av færre boliger til salgs er en veldig god salgsstart. &nbsp;Boligkjøperne virker å være like mange nå i januar som i desember.&nbsp; Våre meglere opplever stor interesse både for "overliggere" fra i fjor, og nye boliger som kommer inn.
Forventer prisoppgang i starten av 2015
På grunn av det lave antall boliger til salgs ved inngangen til dette året, venter vi et fortsatt aktivt marked med prisoppgang i første kvartal. Våre prognoser for 2015 tilsier også i år store regionale forskjeller, der vi også i år spår høyest vekst i Tromsø med 7 prosent, og lavest i Stavanger-regionen med +/- 0 prosent. For landet som helhet forventer vi videre prisoppgang, mye grunnet den lavere boligrenten og et tilbud som fremdeles er lavere enn etterspørselen.

Nybygg

Vi frykter prispress i boligmarkedet i 2019 og året etter

Boligmarkedet

Kommer det et boligprisfall snart?

Boligmarkedet

Vil BREXIT påvirke norske boligpriser?

Boligmarkedet

Boligene i disse områdene får kjøperne til å grave dypest i lommeboken

Boligmarkedet

Befolkningsvekst gir økte boligpriser

Boligmarkedet

Tror på moderat prisvekst

Boligmarkedet

Grafen som viser at norske boligpriser vil fortsette oppover i 2017

Boligmarkedet

Hvordan spår vi boligpriser framover?

Boligmarkedet

Tro på videre prisvekst i 2015