Den historiske bygningen i Gj&oslash;rtlervegen i Nordre &Aring;l ble opprinnelig oppf&oslash;rt i 1915. Den gang huset bygget Gamle Hammerseng Pensjonatskole, som var i drift helt fram til 1968.
Siden den gang har bygget blant annet blitt brukt som kirke, barnehage, teaterlag, gymsal og innlosjering under Lillehammer OL. I 1998 tok dagens eiere over, og bygget ble vesentlig renovert og ombygget.
Det &aelig;rverdige bygget ble opprinnelig oppf&oslash;rt i 1915.

Eiendommen ligger i et attraktivt boligomr&aring;de i Nordre &Aring;l i Lillehammer.
- I dag best&aring;r eiendommen av en romslig hovedbolig (ca. 450 kvm) med store herskapelige rom som er fordelt over tre etasjer. I tillegg er det etablert ni hybler/leiligheter (fra 34-64 kvm) som i dag gir &aring;rlig leieinntekter p&aring; i overkant av 870&nbsp;000 kr, sier Elin Tofthagen i DNB Eiendom.
I sidebygget er det en stor forsamlingssal med grovkj&oslash;kken, som blant annet har v&aelig;rt utleid til bryllup, bursdager og konfirmasjoner. P&aring; eiendommen er det ogs&aring; etablert en stor garasje over to plan med plass til 10 biler, inkludert to plasser til ekstra store kj&oslash;ret&oslash;y, som eksempelvis traktor eller bobil.
Eiertomten er til sammen p&aring; 3928,2&nbsp;m2, mens bygningsmassen er p&aring; 1&nbsp;484 m2. Prisantydning er satt til 27 millioner.
Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
Attraktiv beliggenhet
Eiendommen har en sv&aelig;rt attraktiv beliggenhet i et etablert boligomr&aring;de i Nordre &Aring;l, med gangvei til Lillehammer sentrum og god bussforbindelse til H&oslash;gskolen i Innlandet, som ligger cirka 4 km fra eiendommen. Det er flere barnehager i n&aelig;romr&aring;det, og kort vei til nye Nordre &Aring;l barneskole.
- Den store tomten, som ligger i i vestvendt og skr&aring;net terreng, har sv&aelig;rt gode solforhold, og i forkant av bygget er det en flott hage, sier Tofthagen.
Vil du vite hva boligen din er verdt? Bestill verdivurdering her

P&aring; forsiden av bygget er det en stor og solrik hage.

Idyllisk g&aring;rdsplass. Her kan du se flere bilder og laste ned salgsoppgave.

Romslig forsamlingslokale som kan leies ut til bryllup med mer.

Romslig stue med salong- og spisestue del.

Spisestue med direkte adkomst fra kj&oslash;kkenet.

Romslig stue med mange innredningsmuligheter.
Cirka to kilometer s&oslash;r for eiendommen finner du Olympiaparken med H&aring;kon- og Kristins Hall, Stampa med fotballbaner og friidrettsbane og den popul&aelig;re badedammen. I dette omr&aring;det ligger ogs&aring; Idrettens Hus, med blant annet NTG og NTGU.
- Med tanke p&aring; utleie er beliggenheten veldig god med kort vei til sentrum, utdanningsinstitusjoner og fine turomr&aring;der.

Romslig kj&oslash;kken med spiseplass og klassisk innredning.

Ett av soverommene i hovedboligen.
Mange ulike bruksmuligheter
- Dette er en veldig spennende eiendom, som til tross for at den er verneverdig kan ha mange ulike bruksmuligheter. Den kan fungere som en innholdsrik bolig for en stor familie som &oslash;nsker gode leieinntekter og en unik bolig, men det er ogs&aring; en spennende mulighet for de som ser potensiale i videre utvikling av bygningsmassen.
Her kan du sjekke hvor mange kj&oslash;pere vi har til din bolig

Stor garasje med plass til 10 biler.- Her f&aring;r du en stor tomt hvor det aldri vil bli bygget noe, og en gr&oslash;nn lunge i et ellers utbygget og tett boligomr&aring;de.&nbsp;Det er ytterst sjelden slike eiendommer kommer for salg, sier Tofthagen.
Visning: Ta kontakt med megler for privat visning

- Her gjorde selger veldig bra forarbeid med presentasjonen av boligen og fulgte &laquo;oppskriften&raquo; til punkt og prikke. Det er ikke noen tvil om at det betalte seg, sier megler Karl Filip Kj&oslash;rstad Falch.
Den innbydende treromsleiligheten i Ekregaten i Sandviken holder god standard og har en attraktiv beliggenhet rett ved Bergen sentrum. Etter en hektisk budrunde ble leiligheten ble solgt 550&nbsp;000 kroner over prisantydning.
- Det er et veldig popul&aelig;rt omr&aring;de i Bergen, men her var det den innbydende presentasjonen og riktig prising som var x-faktoren for den gode interessen og salgsprisen, sier Kj&oslash;rstad Falch.
Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
F&oslash;rsteinntrykket er utrolig viktig
Tidligere eier har lagt ned mye arbeid med oppussing og endring av planl&oslash;sningen. Opprinnelig var det en toroms, men ved &aring; flytte kj&oslash;kkenet til stuen fikk leiligheten to soverom, og det i seg selv &oslash;ker verdien.

Her er det gjort en glimrende jobb med stylingen.

Lekkert kj&oslash;kken.
- Treromsleiligheter er ofte popul&aelig;re blant f&oslash;rstegangskj&oslash;pere fordi man da har mulighet til &aring; leie ut et rom. Det kan gi leieinntekter p&aring; mellom fem og &aring;tte tusen skattefrie kroner i m&aring;neden, avhengig av standard og beliggenhet, sier Kj&oslash;rstad Falch.
Leiligheten er i utgangspunktet b&aring;de innbydende og funksjonell, men f&oslash;r fotografering og visning ble det gjort flere sm&aring; styling-grep for &aring; l&oslash;fte f&oslash;rsteinntrykket og trigge interessen.

Innbydende soverom med plass til hjemmkontor.
- Selger fulgte alle r&aring;dene jeg ga ham, og som en del av markedspakken fra DNB Eiendom fikk han ogs&aring; verdifull r&aring;dgivning fra en proff interi&oslash;rkonsulent som laget en detaljert &laquo;tiltaksplan&raquo; for leiligheten, sier Kj&oslash;rstad Falch.

Ved &aring; leie ut et rom kan du sikre deg skattefrie leieinntekter.
- Dette er et veldig godt eksempel p&aring; hvor viktig det er &aring; klargj&oslash;re boligen p&aring; en skikkelig og gjennomtenkt m&aring;te. Det har mer &aring; si for b&aring;de interessen og prisen du oppn&aring;r enn mange er klar over.
Vil du vite hva boligen din er verdt? Bestill verdivurdering her
Kan v&aelig;re gunstig &aring; selge i ferien
Salgssjef Espen Skotvold i DNB Eiendom i Bergen forteller at sommeren ofte kan v&aelig;re et gunstig tidspunkt &aring; selge to- og treroms leiligheter.
- Bergen er jo en utpreget studentby og hvert &aring;r kommer det mange tusen nye studenter hit. Flere av disse &oslash;nsker &aring; kj&oslash;pe fremfor &aring; leie. Mitt inntrykk er at kj&oslash;perne i fellesferien ofte er ekstra motiverte fordi de &oslash;nsker &aring; ordne bosituasjonen raskt. Det samme gjelder alle de som flytter til Bergen i forbindelse med ny jobb, som gjerne har oppstart i august og september.

Det viktige f&oslash;rsteinntrykket: Med en interi&oslash;rkonsulent, som er et tilvalg i markedspakken, f&aring;r du verdifull r&aring;dgivning i forkant av fotografering.- Dukker den rette boligen opp, er de ofte raske til &aring; handle. Det er mange tilflyttende studenter med foreldre som tar kontakt gjennom sommeren for &aring; sjekke aktuelle visninger de kan g&aring; p&aring;, sier Skotvold.

Leiligheten har en smart planl&oslash;sning.
Han forteller at gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Bergen nesten alltid er h&oslash;yere i juli enn i juni og august hvor det er flere konkurrerende boliger i markedet.
- Det henger sammen med at ettersp&oslash;rselen &oslash;ker mens tilbudet g&aring;r ned. Da &oslash;ker sjansen til &aring; f&aring; solgt til en god pris.
Store prisforskjeller i Bergen
Mange studenter og f&oslash;rstegangskj&oslash;pere &oslash;nsker helst &aring; bo i sentrum, men med h&oslash;ye boligpriser ser stadig flere til andre omr&aring;der i Bergen.
- Ja, vi ser at stadig flere velger &aring; kj&oslash;pe i omr&aring;der som Kronsad, Land&aring;s og Fyllingsdalen, som alle er sentrumsn&aelig;re bydeler. Her er boligprisene lavere enn i sentrum, og du kan f&aring; en treroms til prisen av en toroms i sentrum. Det er spesielt gunstig hvis du &oslash;nsker &aring; finansiere boligkj&oslash;pet med utleieinntekter, sier Skotvold.
- Samtidig er utdanningsinstitusjonene i Bergen plassert litt ulike steder i byen, s&aring; det er greit &aring; ikke bo altfor langt unna studiestedet. Skal du for eksempel studere p&aring; Norges Handelsh&oslash;yskole, er Sandviken midt i blinken. Skal du studere p&aring; Odontologen eller HVL, er det kort reisevei fra Land&aring;s og Kronstad.&nbsp;


&nbsp;
Dette er kort og godt en unik mulighet til å kjøpe en større leilighet enn du kanskje i utgangspunktet har råd til, sier han. Og det midt på populære Grünerløkka!
Mills Kvartal er et av få nye boligprosjekter som er lansert på Grünerløkka de siste årene, og interessen for de nye leilighetene vært overveldende. &nbsp;- Dette er en salgssuksess med stor S. Beliggenheten rett ved Sofienbergparken er supersentral, med kort vei til alt du kan tenke deg av uteliv og kulturtilbud. Kjøperne kommer fra hele byen, ikke minst Oslo vest, sier Julian Aleksander Hahn i DNB Eiendom Nybygg Oslo.
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;4-roms leilighet med egen utleiedel
Mills Kvartal vil til sammen bestå av 153 leiligheter, med alt fra smarte 2-roms til 4-roms leiligheter med egen utleiedel, og noen ekstra romslige toppleiligheter med private takterrasser. Arkitektonisk får bygget et innbydende og stilsikkert uttrykk som kombineres med høy kvalitet på materialvalg både på fasader og uteområder.
Hvis du leier ut for 9500 kroner i måneden, vil du få over 100&nbsp;000 skattefrie kroner i leieinntekter i året
- Nye leiligheter med egen utleiedel er det ikke mange av på Grünerløkka, og disse er kanskje spesielt attraktive for småbarnsforeldre som har behov for ekstra inntekter for å finansiere drømmen om en stor og moderne leilighet på Løkka, sier Hahn.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Interessert? Her kan du bestille salgsoppgave
&nbsp;

Her ser du plantegningen til en av leilighetene som har utleiedel.
&nbsp;
Hvis du leier ut for 9500 kroner i måneden, vil du få over 100&nbsp;000 skattefrie kroner i leieinntekter i året.  - Dette er inntekter som kommer godt med i enhver husholdning, enten det er barnefamilier eller unge voksne som ønsker å kjøpe seg opp i boligmarkedet i en av Oslos mest populære bydeler.
&nbsp;

Mills Kvartal sett fra Sofienbergparken.
  Her kan du lese mer om Mills Kvartal
&nbsp;
Leiligheter med gode kvaliteter
Leilighetene i Mills Kvartal kjennetegnes av gode planløsninger og har kvaliteter som blant annet vannbåren gulvvarme, enstavs eikeparkett, lekre baderom og stilrene kvalitetskjøkken med innredning fra HTH. Alle får dessuten egen balkong.
&nbsp;

Åpent og luftig med flotte lysforhold.
&nbsp;
- De romslige og gjennomgående 4-roms leilighetene med utleiedel, er alle rundt 90 kvm P-rom. Noen får også to balkonger. Utleiedelen består av oppholdsrom med kjøkken og eget bad. Dette er attraktive utleieobjekter, sier Hahn.
Om du på et senere tidspunkt ikke har behov for leieinntektene og ønsker å innlemme utleiedelen i din egen leilighet, er dette helt uproblematisk.
&nbsp;Velkommen til vårt visningssenter i Sofienberggaten 21. Vi holder åpent på onsdager fra kl. 17-18 og på søndager fra kl. 16-17.

Hvis du leier ut hytta eller leiligheten din gjennom et utleiebyrå eller bookingfirma som beregner seg provisjon, er leieinntektene, grunnlaget for beregning av skatt, nå lik bruttobeløpet før provisjon, sier skatteadvokat Rolf Lothe i Skattebetalerforeningen.&nbsp;
-Der du tidligere altså kunne trekke fra provisjonen som en kostnad for å leie ut, kan du ikke det lenger.
Det kan bety ganske mye ekstra skatt for mange.&nbsp;
Tolkningen skal legges til grunn allerede for årets skattemelding, altså for inntekter generert i 2018.&nbsp;
&nbsp;
Kan bety spesielt mye ved utleie av hytte eller fritidsleilighet
Enkelte utleiemeglere av hytter beregner seg en provisjon på opp mot 40 prosent, forteller Lothe. Det er altså ikke småpenger det blir snakk om dersom du leier ut noen uker i året.
– I mange tilfeller kan skattepliktig inntekt langt overstige den inntekten du sitter igjen med etter at megleren er betalt.&nbsp;
&nbsp;




Eksempel: Utleie av hytte gjennom bookingbyrå
Per leier ut hytta si på Geilo gjennom Hyttebooking AS (HAS) i de periodene han ikke selv bruker den. I fjor utgjorde brutto leieinntekt 100.000 kroner før provisjon til HAS. HAS tar 40 prosent i formidlingsgebyr, altså 40.000 kroner, og Per sitter igjen med 60.000 kroner i inntekt.&nbsp;
Det er lov til å tjene inntil 10.000 kroner skattefritt ved utleie av fritidseiendom, av de resterende inntektene skal det beregnes skatt av 85 prosent. Skattegrunnlaget blir da slik: (100.000 – 10000) x 0,85 = 76.500 kroner. For 2018 er skattesatsen 23 %. Det vil si at skatten blir 76.500 x 0,23 = 17.595 kroner. Inntekten etter skatt blir da 82.405 kroner.&nbsp;
Ettersom Per alt har betalt HAS 40.000 kroner så er den reelle uteleieinntekten 42.405 kroner på et år. Altså en markant endring fra skatteåret 2017 da skattegrunnlaget bare ville ha vært 50.000 kroner, og skatten 10.200 kroner*&nbsp;.
&nbsp;*skattesatsen var 24 % i 2017&nbsp;




&nbsp;
Som du ser av eksemplet over så vil skattegrunnlaget kunne øke mye, som igjen øker faktisk ilagt skatt. Likevel vil nok mange mene at verdien av å ha en utleiemegler som ordner at det praktiske, kan være verdt det. Men det blir et annet regnestykke nå og det er det greit å være klar over, sier Lothe.
Merk: Det er bare provisjon som belastes utleieren som inngår i utleiers inntekt. Provisjon som belastes leietaker, skal fortsatt ikke skattlegges hos utleier. Det har derfor betydning hvordan utleiebyråets provisjonssystem er lagt opp.
&nbsp;
&nbsp;Det kan være smart å leie ut hytter og boliger du selv ikke bruker, men måten du leier ut på kan ha stor betydning på skatten du må betale. Det kan det være greit å regne litt på før du bestemmer deg, sier Rolf Lothe i Skattebetalerforeningen (Foto: KOI)
&nbsp;
Hva med utleie selv, gjennom for eksempel AirBnB?
Når en leietaker booker en hytte eller bolig selv på &nbsp;Airbnbs nettsider, så betaler leietakeren den største delen av provisjonen.
Det er ikke uvanlig at provisjonen til sammen utgjør omtrent 20 prosent, men at bare omtrent tre prosent belastes verten ("host service fee"). Resten belastes leietaker i form av et "guest service fee". I et slikt tilfelle er det bare de tr prosentene i «host service fee» som skal inngå i utleiers inntekt, og skattes av.
For de som leier ut på den måten blir det derfor små endringer, siden det i disse tilfellene er leietaker som belastes den største delen av provisjonen, og denne delen fortsatt ikke skal skattlegges hos utleier. sier Lothe.
&nbsp;




Eksempel: Utleie av hytte gjennom AirBnB
Kari leier ut hytta si på Geilo gjennom AirBnB i de periodene hun selv ikke bruker den. Hun tar 800 kroner døgnet. De som booker på AirBnB betaler i tillegg 15 prosent i provisjon direkte til AirBnB. Av døgnprisen på 800 kroner betaler Kari tre prosent i «host service fee» til Airbnb.&nbsp;
Karis brutto leieinntekt regnes da av skattemyndighetene til å være 800 kroner/døgnet. Hun får altså ikke fradrag for de tre prosentene i «host service fee», men må ikke skattlegges for provisjonen på 15 prosent som leietakerne betaler. Dersom Kari leier ut hytta totalt i 125 døgn, kommer hun opp i samme årlige leieinntekt som Per, nemlig 100.000 kroner.
Det er lov til å tjene inntil 10.000 kroner skattefritt ved utleie av fritidseiendom, av de resterende inntektene skal det beregnes skatt av 85 prosent. Skattegrunnlaget blir da slik: (100.000 – 10.000) x 0,85 = 76.500 kroner. For 2018 er skattesatsen 23 %. Det vil si at skatten blir 76.500 x 0,23 = 17.595 kroner.
Inntekten til Kari etter skatt blir også 82.405 kroner.




&nbsp;Skattesatser og regler for utleie av fritidsbolig finner du på Skatteetaten.no
&nbsp;
For Kari betyr ikke de nye tolkningsreglene en så veldig stor endring, fordi provisjonen hun ikke får fradrag for bare er på tre prosent. For Per vil det å bytte til AirBnB bety at han må gjøre mer av jobben selv, for å kunne sitte igjen med mer.
&nbsp;




Vurderer du å selge bolig eller hytte?
Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.&nbsp;&nbsp;DNB Eiendom legger ut for alt inntil eiendommen legges ut for salg, og&nbsp;garanterer salg innen seks måneder.&nbsp;Hvis ikke skal du ikke betale.&nbsp;




Kontakt en eiendomsmegler her&nbsp;&nbsp;




&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;

Da Kristine Kristensen (30) og Fredrik Åsbø (36) møtte hverandre i 2013 hadde han bodd i sin første selveide leilighet i nøyaktig ett år.
Etter noen få år, en baby og mange hektiske telefoner til byens eiendomsmeglere, eier de nå sin fjerde bolig – et herskapsbygg fra 1887 på Nygårdshøyden i Bergen sentrum. Og det uten en krone i starthjelp.
Mange tror vi har fått «starthjelp» fra rike foreldre, men det er langt unna sannheten.&nbsp;
- Vi har ikke fått noe penger med hjemmefra. Vi har vært flinke til å spare, vært heldig med timing og hatt en god porsjon flaks, sier Kristine Kristensen.
&nbsp;
Les også: Hvordan får du boliglån?
&nbsp;
&nbsp;
Det var litt tilfeldig at vi begynte. Vi trodde på potensialet i bydelen
At hun og sin utkårede skulle få boligkjøp som hobby hadde hun ikke forestilt seg da hun traff Fredrik i 2013. Bydelen Damsgård/Solheimsviken var under utvikling og det var store planer for området.
Fredrik var heldig med sitt første boligkjøp, så var vi i gang
- Fredrik kjøpte sin første leilighet på riktig tidspunkt. Han kjøpte tidlig fordi han trodde at området ville oppleve stor vekst. Han tjente i underkant av en million kroner på å sitte på leiligheten i tre år, forteller Kristensen.
&nbsp;
Sjekk hvilke boliger DNB Eiendom har til salgs nå!&nbsp;
&nbsp;

Bergen er så mye mer enn&nbsp; bryggen, det er mye spennende som skjer og nye "hippe" byområder gror frem. Paret har for eksempel tro på at Nygårdshøyden vil være et populært sted framover. Bildet viser utsikten fra Nygårdshøyden (Foto: NTB)&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
Salget av den første leiligheten frigjorde egenkapital til nye boligkjøp
I takt med at boligprisene for området steg og stadig flere nybygg ble prosjektert, fikk Fredrik oppjustert taksten på sin første leilighet. Han fikk dermed frigjort kapital og kunne kjøpe seg inn i en annen prosjektert leilighet i samme gate for rabattert pris.
Vi kjøpte neste leilighet i et nybygg, lenge før byggestart
- Det var ren flaks at vi fikk den til rabattert pris, og det hang sammen med at vi kjøpte så tidlig. Utbygger måtte nå salgsmålene for byggestart, så timingen var god. Den tjente vi litt over en halv million kroner på, sier Kristensen.
&nbsp;
Les også: Fordeler og ulemper ved å kjøpe helt ny bolig
&nbsp;
&nbsp;Kristine Kristensen (30) og Fredrik Åsbø (36) og junior foran bygården fra 1800-tallet, Harald Hårfagresgate 22, som de renoverer om dagen. (Foto: Hannah Grace Taylor).
&nbsp;
&nbsp;
Tredje leiligheten kjøpte de i samme gaten
Samtidig viste statistikken at området opplevde en sterk prisvekst, og når paret gikk sammen om boliglånet og oppdaget at de ventet sitt første barn, grep de muligheten og slo til på leilighet nummer tre – med plass til tre. Da hadde de frigjort ytterligere egenkapital etter salget av leilighet nummer to.
- Leilighet nummer tre var enda et prosjektert bygg, i samme gate. Det må være noe med Damsgårdsveien, flirer Kristine.
Så dukket herskapshuset opp på Facebook...det fristet!
Etter under ett år i den hittil største leiligheten, dukket det opp et fasjonabelt herskapshus fra 1887 på Facebookprofilen til Fredrik. Etter én visning, én krangel og en heftig budrunde (og litt flaks) var småbarnsfamilien eier av det spesielle huset, som krever omfattende renovering.
- To utleiedeler og muligheten for reduserte månedlige utgifter fristet, men det var vemodig å innse at vi skulle flytte fra Damsgårdsveien, når vi endelig hadde kommet «hjem», sier Kristensen.
&nbsp;
Les også: Kjøpe utleieleilighet, hva må du tenke på?
&nbsp;

Når du kjøper boliger med oppussingsbehov er det en stor fordel å like og holde på. Det er mye oppussing og vedlikehold. Her fra renovering av Harald Hårfagresgate (Foto: Parets instagram)&nbsp;
&nbsp;

&nbsp;Vi gleder oss til å nyte denne utsikten fra badet skriver paret på sin instagram-konto.&nbsp;
&nbsp;
Vi synes det er en positiv byutvikling i Bergen
Det er ikke tilfeldig at paret slo til på herskapshuset i nabobydelen. Nygårdshøyden i Bergen Sentrum er også under utvikling og blir regnet som «den neste hippe bydelen» i Bergen etter åpningen av Media City; samlingsstedet for byens mediebedrifter, oppgradering av Nygårdsparken og flere trendy restaurantåpninger i området.
Vi er midt oppe i en spennende forvandlig av byen
- Vi følger nøye med på byutviklingen i Bergen og synes at det er utrolig gøy å se hvordan byen transformeres. Gamle forsømte områder vekkes til live igjen, og vi er midt oppi det, smiler Kristine.
&nbsp;
Les også: Lønner det seg å låne til oppussing?
&nbsp;

&nbsp;Plutselig dukket det opp et fasjonabelt herskapshus fra 1887 på Facebookprofilen til Fredrik. Nå er småbarnsfamilien eier av det spesielle huset, som krever omfattende renovering. (Foto:&nbsp; parets instagram)
&nbsp;

Drømmeleiligheten i Harald Hårfagresgate krever omfattende renovering. Du kan følge parets oppussing på deres instragramkonto her!&nbsp; (Bilde: parets)
Nå bruker vi mye tid og penger på vedlikehold og oppussing
Nå har vi har brukt alle sparepengene våre på en uforutsett beskjed om at hele huset måtte isoleres på nytt, sier Kristine.&nbsp;- Så det går mye tid på budsjettstyring.
I dag fikk vi også melding om at hele taket måtte byttes ut.
Vi har veldig mye jobb foran oss. Heldigvis liker vi et høyt tempo!
Med både meg og Fredrik i full jobb og lille Emrik på halvannet år har vi mye å henge fingrene i, men vi liker jo å holde litt høyt tempo.
Vi har fått gjort veldig mye arbeid allerede. I andre etasje har vi revet absolutt alt av vegger, tak og gulv, og er nesten ferdig med isoleringen av huset. Firmaet vi har leid inn jobber utrolig raskt og vi regner med å være på plass allerede i midten av april.
&nbsp;
Her kan du følge renoveringen av herskapshuset&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;




Kanskje du også sitter på god startkapital til en ny bolig?
Vi kommer gjerne og foretar en verdivurdering hjemme hos deg. Våre meglere kan&nbsp; komme i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.&nbsp;
DNB Eiendom legger ut for alt inntil boligen eventuelt legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.




Bestill en eiendomsmegler her!






.
Boliglånsforskriften som trådte i kraft i fjor hadde en klar hensikt, nemlig å dempe boligprisene.&nbsp;
-Samtidig har forskriften påvirket leiemarkedet utilsiktet, sier salg- og markedssjef Anne Lene Söder i Leiebolig Utleiemegling AS.&nbsp;
&nbsp;
Nye låneregler tvang mange inn på leiemarkedet
Jeg mener utleiemarkedet må sees i sammenheng med salgsmarkedet fordi&nbsp;boliglånsforskriften&nbsp;som kom i fjor, har påvirket begge markedene, sier Söder.
Målet til myndighetene var å dempe den enorme prisveksten på boliger, spesielt i Oslo. Det lyktes, samtidig ble nye grupper «tvunget» inn i leiemarkedet.&nbsp;
Typiske førstegangskjøpere tvinges inn på leiemarkedet
Krav om 15 prosent egenkapital og maksbelåning på 5 ganger årsinntekt, utelukker mange fra å få nok lån.&nbsp;Spesielt unge med mye studiegjeld og lav inntekt.&nbsp;
- Denne store gruppen ble, og blir til dels ennå &nbsp;«tvunget» ut i et leiemarked de ellers hadde unngått. De må også spare i enda lenger tid for å dekke egenkapitalkravet.
&nbsp;

Høye boligpriser, strenge låneregler og lengre leiekontrakter kommer til å gi eldre førstegangskjøpere i Oslo, sier Anne Lene Söder. (Foto: Istock)&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Økte boligpriser skapte press på leiemarkedet
Sommeren 2016 bar preg av et salgsmarked med&nbsp;vill prisvekst i Oslo. Mange ga opp i ville budrunder og bestemte seg for å avvente, løsningen var å leie midlertidig.&nbsp;
Antall leietakere økte i Oslo gjennom 2017, samtidig var antallet boliger til leie lavere enn tidligere år.
Da salgsprisene gikk ned, gikk leieprisene opp.
&nbsp;Det hete utleiemarkedet i sommermånedene førte til at leieprisene i Oslo økte med rundt 10 prosent i denne perioden sammenlignet med 2016, sier Söder.
Økte leiepriser gjør at det for mange vil ta enda lenger tid å få spart nok egenkapital til å kjøpe. Kjøpsplanene må dermed utsettes, sier hun.
&nbsp;
Hva skjer i leiemarkedet framover?
Dersom Boliglånsforskriften vedvarer i samme form etter sommeren i år tror vi det vil påvirke leiemarkedet ytterligere, sier Söder. -Spesielt for de unge som er den største leietakergruppen.&nbsp;&nbsp;
I Norge har det vært normalt for unge å leie, for deretter å kjøpe ganske raskt etter at når man får seg en fast inntekt.
Effekten av forskriften vil være stadig eldre førstegangskjøpere
Dette tror vi ikke blir like vanlig i Oslo fremover som det det har vært, sier hun. - Å få kjøpt noe vil ta lenger tid, både på grunn av høye boligpriser og fordi utleiemarkedet profesjonaliseres.&nbsp;
Hittil i 2018 har antallet utleieboliger økt,&nbsp; fordi mange har valgt utleie fremfor salg.
&nbsp;
Les også: Ikke fått solgt og vurderer utleie? Ikke gå i denne skattefella.
&nbsp;
&nbsp;De nye strengere boliglånsreglene som kom i fjor kan gi oss et mer profesjonelt uteleimarked i Norge, mener Anne Lene Söder. (Foto: Shutterstock/NTB)
&nbsp;
Et mer profesjonelt utleiemarked gir lenger leiekontrakter
I Norge har utleiemarkedet vært amatørenes marked i alle år. Fremdeles eies nesten 7 av 10 utleieboliger av privatpersoner, opplyser Söder.&nbsp;
&nbsp;– Denne andelen tror vi vil gå ned i Oslo framover, hvis egenkapitalkravet på 40 prosent opprettholdes. Høyt kapitalkrav gir etablerte utleiere en fordel.
Det er mange fordeler med et mer profesjonelt leiemarked
Vi ser allerede at en større andel av utleieboligene nå kjøpes av mer profesjonelle utleiere. En effekt av dette er lengre leiekontrakter, sier hun.&nbsp;
Profesjonelle foretrekker lange tidsbestemte leiekontrakter og unngår normalt unntak fra Husleieloven - Fordelen for leietaker er større forutsigbarhet og sterkere rettsvern i det norske utleiemarkedet.
&nbsp;
Les også: Investorene er tilbake på boligmarkedet i Oslo. 
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;


For oss som har jobbet i boligmarkedet i mange år er dette et mønster som går igjen gjennom opp- og nedgangstider, sier salgsdirektør Andrè Øren i DNB Eiendom.&nbsp;
-Når boligprisene går ned søker mange over til leiemarkedet. De vil vente til det blir enda billigere.&nbsp;
Leiemarkedet og boligprisutviklingen må derfor ses på i sammenheng.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Økt etterspørsel gir økte priser på utleie
Med økt etterspørsel i utleiemarkedet går prisene opp på leie. - Når så leieprisene øker sitter folk med kapital og regner på lønnsomheten i å kjøpe små leiligheter for utleie.&nbsp;
Boliglånsforskriften favoriserer de etablerte investorer med mye penger. – Og disse ser nå kjøpsmuligheter.&nbsp;
Investorer ser igjen muligheter til å tjene på utleie&nbsp;
Blir investorene mange nok vil de være med på å dra boligprisene opp igjen i Oslo, spesielt på små leiligheter, mener Øren. – De nye egenkapitalkravene som ble innført for sekundærboliger i fjor demper noe, men vi opplever at det er&nbsp; mange med mye kapital.
At det blir flere utleieboliger vil på den annen side kunne virke prisdempende på leieprisene. Så det taler i motsatt retning.
&nbsp;
Les også: Førstegangskjøperne i Oslo vil bli eldre og eldre, mener utleiemegler.
&nbsp;

Profesjonelle investorer ser igjen etter fine leiligheter beliggende i sentrale strøk av Oslo, sier Salgsdirektør Andrè Øren i DNB Eiendom.&nbsp;
&nbsp;
Økte priser på utleie gjør det mer attraktivt å eie igjen
Leietagerne på sin side opplever nå at økte leiepriser har gjort regnestykket om å eie i stedet, mye penere. Samtidig har vi det faktum at &nbsp;Ola Nordmann helst vil eie sin egen bolig, sier han. De som leier venter bare på en kjøpsmulighet.
-Av en eller annen grunn går gjerne boligkjøpere i flokk. Så hvis nå mange nok hopper ned fra gjerdet på likt kan vi få det vi kaller en rekyl i boligprisene.
Økonomisk blir det igjen stadig mer attraktivt å eie framfor å leie
Det er ofte slik at når prisene først begynner å gå litt opp får vi en selvforsterkende spiral. – Folk føler brått at de får det travelt med å kjøpe før prisene går enda mer opp.&nbsp;
Hvor mye kjøperne kan by opp vil imidlertid avhenge av ny boliglånsforskriften som kommer i juni. Slik det er nå vil dagens regler om maks lån på 5 ganger inntekt begrense noe.&nbsp;
&nbsp;

&nbsp;Mange unge havnet noe ufrivillig ut på leiemarkedet i fjor, sier Øren. De nye boliglånsreglene gjorde det nær umulig å få nok lån til å kjøpe noe i Oslo. (Foto:Istock)
&nbsp;
Boliglånsforskriften bestemmer videre utvikling
Dagens boliglånsregler ble innført da prisene i Oslo var under enormt press og steg over 20 prosent på under et år, forteller Øren. Det var bred enighet om at den prisgaloppen ikke kunne fortsette.&nbsp;
–Politikerne måtte gjøre noe, og en ny forskrift var svaret. Bankene måtte stramme inn på utlån til boligkjøperne.&nbsp;
Boliglånsforskriften virket nesten umiddelbart da den kom
Med de nye strenge reglene forsvant mange investorer ut av byen. Vanlige folk fikk på sin side mindre i lån, med det resultat av boligprisene falt.&nbsp;
– Nå er reglene under revisjon og vi får snart svaret på hva myndighetene ønsker å gjøre når dagens regler løper ut på dato i juni 2018.&nbsp;
Politikerne sitter nå med jokeren for videre utvikling både i leie- og salgsmarkedet i Oslo, avslutter Øren.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Les også: Norges Bank har varslet renteøkning i 2018. Tåler økonomien din en renteøkning?

Samtidig er det ikke bare muligheten til utleie som skiller de ulike eierformene. Når du kjøper bolig i et sameie må du også ta høyde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift, som i dag utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen.
Dokumentavgiften er en ekstrakostnad som noen glemmer å ta med i regnestykket
- Det er en ekstrakostnad som enkelte glemmer å ta med i regnestykket. Kjøper du en leilighet til 2,5 millioner må du altså ut med over 60 000 kroner i tillegg. Det er ikke slik at banken uten videre gir deg mer i lån hvis du i utgangspunktet har maks belåning, så dette er det viktig å være klar over når du byr på drømmeboligen, sier Vegar Einang&nbsp;i DNB Eiendom Bjørvika.
&nbsp;
Hva med fellesgjeld?
Når du kjøper en brukt leilighet uansett eierform, må du alltid ta høyde for fremtidige felles oppgraderinger. Det kan for eksempel være fasadearbeider, nye soilrør eller utskifting av vinduer. Derfor er det ofte en fellesgjeld i borettslaget eller sameiet, og denne kan øke ved nye oppgraderinger. Mange borettslag og sameier har vedlikeholdsplaner som kan gi deg innblikk i utgiftene som kommer.  - I et borettslag bakes fellesgjelden inn i fellesutgiftene med en langsiktig nedbetalingsplan. Slik er det ofte i sameier også, men i enkelte sameier kan det imidlertid være slik at sameierne må betale sin del av kostnadene som en engangsinnbetaling.
Eiendomsmegler skal alltid informere om planlagte oppgraderingsarbeider og nedbetalingsplan for fellesgjeld
- Eiendomsmegler skal alltid informere om planlagte oppgraderingsarbeider og nedbetalingsplan for fellesgjeld. Hvis det ikke står noe om dette i salgsoppgaven ville jeg dobbeltsjekket dette med megler, sier Einang.
&nbsp;
Sameie:
Fordel:&nbsp;I et sameie eier du hele leiligheten selv og kan fritt leie ut. Ulempe:&nbsp;Du må betale dokumentavgift når du kjøper.
Kjøper du leilighet i et sameie betyr det at du eier hele boligen selv. Da kan du kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet. Før du byr på en eierseksjon bør du sjekke hvor høye fellesutgiftene er og hva de dekker.
Be også om å få siste årsberetning med regnskap, budsjett for inneværende år, vedtektene for boligsameiet og husordensregler. Kjøper du boligen gjennom megler skal du få opplysningene i forkant av handelen, som oftest gis de i salgsoppgaven.
&nbsp;
&nbsp;

&nbsp;
I noen deler av landet tar det nå lenger tid å selge bolig, og folk får ikke bud de er fornøyde med, sier den juridiske fagkonsulenten i DNB Eiendom Jørn Ramberg.
- Dermed mister de lysten på å selge, og vurderer heller å sitte med to boliger i en periode. Tanken er da ofte at de kan finansiere den doble gjelden med utleie.
Dessverre er det fort gjort å gå i noen kostbare feller dersom du leier ut uten å ha tenkt gjennom alt.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Les også: Det er ingen grunn til å akseptere skambud - her får du rådene!
&nbsp;
Du må regne på skatten!
Før du bestemmer deg for å leie ut den gamle boligen og flytte inn i den nye, bør du være klar over hvilken skattefelle du risikerer å gå i.
Det ligger nemlig sannsynligvis en gevinst i boligen din hvis du har eid den en stund. Den gevinsten vil bli realisert ved et salg. Utsetter du salget, kan du bli skattepliktig.
Egen botid siste to år avgjør om du slipper gevinstskatt
Selger du, når du selv ikke har bodd i boligen minst ett av de to siste årene, skal du skatte 23 % av gevinsten.&nbsp;
Mitt råd er at du bør sette deg grundig inn i reglene for gevinstbeskatning før du eventuelt leier ut for mer enn et år, sier Ramberg.&nbsp;
- Du må også&nbsp;sjekke regler for beskatning av den eventuelle leieinntekten&nbsp;du får.
&nbsp;
Her ser du satsene for skatter og avgifter 2018, og forslag for 2019&nbsp;
Kan du leie ut for bare et år?
Husleieloven regulerer utleiemarkedet. Når du skal leie ut er det viktig å kjenne til denne lovens innhold, sier Ramberg.
I utgangspunktet er minstetiden for utleie tre år&nbsp;
- En regel du må være spesielt oppmerksom på er at minstetid for utleie av separat boenhet er tre år, sier Ramberg.&nbsp;Det finnes imidlertid noen unntak.
Det er noe som heter «tidsubestemt» leieavtale og noe som heter «tidsbestemt» leieavtale, forklarer han.&nbsp;
&nbsp;

Hensynet til leietaker står sterkt ved tidsubestemte avtaler. Dette fordi hun eller han skal sikres kunne ha en trygg bosituasjon. De har kanskje arbeidssted, skole og barnehage i nærheten og trenger forutsigbarhet. (Foto: Alexander Dummer/Unsplash)
&nbsp;
Fordeler og ulemper ved ulike leiekontrakter
I utgangspunktet er det lett å tenke at en tidsubestemt avtale høres greit ut. Ulempen med en slik avtale er at du som utleier må oppgi svært gode grunner i en oppsigelse for at leietager skal måtte flytte etter et år eller to.
Rundt dette oppstår det dessverre ofte&nbsp;konflikter mellom utleier og leietager.
Vernet av bosituasjonen til leietager veier tungt&nbsp;
Dersom leietakeren din nekter å flytte må du gå til søksmål for å få brakt husleieforholdet til opphør hvis du har en ubestemt avtale. - En slik prosess tar tid, gjerne flere måneder, sier Ramberg.
Leier du på den annen side ut tidsbestemt&nbsp;&nbsp;er altså minstetiden tre år i følge Husleieloven. Til gjengjeld kan du da med loven i hånd kreve at leietaker flytter.
&nbsp;
Les mer om regelverket rundt utleie her.&nbsp;
&nbsp;
Gevinstskatt på flere hundre tusen?
– De siste fem årene har boligprisene i Norge steget med 30 prosent, i Oslo har de steget med 46 prosent i samme periode (per 1. oktober 2018).&nbsp;
Leier du ut en bolig for tre år, for så å selge med gevinst, kan skatteregningen med andre ord bli på flere hundre tusen kroner.
Å leie ut gir økonomisk uforutsigbarhet
Å leie ut kortere, for eksempel for ett år, gir på den annen side en uforutsigbarhet rundt salgstid den dagen du skal selge. På toppen av risikoen ved en tidsubestemt kontrakt.
&nbsp;
Både salg og utleie kan utløse store beløp i skatt, det er det viktig at du regner på før du bestemmer deg &nbsp;(Foto: Samfoto)
&nbsp;
Kan du holde visning i en utleiebolig?
Et annet forhold du bør tenke på er at du i utgangspunktet ikke kan holde visninger i en bolig du har leid ut. - Leietaker kan med loven i hånd låse døra for potensielle kjøpere så lenge han bor der og betaler husleie.
Du kan selvsagt legge inn i utleiekontrakten at leietager plikter å vise frem boligen, men de færreste leietagere vil nok være interessert i å rydde, vaske og style boligen for å vise den fram fra sin beste side når du finner det for godt å kjøre visning.
Bare den reduserte salgsverdien på grunn av dette kan bli større enn skatten, sier Ramberg.
Det beste vil være å vente med salg til leietaker har flyttet ut.
Tar salget da et par måneder, så har du plutselig for lite botid innenfor de to årene likevel, og skattesmellen kommer.
&nbsp;
&nbsp;Det kan by på mange utfordringer å leie ut den gamle boligen og samtidig holde seg innenfor skattelovens krav til egen botid, en løsning kan derfor være å heller leie ut den nye boligen i en periode, sier Jørn Ramberg (Bilde: Stue, Kantor Terrasse Kolbotn)
&nbsp;
Lei heller ut den nye boligen!
En løsning som sikrer deg bedre forutsigbarhet, vil være å heller leie ut den nye boligen, sier Ramberg. - Den har du jo ikke rukket å opparbeide noe gevinst på, dermed unngår du spørsmålet rundt gevinstbeskatning.
–Det er helt sikkert ikke fristende i det hele tatt, men rent skattemessig er det en god løsning, hvis utleie er det du bestemmer deg for.
&nbsp;Du kan også velge å selge den gamle likevel.
- Før du tar et valg bør du i alle fall regne på størrelsen på skatten du vil få ved et salg på «feil» tidspunkt. Se det opp mot hva du kan forvente å få hvis du selger den gamle boligen i dagens marked, sier Ramberg.
For mange kan det kanskje være mer fornuftig å akseptere en noe lavere salgssum enn å risikere en større skatteregning?&nbsp;
Les også: Kan jeg fritt leie ut en leilighet i borettslag?
&nbsp;




DNB Eiendom hjelper deg med både kjøp og salg av bolig
Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss et salgsoppdrag tidlig. Vi kommer gjerne inn allerede før du begynner jakten på din nye bolig, så vi kan fungere som en sparringspartner underveis. Vi legger ut for alle kostnader inntil vårt salgsoppdrag er ferdig.




Kontakt en eiendomsmegler her!




&nbsp;
&nbsp;

Boligmarkedet

Spennende mulighet i Lillehammer

Jus

Nå blir det skatt å spare på å gjøre utleiejobben selv

Boligmarkedet

Investorene er tilbake i Oslos boligmarked

Boligmarkedet

Dette er oppskriften på et vellykket boligsalg

Inspirasjon

Nå eier de sin fjerde bolig: - Det startet egentlig litt tilfeldig...

Boligmarkedet

Hva er sameie?

Nybygg

Nå kan du sikre deg en attraktiv leilighet med egen utleiedel i Mills Kvartal

Boligmarkedet

- Mange «førstegangskjøpere» ble tvunget inn på leiemarkedet i fjor.

Boligmarkedet

Ikke fått solgt og vurderer utleie? Unngå skattefella!