&nbsp;Fordelingen av familiehytta eller familiehjemmet kan by på utfordringer for søsken når dødsboet etter deres foreldre skal håndteres, sier advokat&nbsp;Marte B. Deichman-Sørensen.
Det kan være ulike måter å håndtere dette på innenfor loven, sier hun.
Jeg skal gi noen praktiske eksempler på hvordan en slik situasjon kan løses.&nbsp;
Skal du selge bolig?&nbsp;Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
&nbsp;
To arvinger som har arvet én eiendom – en søster vil selge, en ikke
La oss si at to søsken har arvet en eiendom etter sine foreldre. En av arvingene ønsker å selge, mens den andre ønsker å beholde eiendommen. Den ene ønsker for eksempel å beholde huset som et feriested, mens den andre ikke har interesse i en slik bruk.
Søsknene er de eneste arvingene i boet etter foreldrene og det forutsettes at ingen av foreldrene opprettet testament, sier Deichman-Sørensen.
Arvingene har i dette tilfellet krav på en halvpart hver av verdiene i boet.
Eiendommen tilhører boet som søsknene er arvinger i.
-Hvis foreldrene ikke hadde gjeld, og eiendommen er det som er av verdi i boet, vil hver av søsknene i dette tilfellet ha krav på en halvpart hver av eiendommens verdi.
Den arvingen som ønsker å beholde eiendommen kan da kjøpe den andre arvingen ut av eiendommen ved å betale den andre 50 prosent av markedsverdien til eiendommen.
Ønsker dere å vite hva boligen er verdt?&nbsp;Bestill verdivurdering her
&nbsp;
Alle har krav på arven sin, hvis den som vil beholde en eiendom ikke har råd til å kjøpe ut de andre arvingene kan eiendommen kreves solgt, sier advokaten (Foto: NTB)
&nbsp;
Hva hvis avdøde hadde lån med sikkerhet i eiendommen som er arvet?&nbsp;
Hvis det knytter seg boliglån til eiendommen har hver av søsknene rett på 50 prosent av nettoverdien på boligen. Det vil si verdien etter at gjelden er trukket fra.&nbsp;
Begge søsknene arver halvparten av det som er av verdi i boet
Den arvingen som ønsker å beholde eiendommen kan da kjøpe den andre ut for 50 prosent av markedsverdien, fratrukket 50 prosent av gjelden knyttet til eiendommen.
Dere arver med andre ord også gjelden, denne deles akkuat som verdiene.&nbsp;
&nbsp;




Eksempel på regnestykke




Boligens markedsverdi er satt til 2,5 millioner. Det er 500.000 kroner i restgjeld på boliglånet til avdøde.&nbsp;Den som ønsker å kjøpe ut for å eie boligen alene må da betale 1 million til den andre arvingen. Da har begge arvet én million i nettoverdi.&nbsp;
I praksis kan det løses ved at den som ønsker å overta tar opp lån i banken. I vårt eksempel vil lånebehovet være 1,5 millioner. Hvis den som vil overta for eksempel har midler på sparekonto blir lånebehovet tilsvarende lavere.




&nbsp;&nbsp;
Hva hvis søsteren som vil overta ikke har råd til å kjøpe ut den andre?
Dersom den av søsknene som vil beholde boligen eller hytta ikke har råd til å kjøpe ut den andre, må eiendommen i vårt eksempel selges for at delingen skal kunne skje korrekt, sier Deichman-Sørensen.
- Eiendommen er her det som er av verdi i boet etter søsknenes foreldre, og den ene vil at eiendommen blir solgt.&nbsp;
Hovedregelen er at hver av arvingene har rett til å kreve salg
Hvis arvingen ikke har økonomisk mulighet til å overta eiendommen, vil den andre arvingen ha rett til å kreve at eiendommen blir solgt. Dette er hovedregelen i norsk arvelovgivning, sier hun.
Hvis flere arvinger ønsker å overta eiendommen alene som ledd i arveoppgjøret, men de har like gode grunner, er det lagt til grunn i rettspraksis at eiendommen må selges.&nbsp;
&nbsp;

Foreligger&nbsp;et gyldig testament&nbsp;etter foreldrene som bestemmer eiendommens verdi er denne verdsettelsen i utgangspunktet bindende for arvingene, sier advokaten. (Foto: NTB)
&nbsp;
Hva hvis det er tre arvinger og flertallet ønsker å beholde boligen eller hytta?&nbsp;
Her kan vi ta et tenkt eksempel som er ganske vanlig: Vi har tre søsken og to av tre ønsker å beholde hytta som de nylig har arvet etter sine foreldre. Vil da flertallet kunne bestemme?&nbsp;
- Hovedregelen er som nevnt at alle arvingene enkeltvis kan kreve at salg gjennomføres. Det er med andre ord ikke flertallet av søsknene som bestemmer, sier Deichman-Sørensen.&nbsp;
En arving har rett til å kreve at boets eiendom selges – uavhengig av flertall&nbsp;
Hvis to av søsknene ønsker å overta sammen må de ha økonomisk mulighet til å kjøpe ut den siste.
- Hvis to av søsknene ønsker å overta eiendommen for å eie denne alene, kan en praktisk løsning være at arvingene først blir enige om en markedsverdi og deretter holder en lukket budrunde mellom de arvingene som ønsker å overta. For å sikre at arvingene mottar like mye i verdi bør det avtales at bud minst må gis til den markedsverdi som er fastsatt.
&nbsp;

Mange søsken krangler om hvordan hytta skal deles etter at foreldre går bort. Loven er imidlertid ganske klar, vil en selge må den selges. Så er det opp til den eller de andre å finansiere et kjøp om de vil beholde den. (Foto:&nbsp; Samfoto/NTB)&nbsp;
&nbsp;
Du må ha veldig gode grunner for å kreve overtagelse
Det finnes et lovbestemt unntak til hovedregelen, sier Deichman-Sørensen. - En av dem kan kreve å overta eiendommen, men det forutsetter gode grunner for kravet. Samtidig må de andre søsknene ikke ha noen rimelig grunn til å sette seg imot det.
Om en arving har tilstrekkelig gode grunner innebærer en konkret helhetsvurdering. Det kan for eksempel være at den som krever å overta familiehjemmet er i en personlig situasjon hvor vedkommende er avhengig av stabilitet i bosituasjonen, og at det sikres ved overtagelse.
Følelsesmessig tilknytning er alene ikke en tilstrekkelig god grunn for å få overta eiendommen.
Hvis flere arvinger ønsker å overta eiendommen som ledd i arveoppgjøret, men har like gode grunner, er det lagt til grunn i rettspraksis at eiendommen må selges.
Hvis arvingene ikke blir enige om eiendommens verdi, er skiftetakst et alternativ. Skiftetakst avholdes via domstolen, og skal gi en vurdering av markedsverdien til eiendommen.&nbsp;
Foreligger det et testament etter foreldrene som bestemmer eiendommens verdi, er denne verdsettelsen bindende for arvingene, med mindre verdsettelsen for eksempel skulle krenke pliktdelsarven.
&nbsp;

Dessverre er det altfor vanlig at søsken krangler om arv, sier advokaten. Det beste er som regel å forholde seg til loven og hva den sier om deling.&nbsp; (Foto: Istock)
&nbsp;
Sørg for å dokumentere arveoppgjøret – skriv ned hva dere er enige om!
Hvis arvingene blir enige om at den ene overtar eiendommen ved å kjøpe ut de andre arvingene, bør det utarbeides en skriftlig avtale hvor det fremgår hva de har blitt enige om, sier advokaten.&nbsp;
Her bør det fremgå hvilken markedsverdi arvingene har blitt enige om at eiendommen har, hvor mye den andre skal kjøpes ut for, og avtalebestemmelser om hvordan oppgjøret skal gjennomføres.
Sett alt ned i en avtale så det ikke blir krangling i etterkant!
Hvis arvingene er uenige om verdien til eiendommen, kan verdien av eiendommen fastsettes enten ved at tre uavhengige verdivurderinger settes av tre eiendomsmeglere.
Er dere i tvil om hvordan dere skal gjøre dette korrekt og rettferdig, bør dere kontakte advokat.
&nbsp;




DNB Eiendom hjelper deg 
Trenger dere en verdivurdering for å fastsette markedsverdi, eller skal dere selge?
Ta kontakt med en av våre eiendomsmeglere. Vi kjenner boligmarkedet og vet hva boliger som din eller deres går for. Dersom dere vil selge legger vi ut for alle kostnader inntil boligen er ute i markedet.




Kontakt en eiendomsmegler her!




&nbsp;

Det viktigste formalkravet er at det skal bevitnes av to myndige personer som ikke er i nær relasjon til testator, advokat Ole André Tveit i Codex Advokat. &nbsp;
- Vitnene må være til stede samtidig når de underskriver på at testator er ved full sans og samling.
Det høres enkelt ut, og det kan være det, men vær likevel klar over at det er noen fallgruver du bør unngå for at testamentet skal være gyldig.&nbsp;
Les mer om hvordan du skriver testament her!&nbsp;
&nbsp;
Du kan ikke overstyre Arvelovens bestemmelser
Det mange ikke er klar over er at arveloven legger en del begrensinger på hva du kan fordele til hvem. Arveloven går foran et testament, du kan derfor ikke «overstyre» rettighetene dine arvinger har i følge loven.
Manglende kunnskap om Arveloven gir mange ugyldige testament
Vi som jobber med å sette opp testamenter, eller tolke testament andre har satt opp, ser dessverre en del tilfeller av testament som ikke tar hensyn til loven. &nbsp;
Det kan være at testator (den som skrev testamentet) ikke ønsket å tilgodese livsarvingene sine, eller det kan være at det er tvetydig formulert eller mangelfullt bevitnet, sier Tveit.
&nbsp;

Det er ikke uvanlig at et testament blir kjent ugyldig. Det kan skyldes at Arveloven ikke er hensyntatt, eller at formkrav ikke er overholdt. (Foto: NTB)
&nbsp;
Hva skal til for å sikre et gyldig testament?
Det er svært viktig å sikre at du har rett til å fordele arven du vil gi bort, både i følge loven og at du er eier av det som skal testamenteres bort.
-Eier du for eksempel noe sammen med en ektefelle, eller har eiet noe sammen med en ektefelle som ville noe annerledes i et annet testament, så har du kanskje ikke rett til gi det bort.
Er det ikke ditt til å gi bort, kan du heller ikke gi det
Du må altså vite at du kan ta beslutningen, du må ta hensyn til lovens prioriterte arvinger og du må sikre at språket og viljen din er klinkende klar i teksten. Det skal ikke være vanskelig å tolke hva som egentlig var den siste vilje, sier Tveit.
- I alle disse tilfellene kan et testament bli kjent ugyldig selv om det er bevitnet korrekt av to vitner.
&nbsp;
Bedre å søke hjelp i forkant enn å får det kjent ugyldig i etterkant
Når du først tar deg bryet med å skrive et testament bør du sikre at det vil være gyldig etter din død, sier Tveit. Skal du sikre gyldig opprettelse av testament bør du ha god kunnskap om arvelovens muligheter og begrensninger.
Det koster ikke så mye å få en advokat til å sikre det
- Er du usikker på om dine ønsker er i tråd med lovens bestemmelser, så mener jeg det vil være en god investering å rådføre seg med en advokat.
Vi advokater ser dessverre altfor ofte eksempler på testamenter som er ugyldige eller har et innhold som ikke kan oppfylles i henhold til testator ønske.
&nbsp;
Typiske eksempler på når et testamente blir kjent ugyldig:

Når ordlyden er mangelfull, tvetydig, uklar eller åpner for tolkningsalternativer.
Når fordelingen strider mot pliktdelsreglene i arveloven
Når testator fordeler eiendeler som ligger utenfor mottakers arvelodd
Når det ikke sies noe om sekundærarvinger, dvs. den endelige fordelingen eller dersom primærarvingen faller fra før testator
Når det brukes en mal fra internett som ikke nødvendigvis passer ditt tilfelle
Når det foreligger brudd på formkravene, eksempelvis av vitnene ikke er til stede samtidig under signeringen, eller at vitnene er i nær tilgodesett i testamentet

&nbsp;
&nbsp;




DNB Eiendom hjelper deg med både kjøp og salg av bolig
Vil du vite hva boligen er verdt og hva du kan gjøre med den for å sikre et godt salg?
Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss salgsoppdraget tidlig. Vi legger ut for alle kostnader inntil boligen er ute i markedet.




Bestill en eiendomsmegler her!




&nbsp;
&nbsp;

Alle som ønsker en annen fordeling av formuen enn det som følger av arveloven bør skrive et testament, sier advokat Ole André Tveit i Codex Advokat.&nbsp;&nbsp;
- Arveloven fra 1972 er «gammeldags»!
Loven er basert på at folk er gift og har felles barn. Mange faller derfor utenfor.
Er dere "bare samboere" eller har en annen mer utradisjonell levemåte, bør dere absolutt vurdere å sikre dere med et testament, sier han.
&nbsp;
&nbsp;
Sambo og særbo har dårlig vern av arveloven
Det er viktig å være klar over at samboere og særboere uten felles barn verken har arverett til hverandre eller rett til å sitte i uskiftet bo. I slike tilfeller må det opprettes et testament.
Målet til mange som kommer til oss for å få hjelp til å skrive testament er at de vil sørge for økonomisk trygghet for gjenlevende partner, sier Tveit.&nbsp;
Det hadde selvsagt vært enklere bare å gifte seg
Et testament hjelper samboere og særboere et stykke på vei, men i tillegg bør dere da tegne gjensidig livsforsikring, sier han. - Livsforsikringer er nemlig ikke påvirket av arvelovens bestemmelser, og det er fullt mulig å begunstige sin samboer slik at denne mottar hele forsikringsbeløpet ved død.&nbsp;
For gjenlevende samboer vil en god livsforsikring ofte være nødvendig for å kunne beholde avdødes eller felles bolig.&nbsp;
&nbsp;

Ønsker du at din nærmeste skal sikres arv, er det enkleste alternativet å gifte seg. Samboere må inngå flere juridiske avtaler for å få tilnærmet samme beskyttelse (Foto: NTB Scanpix)&nbsp;
&nbsp;
Har du særkullsbarn bør du tenke enda lenger fram
Når du først skriver et testament bør du også tenke over hvordan du kan påvirke den endelige fordelingen av arven etter at gjenlevende ektefelle eller samboer er død, sier Tveit.
Ønsker du å overlate det meste til samboer eller ny ektefelle ved din død, så kan det jo være at du likevel ønsker at dine barn skal arve det hele den dagen også hun eller han faller fra.
Hvis din nye ektefelle dør etter deg kan dine barn miste sin arv
Stadfester du ikke dette ønsket i et testament vil din nye ektefelles barn, fra hans eller hennes tidligere forhold, arve alt ditt. Dine egne livsarvinger vil da ikke få noe den dagen hun eller han faller fra.
Har du særkullsbarn bør du altså opprette et testament og tilkjennegi dine ønsker.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Alt for mange testament blir kjent ugyldige&nbsp;
&nbsp;
Hvis du ønsker å fordele konkrete eiendeler må også testament skrives
&nbsp;Du bør også sette opp et testament dersom du ønsker å sette betingelser for arven eller fordele eiendom til konkrete arvinger. Ønsker du for eksempel at datteren din skal arve boligen, mens sønnen skal arve hytta og bildet bestemor malte, så skriv det.&nbsp;&nbsp;
Et testament kan også hindre krangling mellom søsken
Nå som boliger og hytter gjerne utgjør millionverdier, er det mye krangling og konflikt blant søsken og andre arvinger i etterkant.
Et testament kan også hindre krangling hvis du har spesifisert hvem som skal arve hva av ting med affeksjonsverdi.
&nbsp;
Les også: Hvordan sette opp et gyldig testament?&nbsp;&nbsp;
&nbsp;




Lurer dere på hva boligen er verdt?
En av våre eiendomsmeglere kommer gjerne på befaring for å gi dere en verdivurdering av hus eller hytte. Og skal dere selge vil vi legge ut for alle utgifter fram til salget.&nbsp;




Kontakt en eiendomsmegler her




&nbsp;
&nbsp;


Det er to ting du bør være opptatt av når du har skrevet ditt testament og fått dine påkrevede vitnepåskrivinger:

En trygg oppbevaring (mot både skade og tyveri)
At arvingene varsles om det når du dør

Det mest avgjørende er at testamentet ikke blir borte eller havner i feil hender, sier Ole André Tveit i Codex Advokat.
&nbsp;
Du kan sikre testamentet ved å deponere det hos tingretten
Vi i Codex anbefaler alltid at testament deponeres i den lokale tingretten, sier Tveit.&nbsp; Er du bosatt i Oslo er det Oslo byfogdembete som er rett instans.
Ved å oppbevare det hos riktig offentlige instans sikrer du en trygg oppbevaring. Testamentet vil da inngå i et nasjonalt testamentsregister og vil bli fremlagt for arvingene etter din død.
Testamentsregisteret er unntatt offentlighet. Domstolen tar et engangsgebyr for deponering av testament. For tiden (2018) er gebyret på kr 904,-.&nbsp;
Her finner du oversikt over tingrettene i Norge
&nbsp;
&nbsp;




DNB Eiendom hjelper deg med både kjøp og salg av bolig
Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss et salgsoppdrag tidlig. Vi kommer gjerne inn allerede før du begynner jakten på din nye bolig, så vi kan fungere som en sparringspartner underveis både for kjøp og salg.
Vi legger ut for alle kostnader inntil din bolig er ute i markedet.




Bestill en verdivurdering her




&nbsp;

Du må vite at arveloven står over det som er skrevet i et testament, sier Ole André Tveit i Codex Advokat. Du kan med andre ord ikke bestemme fullt og helt hvem som skal få (hele) arven din.
Arveloven sier blant annet at alle har en plikt til å tilgodese ektefelle, samboer med felles barn, livsarvinger eller de du skylder penger (kreditorer).&nbsp;
Les også:&nbsp; Altfor mange testament blir kjent ugyldige&nbsp;
&nbsp;
Hvis du ikke har arvinger etter loven står du fritt
Dersom du som såkalt testator ikke etterlater deg arvinger i arveklasse 1, det vil si barn, barnebarn, ektefelle eller samboer du har barn med, så er det ingen begrensninger på hvem du kan begunstige.
Uten lovmessige arvinger har du full testasjonsfrihet.
Testator uten arvinger i arveklasse 1, kan disponere over hele formuen slik han vil og til hvem han vil, sier advokat Tveit.
- De som har arvinger etter loven kan bare disponere deler av arven sin fritt. &nbsp;
&nbsp;
Pliktdelsarv går foran dine egne ønsker
Dersom du som testator har arvinger i arveklasse 1, så hjelper det altså ikke hva du har skrevet i testamentet, sier Tveit.
– Uansett hva du har skrevet vil pliktdelsarv, ektefellearv og i enkelte tilfeller samboer, gå foran dine egne ønsker.
Du må gi noe til barna og ektefellen din
Minimum to tredjedeler av formuen din skal gå som pliktdelsarv til livsarvingene dine i følge loven slik den foreligger i dag.&nbsp;
- Dersom du ønsker at barna dine skal arve mindre enn dette, åpnes det for å begrense pliktdelsarven til et minstebeløp oppad begrenset til kr 1.000.000 kroner til hvert barn.
Ønsker du å skrive et testament&nbsp;som reduserer eller setter betingelser for pliktdelsarven bør du få hjelp til av en advokat, sier Tveit.
&nbsp;

Selv om du har røket uklar med kona og ungene og vil gi hele arven til dyrebeskyttelsen i stedet, så kan du ikke det. Livsarvinger og ektefeller er beskyttet av loven, sier advokat Tveit. (Foto: NTB Scanpix)
&nbsp;
Arveloven skal oppdateres i løpet av 2019 - barna skal få mer
I løpet av 2019 skal Stortinget behandle regjeringens forslag til ny arvelov. Ifølge departementet blir gjeldende arveregler i hovedsak videreført, men spesielt èn endring vil kunne få betydning for mange livsarvinger.
Pliktdelsarvebeløpet på én million kroner til hvert barn foreslås økt kraftig. Regjeringen foreslår at det nye pliktdelsbeløpet endres opp til 25 ganger folketrygdens grunnbeløp (G).
Pliktdelsarven til barna øker fra 1 til 2,4 millioner per barn
Har du tre barn og for eksempel etterlater deg 10 millioner kroner, kan du etter de nåværende regler bestemme at barna kun skal få til sammen tre millioner og gi resten til et veldedig formål.
Innføres den foreslåtte endringen vil barna måtte få 7,2 millioner kroner etter deg.
– Denne endringen betyr at testamenter som allerede er opprettet må endres.
Departementet tenker seg en overgangsregel slik at man får tid til å områ seg og lage nytt testamente. Det er blitt foreslått en frist på ett år etter ikrafttredelse av ny arvelov.&nbsp;
&nbsp;

Arven loven skal vedtas på ny i 2019. En av de viktigste endringene er i minstebeløp for pliktarv til barn. Beløpet øker fra 1 til 2,4 millioner kroner per barn. (Foto: NTB)&nbsp;
&nbsp;
Samboere vil fremdeles ha dårlig beskyttelse av loven - de bør skrive testament
Arveloven gir og vil fortsatt gi ektefeller langt bedre sikring enn samboere, sier Tveit.
Minst en fjerdedel av formuen din skal gå til ektefellen din ved død i følge loven. Ektefellearven kan ikke reduseres til mindre enn minstearven som er fire ganger folketrygdens grunnbeløp (G).&nbsp;
Samboere uten felles barn har ikke rett på noenting
Dersom dere ikke har barn, vil dine nærmeste arvinger være dine foreldre eller søsken. I disse tilfellene har gjenlevende ektefelle krav på halvpart av det du etterlater deg, og minimum 6 G.
Samboers arverett er på 4 G, dog betinget av at du har, har hatt eller venter felles barn.&nbsp; Var dere samboere uten barn har ikke samboeren din rett på noen ting.
– Bestemmelsen om en begrenset arverett for samboere, som kom inn i arveloven i 2009 blir nå stående hvis forslaget som foreligger blir vedtatt.
Ønsker du å sikre samboeren din, må du opprette et testament, sier advokat Tveit.
&nbsp;
Les også: Slik skriver du et gyldig testament!&nbsp;
&nbsp;&nbsp;




Lurer du på hva boligen eller hytta er verdt?
Vi har lang erfaring med å hjelpe arvinger og kommer gjerne inn for å ta en verdivurdering. Dersom dere bestemmer dere for et salg legger vi ut for alle kostnader inntil boligen er ute i markedet.




Bestill en eiendomsmegler her!




&nbsp;

- Jeg snakker ofte med foreldre som &oslash;nsker &aring; hjelpe, men mange er usikre p&aring; hvordan de skal gj&oslash;re det, sier Sandm&aelig;l.&nbsp;
De mest vanlige m&aring;tene &aring; hjelpe p&aring; er &aring; stille som kausjonist, gi pengegaver eller v&aelig;re medl&aring;ntaker.
- Mange tar opp l&aring;n p&aring; toppen av allerede h&oslash;y gjeld for &aring; hjelpe barna. Det kan fort koste mer enn det smaker, sier hun. Ofte vil gratis kost og losji for &aring; gi de unge mulighet til &aring; spare gjort samme nytten, sier Sandm&aelig;l.&nbsp;&nbsp;
F&oslash;r du tar et valg om &aring; hjelpe, b&oslash;r du sjekke hva boligen din er verdt. Her kan du bestille verdivurdering.
&nbsp;

- Foreldre flest &oslash;nsker &aring; hjelpe, men hvordan du b&oslash;r gj&oslash;re det avhenger av den &oslash;konomiske situasjon din, sier Silje Sandm&aelig;l.
&nbsp;
Den aller beste hjelpen: L&aelig;r barna &aring; spare!
Det aller beste er selvf&oslash;lgelig &aring; l&aelig;re barna &aring; b&aring;de tjene penger og spare selv, gjennom hele oppveksten. Det gir mestringsf&oslash;lelse og ikke minst stoltheten av &aring; kunne klare seg selv, sier den rutinerte forbruker&oslash;konomen.
- Unge mennesker som kommer inn i banken og har spart egenkapitalen selv, er stolte og selvstendige. Det er alltid moro for meg &aring; oppleve, sier Sandm&aelig;l.
L&aelig;r barna &aring; bli selvstendige
For &aring; hjelpe barna i gang kan dere opprette Boligspar Ekstra, som er en sparekonto hvor sparingen skjer i barnets navn og er forbeholdt fremtidig boligkj&oslash;p. N&aring;r barnet f&aring;r en skattbar inntekt, kan pengene overf&oslash;res til BSU.
Skal du selge bolig?&nbsp;Kom i kontakt med en eiendomsmegler her
&nbsp;
&nbsp;

Med DNBs app "Spare" er det enkelt &aring; komme i gang med boligsparing til barna. Den kan ogs&aring; brukes til &aring; tidlig l&aelig;re barna om sparing. (Foto: DNB)&nbsp;
&nbsp;
Hjelp til med gaver underveis&nbsp;
Har du f&oslash;rst f&aring;tt i gang sparingen tidlig blir det fort store bel&oslash;p, spesielt hvis du oppfordrer besteforeldre og andre til &aring; heller skyte inn penger til boligsparing enn &aring; kj&oslash;pe dyre gaver under oppveksten.
Gi litt st&oslash;rre bel&oslash;p n&aring;r du har mulighet
Skulle du selv f&aring; litt igjen p&aring; skatten eller arve noe mens ungene vokser opp, kan du jo velge &aring; gi noe av dette videre. Etter at arveavgiften ble fjernet i 2014 er det ingen bel&oslash;psbegrensninger for hva du kan gi i gave til barna.
Du trenger ikke lenger sende inn gavemelding til Skatteetaten, bare krysse av i mottakers selvangivelse dersom gaveverdien er over 100 000 kroner.&nbsp;&nbsp;
Gi privat l&aring;n?
Foreldre og besteforeldre kan ogs&aring; velge &aring; gi et privat l&aring;n med en skriftlig avtale om tilbakebetaling. Med eller uten renter. L&aring;net og eventuelt rentene skal f&oslash;res i begges selvangivelse. Legg ved l&aring;neavtale som dokumentasjon.
Husk &aring; skrive en avtale der betingelsene fremg&aring;r
Her er det viktig &aring; skrive en kontrakt med barnet som inneholder hvordan pengene skal betales tilbake.
&nbsp;
Du kan bruke sikkerheten i egen bolig
Dersom barnet ditt mangler sikkerhet for &oslash;nsket l&aring;neopptak, kan du velge &aring; stille med tilleggssikkerhet i din bolig (kausjonere).
Hvis du kausjonerer m&aring; du betale om l&aring;ntageren ikke gj&oslash;r det
Som kausjonist blir du medansvarlig for den delen av l&aring;net du har stilt sikkerhet for. Klarer ikke barnet &aring; betale, f&aring;r du ansvaret for &aring; innfri l&aring;nebetingelsene.&nbsp;For &aring; sikre bel&oslash;pet det kausjoneres for, b&oslash;r du be l&aring;ntageren forsikre seg mot d&oslash;d og uf&oslash;rhet, sier Sandm&aelig;l.&nbsp;
- Vit ogs&aring; at du da "bruker opp" din egen sikkerhet i boligen p&aring; dette, noe som kan hindre deg i &aring; ta eget l&aring;n senere til for eksempel hytte eller st&oslash;rre bolig.
&nbsp;
Du kan bli medeier eller medl&aring;ntaker
Hvis barnet ikke f&aring;r l&aring;net alene, kan foreldrene stille som medl&aring;ntakere. Da er begge parter ansvarlig for gjelden, sier Sandm&aelig;l. I prinsippet betyr ogs&aring; dette at du er medeier av boligen, dersom dere ikke har skrevet en egen kontrakt p&aring; si som regulerer eierforholdet.
Foreldre kan ogs&aring; kj&oslash;pe boligen sammen med barnet som en egen investering. Andelen til foreldrene kan p&aring; et senere tidspunkt overf&oslash;res til barnet, eller barnet kan kj&oslash;pe ut foreldrene til det andelen koster da.
&nbsp;
Selg boligen din med oss - kom i kontakt med en megler her!&nbsp;
&nbsp;

I Norge er det å bo i egen bolig nesten skattefritt, i alle fall hvis vi sammenligner oss med andre vestlige land. De fleste boligeiere i Norge betaler ingen skatt for det å bo i egen bolig, men noen betaler en eller flere av disse:&nbsp;

Formuesskatt&nbsp;
Kommunal eiendomsskatt&nbsp;
Kapitalskatt på gevinst ved salg
Kapitalskatt ved utleie

&nbsp;
Formuesskatt
Den kanskje vanligste skatten som må betales fordi du eier bolig, er formuesskatt. Bolig er per definisjon en del av din formue, og ligningsverdien av boligen vil stå på eiendelssiden i skattemeldingen (tidl. Selvangivelsen) din på lik linje med bankinnskudd, aksjer m.m.&nbsp;
Har du i sum mer i formue enn gjeld må du betale formuesskatt til stat og kommune. MERK: Formueskatt skal kun betales utover fribeløpet på kroner 1.500.000,- (2019).
&nbsp;
Relevante lenker:
Her ser du satsene for formuesskatt for 2019
Hva er formuesverdien på din bolig?
&nbsp;
Eiendomsskatt
Dette er en kommunal skatt. En del kommuner i Norge har etter hvert innført eiendomsskatt. Skattesatsen og grunnlaget for utregning kan imidlertid variere mye fra kommune til kommune.
De fleste kommuner har også et bunnfradrag for å sikre at kun de dyreste boligene skattlegges.
For å sjekke om din kommune skattlegger egen bolig og med hvor mye, anbefaler vi deg og sjekke din egen kommunes hjemmesider.
&nbsp;
Snarvei til våre mest folkerike kommuner:
Eiendomsskatt Oslo
Eiendomsskatt Bergen
Eiendomsskatt Stavanger
Eiendomsskatt Trondheim
&nbsp;&nbsp;
Skatt ved salg av bolig
Dersom du selger en bolig uten å ha bodd i den selv i lang nok tid, skal du betale skatt. Du skal da skatte av verdistigningen du har hatt i den tiden du har eiet den. Denne skatten kalles også gevinstskatt.
Prinsippet er nemlig at gevinst i boligmarkedet skal skattes på lik linje med aksje- og rentegevinster. For tiden er kapitalskatten på 24 prosent.
&nbsp;
Les også:
Når utløses skatt ved salg av bolig, og hvordan kan du unngå det?
Må du betale skatt når du selger en arvet bolig?&nbsp;
&nbsp;
Skatt ved utleie av bolig
Å leie ut en del av boligen du selv bor i er skattefritt så lenge utleiearealet utgjør mindre enn halve utleieverdien av hele boligen. Med andre ord er utleie av en liten kjellerleilighet, eller et rom i en større leilighet, skattefritt i Norge.
Leier du ut mer enn halve utleieverdien i boligen du bor i, eller en egen utleiebolig du eier på si, må du skatte av netto leieinntekt. Her vil det også være kapitalskatt som skal betales.
I skatteetatens skjema for utleie ser du hva som er skattepliktig: RF1189&nbsp;
&nbsp;
Les også:
Leie ut bolig – Sjekk hva som er søknadspliktig
&nbsp;
&nbsp;
Andre aktuelle lenker:
Her er skattesatsene som gjelder for 2019
&nbsp;

Dersom du har spørsmål du ikke finner svar på her anbefaler vi at du tar kontakt med en skatteadvokat.

&nbsp;&nbsp;


&nbsp;

Som mange kjenner til er et av hovedkravene for at gevinstskatt ikke skal utløses ved boligsalg at boligen har vært bebodd i minst ett av de to siste årene, sier skatteadvokat Per B. Wright i Codex Advokater
&nbsp;- Det kan imidlertid gjøres unntak fra denne regelen.&nbsp;
Viktigste prinsipp for unntak er såkalt "brukshindring", at eier beviselig ikke har hatt mulighet til å bo der under deler av eiertiden.
&nbsp;
&nbsp;
Skatteloven har to særregler
Hovedregelen i skatteloven er at skatt skal betales på gevinst ved boligsalg, likeledes kan tap trekkes fra. Skattesatsen er per 2017 på 24 prosent, sier Wright.
-Det gis imidlertid flere unntak fra regelen. Blant annet blir gevinst skattefri om eier har hatt fast adresse (dvs. bodd) på eiendommen minst ett av de to siste årene før salg.
Det er to særregler i loven som anvendes i slike tilfeller som beskrevet over.
Unntak fra boregelen gis, dersom boligeier:

brukte boligen som fast bolig og måtte (pga sykdom e.l.) fraflytte den, eller
kan bevise at planen var å bruke boligen, men ble forhindret i å flytte inn.

Årsaker til forhindret botid kan i tillegg til helsemessige årsaker være arbeid eller lignende grunner.
Poenget er at du må kunne dokumentere at den du arver fra, ikke hadde anledning til å bo der som planlagt, forklarer Wright.&nbsp;
&nbsp;
Les også: Hvordan er skattereglene ved salg av bolig?
&nbsp;
&nbsp;
Dersom du kan bevise, eksempelvis med en legeerklæring, at bestemor kom på institusjon på grunn av sykdom, kan regelen om "brukshindring" benyttes. (Foto: Pixabay)
&nbsp;
Dro bestemor frivillig på sykehjem?
Dersom bestemor har bodd på sykehjem og dermed ikke har oppfylt bokravet, skal det altså i utgangspunktet skattes da hun jo faktisk ikke har bodd der, sier Wright.
- Men, dersom dere kan dokumentere at bestemor på grunn av fysisk eller psykisk sykdom måtte flytte på sykehjem vil perioden hun har vært på institusjonkunne regnes som en brukshindring.
Ble bestemor ufrivillig forhindret i å bo i egen bolig skal tiden hun har vært på pleiehjem likestilles med botid. 
Dersom bestemor dør, og hun oppfylte kravet om botid til hun døde, som følge av en brukshindring akseptert som botid, er det verdien på boligen på det tidspunktet du overtar som settes som såkalt «inngangsverdi».&nbsp;
Hvis du som arving da senere selger, vil kun verdistigningen eller tapet mellom arvetidspunkt og salgstidspunkt skattlegges.
- Selger du relativt raskt vil det følgelig bli lite gevinstskatt å betale som arving, sier Wright.
&nbsp;
Eksempel:&nbsp; 




Arv av bestemors bolig&nbsp;




Hendelse


Kroner/Boligverdi




1960: Bestemor kjøper boligen (inngangsverdi)


&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 50&nbsp;000,-




2007: Bestemor blir lagt inn på sykehjem da hun ikke kan bo alene


1&nbsp;500&nbsp;000,-




2017: Bestemor dør i januar, du arver boligen. Verditakst på arvetidspunkt. (din inngangsverdi)


3&nbsp;000&nbsp;000,-




2017: Du velger å pusse opp før salg, og selger boligen da tre måneder senere, i april. (din utgangsverdi):
&nbsp;


3&nbsp;100&nbsp;000,-




2017: Gevinstskatt som må betales er da 100&nbsp;000 kr x 0,24


&nbsp; &nbsp; &nbsp;24&nbsp;000,-




&nbsp;
Les også:&nbsp; Boligpriser da og nå
&nbsp;
Andre tilfeller der særreglene kan brukes
For å bli omfattet av særreglene er det en forutsetning at boligeier ikke kjente til brukshindringen ved kjøpet av boligen. &nbsp;Dette må kunne dokumenteres.
Kan du bevise at du, eller den du arver fra, på kjøpstidspunktet ikke visste at boligen kom til å bli stående tom eller utleid, så vil særreglene kunne brukes.
Du kan kun påberope brukshindring så lenge brukshindringen faktisk varte. 
Eksempler på brukshindring i tillegg til fysisk og psykisk sykdom, er arbeid eller utdannelse langt vekk fra boligen. Arbeid og utdannelse du ikke visste om da du kjøpte boligen.
Du kan med andre ord ikke påberope deg såkalt «brukshindring» for et tidsrom der du samtidig har bodd i en annen bolig som du eller ektefellen din eier.
&nbsp;
Les også:&nbsp; Arveavgiften er borte, men pass på disse skattefellene!
___
Det er alltid lurt å kontakte en advokat før en bolig selges, og særlig hvor det kan foreligge en brukshindring, så du får avklart hvorvidt en gevinst er skattepliktig eller ikke. Advokatene hos www.transaksjonsadvokater.no&nbsp;&nbsp;&nbsp;har lang erfaring innenfor boligbeskatning.&nbsp;
&nbsp;



&nbsp;

Stigende boligpriser de siste årene har gjort at mange nå sitter med en høy opparbeidet egenkapital i egen bolig.
- Mange fristes til å selge og løse ut gevinsten for å reinvestere i en større bolig, sier Wright hos Codex Advokater.&nbsp;
Før du gjør det er det greit å kjenne til at gevinst i boligmarkedet skal skattes på lik linje med aksje- og rentegevinster, sier han.&nbsp;
-&nbsp;Har du ikke satt deg inn i skattereglene før du selger kan du få en økonomisk kalddusj.
Sett deg inn i reglene så kan du unngå kapitalskatt på gevinsten, råder advokaten.
Skal du selge boligen din? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her.
Unntakene som sikrer skattefri gevinst&nbsp;
Skattemyndighetene gir omfattende unntak fra skatteplikten når det gjelder salg av egen bolig, sier Wright. Gevinst ved boligsalg blir blant annet gjort skattefri dersom:&nbsp;

Salg av bolig (realisasjon av verdiene) finner sted eller avtales mer enn ett år etter at boligen ble kjøpt
Dersom det har gått mer enn ett år etter at den ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest ble oppført (ved nybygg).
Du har brukt minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien, som egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget.&nbsp;

Dersom disse kravene er oppfylt er gevinsten ved salg skattefri. I motsatt fall, hvis boligprisene har falt i mellomtiden, vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget når de tre punktene er oppfylt.&nbsp;
Få en&nbsp;verdivurdering her&nbsp;og sjekk hvor mye du kan kjøpe for.
&nbsp;
Bo- og brukskrav må være oppfylt!
Det at du må ha bodd i boligen selv omtales i loven som «eier- og bo-/brukskravet». Dette kravet ligger her nettopp for å unngå at folk får en skattefri inntekt ved å kjøpe og selge boliger de selv ikke bor i, sier advokat Per B. Wright.
Skattefritak er i utgangspunktet knyttet til den boligen som har vært skattyterens faste adresse.
- Skattefritak kan imidlertid også omfatte en pendlerbolig, eller tidligere felles bolig som selges eller bytter eier ved separasjon eller skilsmisse, samt etter samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn, sier han.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;

Skattefritak gis dersom tidligere felles bolig selges på grunn av samlivsbrudd. (Foto: Istock)
&nbsp;
Skatt kan utløses dersom du skiller ut tomt
Hvis huset som selges står på en stor tomt vil bare boligen med naturlig tilhørende (arrondert) tomt behandles etter reglene om skattefritak ved boligsalg, sier Wright.
Gevinst knyttet til salg av areal utover naturlig tilhørende tomt, er skattepliktig.
Er du i tvil om ditt tomte- eller boligsalg vil utløse skatt vil jeg anbefale deg å kontakte en advokat, sier Wright.
Det kan fort lønne seg å ta en ekstra runde for å forsikre hvorvidt en gevinst er skattepliktig eller ikke. Spesielt hvis den potensielle gevinsten ved å slippe skatt er høy.
&nbsp;
Hvordan få ned skatten hvis den utløses?
Dersom eier- og brukskravet ikke oppfylles ved salg vil en skattepliktig gevinst eller et fradragsberettiget tap utløses, sier Wright. Beløpet det skal beregnes skatt på er da differansen mellom det du kjøpte for i sin tid (inngangsverdien) og hva du solgte for (utgangsverdien).
Meglerhonorar, utgifter til takst, annonsering m.m kan trekkes fra før skatt beregnes.
Verdien på boligen ved kjøpstidspunkt bestemmes i utgangspunkt av hva boligen kostet, men du kan forhøye denne inngangsverdien dersom du kan dokumentere påkostninger utover normalt vedlikehold underveis. &nbsp;Du kan også trekke fra kostnader ved salget, noe som vil senke utgangsverdien.
En høyere inngangsverdi og utgangsverdi vil således redusere gevinst eller øke et tap.
&nbsp;
Her finner du oppdaterte skattesatser!
&nbsp;


Jus

Hvordan kan søsken dele en arvet bolig riktig?

Jus

Hvordan bør du oppbevare testamentet ditt?

Jus

Hva er boligskatt?

Jus

Altfor mange testament blir kjent ugyldige

Jus

Et testament gir deg mulighet til å bestemme noe, men ikke alt

Jus

Skatt på salg av bolig som har stått ubebodd?

Jus

Stadig flere har behov for å sette opp et testament

Boligmarkedet

Vurderer du å hjelpe barna med å kjøpe bolig?

Jus

Slik sørger du for å selge bolig skattefritt!