Jus

Hvordan skal søsken dele en arvet bolig riktig? Advokaten forklarer.

Av Kristin O. Iversen, 14.11.2018 Foto: NTB/Istock

Forholdet til søsteren din er ikke bra, dere har helt ulikt syn på økonomi og de fleste andre ting i livet. Nå har dere arvet en bolig sammen. Hvordan kan dere sikre rettferdig deling? Advokat Marte B. Deichman-Sørensen gir gode råd.



Marte Deichman-Sørensen i Codex AdvokatFordelingen av familiehytta eller familiehjemmet kan by på utfordringer for søsken når dødsboet etter deres foreldre skal håndteres, sier familierettsadvokat Deichman-Sørensen hos Codex Advokat i Oslo.

Det kan være ulike måter å håndtere dette på innenfor loven sier hun.

Jeg skal gi noen praktiske eksempler på hvordan en slik situasjon kan løses. 

 

To arvinger som har arvet én eiendom – en søster vil selge, en ikke

La oss si at to søsken har arvet en eiendom etter sine foreldre. En av arvingene ønsker å selge, mens den andre ønsker å beholde eiendommen. Den ene ønsker for eksempel å beholde huset som et feriested, mens den andre ikke har interesse i en slik bruk.

Søsknene er de eneste arvingene i boet etter foreldrene og det forutsettes at ingen av foreldrene opprettet testament, sier Deichman-Sørensen.

Arvingene har i dette tilfellet krav på en halvpart hver av verdiene i boet.

Eiendommen tilhører boet som søsknene er arvinger i.

-Hvis foreldrene ikke hadde gjeld, og eiendommen er det som er av verdi i boet, vil hver av søsknene i dette tilfellet ha krav på en halvpart hver av eiendommens verdi.

Den arvingen som ønsker å beholde eiendommen kan da kjøpe den andre arvingen ut av eiendommen ved å betale den andre 50 prosent av markedsverdien til eiendommen.

 

Arv av hus - hvordan dele etter lovenAlle har krav på arven sin, hvis den som vil beholde en eiendom ikke har råd til å kjøpe ut de andre arvingene kan eiendommen kreves solgt sier advokaten (Foto: NTB)

 

Hva hvis avdøde hadde lån med sikkerhet i eiendommen som er arvet? 

Hvis det knytter seg boliglån til eiendommen har hver av søsknene rett på 50 prosent av nettoverdien på boligen.  Det vil si verdien etter at gjelden er trukket fra. 

Begge søsknene arver halvparten av det som er av verdi i boet

Den arvingen som ønsker å beholde eiendommen kan da kjøpe den andre ut for 50 prosent av markedsverdien fratrukket 50 prosent av gjelden knyttet til eiendommen.

Dere arver med andre ord også gjelden, denne deles akkuat som verdiene. 

 

Eksempel på regnestykke

Boligens markedsverdi er satt til 2,5 millioner. Det er 500.000 kroner i restgjeld på boliglånet til avdøde. Den som ønsker å kjøpe ut for å eie boligen alene må da betale 1 million til den andre arvingen. Da har begge arvet én million i nettoverdi. 

I praksis kan det løses ved at den som ønsker å overta tar opp lån i banken. I vårt eksempel vil lånebehovet være 1,5 millioner. Hvis den som vil overta for eksempel har midler på sparekonto blir lånebehovet tilsvarende lavere.

 

Trenger dere å få satt en markedsverdi, bestill verdivurdering her!

 

Hva hvis søsteren som vil overta ikke har råd til å kjøpe ut den andre?

Dersom den av søsknene som vil beholde boligen eller hytta ikke har råd til å kjøpe ut den andre, må eiendommen i vårt eksempel selges for at delingen skal kunne skje korrekt, sier advokat Deichman-Sørensen.

- Eiendommen er her det som er av verdi i boet etter søsknenes foreldre, og den ene vil at eiendommen blir solgt. 

Hovedregelen er at hver av arvingene har rett til å kreve salg

Hvis arvingen ikke har økonomisk mulighet til å overta eiendommen, vil den andre arvingen ha rett til å kreve at eiendommen blir solgt.  Dette er hovedregelen i norsk arvelovgivning, sier hun.

Hvis flere arvinger ønsker å overta eiendommen alene som ledd i arveoppgjøret, men de har like gode grunner, er det lagt til grunn i rettspraksis at eiendommen må selges. 

 

Eldre par snakker om arv

Foreligger et gyldig testament etter foreldrene som bestemmer eiendommens verdi er denne verdsettelsen i utgangspunktet bindende for arvingene, sier advokaten. (Foto: NTB)

 

Hva hvis det er tre arvinger og flertallet ønsker å beholde boligen eller hytta? 

Her kan vi ta et tenkt eksempel som er ganske vanlig: Vi har tre søsken og to av tre ønsker å beholde hytta som de nylig har arvet etter sine foreldre. Vil da flertallet kunne bestemme? 

- Hovedregelen er som nevnt at alle arvingene enkeltvis kan kreve at salg gjennomføres. Det er med andre ord ikke flertallet av søsknene som bestemmer, sier Deichman-Sørensen 

En arving har rett til å kreve at boets eiendom selges – uavhengig av flertall 

Hvis to av søsknene ønsker å overta sammen må de ha økonomisk mulighet til å kjøpe ut den siste.

-Hvis to av søsknene ønsker å overta eiendommen for å eie denne alene, kan en praktisk løsning være at arvingene først blir enige om en markedsverdi og deretter holder en lukket budrunde mellom de arvingene som ønsker å overta. For å sikre at arvingene mottar like mye i verdi bør det avtales at bud minst må gis til den markedsverdi som er fastsatt.

 

Det krangles mye om arv av hytter

Mange søsken krangler om hvordan hytta skal deles etter at foreldre går bort. Loven er imidlertid ganske klar, vil en selge må den selges. Så er det opp til den eller de andre å finansiere et kjøp om de vil beholde den. (Foto:  Samfoto/NTB) 

 

Du må ha veldig gode grunner for å kreve overtagelse

Det finnes et lovbestemt unntak til hovedregelen, sier Deichman-Sørensen. - En av dem kan kreve å overta eiendommen, men det forutsetter gode grunner for kravet. Samtidig må de andre søsknene ikke ha noen rimelig grunn til å sette seg imot det.

Om en arving har tilstrekkelig gode grunner innebærer en konkret helhetsvurdering. Det kan for eksempel være at den som krever å overta familiehjemmet er i en personlig situasjon hvor vedkommende er avhengig av stabilitet i bosituasjonen, og at det sikres ved overtagelse.

Følelsesmessig tilknytning er alene ikke en tilstrekkelig god grunn for å få overta eiendommen.

Hvis flere arvinger ønsker å overta eiendommen som ledd i arveoppgjøret, men har like gode grunner, er det lagt til grunn i rettspraksis at eiendommen må selges.

Hvis arvingene ikke blir enige om eiendommens verdi er skiftetakst et alternativ. Skiftetakst avholdes via domstolen, og skal gi en vurdering av markedsverdien til eiendommen. 

Foreligger det et testament etter foreldrene som bestemmer eiendommens verdi er denne verdsettelsen bindende for arvingene, med mindre verdsettelsen for eksempel skulle krenke pliktdelsarven.

 

Krangel mellom søsken om arv er vanlig

Dessverre er det altfor vanlig at søsken krangler om arv, sier advokaten. Det beste er som regel å forholde seg til loven og hva den sier om deling.  (Foto: Istock)

 

Sørg for å dokumentere arveoppgjøret – skriv ned hva dere er enige om!

Hvis arvingene blir enige om at den ene overtar eiendommen ved å kjøpe ut de andre arvingene, bør det utarbeides en skriftlig avtale hvor det fremgår hva de har blitt enige om, sier advokaten. 

Her bør det fremgå hvilken markedsverdi arvingene har blitt enige om at eiendommen har, hvor mye den andre skal kjøpes ut for, og avtalebestemmelser om hvordan oppgjøret skal gjennomføres.

Sett alt ned i en avtale så det ikke blir krangling i etterkant!

Hvis arvingene er uenige om verdien til eiendommen, kan verdien av eiendommen fastsettes enten ved at tre uavhengige verdivurderinger settes av tre eiendomsmeglere.

Er dere i tvil om hvordan dere skal gjøre dette korrekt og rettferdig, ta gjerne kontakt med oss!

 

Her kommer du i kontakt med familierettsadvokatene i Codex Advokat.

 

DNB Eiendom hjelper deg

Trenger dere en verdivurdering for å fastsette markedsverdi, eller skal dere selge?

Ta gjerne kontakt med en av våre eiendomsmeglere. Vi kjenner boligmarkedet og vet hva boliger som din eller deres går for. Dersom dere vil selge legger vi ut for alle kostnader inntil boligen er ute i markedet.

Kontakt en eiendomsmegler her!